پنجم ، شماره 1346 سپتامبر 1997 ، سال شهريور 1376 ، 3 چهارشنبه 12
|
|
تنظيم را مستاجرين و مالكين روابط چگونه
كنيم؟
.است همشهري روزنامه به متعلق و محفوظ حقوق تمام
جابه‌جايي بار اجاره‌نشين 3/5 خانواده هر متوسط طور به سال طول 10 در
اسبابكشي ، هزينه صرف تومان ميانگين 000/250 طور به و داده انجام
جستجو هزينه‌هاي و جديد سكونت محل براي لوازم خريد و لوازم استهلاك
است كرده بها اجاره بعلاوه خانه يافتن براي
همان‌چارديواري ، يا سرپناه و ازخانه بهره‌مندي حق داشتن امروزه
حال در اينكه ويژه به.است انساني اساسي جمله‌نيازهاي از اختياري
واقع در يا تشكيل نيازهاي پيش مهمترين از يكي سكونت محل وجود حاضر
زندگي در مسكن پراهميت نقش.است ازدواج و خانواده تشكيل به تصميم
براي را كارشان و تلاش ثمره از توجهي قابل بخش كه است شده باعث افراد
.دهند اختصاص آن از استفاده حق اصل در و مسكن تهيه هزينه تامين
مشكل و گرفته قرار يكديگر كنار در اخير دهه دو طول در مختلفي عوامل
عوارض و اجاره‌خانه يا خريد بهاي افزايش جمعيت ، تناسب به مسكن كمبود
واقعيات به توجه با.آورده‌اند بوجود را آن از ناشي متعدد جانبي
كشورمان در مردم زندگي گوناگون عرصه‌هاي در كه تحولاتي روند و موجود
پديد فرهنگي و سياسي اقتصادي ، اجتماعي ، رخدادهاي و فعاليت‌ها براثر
و خانواده‌ها مالي توان كاهش اقتصادي ، تورم نرخ رفتن بالا است ، آمده
خدمات و كالا قيمت افزايش با متناسب ميزان به دستمزدها نيافتن افزايش
امكان تدريج به شرايطي چنين در.كرد وارد مسكن بخش بر منفي تاثير
براي عده‌اي.رفت ازبين خانواده‌ها از بسياري براي خانه مالكيت و خريد
برخي.ورزيدند مبادرت خود مسكن فروش به اساسي نيازهاي ساير تهيه
سود از استفاده و خدماتي و توليدي بخش‌هاي در سرمايه‌گذاري براي ديگر
دسته‌اي.فروختند را خانه‌هايشان پس‌انداز ، يا معاش تامين جهت احتمالي
كاستي‌ها كه مقاطعي در را خود به متعلق سرپناه فروش از حاصل پول نيز
قيمت لحظه به لحظه گاه و ناگهاني جهش امكان اقتصادي نارسايي‌هاي و
مانند زينتي و فلزات‌باارزش يا و مسكن بخش در به‌ويژه را كالاها برخي
به‌كار خصوصي بخش عمدتا و بازارآزاد در مي‌ساخت قابل‌پيش‌بيني طلا
تعداد مي‌يافت‌و كاهش خانه‌دار شمارمالكان اين بنابر.انداختند
روي...و ورهني اجاره‌اي خانه‌هاي سوي به خانواده‌هايي‌كه و افراد
روابط از ناشي پيامدهاي.مي‌كرد پيدا افزايش به‌روز روز مي‌آوردند
اهميت ومستاجران مالكان ميان واختلافات مشكلات از اعم استيجاري
جامعه نهايت در و طرفين گرفتن‌منافع نظر در با را اين‌روابط تنظيم
لحاظ متعددي‌به پژوهش‌هاي و باره‌مطالعات اين در.مي‌كند دوچندان
اساسي اقدامات رغم به و يافته انجام حتي‌فرهنگي و حقوقي اقتصادي ،
.پابرجاست مسكن معضل همچنان دولتي يا عمومي بخش سوي از گرفته انجام
علل مسئله با ارتباط در نمونه عنوان به تحقيق‌ـ يك به نگاهي
اجاره‌بها ميزان زيادي‌بر اثر خود كه جابه‌جايي موقع‌و به تخليه عدم
انجام تهران در روي12710خانوار بر كه مطالعه‌اي دارد ، اخيرا
با مقايسه در جديد سكونت بهاي‌محل اجاره بودن بالا پذيرفت ،
مالك وديعه‌دريافتي مبلغ در فاحش قبلي ، تفاوت پرداختي اجاره‌بهاي
سوي از تخليه براي اجرايي‌كافي ضمانت نبود فعلي ، قبلي‌و سكونت محل
اين در مشكلات مهمترين جابه‌جايي‌اثاثيه هزينه همچنين مستاجرو
به‌تحقيق اشاره با پرست سيدمقتدي‌هاشمي دكتر.بوده‌اند رابطه
اجاره‌نشين خانواده هر متوسط طور به سال طول10 در:مي‌افزايد مذكور
تومان ميانگين 000/250 طور به بار هر و داده انجام جابه‌جايي بار 5/3
جديد سكونت محل براي لوازم خريد و لوازم استهلاك اسبابكشي ، هزينه صرف
ناگفته.است كرده اجاره‌بها بعلاوه خانه يافتن براي جستجو هزينه‌هاي و
و فرزندان تحصيل محل تغيير قبيل از جابه‌جايي رواني اثرات كه نماند
قبلي همسايه‌هاي دادن دست از نيز و همشاگردي‌ها و دوستان از شدن دور
.نمي‌شوند محاسبه مادي شكل به كه است هزينه‌هايي
آن نتايج از بتوان مي‌رسد ، نظر به تحقيق‌فوق‌الذكر گستره به باتوجه
استيجاري اماكن با رابطه در قانوني مقررات و ضوابط تهيه و تدوين در
به پاسخ در شده ياد تحقيق در.برد بهره مستاجر و موجر روابط تنظيم و
يخچال ، قبيل از زندگي سنگين لوازم جديد منزل در كه‌اگر سوال اين
فقط و باشد موجود..و آشپزخانه لوازم و مبلمان كمد ، فرش ، تلويزيون ،
.شود تهيه جديد خانه در نياز مورد بهداشتي و شخصي لوازم بايد
توان و شرايط با آن افزايش و بها اجاره اينكه شرط به را آن مستاجرين
تخليه عدم مشكل نتيجه در.پذيرفته‌اند باشد داشته ايشان‌تناسب مالي
طول سال چند حتي است ممكن كه-دادگاه حكم يا و زور با ياتخليه
رواج‌يافته ، تدريج به و اخيرا ويژه‌آنچه به.شد خواهد حل -بكشد
تخليه ضمانت براي وثيقه يا هنگفت مبالغ با ياچك مبلغ دريافت يعني
منتفي گفته پيش شرايط تحقق صورت در (وديعه يا پيش‌پرداخت از غير به)
دو به شده ياد تحقيق نهايي نتايج ذكر با هاشمي‌پرست دكتر.شد خواهد
بدون ـ 2ـ كامل تجهيزات با مي‌كند1ـ اشاره اجاره‌اي مسكن نوع
پس فوري تخليه مربوط ، قانون اول ، نوع مسكن مورد در ـ كامل تجهيزات
اجاره 4 مدت دوم نوع مسكن مورد دركند اعمال را اجاره مدت پايان از
با شده ياد زمان‌هاي شدن تمام از پيش آن پايان و باشد ساله يا 5
گرچه.گيرد صورت فوري تخليه آن از پس و باشد امكان‌پذير طرفين توافق
مدت ميان در شايد اما شود ، عملي نمي‌تواند مدت كوتاه در پيشنهاد اين
دكتر.كرد استفاده آن از بتوان مردم آموزش و تدابيري انديشيدن با
عنوان به است قرار كه اموالي نقدي بهاي:است معتقد هاشمي‌پرست
پس‌انداز ديگر مالي اندوخته‌هاي همراه به مي‌تواند شوند تهيه جهيزيه
سياست‌هاي پرتو در و آن به مسكن وام افزودن با سال چند از پس و شوند
تبديل فردا و امروز مالكان به ديروز مستاجران دولت و مجلس حمايتي
.شوند
سال در مدني‌ايران قانون اول جلد تصويب قانوني‌با پيشينه
پيش‌بيني را وحيوانات اشياء اشخاص ، اجاره نوع قانونگذارسه 1307 ،
امور يا نقل و حمل عمده‌جهت طور به كه حيوانات اجاره.نمود
تحت و داد دست از را خود اهميت رفته رفته بود ، مرسوم كشاورزي
دامداري و كشاورزي مراكز يا روستاها در مشخص طور به و ديگر عناوين
نقل و حمل متصديان به مربوط بخش جز به نيز اشخاص اجاره يافت ، ادامه
كار قوانين در عمدتا است ، شده پيش‌بيني مصوب 1310 تجارت قانون در كه
.شد گنجانده كارفرمايي و كارگري روابط قالب در و 69 سالهاي 37 مصوب
و اموال كه است اشياء اجاره اجاره ، نوع بحث‌انگيزترين و مهمترين اما
و اسناد ثبت مقررات و قوانين تصويب وجود با.دربرمي‌گيرد را املاك
در مستاجر و موجر روابط به راجع قوانين تدوين آن كنار در و املاك
شرايط تناسب به آنها در كه اصلاحاتي رغم به و و 62 سالهاي 39 ، 56
چگونگي و بهره‌مندي كه بخش اين در هم هنوز است ، گرفته صورت زماني
املاك اجاره و فروش و خريد از اعم غيرمنقول اموال منافع از استفاده
.دارد وجود متعددي مشكلات مي‌شود ، شامل را...و اداري تجاري ، مسكوني ،
به شهرهاي‌بزرگ به كوچك شهرهاي روستاهاو از بي‌رويه مهاجرت سيل
و ساخت هزينه تصاعدي رفتن بالا جمعيت ، افزايش دهه‌گذشته ، دو در ويژه
بحران اصلي دلايل جمله از خانواده‌ها معيشتي تنگناهاي و خانه تهيه
به نيز قانوني لحاظ به.است كشورمان بزرگ شهرهاي در سكونت و مسكن
كه - مستاجران و مالكان روابط بر كافي و لازم نظارت وجود عدم كلي طور
خاص طور به و -مي‌شوند محسوب مسكن متقاضيان و عرضه‌كنندگان
ضمانت عملا مواردي در حتي كه قوانين برخي اندازه از بيش انعطاف‌پذيري
عمل آزادي باعث مي‌كنند بي‌اثر را ديگر قوانين در شده پيش‌بيني اجرايي
جاي به معاملات‌خود براي عادي سند درتنظيم افراد حد از زياده
واسطه‌هاي دخالت‌سودجويانه حال عين در.شده‌است رسمي سند تنظيم
به‌افزايش مجرب و حرفه‌اي وبفروش‌هاي بساز جمله از و معاملات‌ملكي
مي‌زند دامن پرداخت‌هاي‌معاملات پيش و بها واجاره مسكن قيمت آزادانه
اين بنابر.مي‌شود تقاضا و عرضه روند در ناگهاني و كاذب نوسان باعث و
تاثير تحت را جامعه تبع به و خانواده‌ها اقتصادي شرايط مستقيم طور به
.مي‌دهد قرار
ازروابط ناشي اختلافات و دعاوي مربوطبه پرونده‌هاي انبوه تراكم
حتي كه آنها به رسيدگي طولاني زمان و دادگاه‌ها در مستاجران و مالكان
و جدي توجه به مبرم نياز نشان‌گر مي‌انجامد ، طول به سال از 2 بيش گاه
.است موضوع اين به ذيربط سازمان‌هاي و مسئولان عاجل
مستاجر و مالك بين رابطه امروزه:معتقداست كاتوزيان ناصر دكتر
اصلي هدف آن در معاوضي عدالت استقرار تا نيست خصوصي رابطه يك تنها
در ممتاز ، اجتماعي طبقه دو همچون مستاجر ، و موجر گروه دو.باشد
است يافته اهميت چندان آنان روابط تنظيم و گرفته‌اند قرار هم برابر
به روز كه است ناچار و مي‌بيند آن در دخالت از ناگزير را خود دولت كه
ايفا را مدير و رهبر نقش نيز گاه و بيافزايد خود ميانجيگري بر روز
.كند
مجلس مستاجر ، در و موجر روابط به مربوط مقررات بودن مطرح مناسبت به
جرايد در كه محققين از تعدادي نظريه‌هاي به توجه با و اسلامي شوراي
بر حاكم موجود قالب كفايت عدم دهنده نشان همگي است ، شده منتشر نيز
بتواند ، زير پيشنهاد مي‌رسد نظر به لذا بوده نظريات و مقررات اين
.باشد مستاجر و موجر روابط موضوع در افكار تعاطي جهت راهگشايي لااقل
به‌غير غيرمزروعي‌متعلق املاك نحوه‌انتفاع‌از قانون پيشنهادي طرح
:تعاريف ماده 1ـ
به‌نحو كه مي‌گردد اطلاق حقوقي به‌شخص قانون اين در 1ـ1سازمان
اين تصويب از پس ماه يك ظرف آن واساسنامه شده اداره خودگردان
.مي‌شود تنظيم كشور و دادگستري وزراي توسط قانون
از به‌غيراعم متعلق مزروعي غير كليه‌املاك شامل:انتفاع 1ـ2مورد
تاريخ در كه خواه‌آنهايي است ، انبار و ومسكوني اداري تجاري ،
در كه آنهايي يا اجاره‌مي‌باشند عقد موضوع عملا اين‌قانون تصويب
براي‌اين ساختماني پايان توسطپروانه‌هاي قانون اين اجراي‌ماده 3
و سازمان‌اوقاف كه موقوفه‌اي اماكن وخواه است يافته اختصاص امر
.مي‌نمايد واگذار سازمان به را آنها از اجازه‌انتفاع خيريه ، امور
موجران‌و و مالكان قانون ، اين در:متولي و مالك از منظور 1ـ3
از حق‌انتفاع سازمان كه است به‌خصوصي غيرمزروعي املاك متوليان
ديگر اشخاص جهت‌واگذاري‌به را آنها [زمين ساختمان‌نه] اعيانيهاي
.مي‌باشد دارا قانون اين طبق
اين كه‌طبق است حقوقي و حقيقي كليه‌اشخاص:ازمنتفع مقصود 1ـ4
.مي‌كنند استفاده وموقوفات املاك از قانون
موردانتفاع از بهره‌وري قانوني ازقدرت است عبارت:انتفاع حق 1ـ5
.مي‌گردد واگذار شخصي به سازمان توسط كه
ازملك انتفاع حق قبال در منتفع است‌كه مبلغي:محل 1ـ6اجرت
بيش با وسازمان مي‌نمايد پرداخت سازمان غيربه به متعلق غيرمزروعي
.مي‌پردازد يامتولي مالك به اساسنامه آن‌طبق نمودن كم يا
پايان يا ساختماني پروانه‌هاي صدور مكلفند شهرداريها ماده 2ـ
لااقل دادن اختصاص به مشروط را واحدي از 6 بيش بناهاي براي ساختماني
.نمايند به‌سازمان مذكور نصاب حد از اضافه آپارتمانهاي از نصف
در كه قديمه مدارس رويه دنبال به (ص)رسول‌اكرم سنت طبق بر ماده 3ـ
امور و اوقاف سازمان كه صورتي در مي‌شد تشكيل متبركه اماكن و مساجد
جهت بخصوصي اوقات در مزبور اماكن فضاهاي از بهره‌وري اجازه خيريه ،
امتحان ، جلسه درس ، كلاسهاي ايجاد براي آنها از سازمان دهد ، تدريس
.مي‌نمايد استفاده علمي كنفرانس سالن
از:غيرمزروعي‌فعلي املاك روابطاستيجاري حقوقي وضعيت ماده 4ـ
موجران و مالكان اجاره‌اي‌فيمابين عقود كليه اين‌قانون تصويب تاريخ
ازطرف آنها ، مستاجران با طرف ازيك غيرمزروعي املاك ومتوليان
اجاره هنوزمدت و باشد گرفته صورت نامه‌رسمي اجاره با ولو) ديگر
آنها تخليه حق دارابودن با سازمان و شده منفسخ(باشد باقي آنها
يا پيشه يا كسب حق.بود ارتباطخواهد در طرفين از يك باهر مستقلا
.مي‌گردد ملغي بعد به تاريخ اين از سرقفلي و تجارت
و اجراي‌ثبت‌اسناد و دادگستري‌ها موجوددر پرونده‌هاي كليه ماده 5ـ
املاك به مربوط درقسمت سابق ، اجاره طرفين دعاوي ارتباطبا در املاك
به‌سازمان باشد ، كه اجرا و ازرسيدگي مرحله هر در غيرمزروعي
به نسبت ملك وقوع محل بر حاكم سازمان شعبه تا مي‌گردد محول و ارسال
فصل و حل را طرفين گذشته اختلافات كليه سازمان.نمايد تصميم اتخاذ آن
.نمود خواهد
:متوليان و مالكان قبال سازمان‌در وظايف ماده 6ـ
اساس بر مي‌نمايد پرداخت متولي يا مالك به سازمان كه:محلي اجرت
با كه است ، دارايي و اقتصادي امور وزارت طرف از منتشره سنواتي تعرفه
بار يك سال سه هر مركزي بانك مجله در مندرج تورم نرخ گرفتن نظر در
مورد اساسي تعميرات به مربوط هزينه‌هاي كسر از پس و گشته تعديل
.مي‌شود پرداخت ايشان به متعلقه نوسازي عوارض و ماليات انتفاع ،
باشد ، محل ازاجرت‌هاي منحصرا ممراعاشه‌خانواده‌اي كه صورتي در 1ـ6
سازمان اساسنامه ، در پيش‌بيني‌شده خاص كميسيون اساس‌تصويب بر
.دهد افزايش خانواده آن نياز رفع حد تا را مزبور مبلغ مي‌تواند
:منتفعان دربرابر سازمان وظايف ماده 7ـ
وجابجايي انتفاع مورد تخليه به راسااقدام مي‌تواند سازمان 1ـ7
.بنمايد (خود تشخيص به) ديگري به‌محل مكان از منتفعان
زيربه متمايز كاملا گروه دو انتفاع‌به موارد از منتفعان 2ـ7
كه‌اسكان آنهايي ـ اول مي‌شوند ، سازمان‌تقسيم ويژه كميسيون تشخيص
بي‌تفاوت شهر ايشان‌در سكونت كه كساني دوم است‌و ضروري شهر در آنها
باشد
:باشد ضروري شهر در آنها اسكان كه منتفعاني 1ـ2ـ7
و انتفاع‌خود مورد محل اجرت بند ، مكلفند ، اين موضوع حقوقي اشخاص
از است كارگران‌خويش يا كاركنان انتفاع‌كارمندان ، مورد كه اماكني
تصويب صورت در.سازمان‌بپردازند به ماهانه و كسركنند ايشان حقوق
بگيران حقوق مزاياي و حقوق از مقطوعي مقدار مي‌توان ويژه كميسيون
.نمود محسوب آنها مسكن اجرت جاي به را (%مثلا 15)
حساب به راشخصا محل اجرت نيستند ، شخص‌حقوقي تابع كه حقيقي اشخاص
.كرد خواهند واريز هرماهه سازمان ،
دهد ، براي اجازه خاص كميسيون صورتي‌كه در مي‌تواند سازمان 2ـ2ـ7
متكي سرمايه‌ايشان اصل كه آنها وراث ويا سابق مستاجران از برخي
نمي‌باشند شاغل فعلا بوده‌و سرقفلي و تجارت يا ياپيشه و كسب حق بر
.كند ايجاد ممراعاشه‌اي
:نيست ضروري درشهر آنها اسكان كه اشخاصي 3ـ2ـ7
مجازات‌ناشي يا حكومتي تعزير بارجرائم سه به لااقل كه اشخاصي كليه
نشدني پرداخت فقره‌چك سه يا سرقت يا اختلاس ، ارتشاء كلاهبرداري ، از
و زده سرباز شغل ، قبول از كه اشخاصي يا قاچاقچيان يا محكوم‌شده‌اند
به انتفاع مورد محل دادن از مي‌تواند سازمان باشند ، متكدي يا ولگرد
دهد تشخيص كه مبلغي هر تا را آنها محل اجرت يا نموده خودداري ايشان
.دهد افزايش
اين شمول از مزروعي املاك و سازماني آپارتمانهاي و خانه ماده 8ـ
.است خارج قانون
.نسخ‌مي‌گردد قانون اين با مقررات‌مغاير و قوانين كليه -ماده 9
