Hamshahri Newspaper

احتمالا ً آرزوي به دست آوردن وامي با مبلغ زياد از سوي بانك را داريد تا آپارتمان موردنظرتان را تهيه كنيد.
وام ۵۰ ميليون توماني چه طور است؟ وام ۷۰ ميليوني شما را راضي مي كند؟
اما مكث كرده و بيش از خيال پردازي به چگونگي بازپرداخت وام ها بينديشيد. اين كه ارزش مالي كار شما چه ميزان است؟
آيا مي توانيد در ده سال اقساط ماهيانه را كه باتوجه به افزايش وام، افزايش يافته، مثلا ً ماهي ۵۰۰-۴۰۰ هزار تومان بپردازيد و زندگي تان را هم اداره كنيد؟
آيا مي دانيد اگر وام هاي بانكي بي محابا افزايش يابند چه بلا يي سر اكثر خانواده ها ميتآورد؟
وقتي درآمد ماهيانه شما ۲۰۰ هزار تومان نيست
همه درباره كافي بودن يا نبودن وام ۱۲ ميليون توماني حرف مي زنند، اما نكته برجسته ديگري كه در شرط هاي اعطاي اين وام خودنمايي مي كند؛ «درآمد ماهيانه» خواهان اين وام است. در شرايط بانك مسكن جمله بسيار كليدي «وام گيرنده بايد به بانك ثابت كند از درآمد ماهيانه حداقل ۲۰۰ هزار تومان برخوردار است» صراحتاً ذكر شده.
در اين مورد موارد زير جلب نظر مي كند:
چند درصد شاغلين در ايران حقوقي بيش از ۲۰۰ هزار تومان در ماه دريافت مي كنند؟
تكليف آن هايي كه درآمد ماهيانه كمتر از ۲۰۰ هزار تومان دارند، چيست؟
وام گيرنده بايد ماهيانه حدود ۱۵۰-۱۳۰ هزار تومان هم به بانك بپردازد. بنابراين بايد درآمد اصلي ماهيانه اي حدود ۳۰۰ هزار تا يك ميليون تومان كسب كند تا توانايي پرداخت وام و حفظ شرايط مالي خود و خانواده را هم داشته باشد.
بنابراين وام تعيين شده نخواهد توانست با مشكل مسكن در سطح كلا ن روبه رو شود ( و آشكارا قرار هم نبوده بشود). اينجاست كه مقوله تفاوت فاحش قيمت مسكن در تهران و ساير شهرستان ها مطرح مي شود.
احمد فرشچيان، مديرعامل بانك مسكن در مورد تفاوت اعطاي وام ۱۲ ميليون توماني در تهران و شهرستان ها گفته است: اين وام به ساكنان تهراني تا سقف ۴۵ درصد و به استان ها و شهرهايي كه قيمت مسكن در آن ها پايين است تا ۸۰ درصد براي خريد يك واحد مسكوني كمك مي كند. هرچند رقم ۱۲ ميليون تومان نمي تواند تا سقف ۴۵ درصد در تهران كار ساز باشد، اما بي ترديد مي تواند براي شهرستان ها كارسازتر قلمداد شود. طعنه آميز است كه اين وام در مراكزي كارسازتر است كه مشكل مسكن حاد نيست، در حالي كه مسأله مسكن در تهران مرز حاد بودن را هم پشت سر گذاشته.
بنابراين هرچند وام ۱۲ ميليوني، وام بالا يي محسوب نمي شود و مشكلا ت مسكن را حل نمي كند ( البته بانك مسكن هم هرگز چنين ادعايي نكرده)، اما همين وام كه مي تواند خيلي ها را در شهرستان ها و شهرهاي كم جمعيت صاحب خانه كند ( چراكه حدود ۵۰ درصد قيمت ابنيه در شهرستان ها را پوشش مي دهد) عملا ً در خدمت كساني قرار خواهد گرفت كه درآمد ماهيانه اي بيش از نيم ميليون تومان دارند. بنابراين اگر در شهرستان زندگي مي كنيد و از شرايط مالي نسبتاً خوب و قابل قبولي برخوردار هستيد بيش از سايرين مي توانيد از اين وام ها به صورت مطلوبي بهره بريد.
همين امر نشان مي دهد افراد كم درآمدي كه در شهرستان ها زندگي مي كنند و مي توانند با وام ۱۲ ميليون توماني صاحب خانه شوند، داراي حقوق ماهيانه ۲۰۰ هزار تومان و بيشتر نيستند (و در وهله اول نمي توانند مدركي دال بر اين امر به بانك ارائه دهند و وامي دريافت كنند) و اگر هم اين وام را به ترتيبي دريافت كنند توانايي پرداخت اقساط ماهيانه اش را ندارند.
سود تسهيلا ت پرداختي و ميزان اقساط وام به گونه اي است كه بازپرداخت آن از عهده قشر بدون خانه بر نميآيد. در حقيقت اگر كسي كه اين وام را دريافت مي كند و از حاشيه حرفه اي و مالي قابل قبولي برخوردار نباشد، در ادامه راه به دليل لزوم پرداخت آن با بهره هاي بالا با مشكلا ت بسيار زيادي روبه رو مي شود. كافي است كارش را از دست بدهد، درآمدش كاهش يابد و حادثه اي گريبانش را بچسبد تا اساساً خانه اي كه در آن سهم دارد و تا روز آخر تسويه حساب سايه بانك بالاي سر آن بلند است را از دست بدهد. عنوان وام «بلند مدت» است و بايد هم «بلندمدت» انديشيد و همه سايه روشن ها را ديد.
اين امر با افزايش ميزان وام حادتر مي شود. اگر در شرايط كنوني بسياري از خانوارها تصور مي كنند توانايي پرداخت مثلا ً ماهي ۱۵۵ هزار تومان براي وام ۱۲ ميليون توماني طي ۱۲ سال را دارند ( در حالي كه به افزايش ارزش خانه شان دل بسته اند) يقين كنند در صورت افزايش اين وام به مثلا ً ۶۰ ميليون تومان توانايي پرداخت حدود نيم ميليون تومان در ماه آسان نخواهد بود. چراكه عملا ً بايد درآمدي معادل ماهي ۸۰۰ هزار تا يك ميليون تومان داشته باشند تا اقساط تعيين شده را بپردازند و اين يعني طي يك مسير طولا ني و صعب العبور كه در طول راه صدها سد مثل بيكاري، بيماري و افزايش قيمت ها جلب نظر مي كنند.
اگر ميزان وام افزايش يابد
آيا مشكل مسكن با افزايش ميزان وام بانكي حل مي شود؟ پاسخ اين پرسش يك «نه» بزرگ است. فرض كنيد بانك ها اعلا م كنند تا ۸۰ درصد قيمت آپارتمان هاي تهران را تا سقف مثلا ً ۱۰۰ ميليون تومان بپردازند. يعني بتوان از بانك رقمي معادل ۱۰۰ تا ۳۰ ميليون تومان وام گرفت. در اين صورت موارد زير به صورت كانون هاي پرسش و بحران جلب نظر مي كنند.
- افزايش ناگهاني قيمت مسكن و اجاره خانه ها همزمان با زمزمه افزايش وام ها. اين بدين معني است كه ناگهان وام گيرندگان در بازار مسكن متفاوت با آن چه بوده يا انتظارش را داشته اند روبه رو مي شوند. افزايش قدرت خريد مردم در ايران همواره منجر به افزايش تورم شده. حقيقت اين است مردم و قدرت خريد كنوني شان در ترازويي قرار گرفته كه در ترازوي ديگر عوامل متغير پرشماري اجازه جابجايي به سود مردم - خصوصاً در گروه هاي پرشمار - را نمي دهد.
چه كساني از وام ها استفاده مي كنند؟
بررسي ها نشان مي دهند همين وام ۱۲ ميليوني كه مستلزم كسب درآمد ماهيانه حداقل ۲۰۰ هزار توماني است و وام گيرنده بايد بيش از اين درآمد كسب كند تا ساير هزينه هاي زندگي روزمره را بپردازد، همه گروه هاي مردمي را در بر نمي گيرد. بنابراين وام ها در اختيار خانوارهايي كه جايگاه مالي مستحكم تري دارند، شده و براي خود، همسر و فرزندان و نزديكانشان خانه هايي تهيه مي كنند و بازهم مسأله رانت هاي ويژه مطرح مي شود، در حالي كه گروه هاي كم درآمد نه تنها دستشان به وام ها نرسيده؛ بلكه با اجاره خانه ها و ساير هزينه هاي افزايش يافته ناشي از اعطاي آن وام ها روبه رو مي شوند.
نكته اين است دليل خانه دار نشدن مردم ناشي از سياست هاي بانكي نيست و با ده ها معيار و برنامه ديگر گره خورده. در شهري كه افزايش جمعيت در آن حد و حصري ندارد، زمين هاي در دسترس آن روز به روز كاهش يافته، بالا بردن خدمات شهري براي شهرداري و ساير نهادها (از خيابان و جوي تا برق و آب و مدرسه و بيمارستان) روز به روز دشوارتر مي شود، تقسيم درآمد عادلا نه و سرانجام بيكاري بيداد مي كند. ارائه وام هاي بانكي بالا بدون اعتنا به اين عوامل تأثيري جز زدن ضربه اي ديگر به شرايط جاري ندارد. چنان كه هر بار دولت حقوق كارمندانش را افزايش داده، گراني بيشتر شده است.
تكليف ساخت وساز چه مي شود؟
عرضه و تقاضاي واحدهاي مسكوني تناسبي ندارند و هرچه آپارتمان در تهران ساخته مي شود بازهم پاسخ متقاضيان را نمي دهد. مقوله «انبوه سازي» و «بلندمرتبه سازي» همواره از مباحث اصلي دهه اخير بوده و ترديد نكنيد افزايش فراوان وام ها كه مترادف با افزايش تقاضا است اين تناسب را بي قواره تر مي سازد و قيمت زمين و خانه هاي قديمي بلا فاصله بالا مي روند.
افزايش وام هاي مسكن در قدم بعدي، قيمت مصالح ساختماني را بيش از آن چه بالا مي رود، بالا مي برد و ساير اقلا م مربوط به مسكن نيز با قيمت هاي بيشتري عرضه مي شوند. اين يعني انتقال تنش بيشتر به زمينه هايي كه در حال حاضر هم با آشفتگي تمام عياري روبه رو هستند و نظارت روشني بر آن ها انجام نمي پذيرد.
چرا برنامه هاي مربوطه به مسكن شكست مي خورند
چرا «انبوه سازي» و «بلند مرتبه سازي» در تهران شكست خورده ولي در مثلا ً كشورهاي اروپايي با توفيق روبه رو شده؟ چرا آن ها توانسته اند و ما نمي توانيم؟ اهم دلا يل مربوطه كه وام بانكي فقط يكي از آن ها به شمار مي رود به قرار زير هستند.
تعدد سازمان هاي سياستگذار و مجري مربوط به مسكن از وزارت مسكن و شهرداري گرفته تا شهرداري ها و شوراي شهر.
فقدان ثبات بازار كالاها و خدمات
افزايش جمعيت
نبود وجود زمين ارزان در تهران
تسهيلا ت بانكي بي تناسب با شرايط
بي اعتنايي سرمايه گذاران ساخت وساز به مسأله رفع مشكل مسكن
نگاهي به عوامل بالا خاطرنشان مي كند، بانك ها نمي توانند با اعطاي وام معجزه كنند و معجزه هم نكرده اند.