|
۸۰ سال تاريخ تسهيلات مسكن در ايران
سال هاي قسط و بي خانماني
|
|
|
عكس: گلناز بهشتي
سروش خسروي
سيكل سه ساله ركود پايان يافت اما صعود قيمت مسكن در بهار 85 نيز آغاز نشد.
با وجود آن كه دولت و ساير نهادهاي عمومي از زمستان گذشته با اعمال سياست هايي تلاش كردند رونق را به بازار مسكن بازگردانند اما هيچ يك از اين تلاشها تاكنون به سرانجام مشخصي نرسيده است.
به باور كارشناسان، بخش مسكن تقريبا هر سه سال يك بار به صورت پلكاني دوره هاي صعود و ثبات را پشت سر مي گذارد. براساس اين فرضيه درپي صعود سال 81 در سال 85 مي بايست به انتظار رشد و رونق اين بخش مي بوديم، اما اين اتفاق تاكنون روي نداده و برخي معتقدند چنين رويدادي، دست كم در نيمه نخست سال جاري، دور از انتظار است.
بخش مسكن به دليل ارتباط قوي با ساير بخش هاي اقتصادي و ايجاد مشاغل حاشيه اي بسيار، نقشي اساسي در حركت اقتصاد دارد، به طوري كه برخي، حوزه ساخت و ساز و مسكن را موتور محرك اقتصاد ايران مي دانند.براساس آماري كه دردست است، سهم بخش ساختمان در كل توليد ناخالص داخلي ظرف سال هاي 1338 تاكنون با نوسان هايي مواجه بوده و از 5/2 درصد در دهه 30 خورشيدي به 2/9 درصد در اواخر
دهه 50 و پنج درصد در دهه 80 رسيده است.اين آمار نشان مي دهد: طرف چهاردهه گذشته بخش مسكن همواره نيمي از كل تشكيل سرمايه در كشور را به خود اختصاص داده و به همين دليل نقشي موثر در رونق و ركود سرمايه گذاري در سطح كلان اقتصاد ايران ايفا كرده است.اطلاعات منتشر شده سازمان مديريت و برنامه ريزي حاكي از اين واقعيت است كه تعداد شاغلان بخش ساختمان از 336 هزار نفر در دهه 30 خورشيدي به 4/2 ميليون نفر در دهه 80 افزايش يافته، به اين ترتيب بخش ساختمان كه دردهه 30 معادل 7/5 درصد از كل اشتغال كشور را در اختيار داشته، در دهه 80 برابر 7/13 درصد از كل شاغلان را در خود جذب كرده است.
وام مسكن
در طول نزديك به۸۰ سال گذشته بانك ها و مؤسسات مالي فعال در بخش مسكن نقشي اساسي در رونق و ركود بازار ساخت و ساز ايفا كرده اند. به طوري كه هر گاه دولت با سازمان هاي دخيل در امر مسكن براي رونق اين بخش اهتمام ورزيده اند، وام هاي خريد مسكن به عنوان يكي از بازوهاي اجرايي عمل كرده اند. اما تسهيلات خريد مسكن در طول دهه هاي اخير همواره عصاي دست سياستگذاران بخش ساخت و ساز بوده، ظرف ماه هاي اخير به عنصري ناكارآمد تبديل شده است. از زمستان گذشته كه سياست پرداخت وام هاي 18 ميليون توماني بانك مسكن اعمال شد، آمار و ارقام مشهودي از رونق اين بخش به دست نيامده است.
رانت ها
بسياري بر اين باورند كه انتظار صعود قيمت ها در آينده اي نامعلوم و همچنين نبود ساز و كاري مشخص براي تعيين ارزش هر متر سر پناه در مناطق مختلف شهري ازجمله عوامل ركود بازار مسكن است. اما عده اي ديگر با اشاره به رانت موجود در بازار سيمان كه يك هزار ميليارد تومان برآورد مي شود مي گويند، چنين مواردي را كه در بازار ساير مصالح ساختماني نيز مي توان يافت، خودبه خود قيمت تمام شده مسكن را در ايران افزايش مي دهد.
از سوي ديگر همان گونه كه رئيس اتحاديه املاك تهران مي گويد: بساز و بفروش هايي كه به سود پايين قانع نيستند بر افزايش قيمت مسكن بسيار مؤثرند.
حال اين پرسش مطرح مي شود كه آيا پرداخت تسهيلات مسكن مي تواند گره از كار فروبسته بازار مسكن بگشايد؟
توزيع تسهيلات
آمار استخراج شده از گزارش هاي سالانه بانك مسكن نشان مي دهد: با وجود آن كه در طول سال هاي اجراي برنامه هاي اول، دوم و سوم توسعه براي توزيع عادلانه تر تسهيلات خريد مسكن در سراسر كشور تلاش بسياري انجام گرفته اما هنوز بخش بزرگي اين تسهيلات به شهروندان تهراني پرداخت مي شود. البته با توجه به تمركز جمعيتي در تهران و قيمت بالاتر هر متر سرپناه در اين شهر چنين چيزي چندان هم دور از ذهن نيست.براساس اين آمار، سهم تهران از كل تسهيلات خريد مسكن پرداخت شده، در سال 68 برابر 6/28 درصد بوده كه اين رقم در سال 72 به صدور 46 درصد افزايش يافته ولي در سال هاي 78 و 82 تا حدود 32 درصد تعديل شده است. در مجموع بررسي اين آمار نشان مي دهد: همواره تهران و شهرهاي بزرگ ايران نظير اصفهان، مشهد و تبريز بيش از نيمي از تسهيلات خريد مسكن را جذب كرده اند و سهم كل شهرهاي كوچك ايران در دو دهه گذشته حداكثر معادل 40 درصد از كل تسهيلات پرداختي بوده است.
بانك هاي تخصصي مسكن
فخري ميرشجاعي از محققان حوزه مسكن در اداره بررسي هاي اقتصادي بانك مركزي تاريخچه فعاليت هاي رهني را در ايران به سال 1305 بازمي گرداند.براساس تحقيقات او كه در فصلنامه روند از انتشارات بانك مركزي به چاپ رسيده در اين سال مؤسسه رهني ايران و در سال 1317 بانك رهني ايران تأسيس شدند. در سال 1337 نيز صندوق پس انداز مسكن وظيفه تأمين مالي و اعطاي تسهيلات به متقاضيان خريد مسكن را برعهده گرفت. اما در دهه 50 خورشيدي با تأسيس شركت هاي وام و پس انداز و هم چنين بانك هاي ساختمان، فرهنگيان و مسكن، بازار تسهيلات رهني در بخش مسكن رونقي بي سابقه يافت.
در ادامه بخش هايي از اين تحقيق جامع درباره تاريخچه فعاليت هاي رهني در ايران ارائه مي شود.
بازگشت به تاريخ
مؤسسه رهني ايران (1305): اولين سازماني كه با عنوان رهني در ايران به وجود آمد، مؤسسه رهني ايران بود كه در سال 1305 با سرمايه گذاري صندوق بازنشستگي كشور و تحت نظارت وزارت دارايي شروع به كار كرد. منظور اصلي از تأسيس اين مؤسسه، كارگشايي از طريق وام كوتاه مدت با بهره كم در مقابل وثيقه اموال منقول بود. اين مؤسسه علاوه بر قرض دادن سرمايه خود از سپرده هاي نقدي افراد نيز براي اين منظور استفاده مي كرد و دوسوم بهره دريافتي از تسهيلات را به سپرده گذاران مي پرداخت. مؤسسه رهني ايران پس از تشكيل بانك ملي جزء سازمان بانك مزبور قرار گرفت و از سال 1318 با نام بانك كارگشايي به فعاليت خود ادامه داد.
بانك رهني ايران (1317): دومين مؤسسه اي كه به صورت رسمي تأسيس و به عمليات رهني اشتغال ورزيد، بانك رهني ايران بود، اين بانك سيزده سال پس از اولين بانك ايراني (سپه) و 10 سال پس از دومين بانك (ملي) تأسيس شد.
قانون تأسيس بانك رهني ايران مشتمل بر 4 ماده در 25 دي ماه 1317 به تصويب رسيد. پس از تهيه و تدوين اساسنامه و تأمين سرمايه اوليه، اولين شعبه آن در تهران و در فروردين 1318 شروع به كار كرد. در ماده 3 اساسنامه بانك، عمليات بانك رهني در 8 بند تشريح شد كه از آن جمله مي توان به دادن وام در برابر رهن اموال غيرمنقول به منظور خريد خانه ساختمان تعمير و كارگشايي براي مدتي كه از 15 سال تجاوز نكند. دادن اعتبار در حساب جاري با تصويب هيأت مديره به منظور انجام امور ساختماني در برابر رهن اموال غيرمنقول و يا ضمانتنامه هاي بانكي براي مدتي كه از يكسال و مبلغي كه حداكثر از ميزان وام ساختمان خانه تجاوز نكند. قبول بدل به حساب هاي جاري، پس انداز و سپرده مدت دار با بهره و يا بدون بهره. صدور ضمانت نامه به منظور دريافت وام و اعتبار از ساير بانك ها فقط در برابر رهن اموال غيرمنقول و صدور ضمانت نامه به منظور شركت در مناقصه حسن انجام كار- دريافت پيش پرداخت، استرداد وجه الضمان، تأمين كسر ابواب جمعي و نظاير آن به نفع اشخاص حقيقي و يا حقوقي در حدود مقررات و مجوز هاي شوراي پول و اعتبار با تصويب هيأت دولت. دادن وام در برابر ضمانت نامه هاي بانك هاي معتبر براي مدتي كه از دو سال تجاوز ننمايد.
انتشار اوراق وام با سود در مواقعي كه مقتضي مي داند. اعطاي وام و اعتبار به شركت هاي ساختماني و موسساتي كه در امور آباداني فعاليت دارند. طبق آيين نامه اي كه به تصويب مجمع عمومي بانك ها رسيده باشد و هم چنين مبادرت به ساير عمليات بانكي مجاز اشاره كرد. از ابتداي تأسيس بانك رهني ايران به اين موضوع توجه شده بود كه منابع مالي بخش دولتي براي انجام وظايفي كه بر دوش اين بانك در زمينه تأمين اعتبارات مالي بخش مسكن و ساختمان گذارده شده كافي نخواهد بود و به همين دليل نيز در متن قانون تشكيل بانك رهني ايران و همچنين اساسنامه آن روش هايي جهت جذب پس اندازهاي بخش خصوصي (ازجمله فروش تدريجي بخشي از سهام بانك به مردم) پيش بيني شده بود كه البته اجراي آنها ممكن نشد.
صندوق پس انداز مسكن (1337): مشكلات مالي بانك رهني ايران باعث شد تا مطالعاتي در زمينه تجربيات و اقدامات ساير كشورها در اين زمينه انجام شود. نتيجه اين بررسي ها به تأسيس تشكيلاتي با نام صندوق پس انداز مسكن انجاميد. اين صندوق كه با اقتباس از روش معمول در كشور آلمان ايجاد شده بود از سال 1337 فعاليت خود را شروع كرد.
براساس اولين آيين نامه صندوق پس انداز مسكن، پس انداز كننده وام خواه مي بايست 40 درصد مبلغ وامي را كه قصد دريافت آن را دارد به حساب پس انداز خود در بانك توديع نمايد و بانك در مقابل پرداخت 60 درصد باقي مانده وام حداكثر تا 80 درصد ارزش وثيقه را تعهد مي كرد. حداقل مدت انتظار براي دريافت وام 2 سال و حداكثر مدت بازپرداخت 12 سال تعيين شده بود. اين گونه حساب هاي پس انداز مشمول بهره اي معادل 3 درصد در سال مي شد. وام صرفاً جهت احداث ساختمان پرداخت مي شد و بهره اي معادل 6 درصد نسبت به مانده اول هر سال به علاوه 2 درصد كارمزد نسبت به اصل وام (فقط براي يكبار)، و نيم درصد كارمزد افتتاح حساب پس انداز، از مشتري اخذ مي شد.
شركت هاي وام و پس انداز (1350): بانك رهني ايران در سال 1346 طرح تشويق پس انداز مسكن را به دولت پيشنهاد كرد. اين طرح در تاريخ 10 تيرماه 1346 به تصويب شوراي ملي و سنا رسيد. مواد پنجم، ششم و هفتم قانون مذكور و وام مسكن است. ماده پنجم طرح مذكور به بانك رهني ايران اختيار داده است كه در نقاطي كه مقتضي بداند موجبات تأسيس شركت هاي تعاوني مسكن و يا شركت هاي پس انداز و وام مسكن متشكل از پس انداز كنندگان و وام گيرندگان را تشكيل دهد. ماده ششم به بانك مركزي اجازه مي دهد كه طبق شرايطي وام بلند مدت از طريق و با ضمانت بانك رهني در اختيار شركت هاي مذكور بگذارد. ماده هفتم نيز بانك رهني ايران را مجاز شمرده تا به شركت هاي تعاوني مسكن و شركت هاي پس انداز و وام مسكن اعتبار اعطا كند.
اولين شركت وام و پس انداز كه در اين قالب و در سال 1350 تأسيس شد شركت پس انداز و وام مسكن كوروش بزرگ بود و تا پيش از پيروزي انقلاب جمعاً 16 شركت پس انداز و همچنين لايحه تأسيس اداره امور بانك ها مصوب مهر ماه 58 شانزده شركت پس انداز و وام مسكن همراه با بانك ساختمان و شركت سرمايه گذاري ساختمان بانك هاي ايران در بانك رهني ادغام شده و بانك مسكن را به وجود آورند.
بانك ساختمان (1353): از ديگر مؤسسات رهني قبل از انقلاب، بانك ساختمان بود كه در سال 1353 با مشاركت بانك توسعه صنعتي و معدني ايران، بانك ملي ايران، بانك رهني ايران، بانك رفاه كارگران و بخش خصوصي متشكل از مقاطعه كاران ساختماني به منظور كمك مالي و ايجاد تسهيلات جهت ايجاد واحدهاي مسكوني، آپارتمان سازي، ساختمان مركز تجاري و هتل و ساير امور ساختماني تأسيس شد.
بانك فرهنگيان ايران (1356): يكي ديگر از مؤسسات رهني بانك فرهنگيان ايران بود. اين بانك در سال 1356 و به صورت شركت سهامي عام تأسيس شد. در ماده 2 اساسنامه، موضوع بانك و فعاليت آن در دوازده بند آمده است. براين اساس موضوع بانك تجهيز و جذب پس اندازهاي كوچك و پراكنده در سطح كشور به خصوص براي سرمايه گذاري در فعاليت هاي مربوط به مسكن فرهنگيان و تحقق بخشيدن به ساير اهداف رفاهي آنان بود. سرمايه بانك 6 ميليارد ريال بود كه در سال هاي بعد به 12 ميليارد ريال افزايش يافت. متأسفانه اين بانك در عمل نتوانست به اهدافي كه براي آن تعيين شده بود دست يابد و در نهايت با بانك ملت ادغام شد.
بانك مسكن (1358): بانك مسكن در سال 1358 براساس لايحه قانوني مصوب مجمع عمومي بانك ها از ادغام بانك هاي رهني، بانك ساختمان، شركت سرمايه گذاري ساختماني بانك هاي ايران و شركت هاي پس انداز و وام مسكن كوروش، اكباتان و پاسارگاد و در شهرستان ها، شركت هاي پس انداز و وام مسكن مشهد، تبريز، شيراز، اصفهان، اهواز، گيلان، باختران، همدان، مازندران، گرگان، اروميه، سمنان و آبادان تشكيل شد.
۸۰ سال سابقه
چنان كه اين تحقيق نشان مي دهد، پرداخت تسهيلات در بخش مسكن در ايران از 80 سال سابقه برخوردار است، اما پس از 8 دهه هنوز موسسات مالي فعال در حوزه مسكن نتوانسته اند ابتكار ويژه اي را در اين رهگذر به كار گيرند و همين موضوع موجب شده از منابع جمع شده در حساب هاي پس انداز مسكن به آرامي تأثير خود را بر اقتصاد مسكن و بازار ساخت و ساز از دست بدهند تا جايي كه در ميانه دهه 80 يعني ظرف چند ماه گذشته عملاً نتوانسته اند تأثيري بر روند حركت حوزه مسكن برجاي گذارند.
|
