چهارشنبه ۱۰ اسفند ۱۳۸۴
اقتصاد
Front Page

بررسي وضعيت انبوه سازي در ايران
توليد انبوه
001905.jpg
ميثم دهقان
با صنعتي شدن كشورها و به تبع آن رشد سريع اقتصادي، شكل گيري صنايع بزرگ، سياست دولتمردان بر توسعه شهرها به منظور تأمين نيروي كار كارخانه ها قرار گرفت.
ايران نيز همچون كشورهاي ديگر از اين قاعده مستثني نبود. بعد از دهه ،۴۰ با اعمال سياست هايي كه اولويت آن صنعتي كردن كشور بود و اعمال سياست هاي اصلاحات ارضي، مهاجرت روستاييان به شهرها و به دنبال آن مهاجرت ساكنان شهرهاي كوچك به شهرهاي بزرگ به خصوص تهران براي تأمين معاش شدت يافت و به دنبال آن انبوه سازي در ايران رواج پيدا كرد.

ضرورت انبوه سازي
ايران اكنون با كمبود ۶/۱ ميليون واحد مسكوني روبه رو است.(۱ ) براساس برآورد كارشناسان براي رسيدن به وضعيت قابل قبول در حال حاضر نياز به ۳ ميليون واحد مسكوني است.(۲)
براي كنترل وضع موجود مي بايست سالانه يك ميليون و ۲۰۰ هزار واحد مسكوني ساخته شود. آمار فوق به خوبي نشان از كمبود ميليوني واحد مسكوني دارد. براساس برآوردها، امسال، اتحاديه صنفي انبوه سازان، ۲۵۰ هزار خانه در شهرهاي كشور مي سازد.( ۳) طبق گزارش فعاليت هاي ساختماني بخش خصوصي و مناطق شهري كشور، بانك مركزي ايران، در شش ماهه اول سال ۷۸ ، ۸۶ درصد ساختمان هاي مسكوني، تك واحدي و دو واحدي و ۸ درصد ۳ يا ۴ واحدي بوده و فقط ۶ درصدي ساختمان ها، ۵ واحد و بيشتر احداث شده است. در صورت تحقق ساخت ۲۵۰ هزار واحد مسكوني در سال ،۸۴ انبوه سازي رشد خوبي را نسبت به سال ۷۸ داشته، به طوري كه سهم خود را از ۶ درصد به ۳۰ درصد مي رساند. براساس پيش بيني ها اين تعداد مي بايست در سال ۸۸ به ۶۰۰ هزار خانه در سال برسد كه در اين صورت ۵۰ درصد خانه هاي مورد نياز در سال را تأمين مي كند.
توليد انبوه به دو روش انجام مي گيرد؛
۱- صنعتي ۲- غيرصنعتي
عموم مسكن هاي توليد انبوه ما غيرصنعتي است. اين در حالي است كه به عقيده كارشناسان، يكي از راه حل هاي معضل مسكن به دليل طولاني بودن فرايند توليد آن، ساخت سريع و مطمئن واحدهاي مسكوني با تكنولوژي هاي جديد يعني ساخت مسكن صنعتي است.در ساخت مسكن صنعتي به علت بهره وري بالاي عوامل توليد و تكرار فرايند توليد، ساخت ارزان و اقتصادي مسكن امكان پذير است. ساخت و توليد انبوه صنعتي مسكن نيازمند مديريتي كارآمد است، تا از يك طرف، از فناوري هاي جديد موجود دنيا و از طرف ديگر از توانمندي هاي داخلي به خوبي استفاده شده و خانه هايي ارزان با استانداردهاي زيستي و كيفي مطلوب توليد شود. ظرفيت اسمي صنعت پيش ساخته در ايران، حدود سالانه ۲۰ هزار واحد مسكوني با مساحت متوسط ۱۰۰ متر مربع زيربناست كه تنها ۸/۲ درصد از واحدهاي مسكوني ساخته شده در سال گذشته را شامل مي شود.
زمين، مهمترين مانع پيش روي انبوه سازان
بالا بودن قيمت نهايي مسكن مورد نياز متقاضيان، مشكل اصلي انبوه سازان است. سه عنصر؛ قيمت زمين، هزينه ساخت و سود حاصل از ساخت، قيمت نهايي مسكن را تشكيل مي دهد. در كشور ما سهم هزينه زمين از قيمت نهايي مسكن ۴۰ تا۵۰ درصد است، در حالي كه اين عدد در كشورهايي چون انگلستان در اوج بحران مسكن از ۴/۲۸ درصد فراتر نرفت. در نيمه دوم دهه ،۶۰ حمايت از الگوي توليد مسكن در مقياس وسيع، با هدف توسعه و تشويق انبوه سازي، راهبرد اساسي بخش مسكن بوده است. در تكميل اين سياست، دولت دخالت خود را در بازار زمين كاسته و از ساز وكار بازار عرضه و تقاضا در امر تأمين زمين و مسكن حمايت كرده كه در نتيجه فعاليت در بازار زمين از صرفه اقتصادي بيشتري نسبت به بازار مسكن برخوردار شد. به اين ترتيب بسترهاي مناسب براي توسعه انبوه سازي در كشور ايجاد نشد. وجود اين شرايط، شركت هاي فعال در امر ساخت و ساز را به سمت استفاده از بازار زمين، در راستاي كسب سود بيشتر ترغيب مي كند. پيامد اين امر كاهش سرعت گردش سرمايه در بازار توليد انبوه سازان مسكن مي شود. براي روشن شدن مطلب بالا، روند تغييرات قيمت زمين نسبت به مسكن طي دهه هاي گذشته؛ بررسي و تأثير آن بر انبوه سازي در ادامه گزارش مي آيد.
رشد قيمت زمين به صورت پلكاني بوده و هر ۳ الي ۴ سال  و گاهي هر ۵ سال، قيمت آن ۲ الي ۴ برابر شده است. به عنوان مثال در سال ،۱۳۵۰ بهاي يك متر مربع زمين در محله گيشا، هزار ريال بود كه در سالهاي ۵۵ و ۵۶ قيمت املاك ياد شده با حدود هزار درصد افزايش به ۷۰ هزار ريال افزايش يافت.پس از جنگ و با شروع رونق اقتصادي افزايش قيمت زمين شتاب گرفته و در طول اولين دوره، رشد قيمت آن ۱/۳ برابر شد. در دومين دوره رشد، بهاي زمين مجدداً  با افزايش ۳۰۰ درصدي مواجه شد. طي سالهاي ۶۸ تا ۸۰ نرخ رشد قيمت زمين تقريباً  ۲ برابر نرخ رشد بهاي آپارتمان در شهر تهران بوده به نحوي كه قيمت زمين طي اين دوره ۵/۲۲ برابر و قيمت آپارتمان ۵/۱۱ برابر شده است.در خلال سالها ۱۳۶۳ تا ۶۵ در حالي كه مسكن با رشد قيمت ۱۶۶ درصدي مواجه بوده، زمين رشد ۷۱۴ درصدي داشته است. اين اعداد و ارقام حكايت از بي ثباتي بازار زمين دارد و نشان مي دهد كه، افزايش قيمت زمين در دوران رونق خيلي بيشتر از قيمت مسكن بوده كه خود اين امر سرمايه هاي سرگردان و سرمايه هاي موجود در بخش هاي صنعتي ديگر و حتي سرمايه فعال در ساختمان سازي- به عنوان مثال انبوه سازان- را به سمت زمين سوق مي دهد.
تأثيرات افزايش بهاي زمين بر مسكن
افزايش سهم بهاي زمين در احداث ساختمان، باعث افزايش سرمايه گذاري اوليه براي احداث بنا و در نتيجه كاهش نقدينگي طي دوره ساخت مي شود.با كنترل بازار زمين مي  توان از انبوه سازي حمايت كرد و اين تنها با حضور مؤثر دولت محقق خواهد شد. به اين دليل كه بخش خصوصي منافع شخصي را در نظر گرفته و قاعدتاً  به دنبال سود حداكثر است، ولي بخش دولتي براي تأمين منافع ملي حضور پيدا مي كند. دولت مي تواند با مداخله كارآمد در بازار زمين و يا به عبارت بهتر با مديريت بازار زمين همانند بسياري از كشورهاي موفق در حل بحران مسكن، به عنوان يكي از ابزارهاي مناسب براي توسعه انبوه سازي مسكن مؤثر باشد.
اما اين كنترل چگونه تحقق پيدا مي كند؟
يكي از راهكارهايي كه دولت مي تواند توسط آن، بازار مسكن را كنترل كند، استفاده از زمين هاي خود در فرايند ساخت شهرهاي جديد است. به اين صورت كه با آماده سازي زمين هاي خود و تهيه و يا خريد زمين هاي مناسب اقدام به سفارش پروژه هاي ساخت مسكن به انبوه سازان بخش خصوصي كند كه در پي آن، نتايج زير قابل حصول است:
- انبوه سازي از وضعيت فعلي خود كه علاوه بر حوزه مديريت فني- مهندسي، در مديريت تقاضا، منابع مالي و مديريت عرضه دخالت دارد، خارج شده و به جايگاه اصلي خود يعني مديريت فني- تخصصي برمي گردد. بنابراين انبوه ساز كه تا قبل از اين از ارزش مازاد زمين سود مي برد، سود خود را از ارزش افزوده حاصل از ساخت بدست مي آورد.
- انبوه ساز دغدغه تهيه منابع مالي را نخواهد داشت، بدين دليل كه هزينه زمين در فرايند ساخت حذف شده و هزينه ساخت از طرف سفارش دهنده تامين خواهد شد. اين امر خود باعث رشد و تسريع فرايند انبوه سازي مي شود.
- با انجام اين سياست، عرضه مسكن افزايش خواهد يافت و انبوه ساز مي تواند با منابع مالي كه عمدتاً  بانك هاي موجود، قادر به پرداخت آن هستند، خانه هايي به مراتب با كيفيت بهتر و تنوع بيشتر توليد مي كند.
- از آنجا كه با اجراي اين سياست، انبوه ساز تنها از ارزش افزوده ساخت منتفع خواهد شد، لذا سعي در كاهش هزينه ها و تسريع در روند ساخت و ساز خواهد كرد كه براي تحقق آن به دنبال به كارگيري تكنولوژي جديد در فرآيند ساخت مي رود.
- عواملي مانند تثبيت قيمت زمين، كاهش ريسك پذيري در بخش ساختمان و وجود تقاضا در دهه هاي آينده، همگي شرايطي را فراهم مي  كنند كه تداوم ساخت و ساز، رونق و در نهايت ايجاد امنيت شغلي در اين صنعت را به دنبال خواهد داشت. لذا مي توان با تشكيل اتحاديه ها و صنف هاي كارگري و تأمين حداقل نيازهاي اجتماعي آنها مانند بيمه، هزينه نيروي انساني را در ساخت و ساز كاهش داد كه در نهايت باعث كاهش قيمت نهايي مسكن مي شود.
- دولت مي تواند با اين سياست با استفاده از متخصصان و مشاوران معمار و شهرساز به طراحي شهرهاي جديد و يا توسعه شهرهاي موجود بپردازد كه داراي بافتي همگون، مطلوب به لحاظ فضاي خصوصي و عمومي و لحاظ كردن فضاهاي آموزشي، فرهنگي، ورزشي و ...باشد و سفارش ساخت آن را به انبوه ساز بدهد.
- با اين روش تأمين مالي ساخت پروژه هاي  بزرگ ديگر دشوار نخواهد بود، چرا كه هزينه زمين از نقدينگي اوليه لازم براي ساخت مسكن كسر شده و مابقي هزينه ساخت و ساز نيز توسط خود مردم از طريق وام هاي بانكي موجود و آورده هاي شخصي، به راحتي تأمين مي شود. در نتيجه بافت هاي شهري با هزينه بسيار كم و در شرايط مطلوب با استانداردهاي شهرسازي ساخته مي شود.
- از آنجايي كه هزينه اوليه هنگفت پرداخت قيمت زمين ديگر مطرح نيست، لذا طيف وسيعي از انبوه سازان مي توانند به عنوان پيمانكار، پروژه هاي ساخت را تحويل بگيرند. لذا دولت مي تواند با سازوكارهاي مختلف و سياست هاي تشويقي مناسب از انبوه سازاني كه از تكنولوژي و توان علمي مهندسي بالاتري برخوردار هستند، حمايت كرده و بدين ترتيب با رقابت بين سازندگان، رشد كمي و كيفي توليد انبوه در صنعت مسكن محقق خواهد شد.اگر دولت در عرصه مسكن و مديريت زمين به نحوي وارد شود كه هزينه اوليه زمين را از فرايند ساخت به تعويق بيندازد، ديگر الزامي وجود ندارد كه انبوه ساز به جهت اقتصادي كردن پروژه ساخت وساز خود رو به بلندمرتبه سازي و ساختمان هاي متراكم و كوچك آورد. بنابراين مي توان با اتخاذ سياست هاي فوق خانه هايي كه مناسب فرهنگ بومي و ديني مردم است، ساخت و چالش هاي فرهنگي و اجتماعي آينده اين شهرك ها را به فرصت تبديل كرد و شهرهاي پايداري تشكيل داد.
پاورقي
۱- سخنراني وزير مسكن سابق، آقاي عبدالعلي زاده، دستاوردهاي وزارت مسكن، ۱۳۸۴
۲- همان
۳- همان

سايه روشن اقتصاد

تحريم احتمالي عليه ايران تنها شامل بخش سرمايه گذاري خارجي خواهد شد
فارس : موسسه بيزينس مانيتور اينترنشنال با ارائه تحليلي از پيش بيني فضاي اقتصادي ايران در سه ماهه دوم سال ،۲۰۰۶ اعمال هر گونه تحريم عليه ايران در ماه مارس را بعيد دانست.
اين مؤسسه با ارائه گزارشي به بررسي دورنماي فضاي اقتصادي ايران در سه ماهه دوم سال ۲۰۰۶ و ارتباط آن با تحريم هاي احتمالي عليه ايران پرداخته است.
بيزينس مانيتور در بحث تحريم هاي احتمالي عليه ايران پيش بيني كرده است با توجه به شرايط بازارهاي بين المللي در سه ماهه دوم سال ۲۰۰۶ هيچ تحريمي عليه ايران اعمال نخواهد شد، اگر چه احتمال اين عمل در درازمدت را نمي توان رد كرد.
همچنين در دوره هاي بعد اگر تحريمي عليه ايران اعمال شود اين تحريم فقط شامل بخش سرمايه گذاري خارجي خواهد بود و به دليل درآمدهاي بالاي نفتي ايران و حجم زياد واردات، بخش تجاري شامل تحريم ها نخواهد شد.عدم تمايل دولت ايران براي سرمايه گذاري هاي گسترده خارجي ها در ايران با توجه به تبعات آن همچنان بر فضاي اقتصادي ايران در سه ماهه دوم سال ۲۰۰۶ سايه افكنده است.بنابراين گزارش، اگر چه قانون توسعه و حمايت از سرمايه گذاري هاي خارجي مقررات مربوط به سرمايه گذاري خارجي در ايران را بهبود بخشيده است اما در عين حال هنوز حجم سرمايه گذاري ها در ايران اندك است. اختصاص بيشتر سهم پروژه ها به شركت هاي ايران يكي از موانع در اين زمينه است.به اعتقاد بيزينس مانيتور خطوط قرمز زيادي كه براي سرمايه گذاري هاي خارجي تعريف شده است فرايند سرمايه گذاري خارجي در ايران را طولاني كرده و بالا بودن درآمدهاي نفتي نيز باعث شده است تا دولت ايران تمايلي به رفع اين نقايص از خود نشان ندهد.در عين حال اين موسسه پيش بيني كرده است در سه ماهه دوم تسهيلات بيشتري براي سرمايه گذاري خارجي در نظر گرفته شود.
ضرورت حضور بخش خصوصي در ارتباطات
وزارت ارتباطات و فناوري اطلاعات بايد زمينه حضور بخش خصوصي از جمله پروژه اپراتور دوم تلفن همراه و ساير بخشها را فراهم كند.
رمضانعلي صادق زاده مسئول كميته  مخابرات مجلس شوراي اسلامي تصريح كرد: فقط بايد براي حضور شركتهاي داخلي و بخش خصوصي اين زمينه فراهم شود و دولت از ورود به اين بخشها خودداري كند.وي با اشاره به جلسه اي با حضور وزير ارتباطات، دفاع، رئيس بنياد مستضعفان و مديران شركت ايرانسل اظهار داشت: ابهامات و نگراني هايي كه در خصوص اپراتور دوم وجود داشت، مطرح شد.صادق زاده ادامه داد: در حال حاضر منتظر اعلام رسمي برندگان مناقصه ايرانسل هستيم.
اپراتور دوم بايد طبق بندهاي شش و هفت قانون ۵۱ درصد سهم ساخت تجهيزات و مديريت فني پروژه را به شركتهاي ايراني واگذار كند.وي تأكيد كرد: طبق تعهد ايرانسل بايد از اوايل تابستان ۸۵ اقدام به واگذاري سيم كارت خود كند.رئيس كميته مخابرات مجلس در خصوص واگذاري سيم كارتهاي ثبت نامي جديد نيز گفت: براي واگذاري بايد ظرفيت مناسب ايجاد شود در غير اين صورت با افت كيفيت شبكه تلفن همراه مواجه خواهيم شد.وي به شروع افزايش ظرفيت شبكه تلفن همراه توسط سه GC يا كنتراكتور در اوايل امسال افزود: با اين كار در سال آينده ظرفيت شبكه افزايش مي يابد.وي تصريح كرد: بايد توجه داشت كه ثبت نام به معناي واگذاري نيست.

اقتصاد انرژي

جهان نيازمند سرمايه گذاري كشورهاي توليد كننده نفت است
مهر: آژانس بين المللي انرژي اعلام كرد: ثبات بلند مدت بازار جهاني نفت خام نيازمند سرمايه گذاري كشورهاي مهم توليد كننده نفت است. به گزارش آژانس بين المللي انرژي، هم اكنون ميزان ذخاير نفت موجود در جهان مساله چندان مهمي نيست، بلكه ثبات بلند مدت بازار نفت به افزايش سرمايه گذاري در بخش توليد وابسته است.
بر اساس اين گزارش،  در صورتي كه كشورهاي توليد كننده نفت در زمينه افزايش توليد سرمايه گذاري نكنند، بازار نفت با كمبود عرضه مواجه خواهد شد و ذخاير چند ميليارد بشكه اي كشورهاي توليد كننده دردي را دوا نخواهد كرد و نخواهد توانست نوسانات مداوم بازار نفت را فروبخواباند.آژانس بين المللي انرژي در اين گزارش همچنين خواستار شفافيت آمار مربوط به ذخاير نفت و گاز كشورهاي توليد كننده نفت شد و اعلام كرد اين مساله نقش مهمي در ثبات بازار نفت خواهد داشت.اين گزارش حاكي است، مشكل عدم شفافيت ذخاير نفت كشورهاي توليد كننده نفت توسط جغرافي دانها و يا كارشناسان نفتي حل نخواهد شد، بلكه اين مساله نيازمند خواست سياسي اين كشورهاست.بر پايه همين گزارش، در حاليكه فقدان سرمايه گذاري هاي كافي در بخش توليد نفت به عنوان عامل اصلي افزايش شديد بهاي نفت خام طي دو سال اخير شمرده مي شود، اكثر كشورهاي بزرگ عضو اوپك شركتهاي معظم خارجي را از سرمايه گذاري در حوزه هاي بزرگ نفتي خود محروم ساخته اند.
ايران عمليات اجرايي ميدان نفتي ونزوئلا را ۵/۱ سال ديگر آغاز مي كند
مدير عامل شركت پتروپارس گفت: عمليات اجرايي توسعه ميدان نفتي ونزوئلا يك و نيم سال ديگر آغاز مي شود.
غلامرضا منوچهري درگفت وگو با خبرنگار اقتصادي مهر گفت: مشكلات استقرار كارشناسان شركت پتروپارس در كشور ونزوئلا حل شده و يك شعبه از اين شركت در اين كشور تاسيس گرديده است.وي افزود: درحال حاضر اين پروژه درمرحله ارزيابي بوده كه اين امر خود يك سال ونيم به طول مي انجامد.
وي تصريح كرد: عمليات توسعه اي اين ميدان پس از انجام مراحل ارزيابي ميدان آغاز مي شود كه در آغاز بايد چند چاه ارزيابي در اين ميدان حفر و طرح جامع ميدان يا MDP تهيه شود تا ميزان ذخاير ميدان مشخص شود.وي گفت: شركت پتروپارس و يك شركت ونزوئلايي با همكاري هم و در قالب قرارداد مشاركت در توليد به توسعه اين ميدان اقدام خواهند كرد.
وي گفت: ارزش طرح توسعه ميدان نفت سنگين در خليج رافاآ ونزوئلا دو ميليارد دلار بوده كه ۵۰ درصد از سرمايه مورد نياز براي توسعه اين ميدان توسط ايران و مابقي آن نيز توسط كشور كارفرما تامين مي شود.به گزارش خبرنگار اقتصادي مهر، پتروپارس و شركت ملي نفت ونزوئلا (پدوسا) اوايل سال جاري، پيش قراردادي را در سه پتانسيل خليج ونزوئلا، ميدان گازي دريايي ماريسكال سوكره و يك ميدان نفتي باچهار بلوك امضا كرده بودند كه قرار شد تا سه ماه پس از آن تبديل به قرارداد رسمي  شود.
طبق گفته هاي مدير پروژه هاي ۴ ۵، و ۱۲ پارس جنوبي، تمايل پتروپارس به قبول پروژه خليج ونزوئلا از بين دو پتانسيل پيشنهادي ديگر بيشتربوده است و پتانسيل بعدي پيشنهادي از سوي شركت پدوسا، ميدان گازي دريايي ماريسكال سوكره است كه عمق آب درآن منطقه بين۹۰ تا ۱۶۰ متر است و براي يك واحد LNG آماده خواهد شد.

|  ادبيات  |   اقتصاد  |    اجتماعي  |   انديشه  |   سياست  |   فرهنگ   |
|  ورزش  |

|   صفحه اول   |   آرشيو   |   بازگشت   |