Hamshahri Newspaper

مهرداد مشايخي
هيچ وقت فكركرده ايد كه چرا بايد عوارض نوسازي رابه شهرداري بپردازيد؟ يا اصلا به اين فكر افتاده ايد كه مبلغ روي فيش هاي عوارض نوسازي چطور محاسبه مي شود، اين پول ها درچه راهي صرف مي شود و مبلغ اش چقدر است؟
تا به حال به اين موضوع فكر كرده ايد كه تنها پارامتري كه در تعيين عوارض نوسازي بناها در نظر گرفته مي شود ارزش آن بناست و فرقي نمي كند چه موقعيتي در شهر داشته باشد؟ يا اينكه چه نسبتي بين مبلغ عوارض نوسازي و درآمد شما برقرار است؟
از ساختماني نوساز در يكي از كوچه هاي خيابان كمالي (بين كارگر جنوبي و نواب) مرد ميانسالي بيرون مي آيد، با عجله به سمت اتومبيل پسرش مي رود تا چرخ آن را ازداخل جوي آب بيرون بكشد. تااين ماشين به راه بيفتد قطار ماشين هاي منتظر تا انتهاي كوچه كشيده مي شود. مرد ميانسال مي گويد من نمي دانم چرا بايد عوارض بدهم. عرض اين كوچه ۵متر بيشتر نيست و نصف فضاي آن را دو جوي آب گرفته اند. يا بايد يك روز در ميان چرخ ماشين را از داخل جوي در بياوريم و يا در ميان ماشين هايي كه از دوطرف مي آيند گير كنيم. شاهرخ مي خواهد به خانه برگردد كه پشيمان مي شود، مي گويد وضعيت اين كوچه با دو روز كار كارگران درست مي شود،كافي است يكي از اين جوي ها را پر كنند.
كيلومترها آن طرف تر در شمال تهران، خيابان اقدسيه، درمركز اطلاعات جغرافيايي شهر تهران مهندس شهابيان هم همين موضوع را مطرح مي كند. به نظر او مردم علاوه بر اينكه نمي دانند چرا بايد عوارض نوسازي بپردازند و اين عوارض در كجا خرج مي شود، از مبناي تعيين عوارض هم بي خبرند. او مي گويد: «در تمام دنيا اخذ چنين عوارضي توسط شهرداري، بر اساس اصول عدالت اجتماعي و با در نظر گرفتن تمام شرايط جغرافيايي و اجتماعي بنا و وضعيت اقتصادي صاحب آن انجام مي شود. به همين دليل هم شهروندان با رغبت بيشتري اين عوارض سالانه را پرداخت مي كنند و از طرف ديگر هم هر پرداخت كننده عوارض شهري مي تواند از طريق اينترنت يا وسايل ديگر ارتباطي از نحوه خرج كردن چنين درآمدهايي با خبر شود.»
مركز اطلاعات جغرافيايي تهران(TGIC) امسال طرح هايي به شهرداري ارايه كرده و قرار شده آنها را به انجام برساند. مهندس معيني مدير عامل اين مركز در جلسه اي با حضور دكتر احمدي نژاد شهردار تهران در اين مركز گفت: «تعيين عوارض نوسازي بر مبناي رعايت حقوق شهروندي، توده گذاري (ساخت و ساز) علمي ساختمان و تراكم درسطح شهر و تهيه اطلس كلانشهر تهران از جمله اين طرح ها هستند.»
شايد شما ندانيد اما منابع درآمد شهرداري براساس قانون مصوب سال ۱۳۳۴ و اصلاحات بعداز آن تعيين مي شود. قانون نوسازي و عمران شهري مصوب سال ۱۳۴۷ هم براي تامين منابع درآمدي شهرداري جهت اصلاح و احداث معابر و ايجاد پارك ها و پاركينگ ها و ميادين تصويب شده بود. بر اساس اين قوانين است كه نحوه تعيين عوارض نوسازي، كه يكي از منابع درآمدي شهرداري است، مشخص مي شود. در حال حاضر اساس محاسبه عوارض مربوط به املاك، پنج هزارم ارزش ملك است و ارزش ملك هم بر اساس دفترچه ارزشي معاملاتي املاك وزارت دارايي تعيين مي شود. در اين دفترچه بالاترين قيمت املاك بر اساس متراژ، متري ۶۲هزار تومان تعيين شده كه در حد شوخي است.
شهابيان مي گويد در طرحي كه قرار است اجرا شود، اخذ عوارض نوسازي بر اساس قانون نوسازي و عمران شهري با پارامترهايي تعيين مي شود كه عدالت اجتماعي را در بالاترين سطح رعايت كند. آلودگي هوا، آلودگي صوتي، موقعيت مكاني ملك در محله از نظر خيابان و كوچه، امكانات ملك، دسترسي به امكانات شهري مانند پارك، بيمارستان، مدرسه، مركز خريد و... از جمله پارامترهايي هستند كه بايد در نظر گرفته شوند.
مركز مطالعات جغرافيايي تهران قرار است با تهيه و مشخص كردن اطلاعات توصيفي و نقشه اي و قرار دادن آنها در يك بانك اين امكان را به شهرداري بدهد كه بتواند با مشخص كردن پارامتر و ضرايب ويژگي ملك را تعيين كند. شهابيان مي گويد براي اينكه اخذ عوارض بر اساس عدالت اجتماعي باشد بايد پارامترهاي بسياري را بررسي كرد. مثلا بايد تعيين شود كسي كه در يك كوچه ۳متري زندگي مي كند در مقايسه با كسي كه در كوچه ۲۴متري زندگي مي كند، چقدر عوارض بايد بپردازد. يا اينكه ساختار جمعيتي شهر، منطقه به منطقه بررسي شود تا مشخص شود مالك هر بنا از نظر طبقه اجتماعي و اقتصادي در چه سطحي قرار دارد.
به نظر منطقي مي رسد. تصور كنيد با شيوه فعلي خانه اي كه در كنار محل دفن زباله قرار دارد بايد عوارضي برابر با خانه اي بپردازد كه در نزديكي يك بوستان پرگل وگياه است، يا اينكه دسترسي به اتوبان يا ديگر خيابان هاي اصلي هيچ تاثيري در تعيين عوارض نداشته باشند.
كسي كه براي رفتن به استخر بايد ساعتي را در تاكسي بگذراند بايد عوارضي برابر با كسي كه در طبقه زيرين آپارتمانش به استخر مي رود بپردازد. وجود فرودگاه و سروصداي كركننده آن در نزديكي منزل شما هيچ تاثيري در مشخص كردن عوارض سالانه ندارد و كاربري تجاري، مسكوني يا اداري آن براي مسوولان تعيين عوارض يكسان است. در طرحي كه در مركز مطالعات جرافيايي تهران قرار است اجرا شود، مدلي براي نوسازي تعيين مي شود كه در آن هفت عامل درنظر گرفته شده است. اول اينكه بنا ازنظر جغرافيايي در چه نقطه اي از شهر قرار دارد، شمال شهر است يا جنوب شهر، در ارتفاع است يا پستي و ضمناً ازنظر فيزيكي چه شرايطي دارد نوساز است يا قديمي ساز، يك طبقه است يا چندطبقه و امكانات داخلي آن چيست؟ دوم اينكه ويژگي هاي محيطي محله اي كه بنا در آن واقع شده چيست و چه ميزان بر تعيين عوارض موثر است. مثلاً اينكه بنا در محله اي است كه شدت آلودگي هواي زيادي دارد يا كم. ترافيك آن منطقه چه شدتي دارد. فضاي سبز آن چه اندازه است و دسترسي به اماكني چون پارك راحت است يا مشكل؟ عامل سوم امكانات و خدمات شهري است كه ممكن است در تعيين عوارض موثر باشد و در اين بخش بايد بررسي شود. وجود مدرسه، مسجد، بيمارستان، بازارها و مراكز خريد و امكانات ديگر در نزديكي بنا چه تاثيري مي تواند در تعيين عوراض بنا داشته باشد؟نقش وضع حقوقي ملك هم از عواملي است كه در تعيين عوارض، بررسي خواهد شد. به اين شكل كه تعيين مي شود املاكي كه كاربري اداري دارند در تعيين عوارض چه تفاوتي با املاكي كه كاربري تجاري يا مسكوني دارند خواهند داشت و يا اينكه نوع سند مالكيت در تعيين عوارض موثر است يا نه. يكي ديگر از مواردي كه بررسي خواهد شد، نقش همجواري و دسترسي بناست. به اين شكل كه مثلاً ساكن خانه اي كه در محدوده فلكه چهارم تهرانپارس واقع شده است به چه خيابان ها و بزرگراه هايي دسترسي دارد و اين شهروند براي دست يافتن به امكانات شهري چه مسافتي را بايد طي كند و اينكه اين مساله چه تاثيري مي تواند در تعيين عوارض نوسازي داشته باشد؟
ويژگي هاي مردم شناسي مناطق مختلف شهر هم براي تعيين عوارض بررسي خواهد شد. شهابيان مثال مي زند كه خيابان نيروي هوايي در جنوب شرقي شهر قرار دارد اما ساكنان آن الزاماً طبقات كم درآمد جامعه نيستند و ضمناً بافت جمعيتي آن منطقه با محله پونك كه در شمال شرقي قرار دارد متفاوت است. بنابراين نمي توان بدون درنظرگرفتن ويژگي هاي طبقاتي اهالي مناطق مختلف شهر عوارض نوسازي را تعيين كرد. و بالاخره هفتمين عاملي كه بررسي مي شود درنظرگرفتن حقوق شهروندي و عدالت اجتماعي در تعيين عوارض است.
در كنار اين طرح، با اجراي طرح اطلس جامع تهران مي توان از طرح هاي عمراني و ساخت و سازهاي شهرداري در نقاط مختلف شهر با خبر شد و اگر شهروندي قصد خريد ملكي را داشته باشد به راحتي از طريق اينترنت مي تواند به اين موضوع پي ببرد كه در نزديكي ملك اش چه امكاناتي وجود دارد و دسترسي بنا به خيابان هاي اصلي و اتوبان ها به چه صورت است و بالاخره اينكه زمين يا بناي آن در طرح هاي آينده عمراني شهرداري قرار گرفته است يا نه. تمام اين اطلاعات به شهروندان امكان بهترين انتخاب در خريد املاك را مي دهد.
به نظر مي رسد اين طرح ها راه حلي به سود دو طرف عوارض گيرنده و عوارض دهنده باشد. شهرداري تلاش مي كند تا عوارض نوسازي را براساس امكانات منطقه و شرايط بنا و ساكنان بنا تعيين كند و عوارض دهنده ها هم مي توانند از طريق اينترنت از محل خارج شدن عوارض پرداختي با خبر شوند و ضمناً به اطلاعاتي درمورد موقعيت ملك خود برسند. واضح است كه اگر شهروندان به چنين اطلاعاتي دست پيدا كنند به راحتي به اين نتيجه مي رسند كه مثلاً تمام شدن سريع ساخت فلان اتا توبان در گرو پرداخت عوارض امسال است و اين درآمد در آنجا خرج خواهد شد.