اكثر بنگاه داران پس از كسب اطلا عات اوليه از شما اين نكته را براي خود حلا جي كرده اند كه آيا شما درآمد آساني كسب مي كنيد يا خير؟ و اگر پاسخ منفي باشد، يعني شما وقت آن ها را بيش از ميزاني كه متصور هستند بگيريد و درآمدي را كه متصور نيستند نصيب آن ها نكنيد بلا فاصله شما را رد مي كنند.
يك شهروند اجاره نشين 
گفته مي شود يكي از كارهاي ويژه بنگاه داران مسكن «القاي احساس عدم توانايي تملك مسكن به خانواده هايي متعلق به قشر كم درآمد جامعه» است.
مي گويند آن ها معمولا ً طي يكي دو پرسش اول اين قشر را از ورود به بازارا مسكن برحذر مي دارند و صراحتاً به آن ها مي گويند: «شما هرگز خانه دار نخواهيد شد و بهتر است با شرايط خود كنار بياييد»
آيا اين كه خيلي زود تكليف متقاضي را روشن مي كنيم اشتباه است؟ آيا بايد وقت افراد را بگيريم؟ ولو آن كه بدانيم در نهايت نخواهند توانست در منطقه اي كه مدنظرشان بوده واحد مسكوني تهيه كنند. آيا پاسخ صريح و روشن ما يعني منفي بافي؟
يك بنگاه دار

همه جا هستند و هر كوي و برزني را تحت پوشش خويش قرار داده اند.
بنگاه هاي املا ك و مسكن بخشي از زندگي روزمره شده اند و عملا ً نقش فراواني در بازار مسكن يافته اند.
ولي گزارش هاي دولتي از آن ها به عنوان يكي از عوامل اختلا ل در تعادل بازار مسكن ياد مي كنند و مردم هم با بدبيني به فعاليت آن ها مي نگرند.
با اين وصف آيا مي توان آن ها را از چرخه بازار مسكن حذف كرد؟ و از آن مهم تر آيا اين بنگاه ها به عرضه خدماتي در خور نياز شهروندان خواهند پرداخت.
آن چه كتمان ناپذير است بازنگري چگونگي فعاليت اين بنگاه ها و بهبود رابطه متقاضيان خريد مسكن و آن ها است.
***
تاكنون در گزارش هاي مختلف از «بنگاه داران» و «انبوه سازان» به عنوان مهم ترين عوامل اختلا ل در تعادل بازار مسكن ياد شده است. اين دو گروه از يك سو بيشترين سود از اين امر را مي برند و كمترين نقش سرمايه گذاري و همين طور اشتغال زايي را در اين زمينه دارند.
كافي است به هر كوي و خياباني بنگريد تا دريابيد تعداد بنگاه هاي خريد و فروش و اجاره مسكن چگونه افزايش يافته و آن ها هميشه و در همه جا برابر شما خودنمايي مي كنند. اما باوجود افزايش تعداد فراوان اين بنگاه ها، خدمات مربوطه درخور نياز متقاضيان نبوده و اكثر افرادي كه به اين بنگاه ها مراجعه مي كنند از خدمات ارائه شده ابراز نارضايتي مي كنند.
در گزارش هاي سازمان بازرسي به برخي از ابعاد و زمينه هاي فعاليت بنگاه هاي املا ك به قرار زير اشاره شده كه بسيار قابل توجه است و نشان مي دهد خانوارها در چه بستر پيچيده اي براي به دست آوردن مسكن حركت مي كنند، اين زمينه ها به قرار زير هستند.
بدون حساب، بدون كتاب
بنگاه هاي املا ك از بي حساب و كتاب ترين بخش هاي اقتصادي در كشور به شمار مي روند. فعاليت اين بنگاه ها ارتباطي به توليد، اشتغال و سرمايه گذاري واقعي ندارد و نوعي از بخش خدمات محسوب مي شود كه كارآيي حداقل با سودآوري حداكثر دارند.
اين بنگاه ها بسيار كم كنترل مي شوند.
ساماندهي و انضباط ندارند.
از قوانين مشخصي پيروي نمي كنند.
سطح تخلفات در آن ها بسيار بالا  است.
تفكيك اراضي
گستره فعاليت بنگاه هاي مسكن به ويژه در شهرهاي بزرگ ابعاد وسيع تري دارد. فعاليت هاي سودجويانه اين بنگاه ها در تفكيك اراضي حاشيه شهرهاي بزرگ به ويژه تهران، منجر به تشديد پديده حاشيه نشيني شده كه اين پديده به نوبه خود عواقب وخيم اجتماعي و امنيتي دارد و موجب پديدآمدن مشكلات شهري و خدمات رساني شده است.
ارائه ضعيف خدمات
يكي از نكات اصلي بنگاه هاي مسكن اين است كه براساس تقسيم بندي سرمايه مشتريان فعاليت مي كنند. بدين معني كه خدماتي را درخور نياز هر متقاضي ارائه نمي دهند و متقاضي را باتوجه به سرمايه اش مي پذيرند يا نمي پذيرند.
براي مثال اگر به بنگاه مسكن در خيابان جردن سر بزنيد و بگوييد درصدد هستيد با مثلا ً ۵۰ ميليون تومان واحد مسكوني كوچكي براي خود بخريد بلا فاصله با پاسخ منفي عذر شما را مي خواهند. در حالي كه قاعده درست اين است آن ها متقاضي را بدرستي راهنمايي كرده و او را در ارتباط با نيازش از يك سو و سرمايه اي كه در اختيار دارد از سوي ديگر در مسير مناسبي قرار دهند. اما برخورد اكثر بنگاه ها تركيب هدايتي نداشته و در بسياري از موارد با كنار گذاشتن شدن متقاضيان همراه است.
همين نكته است كه متقاضيان مسكن را نسبت به چگونگي فعاليت بنگاه هاي مسكن بدبين كرده. اكثر آن ها اعتقاد دارند حتي اگر سرمايه و پول ما براي تهيه مسكن در منطقه يا محله اي اندك باشد نبايد بنگاه ها برخورد دافعانه اي با ما انجام دهند، بلكه بايد به صورت مناسبي ما را در مسيري قرار دهند كه به سرمنزل مقصود برسيم. ما نبايد براي آن ها صرفاً يك كالاي سرمايه اي يا چند صد هزار تومان پول قلمداد شويم. در حالي كه از برخورد اول با هر يك از مسؤولين بنگاه هاي مسكن اين احساس در ذهن متبادر مي شود كه مي خواهند در حداقل زمان بيشترين مبلغ را از شما كسب كنند.
جمله هاي مهري زمان زاده جمع بندي دردو دل و ديدگاه اكثر افرادي است كه به بنگاه هاي مسكن مراجعه كرده و سرخورده برمي گردند. او مي گويد: «طي جريان خريد يك آپارتمان هميشه و همه جا، احساس كردم بنگاه مسكن مربوطه نه تنها درصدد كاهش قيمت واحد مورد نظرم باتوجه به پول من نبود، بلكه ترجيح مي داد قيمت تا حد ممكن بالا  باقي بماند، چراكه مبلغ بيشتري دريافت مي كرد و اين باعث تأسف بود.»
آيا آن ها حقيقت را مي گويند؟
يكي از نكاتي كه در مورد عملكرد بنگاه هاي مسكن ارائه مي شود زمينه هاي اقتصادي را پشت سر گذاشته و وارد عرصه روانشناسي اجتماعي مي شود.
گفته مي شود يكي از كارهاي ويژه بنگاه داران مسكن «القاي احساس عدم توانايي تملك مسكن به خانواده هايي متعلق به قشر كم درآمد جامعه» است.
مي گويند آن ها معمولا ً طي يكي دو پرسش اول اين قشر را از ورود به بازارا مسكن برحذر مي دارند و صراحتاً به آن ها مي گويند: «شما هرگز خانه دار نخواهيد شد و بهتر است با شرايط خود كنار بياييد».
اما اين امر تا چه حد حقيقت دارد؟ بنگاه داران تا چه حد راوي حقيقت جاري در بازار مسكن هستند؟ و آيا نقش خويش را هم براي متقاضيان بازگو مي كنند؟ آيا آنها صرفاً در خدمت قشر متمول هستند؟
علي پورخوشبخت كه مدتي است تلا ش مي كند خانه كوچكش در ورامين را بفروشد و آپارتمان كوچكي در شمال غربي تهران براي خود و خانواده اش بخرد در مورد برخورد منفعلانه و منفي بنگاه داراني كه در تهران ملا قات كرده، مي گويد: «اكثر آن ها وقتي درمي يافتند قيمت خانه كوچكي كه در ورامين دارم اندك است بلا فاصله مي گفتند بهتر است همان جايي كه هستيد باقي بمانيد»، حتي يكي از آن ها با لحن توهينآميزي گفت: «بهتر است فكر آمدن به تهران را از سر خود دور كني». آن ها به اين نكته عنايت نمي كردند كه محل كار من از جنوب ورامين به محلي در غرب تهران انتقال يافته و من ناچارم به اين منطقه از تهران بيايم. منظورم اين است آن ها تلا شي براي حل مشكل من به عنوان كسي كه ناچار است تغيير محل بدهد، نداشتند.»
عباس رضايي هم معتقد است بنگاه هاي مسكن به حل مشكل كسي كه به آن ها مراجعه كرده اعتنايي نمي كنند و اولين سؤالشان اين است كه «چقدر پول داريد؟» و پس از دريافت پاسخ به سرعت شما را در طبقه بندي تحصيل درآمد براي خويش قرار مي دهند. او مي گويد: «در حالي كه نقش بنگاه هاي مسكن قاعدتاً بايد حل مسأله مراجعه كننده به مدد راهنمايي هاي متعدد باشد، آن ها معمولا ً گزينه هاي چندان و متنوعي پيش روي شما نمي گذارند».
مريم قادري هم كه چند ماهي است در پي خريد آپارتمان كوچكي در مناطق شمالي تهران به سر مي برد، مي گويد: «اكثر بنگاه داران پس از كسب اطلا عات اوليه از شما اين نكته را براي خود حلا جي كرده اند كه آيا شما درآمد آساني كسب مي كنيد يا خير؟ و اگر پاسخ منفي باشد، يعني شما وقت آن ها را بيش از ميزاني كه متصور هستند بگيريد و درآمدي را كه متصور نيستند نصيب آن ها نكنيد بلا فاصله شما را رد مي كنند.
اكثر آن ها با لحن توهينآميزي مي گفتند: «آيا مي توانيد بگوييد چرا مي خواهيد در اين منطقه آپارتماني بخريد؟ آيا بهتر نيست همان جايي كه بسر مي بريد، بمانيد؟»
بنگاه داران چه مي گويند
اما «علي.ب» مدير يكي از بنگاه هاي مسكن در خيابان ولي عصر نزديك تقاطع خيابان بهشتي با اين ديدگاه موافق نيست و مي گويد: «چرا بايد كسي كه به شما مراجعه كرده است را با ميزان قدرت خريدش آشنا نكرد. بسياري از كساني كه به ما مراجعه مي كنند درك روشني از توانايي خريد خويش و قيمت مسكن در مناطق موردنظرشان ندارند، به همين دليل وقتي با پاسخ ما كه شما توانايي خريد در اين منطقه يا آن محله و خيابان را نداريد مواجه مي شوند، متعجب شده و در برخي موارد ما را مقصر مي دانند».
«حميد.ع» كه در يكي از بنگاه هاي مسكن كار مي كند و به صورت پورسانتي از قراردادهايي كه در بستن شان نقش داشته مبلغي دريافت مي كند، مي گويد: «آيا اين كه خيلي زود تكليف متقاضي را روشن مي كنيم اشتباه است؟ آيا بايد وقت افراد را بگيريم؟ ولو آن كه بدانيم در نهايت نخواهند توانست در منطقه اي كه مدنظرشان بوده واحد مسكوني تهيه كنند. آيا پاسخ صريح و روشن ما يعني منفي بافي؟»
«بهرام.س»، مدير يكي از بنگاه هاي مسكن حوالي ميدان هفت تير در مورد نگاه بدبينانه مردم به اين بنگاه ها و فعاليت هاي آن ها مي گويد: «به نظر مي رسد عده اي ما را در بحران مسكن، مقصر قلمداد مي كنند. ولي دقت كنيد كه نقش ما تهيه واحدهاي مسكوني نيست و قيمتش را هم ما تعيين نمي كنيم، ما عنصر واسطه اي هستيم كه اطلاعات بين مالك و خريدار را عرضه كرده و هماهنگي هاي اصلي را انجام مي دهيم. ما در افزايش قيمت مسكن نقشي نداريم».

يكي از دلايل رشد قارچ گونه بنگاه هاي مسكن درآمد قابل توجه آن ها با حداقل سرمايه گذاري است. اكثر اين بنگاه ها به مدد يكي دو ميز و صندلي و چند تلفن به گردش مالي دست مي يابند كه ساير بنگاه هاي اقتصادي خوابش را هم نمي بينند.
چگونگي محاسبه نرخ كارمزد مشاوران املا ك تهران به قرار زير است:
تا ۳۰ ميليون تومان: نيم درصد از طرفين (حداكثر ۱۵۰ هزار تومان)
۳۰ تا ۵۰ ميليون تومان: مازاد قسمت اول، سه چهارم درصد از طرفين (حداكثر ۳۰۰ هزار تومان شامل ۱۵۰+۱۵۰)
۵۰ تا ۱۰۰ ميليون تومان: مازاد قسمت دوم، نيم درصد از طرفين (حداكثر ۵۵۰ هزار تومان شامل ۲۵۰ + ۳۰۰)
۱۰۰ ميليون تومان به بالا  مازاد قسمت سوم يك چهارم درصد از طرفين

تابه حال راهكارهاي بسياري براي كاهش قيمت مسكن به كار گرفته شده از جمله اجاره به شرط تمليك، فروش متري مسكن و... ولي همه اينها نه تنها تأثيري در كاهش قيمت مسكن نداشته است، بلكه شاهد افزايش آن هم بوده ايم.
جواد خوانساري عضو هيأت مديره انجمن ساختماني كشور در گفت وگويي با خبرگزاري كار ايران ضمن اشاره به لزوم حمايت دولت از انبوه سازان گفت: «طرح اجاره به شرط تمليك در صورتي مي تواند مؤثر باشد كه واحدهاي مسكوني با قيمت مناسب به متقاضيان عرضه شود. فروش متري مسكن هم بايد به گونه اي باشد كه به خانه دار شدن افراد كم درآمد جامعه منجر شود در غير اين صورت فروش متري مسكن چيزي شبيه به خريد اوراق قرضه است».
خوانساري كاهش قيمت مسكن را در گرو افزايش ساخت واحدهاي مسكوني و عرضه آنها به قيمت مناسب دانست و اعلا م كرد: اين مسأله با حمايت دولت از انبوه سازان و ارائه خدمات و امكانات ساخت وساز به آنها ميسر خواهد شد.