نظام بانكي تلا ش مي كند با ارائه تدابيري خدمات خويش به اقشار كم درآمد و بدون خانه را افزايش دهد كه طرح «پلكاني كردن وام مسكن» يكي از آن تدابير است.
اما عوامل متغيري كه بحران مسكن را رقم زده اند چنان در هم تافته شده اند كه نظام بانكي نمي تواند اين بحران را يك تنه حل كند. چنان كه سازمان هاي ديگر هم در اين زمينه به توفيق چنداني دست نيافته اند.
هر بار خانوارهاي كم درآمد روياي خانه دار شدن را در سر مي پرورانند كوهي از مسائل، خوش بيني آنها را به پذيرش كابوس بي خانماني يا اجاره نشيني وادار مي كند.
چرا نظام بانكي با وجود تلا ش هايش نمي تواند خدماتي در خور نياز اين خانوارها ارائه دهد؟
وام هايي كه مشكلي را حل نكردند
در حال حاضر افزايش شديد قيمت واحدهاي مسكوني باعث شده است كه افزايش سقف تسهيلا ت بانكي نتواند تاثير چنداني در بالا  بردن قدرت خريد خانوارهاي متقاضي مسكن داشته باشد. در واقع رشد بيشتر شاخص بهاي مسكن در مقايسه با رشد ساير قيمت ها منجر به كاهش شديد تقاضاي مؤثر مسكن شده، به صورتي كه برابر ۸/۱۵ درصد تورم در سال ۱۳۸۱، تغييرات تورمي اين بخش ۹/۱۹ درصد بوده. دلا يل عمده اين امر سفته بازي مفرط در بازار مسكن، موازي با افزايش قيمت اعمال شده توسط صاحبان واحدهاي مسكوني است.
به همين دليل افزايش وام هاي مسكن توسط بانك ها كارايي ندارند و بازار مسكن با قيمت هاي بالا تري به ركود خواهد رسيد. در حقيقت هر گونه افزايش سريع و مقطعي براي تقاضا نه تنها قيمت مسكن را افزايش مي دهد بلكه واحدهاي استيجاري را هم گران تر كرده و مردم بي خانه تحت فشار بيشتري قرار مي گيرند.
روند تغييرات شوك هاي وارد شده به بازار مسكن طي سال هاي ۱۳۶۹، ۱۳۷۳ و ۱۳۷۷ عيان است. يعني افزايش سقف تسهيلا ت در جهت تحريك تقاضا پيش از سال ۱۳۸۰ در دوره اي منجر به افزايش درصد پوشش اسمي وام مسكن نسبت به هزينه تمام شده يك واحد مسكوني شد. اما در گذر زمان با افزايش قيمت تمام شده مسكن و تورم جاري، سقف تسهيلا ت، اعتبارش را از كف داد. يعني وام ۷ ميليون توماني در سال ۱۳۸۰ هيچ مسأله اي را حل نكرد.
وام هاي موجود
در بانك مسكن دو نوع تسهيلا ت به قرار زير پرداخت مي شود:
۱- تسهيلا ت انفرادي كه در مقابل سپرده گذاري به سپرده گذاران پرداخت مي شود و بين ۱۲-۵/۳ ميليون تومان است.
۲- تسهيلا ت انبوه سازان كه جهت ساخت و ساز انبوه مسكن است. انبوه سازان دو نوع تسهيلا ت دريافت مي كنند. اول، تسهيلا تي به صورت مشاركت مدني كه وام بر مبناي قيمت متراژ مسكن پرداخت مي شود و اگر به صورت واحدي مورد استفاده قرار گيرد تا سقف ۴ ميليون تومان براي هر واحد است. بانك در اين زمينه تا ۸۰ درصد سرمايه گذاري مي كند.
دوم، تسهيلا ت به انبوه سازاني كه سپرده گذاري نكرده باشند كه در اين صورت نرخ سود تسهيلا ت بيش از ۱۵ درصد است.
چه كساني از وام ها استفاده مي كنند؟
در حال حاضر تسهيلا ت انفرادي مسكن كه به مردم پرداخت مي شود عملكرد مناسبي ندارد و همه مي دانند ارقام پرداخت شده به عنوان وام مسكن تكافوي خريد مسكن در تهران و شهرهاي بزرگ را نمي دهند. البته شايد بانك ها بتوانند در شرايطي سقف وام ارائه شده را افزايش دهند، اما از آنجا كه مخاطبين اين وام ها معمولا ً قشر حقوق بگير با درآمدهاي متوسط و اندك هستند توانايي پرداخت مبلغ ماهيانه افزايش يافته را نخواهند داشت.
مطالعات انجام شده روي سبد هزينه زندگي متقاضيان وام مسكن نشان مي دهد؛ حداكثر قسطي كه تعيين مي شود بايد كمتر از ۵۰ درصد حقوق آنها باشد. در حالي كه عملا ً چنين امري رخ نمي دهد و اين رقم بيش از ۶۰ درصد حقوق ماهيانه آنها را مي بلعد كه توانايي پرداختش را ندارند. از سوي ديگر اگر مبلغ اقساط كم شود ميزان وام ۱۲ ميليون توماني هم كاهش مي يابد، در حالي كه همه مي دانند اين رقم تكافوي تهيه مسكن در تهران و شهرهاي بزرگ را نمي دهد. بنابراين با معادله پيچيده اي روبرو هستيم كه توازني بين اعداد و ضرايب آن وجود ندارد و بانك ها، فروشندگان واحدهاي مسكوني و اكثريت مردم نمي توانند به موازنه اي دست يابند.
بررسي هاي انجام شده در ابتداي دهه ۱۳۸۰ نشان مي دهند خانواده هايي مي توانند از وام مسكن استفاده كنند كه در دهك هاي هشتم به بالا ي درآمدها قرار دارند. يعني حداقل درآمد آنها ماهي ۲۳۰ هزار تومان باشد. اين بدين معني است كه اقساط تعيين شده به ايجاد تقاضاي مؤثر در گروه هاي كم درآمد و متوسط منجر نمي شوند و خانواده هاي پردرآمد از وام مسكن به عنوان سرمايه گذاري استفاده مي كنند نه خريد واحد مسكوني و اسكان در آن.
بنابراين هر بار از عناويني مثل «تحرك در بازار مسكن» يا «آغاز خريد و فروش هاي فصلي» سخن به ميان ميآيد آن «تحرك» و اين «آغاز» ارتباطي به اكثريت مردم، آنهايي كه درآمد اندكي دارند، نمي يابد و همه چيز در خدمت قشر مرفه و متمول و گروه هايي با درآمدهاي متوسط باقي مي ماند.
تمهيد جديد؛ پلكاني كردن وام 
بانك مسكن با اشراف به مشكلا تي كه اغلب دريافت كنندگان تسهيلا ت در استفاده از وام هاي تخصيص يافته پيدا كرده اند طرحي را در دست بررسي دارد تا بتواند اقساط تسهيلا ت را به صورت پلكاني وصول كند. گفته مي شود اين طرح در سه مرحله زماني اجرا شده كه در مرحله اول آن، اقساط مربوطه كمتر بوده و در دو مرحله بعد، مبلغ اقساط افزايش خواهد يافت.
طي اين سال ها بازار مسكن با ركود تورمي روبرو بوده. به همين دليل فقط قشر كوچكي از جامعه كه درآمدهاي متوسط به بالا  دارند وارد بازار مسكن شده و واحدهايي را به دست آورده اند. همان هايي كه عمدتاً واحدها را به عنوان سرمايه گذاري خريده اند، نه براي استفاده. در حقيقت همين قشر مي توانند از تسهيلا ت بانكي استفاده كنند. چرا كه در وهله اول توانايي پرداخت اقساط را دارد و از سوي ديگر روند بازپرداخت اقساط به گونه اي است كه در ابتداي دوره بازپرداخت متقاضي مجبور است فشار بسياري را تحمل كند، اما مي داند در اواخر اين دوره به دليل تورم دائمي در جامعه و افزايش قيمت واحد مسكوني اش نه تنها فشاري به او وارد نخواهد شد بلكه با سود قابل توجهي هم واحد مسكوني اش را خواهد فروخت.
منطق پلكاني كردن اقساط وام از دل همين امر يعني سنگين بودن اقساط وام براي اقشار كم درآمد با دهك هاي پايين درآمدي شكل گرفته است. در اين قالب مبلغ اقساط در سال هاي اوليه پايين خواهد بود و در گذر زمان با بالا  رفتن درآمد احتمالي وام گيرنده و همين طور افزايش ارزش ملكي كه خريداري كرده - افزايش خواهد يافت.
اين طرح با اين منطق در حال شكل پذيري است كه خانوارهاي كم درآمد از گام اول با پرداخت اقساط بالا  روبرو نباشند و مبلغي كه ماهيانه به بانك مي پردازند تناسبي با دستمزد يا حقوق ماهيانه آنها داشته باشد.
آيا اين طرح پاسخگو است؟
تلا ش هاي نظام بانكي براي يافتن طرح هايي كه اكثريت مردم را تحت پوشش خدمات بانكي قرار داده و قدمي در راه حل «مشكل مسكن» هم به شمار مي رود قابل تحسين است. اما آيا طرح «پلكاني كردن وام» پاسخگوي نيازها هست؟
در اين قالب بايد قدمي به عقب برداشت و عوامل تقاضاي مسكن از سوي اقشار مختلف را برشمرد. عوامل اصلي كه وراي پلكاني كردن وام ها جلب نظر مي كنند به قرار زير هستند:
درآمد خانواده ها
درآمد خانواده هاي ايراني نه تنها يكسان نيست بلكه فاصله بسيار عميقي بين خانوارهاي پردرآمد با درآمدهاي متوسط و سرانجام خانوارهاي كم درآمد وجود دارد. در حالي كه خانوارهاي پردرآمد امكان مانور فراواني را با توجه به سرمايه هاي بالقوه و بالفعل خويش - از پول نقد تا مالكيت خانه و زمين - دارند، خانوارهاي كم درآمد صرفاً به دستمزدها و حقوق ماهيانه شان تكيه داده اند.
كسب درآمد در بازار مسكن 
طي گذر سال ها و روشن شدن اين كه هيچ كاري كم دردسرتر و پرسودتر از خريد و فروش مسكن نيست بسياري از افراد صاحب سرمايه - از همان خانوارهاي پردرآمد - پا به بازار مسكن گذاشته اند و با خريد زمين ها و خانه هاي كلنگي، خريد زمين هايي كه تا ديروز حواشي تهران قلمداد مي شدند، آپارتمان سازي و سرانجام انبوه سازي اين بازار را به كنترل خويش درآورده اند. آنها مي توانند واحدهايي را بسازند و تا چند سال هم آنها را خالي و بي مصرف نگاه دارند تا قيمت ها را كنترل كنند.
تسهيلا ت بانكي 
نظام بانكي اگر بخواهد هم نمي تواند پاسخگوي نيازهاي ميليوني مردم كه دائماً هم در حال افزايش است باشد. عرضه و تقاضا همسازي ندارند و هر گونه افزايش در تعداد وام ها و ميزان آنها به افزايش قيمت مسكن و فشار بر قشر كم درآمد منجر خواهد شد. چنان كه با افزايش وام ها نه تنها قشر كم درآمد بهره اي از آن نبرده بلكه گروه هايي كه اجاره نشين هستند نيز با افزايش ميزان اجاره ها از سوي مالكين روبرو شده اند و تحت فشار بيشتري قرار گرفته اند.
جوان شدن جمعيت كشور
جمعيت كشور جوان شده و هر يك از جواناني كه كوچه و خيابان ها را به تصرف خويش درآورده اند و خود را به رخ مي كشند خواهان مسكن هستند. آنچه بازار كار را هم تحت تأثير قرار داده و عملا ً كشور را با مقوله بيكاري و نياز به ارائه برنامه ها و اجراي آنها در زمينه اشتغال زايي رو به رو كرده است.
در حقيقت يكي از دلا يل بحران مسكن كنوني و ناكارايي نظام بانكي در مقابله با حل مقوله وام هاي مسكن هجوم نسل جوان و پرشماري است كه خواهان سرپناهي براي ايجاد خانواده جديد يا حفظ خانواده كنوني اش است.
پديده تهران نشيني 
اكثر متقاضيان خواهان خريد خانه در تهران به شمار مي روند و ساير شهرهاي ايران مقبوليتي از نظر افرادي كه خواهان وام هستند ندارند.آنچه عملا ً زمين هاي تهران را بلعيد و هر متر زمين آن را گرانبهاتر از هر چيزي كرده است. در اين كشاكش است كه پديده تمركزنشيني چهره بي قواره خود را به نمايش مي گذارد و مردم را از يك سو و سازمان هاي برنامه ريز و مجري را از سوي ديگر زير منگنه قرار مي دهد. اگر تعداد وام هاي بانكي افزايش هم يابند اين تهران تكافوي متقاضيان افزون شده را ندارد و مردم بايد روزي اين سؤال را از خود بپرسند «مگر در يك شهر چقدر مي توان خدمات متداول شهري از قبيل آب، برق و نان» ارائه داد؟