افزايش وام بانكي يا كاهش هزينه ساخت
تجويز مسكن براي بازار مسكن
به طور كلي به نظر مي رسد توليد مسكن در ايران هنوز جوابگوي نيازهاي داخلي نيست و هرگونه تحرك مالي در اين بخش نظير افزايش سقف تسهيلات از سوي بانك ها تنها بازار مسكن را آشفته تر مي كند و صرفا موجب افزايش قيمت ها خواهد شد
اميرموسي كاظمي
چه شب هاي بسياري كه به اميد يافتن تكه زميني زير پا و سقفي روي سر، سر بر بالش نگذاشته بود و چه خواب هاي رنگي زيبايي كه با روياي خانه دار شدن به پايان نرسانده بود. هر روز صبح آرزوهايش را بر دوش مي كشيد و از اين آژانس به آن بنگاه و از اين منطقه به آن محله با خود مي برد و هر شب نا اميد تر از شب قبل به نقطه صفر باز مي گشت. فكر اينكه آيا خواهد توانست نامش را روي سند منگوله دار يك چهار ديواري به ثبت برساند يا نه، آزارش مي داد.
آيا تا به حال به اين نكته فكر كرده ايد كه يك جوان با مشخصاتي كه برشمرديم چگونه مي تواند به خواسته منطقي اش برسد؟ چگونه مي تواند با حقوق بخور و نميرش به فكر تامين مهمترين نياز زندگي خود باشد؟ گفتيم مهمترين، بله، مگر غير از اين است كه يكي از اساسي ترين نيازهاي بشر سرپناه و مسكن است. نيازي كه از ابتداي آفرينش تاكنون همراه انسان بوده و با گذشت زمان و افزايش جمعيت، رفع آن به مشكلي كليدي براي بشر تبديل شده است. مشكلي كه حل آن به تنهايي نه از عهده جوان مورد اشاره ما بر مي آيد و نه از عهده ساير همقطارانش، اما در اين ميان چه كسي يا چه نهادي بايد به ياري اين آرزومندان بيايد، خانواده، بازار، بانك يا دولت؟
10درصد قيمت مسكن
چند بانك و موسسه اعتباري را مي شناسيد كه سرمايه در گرو اين كار نهاده باشند؟ يك، دو، سه، شايد هم چهارتا. روي دولتي ترين آنها چقدر مي توان حساب كرد؟ 8 ۱۰، و دست آخر 12 ميليون تومان. اما آيا اين ميزان تسهيلات براي خريد يك دستگاه آپارتمان با حداقل متراژ در تهران كافيست؟
علي افشاري عضو كميسيون عمران مجلس در اين رابطه مي گويد: بيشترين وامي كه بانك مسكن ارايه مي كند 12 ميليون تومان است، در حالي كه اين رقم يك دهم متوسط قيمت مسكن هم نيست و بانك ها بايد سود و بهره خود را پايين بياورند.
به نظر مي رسد يكي از راه هايي كه مي تواند در اين زمينه موثر باشد، تقويت زيرساخت هاي توليد مسكن توسط دولت است تا دست اندركاران ساخت و ساز بتوانند با هزينه كمتر، مسكن ارزان قيمت و با كيفيت بهتر بسازند.
افشاري در اين مورد مي گويد: دولت به دنبال خصوصي سازي است و با واگذاري تصدي گري هاي خود به بخش خصوصي درصدد است تا بخش مسكن را جهت دار كرده و آن را به سمت بخش خصوصي سوق دهد و اصول زيربناهاي سازمان مسكن و شهرسازي و بنياد مسكن را در مناطق محروم يا نقاط حادثه ديده تقويت كند، زيرا مديريت دولتي آنقدر قوي نيست كه بتواند توليد و ساخت مسكن را سازماندهي كند.
افزايش وام هاي مسكن كه با افزايش ناگهاني توان خريد مردم همراه مي شود، باعث رشد قيمت مسكن به صورت پله اي خواهد شد
اما به كارگيري روش هاي اجاره به شرط تمليك و تخصيص اعتبارات و تسهيلات از سوي دولت نيز مي تواند راهگشا باشد. عضو كميسيون عمران مجلس معتقد است: يقينا اختصاص اعتبارات دولتي و اجراي روش هايي مثل اجاره به شرط تمليك و مسكن ارزان، جوابگوي نياز جامعه خواهد بود، اما در حال حاضر با سودهايي كه بانك ها مي گيرند و نقدينگي كه در دست مردم است، بخش خصوصي رغبتي براي سرمايه گذاري در اين بخش را ندارد و اين نشان دهنده اين است كه سرمايه گذاري در بخش مسكن با اين شرايط مقرون به صرفه نيست.
يك گام به جلو
بسياري از كارشناسان معتقدند وامي كه در ايران براي بخش مسكن در نظر گرفته شده حدود۱۵ تا 25 درصد ارزش يك واحد مسكوني است، در حالي كه همين وام در كشورهاي ديگر چيزي در حدود۷۵ تا 85 درصد قيمت مسكن بوده كه متقاضي در درازمدت و با بهره پايين دريافت مي كند. شايد همين امر باعث شد كه شوراي پول و اعتبار، طرح بانك مسكن در مورد افزايش تسهيلات را رد نكند.
مهندس احمد فرشچيان، مديرعامل بانك مسكن در اين مورد مي گويد: طرح جديد بانك مسكن سال گذشته براي اخذ مصوبه از شوراي پول و اعتبار به بانك مركزي تقديم شده و در حال حاضر در دست بررسي است. اين طرح كه اعطاي تسهيلات در قبال سپرده نام دارد روش جديدي را براي تامين مالي مسكن فراهم مي كند و امتيازات و تسهيلات بيشتري نسبت به روش هاي فعلي دارد.
فرشچيان با بيان اينكه طي سال هاي گذشته بانك مسكن به دنبال استقرار شيوه هاي جديدي براي اعطاي تسهيلات بوده، مي گويد:اين روش ها در راستاي پوشش طيف بيشتري از نيازمندان به مسكن است، به طوري كه در صندوق پس انداز مسكن الان سه روش وجود دارد كه اين روش چهارم خواهد شد.
مدير عامل بانك مسكن همچنين اميدوار است كه اين شيوه تا پايان امسال به اجرا درآيد.
افزايش ناگهاني قدرت خريد
اما خبر افزايش بيش از 50 درصدي وام مسكن از سوي وزير مسكن و شهرسازي همانقدر كه با استقبال مواجه شد، نظرات مخالفي را هم به دنبال داشت.
مهندس بيات ماكو، عضو هيات مديره سازمان نظام مهندسي ساختمان استان تهران معتقد است: افزايش وام هاي مسكن كه با افزايش ناگهاني توان خريد مردم همراه مي شود، باعث رشد قيمت مسكن به صورت پله اي خواهد شد.
بيات ماكو مي گويد: قيمت مسكن در سال آينده نسبت به قيمت مسكن در سال 81 و اوايل سال 82، افزايش نخواهد يافت اما قيمت ها نسبت به وضعيت فعلي با رشد مواجه خواهند شد. بيشترين افزايش قيمت هم براي واحدهاي مسكوني با متراژ زير 60مترمربع و بالاي 120 تا 130 مترمربع خواهد بود و ساير واحدها با توجه به اينكه خريدار قابل توجهي ندارند، افزايش قيمت آنچناني نيز نخواهند داشت.
وي البته به قابل پيش بيني نبودن قيمت واقعي مسكن به دليل تحت فشار بودن بازار آن نيز معترف و معتقد است: بنابراين قيمت مسكن در بازار 5 تا 10 درصد بيشتر از ميزان پيش بيني هاي كارشناسان اقتصادي خواهد بود.
استقبال مردم
با اين حال افزايش ناگهاني قيمت مسكن به دليل بالا رفتن قدرت خريد مردم نمي تواند عاملي براي استقبال نكردن متقاضيان از اين وام ها باشد.
محمدحسين جوادي، مدير امور شعب بانك مسكن از مراجعات بيشمار مردم براي آگاهي از چگونگي پرداخت وام هاي جديد خبر مي دهد و مي گويد: پس از ابلاغ مصوبه شوراي پول و اعتبار مبني بر افزايش سقف وام مسكن، ارايه دستورالعمل به شعب كمتر از يك هفته به طول مي انجامد و به فوريت ميزان وام تعيين شده به مردم پرداخت مي شود.
با اين شرايط مي توان حدس زد كه توان مالي در شعب براي پرداخت وام بيشتر وجود دارد و تنها ابلاغ مصوبه شوراي پول و اعتبار كافي است تا استارت اين كار زده شود، اما هنوز به طور دقيق مشخص نيست كه سقف جديد وام مسكن چه ميزان خواهد بود.
سيدصفدر حسيني، وزير امور اقتصادي و دارايي چندي پيش گفته بود: پيشنهادهاي وزارت مسكن و شهرسازي در مورد افزايش سقف وام مسكن ارايه شده كه وزارت اقتصاد و بانك مركزي در حال بررسي آن هستند و به طور قطع نسخه نهايي مذاكرات تا هفته آينده اعلام خواهد شد.
اين در حالي است كه هفته آينده مورد نظر آمد و رفت، ولي از وعده جناب وزير خبري نشد، گرچه گمانه زني ها از افزايش سقف تسهيلات مسكن تا سقف 18 ميليون تومان و از حدود اسفندماه خبر مي داد. حتي انتشار همين گمانه ها كافي بود تا يك بار ديگر معضل تشديد گراني مسكن در شهرهاي بزرگ دامنگير جامعه شود.
يك كارشناس اقتصاد مسكن ضمن تاييد اين رويه مي گويد: احتمال افزايش قيمت واحدهاي مسكوني در شهرهاي بزرگ كشور تا حدود 60 تا 70 درصد درسال آينده وجود دارد.
دكتر ستاريان معتقد است: از آنجا كه افزايش ميزان تسهيلات بانكي باعث تزريق سرمايه به بازار مسكن مي شود، قيمت مسكن علاوه بر 60 تا 70 درصد پيش بيني شده، رشد بيشتري خواهد يافت.
شركت هاي بزرگ ساختماني
اما اين تمام ماجرا نيست چرا كه تنها افزايش تسهيلات بانكي نيست كه بر قيمت مسكن تاثير مي گذارد بلكه سازوكارهاي ساخت و توليد انبوه نيز مي تواند بر اين بازار موثر باشد. يكي از اين ساز و كارها تشكيل شركت هاي بزرگ ساخت مسكن جهت كنترل قيمت و توليد آن است.
رئيس هيات مديره انجمن انبوه سازان ساختمان و مسكن در اين مورد معتقد است: در صورت شكل گيري شركت هاي بزرگ ساخت مسكن، ديگر اين بخش بر اثر ركود آسيب نمي بيند و سازندگان حمايت مي شوند.
مهندس شهرام سلماسي مي افزايد: گروه هاي منفرد كه به صورت اتفاقي وارد بازار مي شوند، بزرگترين آسيب را به بخش مسكن وارد مي كنند چرا كه تنها در دوران شكوفايي بخش مسكن وارد اين عرصه مي شوند و بسياري از موازين و مقررات ساختماني را زيرپا مي گذارند.
در واقع مي توان گفت قيمت واحدهاي مسكوني توليد شده توسط روش تك سازي گرانتر از واحدهاي مسكوني توليد شده توسط انبوه سازان است. سلماسي در اين باره معتقد است: تشكيل شركت هاي بزرگ ساخت مسكن تاثير چشمگيري روي قيمت مسكن مي گذارد چرا كه شركت هاي توليدي نمي توانند توليداتشان را متوقف كنند و هميشه به دنبال بازار فروش هستند كه اين امر قيمت واحدهاي مسكوني را به سمت تعادل سوق مي دهد.
عدم صدور پروانه به سازندگاني كه تعيين صلاحيت نشده اند، عرضه سهام شركت هاي سرمايه گذاري و توليد مسكن در بورس و ايجاد دفاتر جذب سرمايه هاي خارجي براي جذب سرمايه هاي ايرانيان مقيم خارج از كشور از ديگر راهكارهايي است كه مي تواند به تشكيل و تاثير شركت هاي بزرگ ساختماني در بخش مسكن كمك كند.
مسكن براي مسكن
با تمام اين احوال به نظر مي رسد توليد مسكن در ايران هنوز جوابگوي نيازهاي داخلي نيست و هرگونه تحرك مالي در اين بخش نظير افزايش سقف تسهيلات از سوي بانك ها تنها بازار مسكن را آشفته تر مي كند و صرفا موجب افزايش قيمت ها خواهد شد. از سوي ديگر تورم و گراني تاثيري مستقيم بر قيمت مسكن دارد و با وام هاي كم، قدرت خريد مسكن كاهش مي يابد و به همين دليل هرساله بايد به اندازه افزايش تورم به ميزان وام خريد افزوده شود.
به اين ترتيب تا زماني كه قدرت خريد متقاضيان مسكن با قيمت روز بازار به تناسب نرسد، ركود بازار مسكن ادامه خواهد داشت و به نظر مي رسد به جز كاهش هزينه هاي ساخت مسكن يا افزايش سقف وام هاي اعطايي، مسكني براي كاهش التيام بازار مسكن نمي توان تجويز كرد.
|