Hamshahri Newspaper

حالا ديگر همه كارشناسان اقتصادي با قاطعيت از بخش ساخت و ساز و بازار دادوستد مسكن باعنوان تلخ ترين حوزه اقتصاد طي سال هاي گذشته ياد مي كنند. اين كه اقتصاد مسكن و تابوي سرمايه داري در حوزه ساخت و ساز امروز نامرئي ترين بخش اقتصاد ايران است، تنها نظريه اي مي باشد كه در ميان آگاهان اقتصادي كشور بيشترين طرفداران را به دور خود جمع كرده است.
فعالان بخش مسكن با قاطعيت از وجود گروه هاي مختلف سياسي- اجتماعي در اين حوزه از اقتصاد ايران خبر مي دهند كه دامنه نفوذ آنان حتي تا آن سوي درهاي انجمن ها و تشكل هاي صنفي مربوط به بخش مسكن نيز نفوذ كرده است. گروه هايي كه مي توان به راحتي همسويي آنان را با جريانات سنتي بازار مشاهده كرد. اين تنها بخش كوچكي از گره بزرگي است كه الان بيش از يك دهه است، صاحبخانه شدن را در شهرهاي بزرگ كشور به افسانه تبديل كرده است افسانه اي كه براي نزديك شدن به واقعيت طرحي نو از زندگي و روابط اقتصاد اجتماعي به وجود آورده است.
تنها در سال ۸۱- از فروردين تا پايان اسفند- نرخ مسكن در مناطق مختلف تهران بيش از۴۰ درصد افزايش قيمت را تجربه كرد.
فاصله قيمت مسكن براساس هر متر از جنوبي ترين منطقه تهران تا شمالي ترين نقطه آن بالغ بر يك ميليون و پانصد هزار تومان است و در اين آشفته بازار، فروش تراكم اتفاقي بود كه بازار دادوستد مسكن را به نقطه انفجار نزديك كرد.در اين ميان به تازگي شوراي عالي معماري و شهرسازي طرحي را به تصويب رسانده است كه به موجب آن فروش تراكم تا ۱۸۰ درصد افزايش يافته است يا به عبارتي به ميزان ۶۰ درصد بيشتر از تراكم ۱۲۰ درصدي موجود در مناطق مختلف تراكم به فروش مي رسد.
اين قانوني است كه براساس اين مصوبه براي خانه هاي كمتر از ۳۰۰ متر نيز قابل اجرا خواهد بود. اما كارشناسان اقتصاد مسكن اجراي اين مصوبه را براي بهبود وضعيت مسكن مفيد نمي دانند و معتقدند كه در سال جاري بازار مسكن دوباره روزهاي تلخي را تجربه خواهد كرد.
* * *
محمد حسين پور- كارشناس مسكن- در اين باره گفت: طرح جديد فروش تراكم سبب بر هم خوردن تعادل بازار مسكن خواهد شد.
اين دست اندركار بازار مسكن در گفت وگو با خبرنگار ما افزود: به موجب مصوبه جديد شوراي عالي معماري و شهرسازي در هر منطقه تراكم مازاد بر ۱۲۰ درصد تا حداكثر ۶۰ درصد به صورت يك طبقه قابل واگذاري است.
وي خاطرنشان ساخت: همچنين فروش مازاد تراكم به خانه هايي كه متراژ كمتر از ۳۰۰ متر دارند بر اين اساس صورت خواهد گرفت.
او گفت: بررسي هاي آماري نشان مي دهد ۸۰ درصد پلاك هاي ثبتي تهران مساحتي كمتر از ۳۰۰ متر دارند از سوي ديگر فروش تراكم در كوچه هاي باريك و... نيز ممنوع اعلام شده است.
او افزود: به نظر مي رسد اجراي اين طرح موجب كاهش ساخت و ساز در تهران شود چرا كه عملاً به بسياري از واحدهاي مسكوني تهران تراكم تعلق نمي گيرد و آنها مي توانند در حد مجاز طرح تفصيلي، ساخت و ساز كنند.
او در توضيح اين مطلب ادامه داد: شوراي عالي معماري و شهرسازي در حالي ساخت و ساز براساس طرح تفصيلي را مجاز اعلام كرده كه مناطق شهري تهران هنوز طرح تفصيلي ندارند.
او گفت: حالا شهرداري بايد تا پايان سال ۱۳۸۳ اين طرح را تهيه كند و به تصويب كميسيون ماده ۵ برساند اما در شرايط فعلي واحدهايي كه امكان خريد تراكم ندارند با افت قيمت شديد مواجه خواهند شد.
او افزود: پيش بيني مي شود بسياري از خانه هايي كه درون كوچه هاي فرعي يك خيابان اصلي قرار دارند دچار تفاوت قيمت بسيار شديد با واحدهاي مسكوني واقع در همان خيابان شوند. به اين ترتيب نرخ منطقه اي فعلي كه ملاك عمل قرار مي گيرد كارآيي خود را از دست خواهد داد.
حسين زاده ادامه داد: البته در اين ميان رانت ويژه اي نيز به دارندگان زمين هايي تعلق مي گيرد كه هنوز امكان خريد تراكم دارند و با هدايت نقدينگي سيال به سمت اين واحدها قيمت منازل مذكور بيش از پيش افزايش خواهد يافت.
اين دست اندركار بازار مسكن گفت: طبق تصميمات فعلي فروش تراكم مازاد در مناطق يك تا هفت ممنوع است و تا زماني كه شرايط جديد پيش بيني شده در قالب طرح تفصيلي اعلام نشود قيمت اين واحدهاي مسكوني نوعي ثبات خواهند داشت.
او ادامه داد: اما اگر در قالب طرح تفصيلي، ساخت و ساز در برخي معابر مجاز اعلام شود شوك دوباره اي بر بازار مسكن اين مناطق وارد مي شود.
فروش تراكم ابتداي سال گذشته با تصميم شهردار تهران در مناطق يك تا هفت تهران ممنوع اعلام شد اما ابلاغ اين مصوبه موجب شد قيمت مسكن در تمامي مناطق شهري تهران حتي در مناطق ۲۰ و ۲۱ نيز دستخوش افزايش شود.
آخرين بررسي ها نشان مي دهد در سال گذشته هر مترمربع واحد مسكوني ۴۰ درصد نسبت به مدت مشابه قبل گران تر شد. افزايش قيمت در تهران، بناي واحدهاي مسكوني در ساير شهرها را نيز تحت تأثير قرار داد.
ممنوعيت فروش تراكم سبب شد بسياري از اعضاي اولين دوره شوراي شهر به اين مصوبه كه بدون هماهنگي با شوراي عالي معماري و شهرسازي صادر شده بود معترض شوند. دامنه اختلاف شوراي شهر و شهرداري چنان بالا گرفت كه شوراي شهر، شهردار تهران را از كار بركنار كرد و همچنين وزارت كشور انحلال شوراي شهر را ابلاغ كرد.
كارشناسان معتقدند بلاتكليفي بازار مسكن در سال گذشته سبب شد نقدينگي سرگردان جامعه راهي بازارهايي چون بازار طلا و سكه شود و قيمت ها را در اين بازار دستخوش تغييرات جدي كرد. سال گذشته قيمت هر سكه بهار آزادي از ۶۰ هزار تومان به ۹۰ هزار تومان رسيد و طي چند روز حتي قيمت سكه به مرز صدهزار تومان نيز نزديك شد.
بخشي از نقدينگي موجود نيز بازار خودرو در كشور را تكان داد و افزايش قيمت برخي خودروها را سبب شد. در صورت تداوم روند فعلي نيز هدايت نقدينگي به اين بازارها محتمل است.
به موجب مصوبه جديد شوراي عالي معماري و شهرسازي و براساس محاسبات صورت گرفته ركود حاكم بر بازار مسكن طي سال جاري نيز تشديد خواهد شد و پيش بيني مي شود ساخت واحد مسكوني تا ۵/۱ ميليون مترمربع كاهش يابد.
براساس اين گزارش قيمت خريد و فروش هر مترمربع تراكم در تهران را شوراي شهر تعيين خواهد كرد. دومين دوره شوراي شهر تهران هفتم ارديبهشت ماه اعلام موجوديت مي كند و تعيين قيمت فروش تراكم يكي از مهمترين اولويت هاي اين شوراست.
وضعيت آشفته بازار مسكن تشديد مي شود
مهدي آيتي، عضو كميسيون عمران مجلس نيز در اين باره معتقد است: تصميم جديد شوراي عالي معماري و شهرسازي به طور حتم شوك دوباره اي بر بازار مسكن دارد و قيمت ها را تحت تأثير قرار مي دهد.
وي ادامه داد: شوراي عالي معماري و شهرسازي مي تواند ۴۸ ساعت بعد از تصميم شهرداري مبني بر قطع فروش تراكم مصوبه اي را كه چند روز پيش به تصويب رسانده بود مورد بررسي قرار دهد اما تأخير مراجع مسؤول در اين خصوص ضربات جبران ناپذيري را به اقتصاد كشور وارد خواهد كرد.
او گفت: هرچند مصوبه جديد، فروش تراكم را محدود مي كند، اما داراي نقاط ضعفي است كه نمي توان آن را ناديده گرفت. به عنوان مثال تكليف بافت هاي فرسوده وكهنه در اين مصوبه مشخص نشده است.
همچنين شرايط نقاطي كه استعداد برج سازي را دارند نيز ناديده گرفته شده است. به نظر مي رسد بهتر است همين حالا شوراي عالي معماري و شهرسازي مصوبه خود را اصلاح كند، در غير اين صورت وضعيت آشفته بازار مسكن در سال جاري نيز تشديد خواهدشد.