Hamshahri Newspaper

محمد مهدوي
گفته مي شود كه طرح فروش متري مسكن يا طرح سرمايه گذاري متري مسكن، طرحي است كه در آن شركت هاي سرمايه گذاري مسكن به جذب سرمايه هاي خرد، اعم از سرمايه هاي خرد مردمي و پس اندازهاي تدريجي متقاضيان خريد مسكن و هدايت آن به مجاري توليد مسكن از طريق انعقاد قرارداد با انبوه سازان مسكن اقدام مي نمايند.در اين تعريف شركت سرمايه گذاري مسكن، شركتي است كه به موجب اساسنامه خود مجوز فعاليت در حوزه مسكن و عمران شهري را داشته باشد و انبوه ساز مسكن، سازنده اي است كه براي ساخت حداقل ۱۰ واحد مسكوني يا بيشتر (در يك مجتمع) پروانه ساختماني دريافت كرده باشد. انتظار مي رود كه در صورت حمايت و توجه سازمانها و مراكز ذي ربط، اين طرح تأثير مثبت و بسزايي بر روند تحولات بخش مسكن داشته باشد.
اما در تشريح فروش متري مسكن مي توان گفت كه در اين طرح كه براي اقشار با درآمد كم و متوسط در نظر گرفته شده است، يك سري پروژه هاي ساخت مسكن به صورت متري براي فروش عرضه مي شوند. در اين پروژه ها عمدتاً وزارت مسكن و شهرسازي زمين را در اختيار سازندگان (كه عمدتاً بخش خصوصي است) مي گذارد. اين زمينها عمدتاً در شهرهاي جديد و نقاط پيراموني شهرها قرار دارند. پس از ساخت، واحدها به نسبتي بين وزارت مسكن و شهرسازي و سازنده تقسيم مي شود. اما متقاضيان مسكن در طول دوره ساخت (كه معمولاً حداقل ۲ سال است) بنابه وضعيت مالي خود هر ماه متراژي از واحد مسكوني را خريداري مي كنند و اگر يك متقاضي توانست تا پايان اين دوره نصف سطح آن واحد مسكوني را خريداري كند، به او به اندازه نيمه ديگر ارزش ساختمان هم به نرخ روز از سوي بانك مسكن وام تعلق مي گيرد و متقاضي به اين ترتيب صاحب مسكن مي شود. پس مي توان گفت كه فروش متري مسكن نوعي پيش فروش يا پيش خريد واحد مسكوني است.
در روش معمول پيش فروش واحد مسكوني اگر يك متقاضي مي خواست يك واحد از پروژه اي را پيش خريد كند، مبلغي را به عنوان پيش پرداخت پرداخته و پس از آن در طول دوره ساخت بسته به پيشرفت پروژه چندين قسط پرداخت مي كرد. معمولاً در اين پروژه ها سازنده از بانك وامي دريافت مي نمود كه اين وام در انتهاي دوره به متقاضي منتقل مي شد. به منظور بررسي ابعاد مختلف طرح فروش متري مسكن با دكتر حميد ماجدي، رئيس هيأت مديره جامعه مهندسان شهرساز، گفت وگويي ترتيب داده ايم تا با نگاه تحليلي ضمن بررسي ظرافتها و نقاط افتراق آن از روش مرسوم پيش فروش مسكن، به بررسي مزايا و اشكالات اين طرح و نيز سياست گذاريهاي پيشنهادي به دولت در مورد اين طرح پرداخته شود.
ظرافتهاي طرح
در اين طرح، صاحبان سرمايه هاي خرد، شركتهاي سرمايه گذاري، انبوه سازان مسكن، شركتهاي بيمه، بانكها و بالاخره وزارت مسكن و شهرسازي در امر سرمايه گذاري و توليد و عرضه مسكن دخالت دارند.
دكتر ماجدي در مورد ظرافتها و نقاط افتراق فروش متري مسكن از روش رايج پيش فروش يا پيش خريد مسكن مي گويد:«اول اين كه در فروش متري مسكن، قيمت واحد مسكوني از ابتدا تعيين نمي شود، بلكه به نرخ روز حساب مي شود؛ مثلاً ممكن است امروز قيمت يك واحد مسكوني هر متر مربعي ۲۵۰هزار تومان و ۲ماه بعد ۲۶۰هزار تومان به ازاي هر مترمربع باشد. نقطه افتراق ديگر اين كه وام تضمين شده ۵۰درصد از كل مبلغ واحد مسكوني بيش از مقدار وام در روش پيشين است. سوم اين كه اگر در طول دوره ساخت متقاضي نتوانست به هر دليلي نصف سطح واحد مسكوني را بخرد، مي تواند امتيازي را كه از پروژه اي كسب كرده است، به پروژه ديگري منتقل كرده و در آن پروژه سهيم شده و از پروژه جديد واحد مسكوني خريداري كند. حتي اگر به اين حالت هم تمايل نداشت، مي تواند به قيمت روز بهاي هر چند مترمربع از واحد مسكوني را كه خريداري كرده بود، دريافت كند. در حالي كه در گذشته حداكثر مبلغي كه به متقاضي بازگردانده مي شد، اقساطي بود كه داده بود به علاوه سود بانكي. در فروش متري مسكن بهاي متراژي را كه خريده است به قيمت روز دريافت مي كند. پس با توجه به اين كه معمولاً افزايش قيمت مسكن بيش از سود بانكي است، در نتيجه فروش متري مسكن از اين لحاظ به نفع متقاضي مسكن است.»
محاسن فروش متري مسكن
همان طور كه اشاره شد متقاضي مسكن در فروش متري بسته به بودجه خود در ماه هاي مختلف در طول دوره ساخت مي تواند در يك پروژه معين به صورت متري واحد مسكوني خريداري كند. لذا اين خاصيت، افراد با درآمد كم و متوسط را نسبت به سرمايه گذاري در اين طرح ترغيب مي كند.
دكتر ماجدي امكان سرمايه گذاري گروه هاي مختلف با ميزان درآمدهاي متفاوت را اولين مزيت اين طرح مي داند: «افراد با درآمدهاي مختلف مي توانند سرمايه هاي اندك خود را به اميد داشتن واحد مسكوني در اين پروژه ها سرمايه گذاري كنند.بنابراين در فروش متري مسكن دست متقاضي براي خريد مسكن باز است.»
با توجه به اين كه عموماً شركت هاي سازنده و دست اندركار فروش متري، انبوه ساز بوده و پروژه هاي زيادي در دست اجرا و عرضه دارند، لذا اصولاً هزينه ساخت هر پروژه از مجموع سرمايه هاي متقاضيان پروژه ديگري تأمين مي شود. اين حالت به لحاظ اقتصادي مقرون به صرفه است.
دكتر ماجدي معتقد است كه واحدهاي مسكوني ساخته شده در اين طرح به نسبت قيمت تمام شده پايين تري دارند. وي در اين باره مي گويد: «دومين حسن اين است كه پولي كه متقاضيان بابت خريد مي پردازند، معمولاً توسط شركت هاي دست اندركار فروش متري مسكن در پروژه هاي ديگر به كار مي افتد و در صورتي كه سودي نصيب سرمايه هاي اندك آنها شد، آن را در قيمت تمام شده آن پروژه تأثير داده و قيمت تمام شده آن را پايين تر مي آورند.»
در توضيح انگيزه بانك ها از مشاركت در اين طرح مي توان گفت كه پايين بودن نرخ خطر بازپرداخت تسهيلات در بخش مسكن و حاشيه سود منطقي و رقابتي آن، همواره بخش مسكن را به عنوان يكي از جاذب ترين بخش هاي اقتصادي براي سرمايه گذاري بانك ها درآورده است. هر چند بانك ها در اين زمينه مشكلاتي هم دارند كه در حوصله اين نوشته نمي گنجد.
دكتر ماجدي زياد تر بودن وام در اين طرح نسبت به پيش فروش رايج قبلي مسكن را به عنوان آخرين مزيت فروش متري مسكن مي داند: «وامي را كه قبلاً بانك مسكن به متقاضيان مي داده است، به اندازه ۵۰ درصد ارزش واحد مسكوني نبوده است. پس در فروش متري مسكن وام بيشتري نصيب متقاضي مي شود.»
معايب طرح
در سنوات پيش كه دولت به اين صورت به طور مستقيم متولي ساخت و عرضه مسكن نبوده است، افزايش بهاي مسكن، سود بانكي و بالاخره نرخ تورم به ترتيب بيشترين رقم را داشته اند. يعني بدون دخالت مستقيم دولت در ساخت و ساز مسكن، افزايش بهاي آن بيش از دو مورد اشاره شده بوده است. لذا با دخالت مستقيم دولت در اين امر به ناچار اين روند تضمين شده خواهد بود. دكتر حميد ماجدي در اين باره مي گويد: «اولين اشكال اين طرح اين است كه چون فروشنده تعهد مي كند كه اگر متقاضي نتوانست تا پايان دوره ساخت نصف سطح واحد مسكوني را خريداري كند، مبلغ آن به قيمت روز به وي بازگردانده شود بنابراين دولت بايد سعي كند تا افزايش قيمت مسكن در حدي بيش از سود بانكي باشد، والا متقاضي كه جزء اقشار محروم و طبقه متوسط است ضرر خواهد كرد. بنابراين بر افزايش قيمت مسكن حداقل به اندازه سود بانكي مهر تأييد مي زند.»
گفته مي شود كه در كشور ما به طور متوسط با درآمد ۲۰تا ۲۵سال يك خانواده كم درآمد مي توان يك واحد مسكوني خريداري كرد. پس چنين خانواده اي در يك دوره ۱۰الي ۵/۱۲ساله قادر به پرداخت نصف بهاي يك واحد مسكوني خواهد بود، در حالي كه دوره ساخت بين ۲تا ۵/۲ سال است.
دكتر ماجدي اين موضوع را دومين عيب فروش متري مسكن مي داند:«نكته دوم اين كه قشر كم درآمد قادر به پرداخت نصف بهاي واحد مسكوني در يك دوره ساخت نيستند.از اين گذشته اين اقشار قادر به پرداخت اقساط وام ۵۰ درصدي نيستند. بنابراين اقشار كم درآمد عمدتاً نمي توانند از اين طريق صاحب مسكن شوند. از آن گذشته واسطه ها بيشتر وارد قضيه مي شوند.»
اما جداي از همه اين مسائل بايد ديد كه اين طرح پاسخگوي چه بخشي از نياز متقاضيان است.
رئيس هيأت مديره جامعه مهندسان شهرساز معتقد است كه حجم پروژه هاي فروش متري مسكن پاسخگوي نياز موجود نيست. وي در اين باره مي افزايد: «تعداد اين پروژه ها حتي اگر پروژه هاي موفقي هم باشند در حدي نيست كه به نياز تمامي اقشار كم درآمد پاسخگو باشند،چرا كه تعداد پروژه ها كم بوده و نمي توانند تأثير آنچناني داشته باشند.
در واقع اين مورد آخرين اشكال اين طرح از ديد دكتر ماجدي است.
لزوم مداخله مراجع ذيربط
موفقيت هر طرح و پروژه نيازمند برقراري هماهنگي هاي لازم بين سازمان ها و مراكز ذيربط است.
دكتر حميد ماجدي در ادامه به لزوم مداخله مجلس، شهرداري و شوراي شهر در اين طرح تأكيد مي كند:
« مداخله مجلس در سياستگذاري هاي بخش هاي مختلف در حد كلياتي است كه در برنامه هاي توسعه پنج ساله ارائه مي شود. وزارت مسكن و شهرسازي سياستگذاري فروش متري مسكن را در چارچوب برنامه سوم توسعه اتخاذ كرده است. بنابراين مجلس به طور مستقيم وارد چنين سياستگذاري هايي نمي شود. در حال حاضر مداخله در اين طرح در حد دولت و وزارت مسكن و شهرسازي بوده است. فكر مي كنم كه مشكل مسكن به حدي رسيده است كه شهرداري ها و شوراهاي شهر هم از امكاناتشان استفاده كرده و خود را مسئول مسكن دار كردن اقشار كم درآمد بدانند. مجلس هم بايد دولت را در اتخاذ سياست هاي مناسب كمك كند.»