ادبيات هر موضوع در واقع نوع نگاه به آن موضوع است؛ نگاهي كه در كنار توصيف و روايت، با ديدي موشكافانه به نقد و بررسي آن موضوع نيز مي پردازد.
ادبيات ساخت و ساز وطني ما، اگر نگوييم تراژدي مالامال از درد و اندوه است، دست كم مجموعه اي از ناتواني ها و بي مبالاتي ها در سطوح مختلف سياستگذاري، تصميم گيري و اجرا بوده، است و خواهد بود.
بله در امر ساخت وساز ما، گره كوري وجود دارد كه كتمان آن شائبه كم خردي را در پي خواهد داشت!! نگارنده اين سطور به هيچ عنوان قصد تبشير و انذار در اين خصوص ندارد؛ نمي خواهد بگويد كه با فلان راه حل مي توان توفان مزمن بحران مسكن را در كشور حل و فصل كرد و به چهره شهرها جاني دوباره بخشيد.
نگارنده تنها مي خواهد با رجوعي به تاريخ ادبيات ساخت وساز وطني مان و سير و سياحتي در آن، جايگاه فعلي مان را در اين عرصه شفاف تر كند تا بلكه در اين ميان چشم ها و گوش هاي عبرت پذير ببينند و بشنوند و به مغزهاي سياستگذار و دست هاي اجرا و عمل برسانند ندايي را كه...
۱)ادبيات بحران:
علي عبدالعلي زاده در دوره وزارتش، گفته بود كه براي رسيدن به توليد مطلوب در عرصه ساخت و ساز وطني به چيزي بيش از 10 هزار ميليارد تومان سرمايه گذاري نياز است و محمد سعيدي كيا - وزيرمسكن وشهرسازي- فعلي نيز در گفت وگو با ايرنا، توليد سالانه يك ميليون واحد مسكوني را كليد فائق آمدن بر بحران فعلي مسكن مي داند و اين در حالي است كه در سال گذشته تنها ??? هزار واحد مسكوني ساخته شده است! البته اين ساختمان ها نيز در اكثر موارد با مشكلات عديده اي از منظر طراحي، ساخت و اجرا مواجهند و صد البته كه اين مشكلات كار را به جايي مي كشانند كه سعيدي كيا با اظهار تاسف، جمله اي آشنا در ادبيات ساخت وساز كشورمان را به زبان براند: بيشتر ساختمان هايي كه در حال  حاضر احداث مي شوند اشكال  دارند، بنابراين بايد سياستمان اين باشد كه يا خانه نسازيم، يا خوب و مناسب بسازيم .
افزايش جمعيت در دو دهه گذشته و تورم فزاينده و افزايش بهاي ساختمان، تامين مسكن را براي بسياري از خانوارها مشكل كرده است.
نيمي از جمعيت ايران بعد از انقلاب اسلامي متولد شده و اين گروه به زودي به جمع متقاضيان مسكن خواهد پيوست؛ براساس آخرين آمار 70 درصد جمعيت كشور را جوانان كمتر از 35 سال تشكيل مي دهند كه در اين ميان 24 ميليون و 800 هزار نفر معادل 7/34 درصد كل جمعيت در گروه سني 15 تا 29 سال قرار دارند.
پيش بيني مي شود كه تقاضاي ايجاد خانوار در 10 سال آينده مربوط به گروه سني 25 تا 29 سال باشد، لذا با توجه به ضرورت وجود درآمد پايدار و متناسب با هزينه هاي گزاف براي تامين مسكن و شاخص هاي نرخ بيكاري در ميان جوانان، همواره قشر عظيمي از آنها با معضلات ناشي از بي ثباتي شغلي، ناپايداري درآمد و كم درآمدي مواجه هستند كه اين عوامل عملا جوانان را از چرخه عرضه و تقاضاي مسكن حذف مي كند؛ بنابراين از آنجايي كه 50 درصد هزينه هاي زندگي مربوط به تامين سرپناه مي شود، به علت توانايي كم جوانان در تامين هزينه مسكن، اين سيكل معيوب نتيجه اي جز افزايش سن ازدواج و به تبع آن بروز آسيب هاي اجتماعي متعدد در پي نخواهد داشت.
بر اساس پژوهشي كه وزارت مسكن در ?? سال گذشته انجام داده است، حدود ?? درصد سرمايه گذاري هاي كشور در بخش ساختمان و مسكن انجام شده، اما اين حجم از سرمايه گذاري نتوانسته مشكل بخش مسكن را حل كند.
كارشناسان معتقدند كه عدم هماهنگي ميان سياستگذاري هاي دوران هاي مختلف، مهار نشدن بازار مسكن توسط تيم هاي كارشناسي مختلف و نبود تعادلي رياضي گونه در عرضه و تقاضا، ركود بازار، گراني مسكن و... را در پي داشته است. در اين ميان مشخص نبودن تقاضاي واقعي در بازار مسكن علاوه بر كمرنگ كردن تاثير فعاليت هاي مثبت اين حوزه، حتي باعث به هدر رفتن تسهيلات بانكي اين بخش نيز شده است.
بنابر اين ناگفته پيداست كه مطرح كردن شاخصي مناسب براي تقاضا تا چه حد ممكن است به فرايند بهسازي بازار كمك كند.
تقاضاي موثر بازار مسكن
تقاضاي موثر بازار ساخت و ساز، نيازي است كه برآورده شدن آن در بازار مسكن از لحاظ فيزيكي و مالي انجام پذير است. به همين دليل در سياستگذاري هاي اين صنعت صرفا تقاضاها را در نظر نمي گيرند، بلكه تقاضاهايي از اهميت برخوردارند كه امكان اجرا و پاسخگويي به آنها وجود داشته باشد.
آمار سال هاي 76 و 77 از تحولات بخش مسكن، حاكي از افزايش ميزان بي خانمان ها و كاهش همين تقاضاي موثر است به طوري كه اگرچه افراد نيازمند خانه تعدادشان در اين دو سال رو به فزوني گذاشت اما تنها تعداد اندكي از اين تقاضاها مي توانست با پاسخ مواجه شود و اين يعني نياز به مسكن از طرف خانوارهايي كه توان مالي تامين مسكن دارند. چند شاخص براي تعيين ميزان استطاعت مالي خانوارها در تامين مسكن وجود دارد كه اولين و ابتدايي ترين آن نسبت قيمت مسكن به درآمد خانوارها است.
اين شاخص كه از تقسيم ميانگين قيمت يك واحد مسكوني به متوسط ميزان درآمد خانوارها به دست مي آيد مي تواند ما را به رهيافتي جديد در سياستگذاري هاي قيمتي بازار مسكن هدايت كند، زيرا در اين صورت ميانگيني از تعداد خانوارهايي كه توان مالي خريد يك واحد مسكوني را دارند در دست خواهيم داشت كه اين تعداد را مي توان به برنامه ها و سياستگذاري هايي از قبيل وام هاي مسكن، كاهش هزينه هاي ساخت و... كم يا زياد كرد.
البته در كشور ما چون درآمد يك خانوار، عددي گنگ (نه در معناي رياضي آن بلكه در معناي نامشخص بودن) است، برنامه ريزان از هزينه هاي خانواده به جاي درآمد يك خانواده در يافتن اين شاخص بهره مي گيرند.
در اين صورت شاخص به دست آمده عكس شاخص بالا مي شود، يعني شاخص جديد، ميزان عدم توانايي خانواده ها را در تامين مسكن نشان مي دهد كه اين شاخص به دليل قابل برآورد بودن هزينه هاي يك خانواده، قابل دستيابي است. در تهران و شهرهاي بزرگ كشور، بسيار بيش از نياز، مسكن توليد شده؛ اما همواره بحران مسكن وجود دارد. دكتر پيروز حناچي در اين خصوص معتقد است: بالا بودن ميزان عرضه نسبت به تقاضا و پايين بودن قدرت خريد مردم، امنيت و فضاي سرمايه ژگذاري را از بين برده، بنابراين طبيعي است كه سرمايه از اين بخش خارج و به بخش هاي ديگر و خارج از كشور برود.
2)ادبياتي در حدود علم بهتر است يا ثروت
ادبيات گزارش ها ادبياتي ترسناك است؛ در اين نوع از ادبيات حقيقت بدون هيچ گونه ذبحي به ميان مي آيد و در جملات كوتاه خبري بر روان حقيقت پذير ما مي نشيند: طبق گزارش ايسنا، مطالعات انجام شده در خصوص بهره مندي جوانان از مسكن مناسب نشان مي دهد در حالي كه در عرضه مسكن به ويژه در بخش خصوصي گرايش عمدتا به سمت متقاضيان ميان درآمد و پردرآمد و مشخصا افراد شاغل در بخش هاي رسمي اقتصادي است، جواناني كه عمدتا
بيكار بوده يا داراي اشتغال موقت و مقطعي هستند و از درآمد ناچيزي برخوردارند، به طور طبيعي از حوزه توجه بخش هاي عرضه كننده مسكن خارج مي شوند، چرا كه اساسا فرصت ها و امتيازاتي كه واگذاري آنها در انحصار دولت است، منوط به احراز شرايطي هم چون اشتغال در بخش هاي رسمي، توان نسبتا بالاي اقتصادي و تضمين بازپرداخت وام، پس انداز و سپرده گذاري و... از سوي متقاضيان است و جوانان به لحاظ فقدان برخورداري از چنين شرايطي عملا از پوشش حمايتي برنامه هايي مانند واگذاري يارانه ها و... محروم مي مانند كه اين امر در خصوص دريافت وام و واگذاري منابع اعتباري براي تامين مسكن نيز صادق است. از طرفي ديگر بازار آن كشش سال هاي قبل را در مورد سرمايه گذاري داخلي ندارد؛ سرمايه گذاران بخش خصوصي از عدم تعادل قيمت كالاهاي مصرفي و خدمات در اين بخش نالانند. پس طبيعي است كه در اين ميان به تقاضاي كشور هاي همسايه پاسخ بگويند و اسكناس هاي خود را براي ساخت وساز در آن جا خرج كنند، طبيعي است كه دبي پر شود از سرمايه گذاران ايراني كه به خاطر يافتن آرامشگاهي براي سرمايه گذاري، حل دستگاه سه مجهولي علم-ثروت- وطن را در جلاي وطن بيابند و حل دستگاه سه مجهولي شان بشود دبي !از سرمايه گذاري خارجي هم خبري نيست كه نيست؛ دامنه سياست هاي ايران هر روز رنگ تازه اي به خود مي گيرد و اين مطلب براي سرمايه گذاران خارجي كه در تمام مدت
زندگي شان نمي دانند كه كشورشان چپ است يا راست است يا ميانه رو، هولناك است! از بابتي سيستم قانوني ما در اين مورد بسيار بسته و اگر به كسي برنخورد بايد گفت كه دست و پا شكسته است.
در گذشته كميته اي براي رسيدگي به تقاضاي سرمايه گذاران خارجي براي ساخت مسكن ايجاد شد كه با شعار ناگفته اين كميته با سهولت تقاضاهاي سرمايه گذاري خارجي را مورد پذيرش قرار خواهد داد كار خود را آغاز كرد، اما در عمل هنوز پيشرفت قابل توجهي در اين بخش انجام نشده است.
مگر نه اينكه با حضور خارجيان در بازار مسكن ايران علاوه بر انتقال فناوري روز دنيا، ايجاد رقابت و افزايش كيفي ساخت و ساز به وضع و حال بافت فرسوده ساختماني نيز رسيدگي مي شود، مگر نه اينكه سرمايه گذاران خارجي آرزوي بودن در صنعت ساختمان ما را دارند تا لااقل به سودي بيشتر از سود وعده داده شده بانك هاي خود برسند؟ (ذكر اين مطلب، با مقايسه سود 4درصدي بانك هاي خارج در برابر سود حداقل 13 درصد بانك هاي ما امري بديهي است )، پس چرا تعلل؟! آيا زمان آن نرسيده كه با ديدي موشكافانه در قانون هاي خودمان درنگ كنيم تا بلكه از قبل آن فرصت حضور سرمايه گذاران خارجي در ايران فراختر شود؟ آيا ادبيات آنها را در سرمايه گذاري مي شناسيم؟ پس چرا نمي توانيم از حضور و بودن دلارهايشان در مملكت خودمان بهره ببريم؟
اين هم گزارشي از يك خبرگزاري خارجي در مورد وضعيت سرمايه گذاري در ايران: از سرنوشت طرح وزارت مسكن براي فروش زمين به خارجي ها نيز هنوز هيچ خبري منتشر نشده است.
چند وقت پيش وزارت مسكن و شهرسازي سابق با ارائه طرحي پيشنهاد كرده بود ممنوعيت فروش و مالكيت زمين در شهرها و شهرك هاي صنعتي به خارجيان برداشته شود. بر اساس اين طرح، صدور مجوز براي تمليك حداكثر ? درصد مساحت هر شهر براي مناطق مسكوني و ??درصد مساحت هر شهرك صنعتي به شرطي كه كل مساحت اراضي صنعتي خارجي از ? درصد مساحت شهرك هاي صنعتي تجاوز نكند، امكان پذير مي شد. ايران از جمله كشورهايي است كه به خارجيان اجازه مالكيت زمين را نمي دهد. در قوانين ايران سرمايه گذار خارجي امكان خريد زمين براي سكونت يا احداث كارخانه را ندارد و بايد با مشاركت يك سرمايه گذار داخلي نسبت به تملك زمين اقدام كند .
3) ادبياتي از نوع حكايت همچنان باقي است
ركود بر بازاري با بيش از هفتاد شغل مرتبط و صدها شغل درگير، نمي تواند چندان پايدار بماند و اصولا باقي ماندن اين ركود در بازار ساخت وساز در آينده تبعات جبران ناپذيري را در پي خواهد داشت.
ولي سئوالي كه در وهله اول به ذهن مي رسد اين است كه تاريخ انقضاي اين ركود در كجاست؟ و سئوال اساسي تر اين كه با فرض تناوبي بودن ركود در بازار مسكن ايران(بازار مسكن ايران در هر دهه اي با نوعي از ركود مواجه بوده و با ادبيات آن آشناست) آيا هنوز زمان آن نرسيده كه با حركت به سمت پله اي بالاتر در امر ساخت وساز، ركود را به عنوان پيش فرض مسير خود بپذيريم و براي مقابله با آن، دستمان هميشه پر باشد؟ مگر در كشورهاي خارجي، ركود و بحران در عرصه اقتصادي بهترين زمان براي فعاليت هاي خلاقانه نيست؟ نگارنده معتقد است كه هنوز مطبوعات توانايي تغيير در نظرها و ديدگاه ها را دارد، هنوز مي توان اين چند برگ ارزان قيمت را تريبون مردمي انگاشت كه جز نشستن و اميد بستن كاري نمي توانند كرد.