فاطمه حجازي*
يكي از مشكلات زندگي امروز در شهرها، به ويژه كلانشهري همچون تهران، زندگي آپارتمان نشيني است. اين شيوه زندگي علاوه بر آن كه موجب تداخل خرده فرهنگ ها، به ويژه خرده فرهنگ هاي معارض شده، نابهنجار هاي ديگري را هم رقم زده كه هريك پيچيدگي هاي خاص خود را دارد. از جمله مشكلات آپارتمان نشيني كه گريبانگير آن هستيم بحث اداره امور آن است كه در اينجا به اختصار به آن مي پردازيم.
از آنجا كه هر اجتماعي اعم از خانواده به عنوان يك اجتماع كوچك و يا جامعه به عنوان يك اجتماع بزرگ تر نيازمند مدير يا مديراني براي اداره امور خود هستند در مجتمع هاي ساختماني (آپارتماني) نيز اين ضرورت به وضوح احساس مي گردد كه در اين خصوص قانون تملك آپارتمان ها و آئين نامه اجرايي آن مصوب ۱۳۴۳ و اصلاحيه هاي بعدي آن، ضوابط و مقررات حاكم براين موضوع را مشخص نموده است و قانونگذار مستند به اين قانون اجراي مقررات آن را در مورد كليه مجتمع هاي مسكوني، اداري، تجاري و شهرك هايي كه فاقد شهرداري هستند قابل تسري و اجرا دانسته است.
به هرحال، براي تعيين مدير يا هيأت مديره ابتدا مي بايست مجمع عمومي مالكين به شرح ذيل تشكيل گردد:
در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز نمايد مجمع مزبور تشكيل مي گردد و به عبارتي مجمع عمومي از گردهمايي مالكين تشكيل مي گردد.
با ملاحظه مواد قانوني اين طور استنباط مي شود در صورتي كه مالكين خود در مورد نحوه تشكيل اولين مجمع عمومي به توافق نرسند و از تشكيل مجمع خودداري نمايند حسب درخواست مالكين، وزارت مسكن و شهرسازي عهده دار اين مسئوليت مي گردد.
چنانچه جلسه مذكور اولين جلسه مجمع نباشد هيأت مديره وظيفه دعوت از مالكين را به عهده خواهد داشت. يادآور مي شود كه برگزار كنندگان مجمع مؤظف اند دعوتنامه هايي را به نشاني كليه مالكين ارسال نموده و از آنان براي شركت در جلسه دعوت به عمل آورند و چنانچه مالكين در محلي، به جز نشاني خود در مجتمع، ساكن باشند موظفند رسماً آدرس خود را به هيأت مديره اعلام نمايند، در غير اين صورت هيأت مديره وظيفه اي براي تفتيش در خصوص نشاني مالكين ندارند و اگر كسي به عنوان نماينده يكي از مالكين تعيين شده باشد بايد قبل از تشكيل مجمع عمومي وكالتنامه رسمي (كه در دفترخانه تنظيم شده باشد) و يا غيررسمي (نوشته كتبي) خود را به مدير يا هيأت مديران ارائه نمايد و واحدهايي كه چند مالك دارند بايد از بين خود يك نفر را براي شركت در مجمع عمومي مالكين انتخاب و معرفي نمايند. در صورتي كه يكي از مالكين نيز داراي شخصيت حقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيت هاي حقوقي، معرفي خواهد شد.
تشكيل جلسه، با درج آگهي در تابلوي اعلانات و همچنين بايد به نشاني هريك از مالكين ارسال گردد.
در اولين جلسه مجمع عمومي ابتدا رئيس مجمع كه اداره جلسه نيز با اوست و سپس در همان جلسه در صورت به رسميت رسيدن مجمع، مدير يا مديراني از بين مالكين و يا اشخاص خارج از ساختمان انتخاب مي شوند. لازم به ذكر است كه براي رسميت مجمع، حضور مالكين بيش از نصف مساحت تمام قسمت هاي اختصاصي و يا نماينده آنان ضروري است.
اگر مالكين بيش از نصف مساحت تمام قسمت هاي اختصاصي ساختمان و يا نماينده آنان در جلسه حضور پيدا نكنند جلسه موكول به پانزده روز بعد مي گردد. چنانچه در اين جلسه نيز اكثريت لازم حاصل نگردد جلسه براي پانزده روز بعد تجديد و تصميمات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر خواهد بود. مجمع عمومي مالكين بايد حداقل هر سال يك بار تشكيل گردد.
وظايف و اختيارات مجمع عمومي مالكين عبارت اند از:
۱- تعيين رئيس مجمع عمومي.
۲- انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي به اعمال آنها.
۳- اتخاذ تصميم نسبت به اداره ساختمان.
۴- گزارش مربوط به درآمد و هزينه هاي سالانه.
۵- اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ و نگهداري و تعمير بنا.
۶- تعويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهاي لازم براي اداره ساختمان.
كليه تصميمات مجمع عمومي مالكين بايد ظرف ده روز به وسيله مدير يا مديران به شركاء يا مالكين غايب و وزارت مسكن و شهرسازي اطلاع داده شود.
مجمع عمومي عادي مي تواند به طور فوق العاده هم به شرح ذيل تشكيل گردد: در صورتي كه هيأت مديره نتواند در خصوص يك موضوع خاص و مهم اتخاذ تصميم نمايد (مثلاً به فرض در خصوص بازسازي و تعميرات اساسي ساختمان و...)مجمع عمومي عادي به طور فوق العاده تشكيل مي گردد كه اين موضوع بنابه درخواست مالكين و يا هيأت مديره مي باشد. صلاحيت مجمع عمومي عادي به طور فوق العاده همان صلاحيت مجمع عمومي عادي است. در صورت عدم اجابت درخواست مالكين از سوي هيأت مديره و در صورت پيش بيني سمت بازرس و وظايف آن در اساسنامه مالكين مي توانند درخواست خود را به بازرسان ارائه نمايند و بازرسان موظفند با رعايت تشريفات مقرر اقدام لازم را معمول نمايند.
مجمع عمومي فوق العاده، در صورت استعفا، فوت، عزل يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضاء مدت ماموريت به منظور تجديد انتخاب هيأت مديره جديد تشكيل مي گردد.
در صورت خودداري شركاء از تشكيل مجمع فوق العاده، وزارت مسكن و شهرسازي حسب تقاضاي سه نفر از شركاء براي تشكيل مجمع مذكور اقدام خواهد نمود، مگر آنكه تعداد آپارتمان ها از ده واحد كمتر باشد كه در اين صورت تقاضاي يك نفر از شركاء كافي خواهد بود.
تصميمات مجامع براي كليه مالكين الزام آور است
مدير يا مديراني كه طي جلسات مجمع عمومي مالكين انتخاب مي شوند مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي مي باشند تعداد آنها مي بايست فرد بوده و مدت ماموريت آنها نيز طبق قانون دو سال است. اما مجمع مي تواند اين مدت را اضافه و انتخاب مجدد مدير يا مديران نيز بلامانع است.
مجمع عمومي مي تواند يك نفر از مديران را به عنوان خزانه دار تعيين و خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه به پيوست قبوض و اسناد مربوط براي تصويب ترازنامه به مجمع عمومي تسليم و ارائه خواهد نمود .مديراني كه انتخاب شده اند اين شركاء (مالكين) بوده و نمي توانند فرد ديگري را به جاي خود انتخاب نمايند.
مدير يا مديراني مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش سوزي بيمه نمايند. در كليه ساختمان ها كه بيش از ده واحد آپارتمان داشته باشند مديران مكلفند براي حفظ و نگاهداري و همچنين نظافت قسمت هاي مشترك و ساير امور مورد نياز دربان يا سرايدار استخدام نمايند.مدير يا مديران همچنين مكلفند ميزان هزينه هاي مستمر و مخارج متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آنها را قبل يا بعد از پرداخت هزينه به وسيله نامه سفارشي به نشاني مالكين اعلام نمايند و در صورت استنكاف طبق مقررات قانوني براي وصول آن اقدام نمايند.
* كارشناس دفتر حقوقي و امور مجلس وزارت مسكن و شهرسازي

بروكسل، پايتخت كشور بلژيك با جمعيتي بالغ بر يك ميليون و ۱۹ هزار و ۲۲ نفر و ۱۶۳ كيلومتر مربع مساحت، در قلب اين كشور قرار دارد.
بروكسل علاوه بر پايتخت كشور بلژيك، پايتخت اتحاديه اروپايي نيز هست و بيش از هزار سال قدمت دارد؛ امروزه نام بروكسل به توده گروه هاي مشترك يكي از سه منطقه ايالت فدرال بلژيك، پايتخت حكومت پادشاهي و ستاد فرماندهي مركزي جامعه مشترك فرانسوي و فلمنگي اطلاق مي شود.
بروكسلي ها دو زبانه هستند؛ يعني هلندي زبان و فرانسوي زبان كه هر دو اين زبان ها را در شهر به رسميت مي شناسند. مدارس نيز يا هلندي زبانند يا فرانسوي زبان و خانواده هاي بلژيكي بسته به زبان رايج در خانه فرزندان خود را به يكي از اين مدارس مي فرستند و كودكان زبان ديگر را به عنوان زبان دوم آموخته و با تسلط صحبت مي كنند.
نام خيابان ها و نشانه هاي ترافيكي نيز همواره به هر دو زبان نوشته مي شود و علاوه بر آن، در هر نقطه اي از شهر كه مهاجران ساير كشورها زندگي مي كنند، در خيابان ها گفت وگو به ساير زبان ها نيز شنيده مي شود. بيشتر اين مهاجران در شهر براي خود محله هاي خاصي دارند و اگر دقت كنيم، در اين محله ها فرهنگ خاصي نيز رايج است. در ميان اين مهاجران، بيشتر مراكشي ها به چشم مي خورند و سپس ترك ها و عرب ها. بروكسلي ها از مراكشي ها بيشتر از ديگران واهمه دارند؛ چون به طور معمول در خيابان ها براي شهروندان مزاحمت هاي خطرناكي همچون قتل، جيب بري و... ايجاد مي كنند. در عين حال گفته مي شود كه اگر با آنها به زبان خودشان حرف بزنند، كاري به آدم ندارند و به سراغ كس ديگري خواهند رفت!
خيابان هاي بروكسل غالباً ساكت، خلوت و كم تردد است و حتي شلوغ ترين و پرترافيك ترين ساعات آن از خلوت ترين ساعات تهران نيز خلوت تر است! بروكسل به نسبت شهري است آرام و به دور از هياهوي سرسام آور يك زندگي شهري. در خيابان ها كسي بوق نمي زند و پليس بر سر چهارراه ها و در خيابان ها ديده نمي شود. ترافيك و رفت وآمد در شهر از طريق دوربين هاي مدار بسته كنترل مي شود و اين نظم و آرامش براي يك شهروند تهراني بسيار تعجب برانگيز و خلاف عادات معمولش به نظر مي آيد؛ به ويژه اينكه براي نخستين بار هم به بروكسل آمده باشد.
در شهر همه نوع خودرو از بنز و بي ام و و آئودي گرفته تا گلف و سيلو و ماتيز ديده مي شود كه همگي سالم اند و بدون خط افتادگي؛ بيشتر ماشين ها به سيستم هاي ماهوار ه اي GPS براي جهت يابي مجهزند. بروكسل شهري است توريستي با زمستان هاي سرد و معتدل و تابستان هاي خنك و ابري و گهگاه باراني كه مه زده و به همين دليل هم هوا معمولاً عاري از آلاينده هاي شهري است.
در هيچ كجاي شهر عكسبرداري ممنوع نيست و جهانگردان مجازند از هر گوشه شهر كه برايشان جالب باشد، بدون هيچ گونه مجوزي عكس تهيه كنند.
سقف ساختمان هاي شهر - حتي ساختمان هاي چند طبقه- اكثراً به صورت شيرواني است و چيزي به نام پشت بام كمتر به چشم مي خورد. تنها در بخش خاصي از شهر، ساختمان هاي مدرن به سبك امروزي ديده مي شود كه كمي با ساختمان هاي بلند نيويورك قابل مقايسه است.معماري اين شهر به سبك هاي گوناگون مانند قرون وسطايي است؛ برخي كليساها به سبك گوتيك (Gothic) ساخته شده و گاهي هم مطلقاً با عمارت هاي زيباي سبك كلاسيك، مانند ساختمان هايي كه دور تا دور ميدان شاهنشاهي يا رويال اسكوئر (Royal Square) قرار دارند، مقايسه مي شوند.
رويال اسكوئر در بخش مركزي شهر قرار دارد و در آن قصر شاهنشاهي كه در قرن ۱۱ ميلادي بنا شده و مجسمه سبز رنگي كه متعلق به دوك برابانت است، از نخستين چيزهايي است كه توجه بيننده را به خود جلب مي كند. قصر پادشاه يا رويال پالس(Royal Palace) يكي از زيباترين عمارت هاي پايتخت است كه درست روبه روي ساختمان مجلس بلژيك قرار دارد و نمادي از سيستم حكومتي سلطنت مشروطه است.