Hamshahri Newspaper

محمد مهدوي
طراحي سياست هاي مالياتي در بخش مسكن، كه سهمي حدود 20 درصد از سرمايه ثابت و 5 درصد از توليد ناخالص ملي را به خود اختصاص مي دهد، هم از منظر درآمدهاي مالياتي بالقوه و هم از منظر نقش كنترلي و رونق بخشي آنها، حائز اهميت ويژه اي است. ساختار بيمار نظام هاي مالياتي بخش هاي مختلف به وضوح در بخش مسكن هم نمود پيدا مي كند و ملاحظه مي شود كه سياست هاي مالياتي در اين بخش، نه از بعد درآمدي و نه از منظر سياست گذاري هاي اقتصادي و حمايتي، تأثير مطلوبي نداشته است.
در شرايط فعلي كه شعار دولت توسعه عدالت است، طراحي سياست هاي مالياتي اين حوزه بايد در راستاي توجه به اقشار كم درآمد و اجتناب از افزايش قيمت مسكن و اجاره بها و به خصوص همسو با سياست هاي كلان بخش باشد. ركن اصلي مجموعه قوانين مالياتي جاري كشور، قانون ماليات هاي مستقيم مصوب اسفندماه سال 66 است.
گزارش حاضر به گوشه اي از چالش هاي بخش مسكن از حيث مالياتي مي پردازد.

توسعه انبوه سازي، ضمن برآوردن نياز انبوه متقاضيان، به عنوان موتور محرك اقتصاد كلان كشور عمل كرده و موجب تشكيل سرمايه و اشتغال سازمان يافته شده و مي تواند رشد پايدار اقتصادي را نيز پايه ريزي كند.
ولي آذروش، مخبر كميسيون عمران مجلس، با تأكيد بر نقش توسعه بخش مسكن در اشتغال زايي و ايجاد بالغ بر 86 شغل مختلف به واسطه فعال بودن اين بخش، در مورد سياست هاي قانون برنامه چهارم توسعه مي گويد: بحث حذف مالياتي يا معافيت مالياتي براي سازندگان و انبوه سازان مسكن كه الگوي ساخت و توليد مسكن را رعايت مي كنند، جزء دستورالعمل قانون برنامه است. همچنين بحث معافيت هاي عوارض و تخفيف ويژه براي انشعابات آب، برق، گاز، تلفن و... نمود حمايت از توليد انبوه مسكن است. قطعاً بايد زمينه ها و بسترهاي مناسب تشويقي در بخش مسكن به صورت جدي افزايش يابد تا سرمايه گذاران نسبت به سرمايه گذاري در بخش علاقه مند شوند. عوارض و ماليات ها در بخش مسكن كه به عنوان يك بخش مهم اقتصادي و توليدي مطرح است، بايد به حداقل ممكن تقليل يابد.
امكان دسترسي به منابع مالي، صرفه جويي در مصرف مصالح، سرعت در فرآيند ساخت، ارتقاي فناوري و ارتقاي كيفيت، امكان دسترسي به تسهيلات عمومي، سيماي مناسب شهر و رعايت شرايط محيطي، امكان به كارگيري توانمندي ها و هويت ملي و در آخر افزايش تقاضاي سازمان يافته براي نيروي كار و ايجاد ثبات در بازار كار، باعث شد تا سياست انبوه سازي به عنوان يك سياست حتمي و محوري، به طور جدي مورد توجه واقع شود.
دولت در برنامه سوم با سياست حمايت از ايجاد تشكل هاي صنفي سازندگان به منظور تسهيل رقابت بخش خصوصي در توليد مسكن و دستيابي به صنعت ساختمان سازي حرفه اي و كارا، با شرايط خاص راهكار معافيت در اولين نقل و انتقال قطعي املاك، تخفيف در ماليات بردرآمد، تخفيف در عوارض زيربنا و تعرفه انشعابات آب، برق و گاز را پيش گرفت. جا دارد تا در ادامه حمايت از سياست انبوه سازي، راهكارهاي خاصي از سوي مسئولين ارائه و اجرا گردد.
ماليات و عوارض
ماليات از لحاظ لغوي، مشاركت مردم در توسعه پايدار كشور و پرداخت قسمتي از درآمد خود به اين زمينه معني مي دهد و عوارض به معني باج و خراج و ماليات فوق العاده كه علاوه بر ماليات مقرر از مردم گرفته شود، آمده است.
مهندس محسن بهرام غفاري، مدير اجرايي شوراي مركزي سازمان نظام مهندسي ساختمان، عوارض را از ماليات هم از حيث موضوعي كه بر آن عوارض يا ماليات تعلق مي گيرد و هم از نظر مرجع گيرنده، متفاوت مي داند: عوارض مشروط به درآمد نيست، ولي ماليات زماني مطرح است كه درآمدي توليد شود؛ مثلاً عوارض بر مصرف هم بسته مي شود، مثل عوارض شهر و عوارض بنزين. پس در اصل و ماهيت اين دو تفاوت دارند.
از اين كه بگذريم ماليات را منحصراً دولت دريافت مي كند، در حالي كه عوارض را هم دولت و هم غيردولت دريافت مي كنند مثل شهرداري ها. يعني پاره اي از سازمان ها(علاوه بر وزارت اقتصاد) هم عوارض دريافت مي كنند، مثلاً آموزش و پرورش كه جزء بخش مالي دولت نيست كه ممكن است عوارض دريافت نمايد. از همه اينها كه بگذريم در ادبيات اقتصادي خيلي از مواقع اين دو با هم جابه جا مي شوند.
بسياري از كارشناسان معتقدند كه ماليات در بخش مسكن هيچ گاه نقش بازدارنده نداشته است. آنها معتقدند كه به لحاظ تاريخي، دولت هميشه با بخش مسكن از لحاظ مالياتي مهربان بوده و هيچ گاه اين داروي تلخ(اما شفابخش) را به حوزه ساختمان و مسكن نخورانده است. در مقابل، آنها نقش عوارض را متفاوت دانسته و به خصوص در سال هاي اخير نقش بازدارندگي قوي براي آن قائلند كه شايد جايگاه آن به عنوان انگيزه درآمدي براي شهرداري ها در اين امر بي تأثير نبوده باشد.
ضرورت هاي نظام مالياتي
دكتر حميده امكچي، عضو هيأت مديره جامعه مهندسان شهرساز، معتقد است كه مسأله نظام مالياتي در بخش ساختمان و مسكن، جداي از مشكلات عمومي نظام هاي مالياتي كشور نيست. وي در اين باره مي گويد: چون ما نظام مالياتي موفقي نداريم و به دليل اين كه بخش زيادي از بودجه هاي ملي از محل ديگري به سهولت تأمين مي شود، روي نظام مالياتي كارآمد فكر نكرده ايم و اين در حوزه مسكن(چه در وجوه سرمايه اي و چه در وجوه درآمدي آن) هم اثر گذاشته است. واقعيت اين است كه ما از قبل در زمينه دريافت ماليات در اين حوزه تدارك ديده ايم. ماليات ساليانه املاك، ماليات مستغلات واحدهاي مسكوني خالي نمونه اين ماليات ها بوده كه اغلب آنها در حدود سالهاي 79 و 80 در قانون بودجه قطع شد. همچنين در اصلاحيه قانون ماليات هاي مستقيم در سال 80 ميزان ماليات بر ارث كاهش پيدا كرد.
واقعيت اين است كه نظام كنوني ماليات بر نقل و انتقال مسكن، بايستي جايگزين يك نظام جامع ماليات بر منافع سرمايه در زمينه املاك و مستغلات شود. در مورد ماليات بردرآمد اجاره املاك، بايد مقررات كنوني در راستاي ملاحظات توزيع درآمدي، جهت تأمين منابع مالي لازم براي حمايت از اقشار نيازمند، بازنگري شود؛ و بالاخره ساختار قوانين و مقررات عوارض بر بخش مسكن بايستي با هدف حمايت از توليد مسكن، در راستاي كاهش بار مالياتي توليد و بهسازي مسكن(كاهش بار عوارض تراكم و...) و منطقي سازي ساختار عوارض نوسازي(از منظر نرخ ها و نيز اعمال معافيت هاي پايه اي) تجديد نظر شود.
دكتر امكچي با اشاره به ماليات هاي بخش مسكن كه بيشترشان در سال 80 حذف گرديد، از آنها به عنوان ابزاري كنترلي و رونق بخشي در بخش مسكن ياد مي كند: در مورد قوانيني كه وجود داشته(و مي توانستيم اگر اشكالاتي داشته، اصلاح نماييم) قادر بوديم با كم و زياد كردن يا اصلاح نحوه دريافت ها، تحرك لازم را در حوزه ايجاد نماييم. اما عدم همخواني بخش هاي مختلف يكي از مشكلاتي است كه باعث مي شود تصميمي در حوزه اي گرفته شود، ولي اثرش در حوزه ديگر ارزيابي نگردد يا اساساً نمايندگان آن حوزه در اين تصميم گيري حضور ندارند تا بتوانند مداخله درستي داشته باشند. در واقع قانون گذار نمي تواند متوجه بشود كه يك تصميم در يك بخش با چه هم افزايي در ساير حوزه ها تأثير مي گذارد. ناكارآمدي نظام مالياتي ما در اقتصاد ملي خودش را به حوزه ساختمان و مسكن تسري داده است.
در صورتي كه ارزش فروش زمين در بخش خصوصي مشمول ماليات سنگين قرار گيرد و با افزايش قيمت فروش، نرخ مالياتي حاكم بر آن بيشتر شود از يك طرف ممكن است ضمن تنظيم قيمت معاملاتي زمين، فرصت مصرف آن در جهت سياست هاي كاهش قيمت مسكن را براي دولت فراهم كند، اما از سوي ديگر ممكن است تأثيرات پيش بيني نشده اي بر بازار وارد كند كه نيازمند يك كار كارشناسانه است.
مهندس محمدعلي پورشيرازي، دبير شوراي مالياتي سازمان نظام مهندسي ساختمان استان تهران، با اشاره به اين كه ماليات به طور كلي در تمام دنيا يكي از اركان اصلي اقتصاد محسوب شده و وسيله برقراري توازن اقتصادي است، در مورد ساختار مالياتي كشور مي گويد: متأسفانه در مملكت به ماليات بر اساس مسائلي چون نظر، سليقه، زمان، مكان و... توجه شده كه اشتباه است. ما در مورد ماليات ها، زماني سختگيري كرديم و زماني هم آن را رها كرديم كه هر دو غلط است. نگاه ما به ماليات بايد به صورتي باشد كه مردم خودشان ماليات بدهند نه اين كه به دنبال گرفتن ماليات از آنها باشيم.
ماليات بر دارايي و درآمد
روند كلي ماليات ها در ساير كشورها حاكي از كاهش تدريجي اتكاي اقتصادهاي جهان بر ماليات بر دارايي است كه در طراحي سياست هاي مالياتي به اين موضوع بايد توجه شود. مهندس بهرام غفاري با اشاره به اين كه ماليات بر دارايي اساساً از نظر كارشناسان مردود و ماليات بر ارزش افزوده مورد تأييد است، مي افزايد: البته عده قليلي در جهت افزايش درآمد شهرداري ها نظر عكس دارند. تأكيد كارشناسان بر اين است كه در جايي كه ارزش افزوده توليد نمي شود، مالياتي هم تعريف نشود.
خانم امكچي معتقد است كه پيشنهاد دريافت ماليات از واحدهاي خالي بايد مطابق با رفتارهاي اقتصادي مردم باشد: در مورد ماليات واحدهاي خالي بايد مكانيزمي انديشيده شود كه واحدها خالي نمانند. اغلب مالكان به خاطر بهره مندي از افزايش قيمت ناشي از نرخ تورم، تا مدتي آپارتمان را خالي نگه مي دارند. بايد ديد آيا انگيزه هاي كافي تدارك ديده شده تا مالكان، منابع مالي را به بخش استيجار منتقل كنند يا اين كه ميزان تخريب و كاهش ارزش به حدي است كه هزينه زياد تعمير و نگهداري باعث شود تا مالك ترجيح دهد ملك را خالي نگهدارد و از تفاضل قيمت به خاطر تورم بهره مند شود.
بايد يادآور شد كه هر چند برخي خواهان وضع ماليات ها با نرخ سنگين براي واحدهاي خالي هستند، اما اكثريت با آوردن دلايلي، با وضع آن مخالفند؛ دلايلي از جمله وجود راه هاي فرار زياد از اين نوع ماليات ها، آثار مخرب مداخله در حوزه خصوصي افراد (با اين فرض كه گرفتن اين نوع ماليات، مداخله در حوزه خصوصي محسوب مي شود) و اين كه اين نوع ماليات، ماليات بر دارايي (و نه درآمد) محسوب مي شود.
اصلاح قانون ماليات هاي مستقيم، در سال 80 نتايج خوبي دربرداشت. يكي از نتايج اين اصلاح، حذف ماده 129 بود؛ يعني ديگر ماليات به صورت مجموع محاسبه نمي شود. هر كس مي تواند ماليات پرداخت كرده و مفاصاحساب بگيرد. موضوع ديگر مسأله ماليات خود اظهاري بود كه آمار و ارقام نشان مي دهد كه موفق بوده است.
مهندس پورشيرازي با تمجيد از طرح تصويب اصلاح قانون ماليات هاي مستقيم در سال 80، عملكرد كميسيون اقتصادي آن دوره را بسيار خوب ارزيابي مي كند: كميسيون اقتصادي واقعاً از تمام نظرات كارشناسي كارشناسان به خوبي استفاده كرد. عملكرد سازمان مالياتي كشور هم در مواردي مثل ماليات بر اجاره هاي خود اظهاري خيلي خوب بود. در آن دوره عنوان شد كه در مورد ماليات اجاره، به سند محضري استناد نشود و هر كس هر چقدر خواست ماليات پرداخت كند. اين باعث شد تا ماليات اجاره املاك 87 درصد رشد داشته باشد. اميدوارم مسئولين مالياتي به تفكر سالهاي 80 و 81 خود برگردند.
در آخر بايد پذيرفت كه با وجود برخورداري از قوانين و مقررات مالياتي متنوع در بخش مسكن، سياست هاي مالياتي در بخش مذكور نه از بعد درآمدي و نه از منظر سياستگذاري هاي اقتصادي و حمايتي تقريباً نقش موثري ايفا نكرده اند. در مورد درآمد مالياتي كشور بايد اعتراف كرد كه ماليات تابع درآمد است و درآمد تابع توليد و زماني كه توليد ناخالص كشور در حدود يك سوم حد مورد انتظار است، توقع ديگري نمي توان داشت.