براي مسكن اقتصاد كارشناس يك پيشنهاد
خانوار بودجه در مسكن اقتصادي‌هزينه رونق
يابد كاهش بايد
دنبال به را شهرداري‌ها درآمد افزايش تراكم فروش گرچه
مي‌شود هم شهرداري‌ها هزينه افزايش به منجر اما دارد
زندگي يك ضروريات از امنيت ، و پوشاك غذا ، همچون مسكن
و است مشكل بسيار مسكن بدون انسان زندگي تصوراست عادي
زندگي يك براي انسان تفكرات شيرازه مسكن نداشتن دغدغه
روي ، اين از.مي‌گسلد هم از را شرافتمندانه و بالنده
از آن گوناگون ابعاد در مسكن بخش وضعيت كه است شايسته
سوم ، برنامه كمي اهداف طبق.شود بررسي مصرف و توليد جهت ،
سال در (روستايي و شهري) واحد هزار از 510 مسكن توليد
(1383) سوم برنامه پايان سال در واحد هزار به 744 گذشته
.است سال در درصد متوسط 9/9 رشد نشان‌دهنده كه رسيد خواهد
از 69 ساختمان‌ها كل به بادوام ساختمان‌هاي نسبت همچنين
افزايش سال 83 در درصد به 77 برنامه اول سال در درصد
اقتصادي آمار اداره سوي از گزارشي اخيرا اما.مي‌يابد
امسال بهار در مي‌دهد نشان كه يافته انتشار مركزي بانك
هزار بزرگ 32 شهرهاي در مسكوني ، واحد هزار تهران 39 در
پروانه مسكوني واحد هزار شهرها 27 ساير در و مسكوني واحد
ترتيب به سال 1378 بهار به نسبت كه است ، شده صادر ساخت
چرا اما.دارد رشد درصد منهاي 6/2 و درصد درصد ، 36 46
در مسكن مصرف‌كنندگان و سازندگان و مسكن بازار رفتار
حتي كه طوري به است متفاوت كوچك شهرهاي و بزرگ شهرهاي
مي‌شود تصور كه زماني در كوچك شهرهاي در مسكن ساخت رشد
را پرسش‌ها اين.است منفي است ، مواجه رونق با مسكن بخش
راه‌حل مسكن ، ويژگي‌هاي مورد در پرسش‌هايي همراه به
دكتر با آن‌را قبال در دولت وظيفه و مسكن مشكل نهايي
وي.گذاشتيم ميان در مسكن اقتصاد كارشناس كورانلو بهروز
و بزرگ شهرهاي در مسكن ساخت‌وساز تفاوت مورد در ابتدا
:گفت كوچك شهرهاي
سود اينكه اول.برمي‌گردد مختلفي عوامل به مساله اين
يا و) تهران به نسبت كوچك شهرهاي در مسكن سرمايه‌گذاري
كه مي‌دهد نشان برآوردها.است پايين (بزرگ شهرهاي
سود درصد تا 200 بين 100 تهران در مسكن سرمايه‌گذاري
و كمتر مراتب به كوچك شهرهاي در سود اين كه حالي در دارد
مسكن سرمايه‌هاي اين ، بنابر.است درصد تا 40 حدود 30
سرمايه‌گذاري تهران در تا مي‌كنند پيدا اين به گرايش
شهرهاي سمت به كوچك شهرهاي از سرمايه‌ها اين حتي و كنند
به بيشتري سود تا مي‌كنند مكان نقل تهران ويژه به بزرگ
بزرگ شهرهاي به مهاجرت كه است اين دليل دومين.آورند دست
زندگي كوچك شهرهاي در كه افرادي كه معني بدين.است بيشتر
نتيجه در مي‌كنند مهاجرت بزرگتر شهرهاي به مي‌كنند
و است كوچك شهرهاي از بيشتر بزرگ شهرهاي در مسكن تقاضاي
.مي‌شود ساخته بيشتري مسكن بزرگ شهرهاي در آن ، تبع به
مسكن تقاضاي واقعي ميزان بودن نامشخص به دليل سومين
سازندگان كه اشرافي علت به كوچك شهرهاي در.برمي‌گردد
حدودي تا مي‌توانند دارند مسكن تقاضاي و عرضه بر مسكن
بزنند حدس مسكن به را كوچك شهرهاي آن مردم احتياج ميزان
نفر ميليون حدود 10 با تهران مثل شهري در كه حالي در
مطلع تقاضا واقعي ميزان از نمي‌توانند سازندگان جمعيت ،
در.نمي‌شود اعلام مورد اين در هم دقيقي آمار و شوند
به مسكن تقاضاي ميزان از بيش سازندگان ، است ممكن نتيجه
در كه مي‌دهد نشان ما برآوردهاي مثلابپردازند آن عرضه
بدون مسكوني واحد ميليون يك تا هزار بين 500 تهران
چنين وجود علت يك البتهدارد وجود خالي و استفاده
از بسياري كه است اين از ناشي خالي مسكوني واحدهاي
در هم مسكوني واحد يك متوسط ، و كوچك شهرهاي ثروتمندان
اما مي‌كنند استفاده آن از گاهگداري كه دارند تهران
زياد نيز دليل چهارميناست استفاده بدون سال ايام بيشتر
در ويژه به بزرگ شهرهاي در تراكم فروش و بازي بورس بودن
رونق و شده مسكن قيمت افزايش باعث امر اين كه است تهران
.دارد دنبال به را ساخت‌وساز
حركتي روند كلي طور به اينكه به اشاره با كورانلو دكتر
از بزرگ ، شهرهاي به كوچك شهرهاي از كشور ، در سرمايه
از خارج به تهران از بالاخره و تهران به بزرگ شهرهاي
زياد تهران در سرگردان سرمايه‌هاي نتيجه در و است كشور
مهم‌ترين هستند ، بيشتر سود كسب براي فرصت منتظر كه است
مسكن بخش بالاي سود را تهران در مسكن زياد عرضه علت
وي گفته به.است رسيده خود اوج به حاضر حال در كه دانست
صورت به حتي تهران در مسكن قيمت افزايش اخير ماه‌هاي طي
منطقه مسكوني بخش‌هاي از يكي در مثلا.است بوده روزانه
طور به مسكوني واحد متر يك قيمت پيش ماه سه تا تهران 2
متري 650 به حاضر حال در كه بود تومان هزار متوسط 475
براي مسكن هزينه كه حالي در است رسيده تومان هزار
شده تمام تومان هزار تا 300 متري 200 حداكثر سازندگان
را مسكن توليدكنندگان زياد ، سود اين بنابراين ، .است
.مي‌كند مسكن بيشتر ساخت‌وساز و عرضه به تشويق
گذشته سال دو يكي طي مسكن بازار كه موضوعاتي از يكي اما
ويژه به مسكن قيمت زياد افزايش مساله بوده ، مواجه آن با
عوامل مهم‌ترين مسكن كارشناس اين.است بزرگ شهرهاي در
تراكم فروش قيمت افزايش و بورس‌بازي را مسكن قيمت افزايش
تراكم فروش:مي‌گويد تراكم فروش مورد در و مي‌كند عنوان
دليل به اما هاست ، شهرداري درآمدي ممرهاي از يكي گرچه
افزايش را زمين قيمت تراكم ، فروش قيمت افزايش اينكه
كه چرا مي‌دهد افزايش نيز را شهرداري هزينه‌هاي مي‌دهد ،
زمين است ناچار خود عمراني طرح‌هاي پيشبرد براي شهرداري
اين قيمت(سبز فضاي يا اتوبان ساخت براي "مثلا )بخرد
نتيجه در.بپردازد روز قيمت براساس بايد نيز را زمين‌ها
بنابراين ، .مي‌رود بالا جهت اين از شهرداري هزينه‌هاي
درآمد تراكم فروس مي‌رسد نظر به اول درنظر گرچه
افزايش باعث ديگر ، وجه از اما مي‌برد بالا را شهرداري‌ها
.مي‌شود نيز شهرداري هزينه‌هاي
برمي‌شمرد مسكن براي فرد به منحصر ويژگي سه كورانلو دكتر
يك مسكن -مي‌كند1 متمايز كالاها ساير از را آن كه
قابل نتيجه در.نيست فاسدشدني كه است پردوام كالاي
جابه‌جايي قابل يعني.است غيرمنقول مسكن -است20 احتكار
باشيم داشته مسكن تهران‌اضافه در اگر مثلا.نيست
مسكن كمبود كه شهرهايي به را مسكن اضافه اين نمي‌توانيم
از را مسكن مي‌توانيم نه مثلا يا.كنيم منتقل دارند
.كنيم صادر خارج به مي‌توانيم نه و كنيم وارد خارج
عرضه مسكن ، انتقال يا خروج و ورود با نمي‌توان بنابراين
كالاي يك مسكن -داد30 تغيير را مسكن قيمت و تقاضا و
آن خريد به قادر جامعه اقشار از بسياري كه است قيمت گران
بايد دولت نيز ، خاص ويژگي‌هاي همين جهت به.نيستند
كه چرا گذارد اجرا به مسكن مورد در خاصي سياست‌گذاري‌هاي
ويژگي مثلادارد استثنا حالت يك كالاها ميان در مسكن
سازندگان كه مي‌شود باعث بودن احتكار قابل و دوام با
ندارد ، خوب خريدار آنها شده توليد مسكن ديدند اگر مسكن
و مي‌كنند احتكار را آن اصطلاح به و نمي‌فروشند را خانه
.مي‌فروشند را آن آن‌گاه شود گران مسكن تا مي‌كنند صبر
اجرا به حالت اين عليه مي‌تواند دولت كه خاصي سياست
و خالي خانه‌هاي بر مثلا كه است ضداحتكار قانون درآورد
مسكن سازندگان تا كند وضع زيادي ماليات استفاده بدون
.بشوند شده احتكار مسكوني واحدهاي فروش به مجبور
كشور در مسكن قيمت روند مورد در مسكن كارشناس اين
از پس كه آورد مثال مي‌توان را زيادي موارد:مي‌گويد
مثلا.است شده برابر هزار حتي 100 مسكن قيمت انقلاب
شده خريداري تومان يك متري انقلاب از قبل كه زميني
چنين.مي‌رسد فروش به تومان هزار بالاي 100 حتي هم‌اكنون
.است داشته وجود انقلاب از پس سال‌هاي در بيش و كم روندي
رونق با سال‌ها برخي در و ركود با سال‌ها برخي در منتها
اثر در است ممكن قيمت افزايش دوره‌هاي.است بوده مواجه
افزايش يا و (مسكن وام افزايش)تقاضا افزايش سياست‌هاي
كه مي‌رسد نظر بهباشد آمده وجود به بورس‌بازي
عنوان به را قيمت افزايش اين مسكن بخش سياست‌گذاران
اين توقف در سعي و پذيرفته‌اند اشتغال افزايش براي عاملي
راه‌حل يك مساله اين كه حالي در نكرده‌اند ، روند
از آن بلندمدت منفي وعوارض است اشتغال براي كوتاه‌مدت
.است بيشتر كوتاه‌مدت منافع
يك مسكن ايران ، در كه نيست مشخص هنوز:داد ادامه وي
اگر.مصرفي كالاي يك يا مي‌شود قلمداد سرمايه‌اي كالاي
هنگامي مسكن قيمت افزايش بايد پس است سرمايه‌اي كالاي يك
آن به بايد و شود مستاجر نصيب است نشسته آن در مستاجر كه
به نبايد پس است مصرفي كالاي يك اگر و گيرد تعلق سرقفلي
و لوكس خانه‌هاي مورد در مگر)گيرد تعلق ماليات آن
حالت در متر زير 120 خانه‌هاي هم‌اكنون.(گران‌قيمت
اين بايستي كه درحالي معافند ماليات پرداخت از اجاره
بالاي قسمت دو به اينكه نه باشد پله‌اي صورت به ماليات
خانه‌هاي بايد مثلا.شود تقسيم متر پايين 120 و متر 120
بين خانه‌هاي باشند ، داشته مالياتي نرخ يك متر بين 140120
بايد پله‌اي به‌صورت ترتيب همين به و نرخ يك متر 170140
خودش موجر اصل در هم را ماليات اينشود وضع ماليات
ترتيب اين به مي‌كندو منتقل مستاجر به بلكه نمي‌پردازد
حدود تهران در).مي‌شود وارد جامعه پايين اقشار بر فشار
(هستند اجاره‌نشين خانوارها درصد 40
مسكن هزينه‌هاي اقتصادي آثار مورد در مسكن كارشناس اين
و حال هر به كه است ثابت هزينه يك مسكن هزينه:مي‌گويد
هزينه يك و كنند پرداخت را آن بايد افراد هرطريق به
رود بالا مسكن هزينه هرچه بنابراين.است ضروري و واجب
ساير در حالت ، اين درميشود كم كالاها ساير خريد ميزان
بها اجاره و مسكن قيمت اگر.مي‌شود ايجاد ركود بخش‌ها
كند تعيين قيمت دستوري صورت به دولت اينكه نه) شود كنترل
مستاجر و مالك قوانين تدوين و مالياتي سياست يك با بلكه
به خانوار هزينه در مسكن هزينه‌هاي و (مناسب طور به
ساير در كردن خرج براي بيشتري پول افراد برسد ، حداقل
اقتصادي ديگر بخش‌هاي خرج‌ها اين با و دارند بخش‌ها
.مي‌گردد كم نيز آن منفي تبعات و بيكاري و مي‌شود شكوفا
هزينه‌هاي كاهش جهت در بايد دولت سياست‌گذاري بنابراين
.باشد خانوار هزينه كل در مسكن
حضور را مسكن بخش بر غلبه نهايي راه‌حل كورانلو دكتر
و مي‌داند درست سياست‌گذاري‌هاي تدوين جهت در دولت بيشتر
مسكن تامين جهان كشورهاي از بسياري در:مي‌كند اضافه
ساخت با دولت.است دولت عهده به جامعه اقشار اكثريت براي
يك شرايط واجد افراد به (social housing) اجتماعي مسكن
آن هزينه كه مي‌كند واگذار مناسب شرايط با مسكوني واحد
.نمي‌رود بالاتر فرد يك ماهانه درآمد درصد از 1510 نيز
است شهرداري تملك در خانه‌ها بيشتر لندن ، شهر در مثلا
افراد به (ساله 99) مدت‌دار صورت به را خانه‌ها اين كه
افراد ، بين خانه‌ها اين ترتيب همين به و مي‌دهد اجاره
و است پردوام بسيار ها خانه اين البته.مي‌شود جابه‌جا
اروپايي كشورهاي از بسياري در.مي‌كند عمر سال بالاي 100
خصوصي بخش ايران ، در اماميشود عمل نحو همين به
كنترل دولت ، جانب از و دارد مسكن بخش در را نقش بيشترين
هم برنج به حتي كه جايي.مي‌شود بخش اين بر كمي بسيار
گيرد؟ تعلق سوبسيد مسكن به نبايد چرا مي‌شود داده سوبسيد
به اقدام خود مسكن ، وام پرداخت جاي به مي‌تواند دولت
اقشار به مناسب شرايط با را آن و كند پردوام مسكن ساخت
.دهد اجاره جامعه متوسط و پايين
|
