نكته مهم در زمينه نظارت بر جنبه هاي بصري ساختمان هاي مرتفع تمايز قائل شدن بين يك طراحي خوب از ديد معماري و يك طراحي مطلوب از نظر طراحي شهري است
ايجاد دسترسي بصري
تجربه چند سال اخير تهران در برج سازي نشان داده كه به واسطه نبود برنامه ريزي هاي اوليه و عدم اعمال روش هاي نظارت بر توسعه، حتي محتمل ترين ويژگي مثبت بناهاي مرتفع، يعني فراهم نمودن گستره ديد وسيع و دلپذير به مناظر شهري براي ساكنين نيز، مي تواند به واسطه احداث بناهاي مرتفع جديد تر در فواصل نزديك پيرامون بنا، كاملاً خدشه دار گردد.
اين در حالي است كه غالباً خريداران واحدهاي مسكوني اين برج ها در تهران در هنگام خريد، به واسطه نبود طرح هاي تفصيلي و ضوابط اجرايي مربوطه و عدم قابليت پيش بيني ميزان فروش تراكم، هيچ گونه راهي جهت آگاهي از نحوه توسعه اراضي اطراف نداشته اند. در واقع به سبب فقدان ضوابطي كه به طرزي مؤثر بر نحوه حفاظت ديد از ساختمان هاي موجود، از طريق حفظ فاصله مناسب بين بناهاي مرتفع يا ايجاد سقف در مورد حداكثر ارتفاع و يا نحوه طراحي شكل و حجم ساختمان نظارت كند، اين مشكل به طور روزافزوني مالكين مختلف در برج ها را گريبانگير خواهد شد. در چنين وضعيتي، همان طوري كه در غياب كنترل مؤثر در خيابان هاي شهر تهران، عدم رعايت حق تقدم دسترسي ديگران به معابر به صورت امري عادي درآمده، در سطح اراضي شهر نيز در غياب برنامه ريزي و نظارت، حق تقدم بصري ساكنين بناها به طور روزافزوني مورد تعرض قرار مي گيرد.
در حالي كه در شهرهاي توسعه يافته آمريكا و اروپا، به دليل برنامه ريزي اوليه و تهيه و تنظيم طرح هاي توسعه كارآمد و قانون مند، از بروز اين مشكل به سهولت جلوگيري مي شود. به علاوه در زمان بررسي تقاضاهاي ساخت، اين گونه مسائل مورد بحث و تحليل كارشناسي قرار مي گيرد و اگر هم قرار باشد در آينده از وسعت ديد بعضي از طبقات برج ها به واسطه احداث ساختمان هاي ديگر كاسته گردد، به دليل مشخص بودن حداكثر ارتفاع مجاز، سازندگان و مالكين با علم به اين موضوعات اقدام به ساخت يا خريد واحدهاي مربوطه در طبقات بنا مي كنند و به اين ترتيب حقوق شهري شان تضييع نمي شود.
ارتقاي ارزش بصري
يكي ديگر از قابليت هاي مثبت بناهاي مرتفع كه طبعاً در تهران مورد توجه قرار نگرفته ولي از طرق گوناگون در شهرهاي اروپا و آمريكا تشويق مي گردد، بهره گيري از حضور بصري بناهاي جديد در سيماي شهر و خط آسمان، در جهت ارتقاي ارزش بصري نشانه هاي شهري موجود است.
يكي از راه هاي تقويت ارزش بصري مناظر موجود، علاوه بر اعمال محدوديت در ارتفاع و حجم ساختمان هاي جديد در مسير ديد، تشويق به توسعه اراضي اي است كه در حاشيه و جوانب گستره و زواياي ديد قرار مي گيرند. تشويق به توسعه تا خط زمين در اين اراضي به عنوان ابزاري در جهت تداوم بخشي به بدنه ساختمان ها در جداره خيابان در اطراف مسيرهاي ديد و در نتيجه تأكيد بيشتر بر ارزش مناظر موجود و تشديدگرايي و جذابيت و تقويت تأثير بصري آنهاست.
در تهران به دليل نبود هر گونه تلاش در اين زمينه، وضعيت غالب درست نقطه مقابل اين ويژگي است، يعني تأثير منفي بناهاي مرتفع جديد بر ارزش و كيفيت بصري نشانه ها و مناظر شهري آشكار است.
امتزاج بصري با نشانه ها
يكي از مهم ترين جوانب مديريت بصري توسعه ساختمان هاي مرتفع در كشورهاي توسعه يافته، حصول اطمينان از قابليت تركيب و تلفيق بناهاي مرتفع جديد با ساختار بصري موجود مناظر و نشانه هاي شهري است. در واقع هدف اين اقدامات از يك سوي، جلوگيري از تداخل كنترل نشده بناهاي جديد در توازن بصري موجود در سيما و بافت شهري و خط آسمان يا ساير عناصر كالبدي- فضايي و طبيعي شهر ، و از سوي ديگر، بهبود و رفع كمبودها در زمينه توازن بصري مجموعه عناصر تشكيل دهنده مناظر طبيعي يا مصنوعي در سطح شهر است.
جاي خالي چنين دستورالعمل هايي را مي توان به وضوح در نحوه توسعه كنوني اراضي در دامنه كوتاه البرز مشاهده كرد.
ايجاد نشانه  شهري
از آن رو كه ساختمان هاي مرتفع به عنوان نشانه هاي شهري سهم مهمي در شكل گيري ساختار فضايي و سيماي شهري ايفا مي كنند، نياز مبرمي به تنظيم معيارها و دستورالعمل هاي طراحي و نظارت بر تطابق طراحي اين گونه بناها با اين دستورالعمل ها وجود دارد. اين نظارت مي بايستي تا حدي باشد كه بدون كاهش خلاقيت ها در معماري، امكان توسعه برج هايي را كه در تضاد با روند شكل گيري ساختار و سيماي مطلوب شهري در چارچوب اهداف توسعه و طراحي شهري و در زمينه هاي زيبايي شناختي، بصري و ادراكي هستند، از ميان ببرد.
نكته مهم در زمينه نظارت بر جنبه هاي بصري ساختمان هاي مرتفع، تمايز قائل شدن بين يك طراحي خوب از ديد معماري و يك طراحي مطلوب از نقطه نظر طراحي شهري است، زيرا اين دو لزوماً مترادف نبوده و در مواردي مي توانند در تناقض با يكديگر باشند.
از سوي ديگر حتي در مواردي كه ضوابط كنترلي كمي، مانند حداكثر مجاز زيربنا و ارتفاع و حداقل عقب نشيني ساختمان از خط زمين، در مورد احداث ساختمان هاي مرتفع اعمال مي گردد، اگر اين ضوابط ريشه در تجزيه و تحليل كافي از ساختار فضايي و بافت كالبدي موجود محلي و بررسي راهكارهاي گوناگون در جهت ارتقاء كيفيت ساختار بصري محيط با درك صحيح از قدرت فضاسازي ضوابط ساختماني و شهرسازي نداشته باشد، نتيجه مطلوبي عايد نخواهد شد.
بايد توجه داشت كه تأثيرات ضوابط نظارت بر توسعه، به ويژه در مورد ساختمان هاي مرتفع، در شكل دهندگي سيما و ساختار كالبدي شهر توسط مجموعه الگوهاي فضايي مستتر در اين ضوابط مي تواند حتي از دو عامل مؤثر ديگر در اين زمينه، يعني مهارت هاي طراحانه معمارها و تصميمات مالكين، فراتر برود چرا كه ضوابط، از طريق تعيين ويژگي هاي توده، حجم و ارتفاع تك به تك ساختمان ها، الگوهاي ابعادي و كالبدي اي را در بطن ساختار فضايي شهر تزريق مي كنند كه تنها در درازمدت قابل رؤيت خواهد بود.
در حال حاضر الگوي كالبدي غالب ساختمان هاي تهران همان الگوي قديمي است كه يادگار ضوابط اوليه ناظر بر ساخت و ساز اراضي شهري مي باشد اين روش از آغاز دوران توسعه خانه هاي مدرن شهر تهران، به صورت احداث بنا در ۶۰% بخش شمالي زمين به صورت پيوسته تا بناهاي مجاور و بدون نياز به ايجاد عقب نشيني در دو سوي جانبي زمين(شرق و غرب) بوده است. اما اين الگو منجر به محدود شدن نماهاي طراحي شده با قابليت  ايجاد ارتباط بصري و فيزيكي بين فضاي درون و بيرون بنا، تنها به دو ضلع شمالي و جنوبي ساختمان شده است.
صرف نظر از دلايل انتخاب چنين روشي در آغاز توسعه مدرن شهر تهران، كه ظاهراً كاهش اشراف به اراضي مجاور يكي از دلايل آن بوده است، ادامه اين الگوي ساخت و ساز در دهه هاي اخير، به ويژه از زمان رواج يافتن احداث ساختمان هاي مرتفع از طريق خريد تراكم مازاد، منعكس كننده فقدان نگرشي عميق در حيطه برنامه ريزي و طراحي شهري، ساده نگري در امر نظارت بر توسعه و عدم پيش بيني يا بذل توجه به قدرت فضاسازي ضوابط شهرسازي و ساختمان سازي در روند شكل  گيري ساختار كالبدي شهر است.
ساده نگري منعكس  در اين نحوه ساخت و ساز، كه شايد تا زماني كه همه بناها تقريباً به صورت متحدالشكل و يكنواخت، با ارتفاعات مساوي ۲ يا ۳ طبقه ساخته مي شدند چندان مشهود نبود، موجب تجويز ساختار فضايي و بصري نامطلوبي براي شهر تهران گرديده كه ناشي از به هم پيوستگي ساختمان هاي نامتجانس با نماها، سبك ها، حجم ها و ارتفاعات ناهماهنگ و گوناگون مي باشد.
مهمتر از همه، نامطلوب ترين نتيجه ناخواسته چنين الگوي توسعه اي، كه در عين حال محسوس ترين تبلور نبود نظارت بر جنبه هاي بصري توسعه شهر است، برافراشته شدن تركيب هاي ناموزون و نامطبوع از ديوارهاي مرتفع جانبي ساختمان ها در ابعاد و ارتفاعات گوناگون بدون هر گونه نقش، طراحي، نماسازي يا امكان نصب پنجره، در خط جانبي زمين، ناشي از تفاوت در ميزان بهره گيري از امكان خريد تراكم مازاد در اراضي همجوار، در ده سال گذشته است.
چنين بي توجهي مداومي به بعد سوم ساختمان ها، به ويژه اغلب بناهاي مرتفع كه مي توانند نشانه هاي شهري با ارزشي در سطح شهر محسوب گردند، منعكس كننده سطحي بودن رويكردها به حيطه طراحي شهري و ضرورت اعمال نظارت جدي بر كيفيت روند توسعه شهر، از جمله در زمينه هاي بصري است.
اين در حالي است كه تعيين حداقل مجاز عقب نشيني بنا از دو بر جانبي زمين، علاوه بر ارتقاي كيفيت و ايجاد عمق در سيماي شهر، موجب نورگيري فضاهاي داخلي ساختمان ها از همه طرف، جلوگيري از امكان سرايت حريق به بناهاي مجاور، ممانعت از قابليت  فشار افقي بناها بر يكديگر در هنگام زلزله، افزايش قابليت جابه جايي هوا، كاهش تنش و تعارض بصري ميان بناهاي مجاور با اشكال، سبك ها، مصالح، حجم ها و ارتفاعات متفاوت، و افزايش استقلال بصري آنان، و در رابطه با بناهاي مرتفع تر، موجب شكل گيري برج ها در قالب احجام سه بعدي به عنوان نشانه هاي شهري قابل رؤيت از زواياي گوناگون و همچنين ايجاد دسترسي بصري به مناظر و ساير نشانه هاي شهري از داخل طبقات بنا در همه زوايا است، ويژگي هايي كه در بناهاي به هم پيوسته نفي مي گردند.
طبعاً ايجاد پيش شرط احداث بناهاي مرتفع در مناطق خاص شهر و در اراضي بزرگ مهم ترين عامل در راه تسهيل عقب نشيني جانبي در بناهاي مرتفع از خط زمين و بهره گيري از همه اضلاع اين گونه  بناها است.
در مورد تأثيرات بصري ساختمان هاي مرتفع، تأكيدات نظارت مطلوب، معطوف به مواردي از قبيل نحوه ارتباط بصري حجم، توده، ارتفاع و شكل اين گونه بناها، با توپوگرافي و بستر طبيعي اراضي شهري، و همچنين با بناها و مكان هاي اطراف و با بافت فضايي و ساختار كالبدي محيط مصنوع موجود در شهر، يعني هماهنگي و تناسب جزء كل از يك سوي و تركيب جزئيات گوناگون تشكيل دهنده كل از سوي ديگر مي گردد.
صرف نظر از موارد فوق، در زمينه طراحي معماري و جنبه هاي زيبايي شناختي ظاهر ساختمان هاي مرتفع، مطلوب ترين روش، گذشته از جلوگيري از احداث طرح هايي كه از هر گونه ارزش بصري بي بهره اند و يا در تضاد با اهداف مديريت بصري توسعه هستند، پرهيز از تنظيم ضوابط و دستورالعمل هاي طراحي اي است كه به نحوي افراط آميز، سبكي معين و يا جزئيات خاصي از نماسازي را تحت سليقه هايي خاص به طرح تحميل مي نمايد و از امكان بروز خلاقيت هاي معمارانه و دست يابي به راه حل هاي طراحي مبتكرانه جلوگيري مي كند، مگر در مواردي استثنايي مانند مجاورت با ساختمان هاي قديمي و بافت هاي پرارزش شهري.
نكته مهم ديگر در زمينه نظارت بر طراحي برج ها، تمايز قائل شدن در مورد سه بخش اصلي آنها يعني بخش تحتاني، بخش مياني و بخش فوقاني، با توجه به نقش و عملكرد هر بخش در رابطه با ساختار فضايي شهر است. عموماً نقش بخش تحتاني و طبقات اوليه اين گونه ساختمان ها، در رابطه با مقياس و سيماي خيابان، هماهنگي با ويژگي هاي معماري و زمينه و ريتم ساختمان هاي همجوار به ويژه ساختمان هاي باارزش، تداوم جداره خيابان، نحوه ارتباط ساختمان با فضاهاي باز اطراف و توجه بيشتر به جزئيات نما مطرح مي گردد.
نظارت بر بخش مياني و بدنه اصلي برج ها از طرف ديگر، با توجه به تأثير بصري اين ساختمان ها از فاصله هاي دورتر، و قابليت رؤيت زمينه بدنه آنها از خيابان ها و محلات اطراف ضروري است. از جمله موارد مورد بررسي، ممانعت از احداث بنا با ديوارهاي جانبي خالي از هر گونه نماسازي و يا سطوح شيشه اي است.
نظارت بر بخش فوقاني برج ها و قسمت انتهايي آنها از سوي ديگر، مي بايد با توجه به اهميت تأثيري كه در خط آسمان دارند و نقشي كه در قالب كل حجم و كالبد ساختمان ايفا مي نمايند و قابل رؤيت بودنشان از نقاط دورتر شهر انجام گيرد.
دكتر بهرام عبدالله خان گرجي
كارشناس ارشد طراحي شهري و معماري