عليرضا قاسمي
هرگز خاطره  اي از ساعت۳۰/۷ صبح، در اتوبان صدر، ورودي مدرس داشته ايد؟ يا در همين ساعت گذرتان به اتوبان همت مسير غرب به شرق خصوصاً حدفاصل چمران تا تقاطع گاندي افتاده است؟ شايد اين دو مسير چه در جهت شرق به غرب و چه بالعكس، به همراه اتوبان مدرس را بتوان غولهاي ترافيكي تهران در ساعت ابتدايي و انتهايي روز ناميد.
اين ترافيك در دل خود عاملي را بر ما هويدا مي كند كه سبب اصلي سفرهاي درون شهري است. آنان كه هر روز جهت رسيدن به محل كار مسابقه اي جانفرسا را آغاز مي كنند همچنان تا بازگشت به منزل و تجديد  قوا درگير اين نبردند.
تهران بازاري است كه خواسته يا ناخواسته بايد جور همه اين افراد را بكشد و دم برنياورد. در چنين وضعي چگونه انتظار داريم كه قيمت مسكن روزي ارزان شود؟
اصلا ً قيمت مسكن چرا اين قدر گران شده؟ اين سؤال را هيچ كس نمي تواند با يك جمله پاسخ دهد، چون عوامل بسياري دست به دست هم داده اند تا اين فاجعه شهري رخ بنمايد؛ اما به يقين تراكم بيش از حد جمعيت عاملي غيرقابل انكار در ايجاد چنين وضع اسفباري است.
تفاوت چشمگير جمعيت تهران در شب و روز گواه روشن اين موضوع است كه هرگز اين خيل عظيم مردمي كه هراسان در اطراف ما در گذرند، ساكن اين شهر نيستند. ما ساكن دياري هستيم كه چندين سال است گستره اي از شرق به دماوند و از غرب به الموت دارد و حد جنوب هم كه غيرقابل تخمين است.
در شرايط كنوني پرداخت مبلغ بالا تر از ارزش واقعي يك ملك به دليل نزديكي  آن به محل كارمان، مدنظر قرار دارد و در خريد و اجاره، اين نكته مهم را فراموش نخواهيم كرد. چه، اين ترافيك همچنان كه وقت طلا يي ما را مي بلعد هزينه هاي هنگفتي نيز به همراه دارد كه در مجموع ما را مجاب مي كند اين اصل را در هنگام جستجو براي مسكن به خاطر بسپاريم. در كنار تمام عواملي كه سبب نوسان قيمت مسكن مي گردند اين موضوع نيز تأثيرگذار است و به افزايش بهاي مسكن در نقاطي خاص دامن مي زند: خانه هايي كه از طريق بزرگراه ها به راحتي به نقاط ديگر شهر متصل مي گردند طبعاً قيمتي بالا تر از هم رديفان خود در خيابان هاي تنگ و شلوغ دارند. هرچند كه در گذشته اي نه چندان دور محله هاي دنج و آرام در اولويت خريد و اجاره شهروندان قرار داشتند ولي اكنون با حجيم تر شدن غول ترافيك هر منزلي كه مسيرش از ترافيك درامان باشد،  مشتري بيشتري دارد.
شرايط موجود به حدي بغرنج گرديده كه تغيير مكان از كلا ف سردرگم مركز شهر به شهركهاي اطراف به كرات ديده مي شود. چون در كنار ارزان تر بودن واحدهاي اين شهركها در يك محاسبه ساده، تفاوت چشمگير زماني كه در خيابان هاي شلوغ مركز شهر از دست مي دهيم با زماني كه صرف خروج از اين وادي مي شود، مشوق ما است.
اما دليل اين همه شلوغي چيست؟ اين ازدحام كه بازتاب هاي ناخوشايندي درپي دارد چرا و چگونه ايجاد شده؟ بي توجهي و بي برنامگي از مهم ترين دلا يل ايجاد اين معضل لا ينحل هستند.
وقتي ما در اساسي ترين اصول - مثل ايجاد چند قطب رقيب براي اين بيچاره شهرمان - كوتاهي كرديم، بايد انتظار آن را هم داشته باشيم كه روزي بادكني به نام تهران را پيش رو داشته باشيم كه به جاي لذت بردن از آن دست به گوش، منتظر تركيدنش باشيم.

۱- قيمت مسكن در نقاط مختلف تهران به عوامل مختلفي نظير متراژ، موقعيت جغرافيايي در محل، تعداد طبقات و واحدها، قدمت ساخت، مصالح به كار رفته، نحوه ساخت، زيبايي ظاهري، معماري داخلي، تجهيزات، آرامش منطقه، وجود موقعيت تجاري، شمالي و جنوبي بودن، داشتن پاركينگ و انباري، نزديكي به مراكز خريد و بسياري از عوامل ديگر بستگي دارد. بنابراين متوسط قيمت ها در هر منطقه درج مي شود.
۲- قيمت هاي درج شده، قيمت هاي پيشنهادي است و معمولا ً قيمت مسكن معامله شده از قيمت پيشنهادي كمتر است.
۳- براساس آنچه در بازار مسكن تهران رايج است قيمت هر متر خانه كلنگي با قيمت هر متر آپارتمان نوساز در آن منطقه برابر است.
بنابراين مبناي قيمت خانه كلنگي در هر منطقه با اين روش محاسبه مي شود.
۴- در مورد هزينه هاي اجاره مسكن به ازاي هر ۳۰ هزار تومان كه از اجاره كم شود مبلغ يك ميليون تومان بر پول پيش پرداخت اضافه مي شود و برعكس اين جريان نيز صادق است. اگر اجاره بها كاملا ً حذف شود پيش پرداخت عنوان رهن مي گيرد. ممكن است در برخي موارد هزينه كم  و  زياد كردن پيش پرداخت اندكي تفاوت داشته باشد.
۵- قيمت هاي فروش هر متر مربع به «هزار تومان» و قيمت هاي اجاره هر متر مربع به «ريال» درج شده است.
۶ - براي محاسبه اجاره بها و قيمت فروش بايد قيمت اجاره بها يا فروش هر متر در مساحت آپارتمان ضرب شود.
۷ - درمورد هزينه اجاره بهاي آپارتمان و قيمت خريد و فروش هر منطقه، پايين ترين سطح در ستون كمترين و بالا ترين سطح در ستون بيشترين درج شده است.

وقتي نيم نگاهي به خيابان ها، معابر و كوچه هاي شهرمان مي اندازيم، زماني كه تعداد مشاورين املا ك محله مان را از تعداد نانوايي ها بيشتر مي بينيم، در منتهي اليه احساس خواب آلودمان، حالي غريب از جنس دلهره، سر بيرون مي كشد.
گوئي نهيبي مي خوريم كه بايد همه چيز را ثابت نگه داريم، سيل مهاجرين را مسدود، تزريق خودرو به كالبد پاره پاره شهر را متوقف، زاد و ولد را ممنوع كنيم، اما در عوض خانه بسازيم. آپارتمان و مجتمع مسكوني بسازيم و فكري كنيم به حال اين همه بي خانمان. بايد اين همه نظر و طرح و عقيده را عملي كرد، وعده را وفادار بود و يوز درنده معضلا ت را مهار و سرعت مورچه وار خدمات را افزايش داد.
بغض در گلو، امانمان نمي دهد وقتي صاحبخانه جوابمان كند و در به در دنبال سرپناهي باشيم كه هرگز پول پيش و اجاره ماهانه آن را نمي توانيم تأمين كنيم، هرچند كه خدمتگزاران در حال خدمت رساني هستند ولي اين واقعيت، غير قابل انكار است كه اين خدمات هرگز ياراي مقابله با رشد مشكلا ت را ندارد.
بديهي است كه اين طرح هاي موجود از پس بازكردن گره هاي كنوني در كوتاه مدت، بر نخواهند آمد. چه رسد به اينكه رشد متقاضي و موج معضلا ت در راهند و همچنان غير قابل كنترل. ما در بحث مسكن ابتدا نيازمند طرح هاي ضربتي هستيم كه آرامش سطحي را به قشر آسيب ديده تزريق كنيم و در كنار آن با برنامه ريزي هاي دقيق و بلندمدت به آن تداوم ببخشيم. زيرا اميدوار بودن به آينده اي كه شايد هرگز نيايد دردي از ما دوا نخواهد كرد. چه، نياز مسكن به سبب اهميتي كه در بطن خانواده ها دارد، همواره احساس مي گردد و مي بايست مشمول شرايطي خاص باشد.

خريد مسكن همواره در كشور براي اكثر اقشار مشكل بسيار مهمي به شمار مي رود و ذهن خانواده هاي ايراني را به خود مشغول مي دارد.
دليل اصلي اين موضوع گراني مسكن و تورم بالا ست كه هميشه عدم توازن بين درآمد و قيمت واحدهاي مسكوني را با خود همراه داشته است.
هم اكنون خريد منزل براي هر ايراني بدون خانه  يك مشكل به شمار مي رود زيرا وقتي به درآمد خود نگاه مي كند هرگز تصور خانه دار شدن را حداقل در پنج سال اول زندگي خود نمي كند. البته اين مشكل براي افراد كم درآمد و زوج هاي جوان كه به تازگي زندگي مشترك خود را آغاز كرده اند نمايان تر است.به دليل تورم بالا ، سطح درآمد تقريباً پايين افراد جامعه و نيز افزايش روز به روز قيمت مسكن در كشور، هر كس كه خواهان خانه دار شدن است بايد هم چنان انتظار كاهش بسيار چشمگير منزل را بكشد و يا اين كه يك شبه درآمد خود را دو يا سه برابر كند تا شايد مسكن كوچكي را به دست آورد. نبايد اين نكته را نيز فراموش كنيم كه با شروع سال جديد تمامي اجناس و كالا ها يكدفعه دچار افزايش قيمت مي شوند و مسكن نيز از اين امر مستثني نيست.
در همين باره مصطفي قلي رئيس اتحاديه مشاوران املا ك تهران در گفت وگو با خبرگزاري مهر مي گويد: آن چه براي مشاوران املا ك در امر خريد و فروش مسكن يا اجاره خانه اهميت دارد به نتيجه رسيدن سريع معامله و دريافت حق الزحمه است. اين درحالي است كه اين امر معمولا ً با خواست خريدار مطابقت بيشتري دارد تا با خواست فروشنده .
خسروي در ادامه مي گويد: بايد فرهنگ كارشناسي شدن قيمت ها را از سوي مشاوران و كارشناسان جامعه گسترش داد تا بتوان شاهد متعادل شدن روند قيمت مسكن در جامعه بود.
اما در همين زمينه مردم چه نظري دارند و آنان در مورد قيمت و علل و عوامل افزايش قيمت مسكن چه مي گويند؟
حسين زاده، كارمند دولت در اين باره مي گويد: در حال حاضر شايد به جرا‡ت بتوان گفت كه يكي از مشكلا ت اساسي خانواده ها و به ويژه جواناني كه در سن ازدواج قرار دارند همين موضوع مسكن و قيمت بالا ي آن در جامعه است.
وي مي گويد: به دليل تقاضاي بالا  براي مسكن سازندگان ساختمان اقدام به افزايش قيمت مي كنند؛ البته نبايد عوامل ديگري چون بالا  رفتن دستمزد كارگر و مصالح ساختماني را نيز فراموش كرد.
وحيد نژاد، يك كاسب كار نيز در اين زمينه مي گويد: وقتي قيمت دستمزد كارگر مصالح ساختماني و ساير موارد مؤثر در ساخت ساختمان بالا  مي رود ، نبايد انتظار كاهش قيمت را داشت.
وي مي گويد: البته سازندگان نيز براي سود بيشتر خود قيمت مسكن را تا حدودي بالا  مي برند.
طاهري، يك پيمانكار ساختماني مي گويد: هر زمان كه دستمزد كارگر، مصالح ساختماني، صدور جواز ساخت و ساير عوامل كاهش يابد ما نيز طبعاً ساختمان ارزان تري را در اختيار خريداران منزل مي گذاريم.
وي مي گويد: هر سال دستمزد كارگر، مصالح ساختماني، بنزين و ساير عوامل مؤثر در ساخت يك واحد مسكوني بالا  مي رود و بايد به اين عوامل، تورم را نيز اضافه كنيم و باتوجه به تمامي اين موارد قيمت مسكن نيز در جامعه افزايش مي يابد.