ركود بازار مسكن در شهرهاي بزرگي مانند تهران كه از چند سال پيش آغاز شده بود اخيراً نيز افزايش بي سابقه يافته به نحوي كه برخي آمارها از كاهش ميزان احداث مسكن در پايتخت از ۴۰ به ۱۵ درصد طي دو سه سال اخير نسبت به سهم احداث مسكن در كل كشور، حكايت مي كند
علي ابراهيمي
فراز و نشيب هاي بازار مسكن كه از چندي پيش آغاز شده و تاكنون نيز ادامه دارد، از معضلات مبتلابه جامعه به خصوص در شهرهاي بزرگ و كلانشهر تهران است. اين نوسانات و دغدغه مسئولان ذيربط براي تأمين مسكن افراد فاقد مسكن همواره از چالش هاي پيش روي آحاد مردم بوده است. از چندي پيش سياستگذاران به دنبال ركود بازار مسكن سياست پرداخت تسهيلات بانكي خريد مسكن را در پيش گرفتند. ابتدا اين تسهيلات به واحدهاي مسكوني دست اول نوساز پرداخت مي شد كه در سال جاري مبلغ آن از ۷ به ۱۲ ميليون تومان افزايش يافت. با وجود افزايش ۵ ميليوني تسهيلات مذكور، ركود حاكم بر بازار مسكن ادامه يافته و افراد نيازمند نيز با افزايش قيمت ها در شهرهاي بزرگ و خصوصاً شهر تهران استفاده از اين تسهيلات براي خريد مسكن را با توجه به نرخ سود، چگونگي بازپرداخت و تقسيط، نحوه برخورداري از اين تسهيلات و مبلغ آن به عنوان راه حلي براي خانه دار شدن خود نيافتند. با مصوبه اخير شوراي پول و اعتبار و حذف قيد «نوساز دست اول» براي پرداخت تسهيلات خريد مسكن اين تسهيلات به واحدهاي مسكوني دست دوم نيز تعلق خواهد گرفت و به زودي اين مصوبه اجرايي خواهد شد.ركود و رونق بازار مسكن، نقش سياستگذاري ها در بحران مسكن و ميزان كارآمدي پرداخت تسهيلات بانكي خريد واحدهاي مسكوني و تأثير آن بر افزايش قيمت مسكن از موارد مطرح است.
وضعيت بازار مسكن
تأمين مسكن به عنوان يكي از نيازهاي اوليه و اساسي از دغدغه هاي هر خانوار بوده و پاسخگويي به اين نياز از جمله اهداف سياستگذاران است. با توجه به جمعيت جوان كشورمان، شايد بتوان گفت عمده ترين معضل تشكيل خانوار در شهرهاي بزرگ به خصوص كلانشهر تهران اجاره يا خريد واحد مسكوني به منظور آغاز زندگي مشترك است.
ركود بازار مسكن در شهرهاي بزرگي مانند تهران كه از چند سال پيش آغاز شده بود اخيراً نيز افزايش بي سابقه يافته به نحوي كه برخي آمارها از كاهش ميزان احداث مسكن در پايتخت از ۴۰ به ۱۵ درصد طي دو سه سال اخير نسبت به سهم احداث مسكن در كل كشور، حكايت مي كند. سياست هاي اعمال شده در بخش مسكن از عوامل مؤثر در ايجاد ركود در عرضه، خريد و فروش و احداث واحدهاي مسكوني جديد در تهران به شمار مي رود. برنامه فروش تراكم در دهه ۷۰ و جلوگيري از ادامه اين روند در دهه ۸۰ تبعات منفي جبران ناپذيري بر بازار مسكن در اين كلانشهر به دنبال داشته كه افزايش قيمت زمين و واحدهاي مسكوني از جمله اين آثار است؛ چرا كه با اعمال سياست فروش تراكم، سازندگان واحدهاي مسكوني قادر به اخذ مجوز لازم در قبال پرداخت مبالغي براي احداث طبقات بيشتر در سطح معيني از زمين بودند. طي سال هاي اخير قيمت زمين به بيش از ۵۰ درصد قيمت واحدهاي مسكوني افزايش پيدا كرده و در كنار آن بالارفتن قيمت مصالح ساختماني مانند سيمان و قير و افزايش دستمزد نيروي كار موجب شده تا بهاي مسكن در شهرهاي بزرگ كشور به بيش از ۱۰ برابر درآمد متوسط سالانه يك خانوار شهري افزايش پيدا كند. اين در حالي است كه كارشناسان معتقدند حداكثر بهاي قابل قبول براي واحدهاي مسكوني ۵ برابر درآمد سالانه يك خانوار است. دوران طلايي و رونق بخش مسكن در كشور با روند رو به رشد ارزش افزوده بخش مسكن كه طي سال هاي پاياني برنامه دوم توسعه آغاز شده بود و تخصيص تسهيلات اعتباري به انبوه سازان، افزايش ميزان وام مسكن و سودآوري در اين بازار ادامه يافت؛ به گونه اي كه با افزايش حضور بخش خصوصي در عرصه ساخت و ساز، ضمن تغييرات شديد قيمت مسكن، ميانگين نرخ رشد آن طي دوره ۸۱-۷۹ بالغ بر ۵/۹ درصد شد. بخش ساختمان و مسكن طي سال هاي ۸۱-۱۳۵۸ به ترتيب ۱/۵ درصد توليد ناخالص داخلي و ۶/۱ درصد سرمايه ثابت ناخالص را به خود اختصاص داده است. اين روند نشان مي دهد كه ضمن نوساني بودن اين متغيرها طي ۲۵ سال گذشته در پايان دوره نسبت به اول آن نيز تغيير قابل توجهي حاصل نشده است.
هدف دولت از پرداخت تسهيلات خريد مسكن پايان دادن به ركود حاكم بر بازار و دادن قدرت خريد به افراد متقاضي مسكن بوده است. اما به نظر مي رسد اين تسهيلات نقش كم رنگي را در خانه دار شدن افراد متقاضي مسكن در شهرهاي بزرگ ايفا كرده است
با وجود رونق بازار مسكن در سال هاي گذشته و افزايش ميزان ساخت و ساز ناشي از فعاليت بخش خصوصي با افزايش قيمت مسكن تقاضاي مؤثر در اين بازار كاهش يافت و علي رغم پرداخت و افزايش ميزان تسهيلات خريد مسكن ركود اين بازار آغاز شده و تاكنون نيز ادامه دارد. به زودي نيمي از جمعيت ۶۶ ميليوني كشورمان به جمع متقاضيان مسكن مي پيوندند كه اين امر مشكل تأمين مسكن را دوچندان خواهد كرد. در ساليان اخير تلاش دولت براي جلب سرمايه هاي بخش خصوصي به سوي ساخت و ساز چندان موفق نبوده و حمايت هاي دولت از انبوه سازان نيز به نتايج مدنظر منجر نشده است. گرچه طي ۲۵ سال گذشته حدود ۳۰ درصد سرمايه گذاري هاي كشور در بخش ساختمان و مسكن صورت گرفته اما اين حجم سرمايه گذاري قادر به حل مشكل مسكن نبوده است. آمارها نشان مي دهد در سال ۸۱ حدود ۷ هزار ميليارد تومان در بخش مسكن سرمايه گذاري شده اما براي رسيدن به توليد مطلوب مسكن، اين بخش نيازمند ۳ هزار و ۵۰۰ ميليارد تومان سرمايه گذاري ديگر است.
|
|
|
همچنين در زمينه ميزان نياز به واحدهاي مسكوني نيز براساس آمارهاي رسمي هم اكنون ۵/۱۳ ميليون خانوار كشورمان در ۱۲ ميليون واحد مسكوني شهري و روستايي زندگي مي كنند و حدود
۵/۱ ميليون نفر نيز فاقد مسكن بوده يا به صورت مشترك در يك واحد مسكوني سكني گزيده اند. گرچه برخي معتقدند براي دستيابي به وضعيت مطلوب مسكن در كشور نيازمند حدود ۳ ميليون واحد مسكوني جديد هستيم. نياز سالانه به مسكن با وجود احداث سالانه ۶۵۰ هزار واحد مسكوني، رقمي حدود يك ميليون واحد برآورد مي شود. از سوي ديگر بخشي از ساختمان هاي مسكوني فرسوده بوده و با سرمايه هاي موجود امكان بازسازي آنها وجود ندارد. نكته حائز اهميت آن است كه تا زماني كه بين بازار عرضه و تقاضاي مسكن در كشور فاصله وجود دارد به راحتي نمي توان نياز سالانه و نسل جواني كه روز به روز به خيل متقاضيان مسكن افزوده مي شوند را برآورده ساخت.
همچنين ميزان كارآمدي سياست هاي دولت و آثار و تبعات مثبت و منفي اين سياست ها بر قيمت و بازار مسكن از ديگر چالش هاي پيش روي تأمين مسكن اقشار مختلف جامعه است. ازجمله راهكارهايي كه طي چند سال اخير براي ساماندهي وضعيت و خانه دار شدن متقاضيان مسكن مورد توجه و اهتمام دولت واقع شده، پرداخت تسهيلات خريد مسكن است. اين تسهيلات تا چه حد در رونق بازار و خانه دار شدن متقاضيان مسكن مؤثر بوده است؟!
پرداخت تسهيلات خريد و ركود بازار مسكن
با توجه به ركود بازار مسكن خصوصاً در تهران كه از چند سال پيش شروع شده و در دو سال گذشته شدت يافت، دولت راهكارهايي را براي رونق دوباره بازار مسكن مورد توجه قرار داد ازجمله اين راهكارها پرداخت وام مسكن است. اين تسهيلات كه قبلاً تا سقف ۷ ميليون تومان براي خريد واحدهاي مسكوني نوساز دست اول پرداخت مي شد در اوايل سال جاري به ۱۲ ميليون تومان افزايش يافت. اما با افزايش بي رويه قيمت واحدهاي مسكوني و عدم تناسب وام مسكن با قيمت اين واحدها در سال هاي اخير حجم تسهيلات اعطايي از سوي بانك مسكن براي خريد واحدهاي مسكوني كاهش چشمگيري يافت، گرچه به نظر مي رسد پرداخت اين گونه تسهيلات در شهرهاي كوچك كه قيمت مسكن نسبت به شهرهاي بزرگ پايين تر است تا حدودي كارساز بوده اما در شهرهاي بزرگ مانند تهران كه اين مبلغ تنها بخش كوچكي از هزينه مورد نياز براي خريد واحد مسكوني را تأمين مي كند، تسهيلات مذكور چندان راهگشا نبوده است.
همچنين پرداخت تسهيلات خريد مسكن نيز طي سال هاي اخير روند نزولي داشته به نحوي كه آمارها نشان مي دهد در سال ۷۹ بانك مسكن ۱۴۰ هزار فقره وام براي خريد مسكن پرداخت كرده كه اين رقم در سال ۸۱ به ۱۱۶ هزار رسيده و در سال ۸۲ تنها ۶۸ هزار فقره را شامل مي شود.
هدف دولت از پرداخت تسهيلات خريد مسكن پايان دادن به ركود حاكم بر بازار و دادن قدرت خريد به افراد متقاضي مسكن بوده است. اما به نظر مي رسد اين تسهيلات نقش كم رنگي را در خانه دار شدن افراد متقاضي مسكن در شهرهاي بزرگ ايفا كرده است و در شرايطي كه افراد فاقد مسكن قادر به تأمين بيشتر مبلغ خريد واحدهاي مسكوني نيستند اين تسهيلات تنها مي تواند حدود ۲۰ الي ۳۰ درصد اعتبار مورد نياز خريد واحد مسكوني را تأمين كند كه دستيابي به اين هدف نيز نيازمند طي ضوابط و مقررات حاكم بر بانك ها و پرداخت سود استفاده از اين تسهيلات است. مشكل عمده تأمين مسكن اقشار نيازمند در شهرهاي بزرگ مانند تهران نبود تقاضاي مؤثر، پايين بودن قدرت خريد متقاضيان مسكن نسبت به قيمت بسيار بالاي واحدهاي مسكوني است. همچنين حجم تسهيلات پرداختي با قيمت روز مسكن تناسب ندارد. برخي معتقدند براي رفع اين معضل يا بايد هزينه ساخت مسكن كم شود و يا اين كه سقف تسهيلات خريد متناسب با قيمت بالاي مسكن افزايش يافته و رقم ۳۰ الي ۴۰ ميليون توماني را شامل شود تا بخش بيشتري از اعتبار موردنياز براي تحقق اين امر را تأمين كند. همچنين كاهش نرخ سود و بازپرداخت طولاني مدت تسهيلات پرداختي توسط بانك ها ازجمله مسايلي است كه مي تواند استفاده از تسهيلات مذكور را بيش از پيش كارآمد كند.
براي بررسي بيشتر نقش تسهيلات پرداختي مسكن و ميزان كارآمدي اين تسهيلات در رونق دوباره بازار ديدگاههاي برخي از كارشناسان امر را جويا شديم. محمدمهدي مفتح عضو ناظر شوراي پول و اعتبار، گسترش اعطاي تسهيلات خريد مسكن را ازجمله راهكارهايي مي داند كه با توجه به ركود حاكم بر بازار مسكن موردتوجه دست اندركاران قرار دارد. وي گرچه معتقد است افزايش سقف تسهيلات پرداختي ازجمله راهكارهاي خروج از ركود فعلي حاكم بر بازار مسكن است كه در آينده مورد توجه شوراي پول و اعتبار قرار خواهد گرفت اما افزايش عمده مبلغ اين تسهيلات را مقدور ندانسته و مي گويد: «بحث هايي براي افزايش ميزان تسهيلات خريد مسكن وجود دارد اما اگر ميزان اين تسهيلات افزايش داده شود تعداد كساني كه از اين وام استفاده خواهند كرد محدود خواهد شد چرا كه سقف كلي سهم مسكن از تسهيلات مذكور افزايش نخواهد يافت.» وي مي افزايد: «هر ساله در شوراي پول و اعتبار مجموعه تسهيلات قابل واگذاري به بخش هاي مختلف تقسيم بندي مي شود كه بر اين اساس سهم بخش مسكن نيز مشخص شده است و چنانچه بخواهيم ميزان كل تسهيلات قابل پرداخت در بخش مسكن را افزايش دهيم اين كار مستلزم كاهش سهم تسهيلات بخش هاي ديگر بوده و اين امر غيرممكن نيست. چون سقف اين تسهيلات محدود است. اگر بخواهيم پرداخت مبالغ بيشتري را در قالب تسهيلات خريد مسكن موردتوجه قرار داده و سهم اين تسهيلات را براي افراد افزايش دهيم از آنجا كه سقف كل اين تسهيلات محدود است، بنابراين تسهيلات خريد مسكن به تعداد كمتري از افراد متقاضي تعلق خواهد گرفت و به همين دليل برخي مخالف افزايش ميزان اين تسهيلات هستند.»
محمدباقر نوبخت عضو پيشين شوراي پول و اعتبار درباره علل ركود بازار مسكن طي ۲ سال گذشته اين ركود را مربوط به ابزارهاي پولي و سياست هاي انقباضي ناشي از آن ندانسته و معتقد است: «عواملي چون ضوابط و آيين نامه هاي شهرسازي، طرح جامع شهري، فروش تراكم، افزايش رسمي قيمت زمين و سقف مالياتها از جمله علل ركود حاكم بر بازار مسكن است اما ناكافي بودن ميزان تسهيلات اعطايي بانك ها در بخش مسكن و محدوديت هاي مرتبط با آن از قبيل الزام پرداخت اين تسهيلات صرفاً براي احداث يا خريد واحدهاي مسكوني نوساز دست اول در تشديد اين ركود نقش تعيين كننده اي داشته است.»
با وجود افزايش سقف تسهيلات مسكن از ۷ به ۱۲ ميليون تومان و رشد ۵ ميليون توماني مبلغ اين تسهيلات گرچه تسهيلات مذكور به واحدهاي مسكوني دست اول تعلق گرفته اما باز هم شاهد تحول چنداني در بازار مسكن و يا رونق آن در سال جاري نبوده ايم. اين امر ريشه در چه مسايلي دارد؟ احمد فرشچيان مديرعامل بانك مسكن در خصوص علل ركود حاكم بر بازار مسكن و ميزان تأثير افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن بر كاهش ركود مذكور مي گويد: «بخشي از اين ركود ناشي از جريانات سينوسي يا رونق و ركودي است كه در بخش مسكن به شكل سنتي در قبل و بعد از انقلاب وجود داشته است و در دوره اي سرمايه گذاري سودآورتر شده، بازار مسكن رونق پيدا مي كند، سرمايه هاي بخش هاي ديگر را به خود جذب نموده، توليد انبوه اتفاق مي افتد و اين سرمايه سودآور خواهد بود. مانند هر كالاي ديگر زماني كه توليد بالا رفته و عرضه زياد شود به طور طبيعي كاهش قيمت را بايد داشته باشيم اما اين يكي از عوامل مؤثر در قيمت است.
زماني كه كالايي بيش از قدرت خريد مؤثر در بازار عرضه شود يا بايد قيمت ها كاهش پيدا كند يا اين كه بازار با ركود مواجه خواهد شد.»
فرشچيان درباره اين كه سياست پرداخت تسهيلات بانكي خريد مسكن تا چه حد در كاهش ركود و رونق دوباره بازار مسكن مؤثر بوده مي گويد:
«يكي از موارد مطرح در تورم، قيمت هاست. در هر دوره رونق، قيمت ها افزايش مي يابد، اما در دوره رونق قبلي بازار مسكن، قيمت ها فوق العاده و به طور ميانگين نزديك به صد درصد افزايش پيدا كرد، در دوره اي كه قيمت ها در فاصله زماني كوتاه و با سرعت طي يك يا دو سال صد درصد افزايش پيدا مي كند قدرت خريد همگام با اين سرعت افزايش نيافته و حتي اگر تسهيلات پرداختي خريد مسكن از ۷ به ۱۲ ميليون افزايش يابد، مبلغ ۵ ميليون تومان رقمي براي ايجاد تحول در بازار نخواهد بود.»
وي مي افزايد: «پرداخت تسهيلات خريد به واحدهاي مسكوني و ميزان تأثير آن بر رونق بازار مسكن بستگي به مبلغ آن دارد و اگر مبلغ اين تسهيلات كم باشد رونق در شهرهاي كوچك را شاهد خواهيم بود اما اگر رقم اين تسهيلات بالا باشد موجب رونق در بازار مسكن خواهد شد. به هر حال اين رونق نسبي خواهد بود.
سرمايه گذاري و توليد بيشتر مسكن همراه با افزايش قيمت، بلافاصله موجب ركود در بازار مسكن مي شود و با اين ركود، دوباره، سرمايه هاي سيار از اين بخش مي رود و تنها توليد كنندگان انبوه مسكن فعال خواهند بود. متعاقب آن مسكن توليدشده همراه با افزايش تدريجي قدرت خريد، كم كم فروش مي رود و با ايجاد كمبود در بازار مسكن دوره رونق بعدي آغاز خواهد شد و پرداخت تسهيلات جديد سبب متنوع تر شدن بازار مسكن مي شود.»
ادامه دارد
