محمد مهدوي
تأمين مسكن جزء مسائل حاد كشورهاي در حال توسعه (از جمله كشور ما) به حساب مي آيد؛ به طوري كه مشكلاتي همچون فقدان منابع كافي، ضعف مديريت اقتصادي، نداشتن برنامه ريزي جامع مسكن و... از يك سو و افزايش چشمگير جمعيت شهرنشين از سوي ديگر، تأمين سرپناه در اين كشورها را به يك مشكل اساسي بدل نموده است. لذا به منظور برآورده نمودن مسكن مورد نياز، دركنار زمين، سرمايه، مصالح ساختماني و نيروي انساني كافي، نيازمند يك نظام برنامه ريزي با هدف ايجاد هماهنگي بين بخش مسكن و ساير بخش ها و نيز بين اجزاء پديدآورنده مسكن باتأسيسات زيربنايي، تسهيلات عمومي، خدمات اجتماعي، سيستم حمل و نقل و... هستيم.
مسكن اجاري يكي از راه هاي تأمين سرپناه محسوب مي شود كه متأسفانه مشكلات اقتصادي جامعه ما باعث شده تا بخش قابل ملاحظه اي از سبد درآمد خانواده به اين امر اختصاص يابد. عواملي همچون قيمت تمام شده مسكن، رونق يا ركود بازار، مهاجرت و... در ميزان كرايه مسكن اجاري تأثيرگذارند. جداي از عوامل مؤثر در ميزان كرايه مسكن اجاري، بررسي و مطالعه تغييرات شاخص مربوطه حائز اهميت است. آنچه پيش رو داريد، بررسي وضعيت شاخص كرايه مسكن اجاري در استانهاي مختلف كشورمان به تفكيك فصل هاي مختلف سال از سال ۸۲ تا انتهاي سه ماهه سوم ۸۳ است كه از آمار و اطلاعات اداره آمار اقتصادي بانك مركزي استخراج شده و بر روي آن بررسي هايي صورت گرفته است:
الف- سال ۱۳۸۲
۱) سه ماهه اول ۸۲
شاخص كرايه مسكن اجاري در سه ماهه اول سال ۸۲ نسبت به سه ماهه قبل، در تمامي استانهاي كشور(به جز استان قزوين) افزايش يافت. شاخص مذكور در استان قزوين در دوره مورد نظر ۱/۰ درصد كاهش داشته است. بيشترين ميزان افزايش متعلق به استان هاي چهارمحال و بختياري، سمنان و بوشهر به ترتيب معادل ۸/۱۰ درصد، ۱/۱۰ درصد و ۳/۹ درصد مي باشد. شاخص كرايه مسكن اجاري در استان تهران در سه ماهه اول ۸۲ نسبت به دوره قبل۴/۳ درصد افزايش داشته است. بيشترين ميزان افزايش شاخص مذكور در سه ماهه اول ۸۲ نسبت به دوره مشابه سال ۸۱ متعلق به استان هاي هرمزگان، زنجان و مركزي به ترتيب معادل ۷/۵۰ درصد، ۱/۴۲ درصد و ۷/۴۱ درصد بوده است. جدول مربوطه نشان مي دهد كه شاخص مورد نظر در استان تهران در دوره مورد بحث نسبت به دوره مشابه سال پيش ۸/۱۶ درصد افزايش داشته است.
۲) سه ماهه دوم ۸۲
شاخص كرايه مسكن اجاري در سه ماهه دوم سال ۸۲ نسبت به سه ماهه قبل، در كليه استان هاي كشور افزايش داشت. بيشترين ميزان افزايش متعلق به استان هاي كردستان، ايلام و زنجان به ترتيب معادل ۱۰ درصد، ۷/۸ درصد و ۲/۵ درصد و كمترين ميزان افزايش مربوط به استان هاي اردبيل و چهارمحال و بختياري هر يك معادل ۳/۱ درصد بوده است. شاخص كرايه مسكن اجاري در استان تهران در سه ماهه دوم ۸۲ نسبت به سه ماهه قبل ۴/۳ درصد افزايش يافت. بالاترين ميزان افزايش شاخص مذكور در سه ماهه دوم ۸۲ نسبت به دوره مشابه سال ۸۱ مربوط به استان هاي بوشهر، چهارمحال و بختياري و زنجان به ترتيب معادل ۸/۴۲ درصد، ۹/۳۶ درصد و ۴/۳۶ درصد بوده است. همچنين شاخص كرايه مسكن اجاري در استان تهران در سه ماهه مورد بحث نسبت به دوره مشابه سال ۸۱ به ميزان ۹/۱۶ درصد افزايش نشان مي دهد.
۳) سه ماهه سوم ۸۲
شاخص كرايه مسكن اجاري در سه ماهه سوم سال ۸۲ نسبت به سه ماهه قبل در اكثر استان هاي كشور افزايش داشت. بيشترين ميزان افزايش متعلق به استان هاي كردستان، ايلام و زنجان به ترتيب با ۴/۱۹ درصد، ۸/۱۳ درصد و ۱/۷ درصد مي باشد. در دوره مذكور شاخص كرايه مسكن اجاري در استان هاي سيستان و بلوچستان و چهارمحال و بختياري به ترتيب معادل ۵/۲ درصد و ۶/۰ درصد كاهش داشته است.
افزايش شاخص فوق طي دوره مورد بررسي در استان تهران برابر با ۵/۳ درصد مي باشد. مقايسه شاخص كرايه مسكن اجاري در سه ماهه سوم سال ۸۲ با دوره مشابه سال قبل نشان مي دهد كه بالاترين ميزان افزايش شاخص مورد نظر در اين دوره نسبت به دوره مشابه سال ۸۱ متعلق به استان هاي كردستان، ايلام و لرستان به ترتيب با ۸/۳۷ درصد، ۴/۳۶ درصد و ۴/۲۶ درصد بوده است. شاخص كرايه مسكن اجاري در استان تهران در سه ماهه مورد بحث نسبت به دوره مشابه سال قبل به ميزان ۱۵ درصد افزايش داشته است.
شاخص كرايه مسكن اجاري در سه ماهه اول سال ۸۲ نسبت به سه ماهه قبل، در تمامي استانهاي كشور(به جز استان قزوين) افزايش يافت.
۴) سه ماهه چهارم ۸۲
شاخص مورد نظر در سه ماهه آخر ۸۲ نسبت به سه ماهه قبل، در كليه استان هاي كشور افزايش داشت. بيشترين ميزان افزايش متعلق به استان فارس و معادل ۷/۷ درصد بوده است. پس از آن استان هاي مركزي،  چهار محال و بختياري و اردبيل به ترتيب ۳/۷ درصد، ۱/۷ درصد و ۹/۶ درصد افزايش، در رتبه هاي بعدي قرار دارند.
ضمناً شاخص فوق در استان  تهران معادل ۹/۴ درصد افزايش داشته است. اما بررسي جدول مربوطه نشان مي دهد كه بيشترين ميزان افزايش شاخص كرايه مسكن اجاري در سه ماهه چهارم ۸۲ نسبت به دوره مشابه سال قبل متعلق به استان هاي كردستان، ايلام و بوشهر به ترتيب ۲/۳۹ درصد، ۴/۳۵ درصد و ۸/۲۵ درصد بوده است. همچنين در استان تهران افزايش شاخص كرايه مسكن اجاري در سه ماهه آخر سال ۸۲ نسبت به دوره مشابه سال ۸۱ برابر با ۱/۱۶ درصد بوده است.
در سال ۱۳۸۲ در ميان استان هاي مختلف كشور بالاترين عدد شاخص كرايه مسكن اجاري مربوط به استان ايلام و برابر ۹/۳۶۶ و پايين ترين عدد شاخص مربوط به استان گلستان و برابر ۵/۲۳۲ بوده است. در سال مورد گزارش افزايش شاخص كرايه مسكن اجاري در استان هاي مختلف متفاوت بوده است، به طوري كه بيشترين ميزان افزايش مربوط به استان كردستان و برابر ۱/۳۳ درصد مي باشد. همچنين استان هاي ايلام، بوشهر و سمنان به ترتيب با ۶/۳۲ درصد، ۹/۳۱ درصد و ۱/۲۹ درصد افزايش، در مرتبه هاي بعدي قرار داشتند. در سال ۸۲ كمترين ميزان افزايش شاخص كرايه مسكن اجاري مربوط به استان سيستان و بلوچستان و برابر ۴/۸ درصد بوده است. در ضمن شاخص فوق در استان تهران با عدد۱/۲۹۲ نسبت به سال قبل معادل ۲/۱۶ درصد افزايش نشان مي دهد. جدول زير متوسط سالانه شاخص كرايه مسكن اجاري در سال ۸۲ و درصد تغيير آن را نسبت به سال ۸۱ در استان هاي مختلف كشور نشان مي دهد:
ب- سال ۱۳۸۳
۱) سه ماهه اول ۸۳
شاخص كرايه مسكن اجاري در سه ماهه اول سال ۸۳ نسبت به سه ماهه قبل، در كليه استانهاي كشور افزايش يافت. بيشترين ميزان افزايش متعلق به استان هاي فارس، مركزي و چهار محال و بختياري به ترتيب معادل ۷/۹ درصد، ۹ درصد و ۶/۸ درصد بوده است. شاخص كرايه مسكن اجاري در استان  تهران در سه ماهه اول سال ۸۳ نسبت به دوره قبل ۴/۴ درصد افزايش داشته است. بررسي ها نشان مي دهد كه بيشترين ميزان افزايش شاخص مذكور در سه ماهه مورد نظر نسبت به دوره مشابه سال پيش مربوط به استان هاي كردستان، ايلام و فارس به ترتيب معادل ۷/۴۴ درصد، ۱/۳۶ درصد و ۱/۲۷ درصد بوده است. اما شاخص مورد بحث در استان تهران در سه ماهه نخست سال ۸۳ نسبت به دوره مشابه سال ۸۲ برابر ۲/۱۷ درصد افزايش نشان مي دهد.
۲) سه ماهه دوم ۸۳
شاخص مورد نظر در سه ماهه دوم سال ۸۳ به دليل مسائل رايانه اي حين كار(طبق گفته كارشناسان دايره آمار مسكن) منتشر نشده است.
۳) سه ماهه سوم ۸۳
شاخص كرايه مسكن اجاري در سه ماهه سوم ۸۳ نسبت به سه ماهه قبل در كليه استانهاي كشور افزايش يافت. بيشترين ميزان افزايش متعلق به استان هاي لرستان، كردستان و مركزي به ترتيب با ۷/۸ درصد، ۳/۶ درصد و ۲/۶ درصد بوده است. افزايش شاخص  فوق طي سه ماهه مورد بررسي در استان تهران برابر با ۲/۳ درصد بوده است. اما بيشترين ميزان افزايش اين شاخص در سه ماهه مورد نظر نسبت به دوره مشابه سال ۸۲ متعلق به استان هاي مركزي، لرستان و فارس به ترتيب با ۴/۲۹ درصد، ۳/۲۸ درصد و ۸/۲۷ درصد بوده است. شاخص بالا در سه ماهه سوم ۸۳ در مقايسه با سه ماهه مشابه سال قبل در استان تهران ۷/۱۷ درصد افزايش يافت.
از ميان نتايج زيادي كه از موارد فوق مي توان به دست آورد، به چند مورد زير اكتفا مي كنيم:
۱- شاخص كرايه مسكن اجاري در سه ماه هاي مورد بررسي به جز دو مورد در تمامي دوره ها در همه استان هاي كشور نسبت به سه ماهه پيش از آن افزايش داشته است. اين دو مورد يكي مربوط به سه ماهه اول ۸۲ (استان قزوين) و ديگري مربوط به سه ماهه سوم ۸۲ (استان هاي سيستان و بلوچستان و چهار محال و بختياري) بوده اند.
۲- استان هاي كردستان، ايلام و زنجان در سه ماه هاي دوم و سوم سال ۸۲ بيشترين ميزان افزايش را به صورت متناوبي نسبت به سه ماهه قبل خود داشته اند.
۳- استان هاي چهارمحال و بختياري، كردستان و مركزي هر يك سه مرتبه بيشترين ميزان افزايش شاخص كرايه مسكن اجاري را به خود اختصاص داده اند و از اين حيث در دوره هاي مورد بررسي ركورددار هستند.
۴- افزايش شاخص كرايه مسكن اجاري در استان تهران در سه ماهه اول ،۸۲ سه ماهه دوم ،۸۲ سه ماهه سوم ۸۲ و سه ماهه چهارم ۸۲ نسبت به دوره پيش از آن، به ترتيب برابر با ۴/،۳ ۴/،۳ ۵/۳ و ۹/۴ درصد بوده است كه نشان دهنده روند افزايشي در افزايش اين شاخص در سه ماهه سوم(نسبت به سه ماهه دوم) و به خصوص سه ماهه چهارم(نسبت به سه ماهه سوم) اين سال است. در اين استان در سه ماهه اول و سه ماهه سوم ۸۳ افزايش شاخص مذكور نسبت به دوره پيش از آن به ترتيب برابر با ۴/۴ و ۲/۳ درصد بوده است كه نشان دهنده روند كاهشي در افزايش شاخص مورد نظر است. در واقع در آخرين دوره بررسي، افزايش شاخص نسبت به دوره پيش از آن در استان تهران كمترين ميزان (۲/۳ درصد) بوده است.
۵- در ميان استانهاي مختلف، بيشترين ميزان متوسط سالانه شاخص مورد نظر در سال ۸۲ مربوط به استان ايلام(۹/۳۶۶) و كمترين آن مربوط به استان اردبيل(۲۴۲) است.
۶- اعداد و ارقام نشان دهنده اين واقعيت است كه به رغم تصور ما، به هيچ وجه افزايش شاخص كرايه مسكن اجاري در استان تهران در هر دوره سه ماهه نسبت به دوره پيش از آن و يا افزايش متوسط شاخص  سال ۸۲ نسبت به سال ۸۱ در اين استان در مقايسه با ساير استانها، استان تهران را در صدر و يا حوالي آن قرار نداده است. براي نمونه افزايش اين شاخص در سال ۸۲ نسبت به سال پيش از آن در استان تهران ۲/۱۶ درصد بوده است، اين در حالي است كه استانهاي كردستان، ايلام، بوشهر و سمنان به ترتيب با ۱/۳۳ درصد، ۶/۳۲ درصد، ۹/۳۱ درصد و ۱/۲۹ درصد در صدر جا گرفته اند.
منبع: گزارش هاي رسمي بانك مركزي