|
تاواني براي گذشته
تورم دهه هفتاد، نرخ مسكن را خفه كرد
|
|
|
عكس:گلناز بهشتي
فريدون رضوي
فعالان صنعت ساخت وساز، روزهاي خوبي را نمي گذرانند و سردي دو سال اخير حاكم بر اين بازار، همچنان در زمستان 84 محسوس است.
سياستگذاران دولتي اين صنعت، طي چند ماه اخير تلاش هاي زيادي را براي خروج بازار ساخت وساز از ركود فعلي انجام داده اند؛ تسهيل ضوابط دريافت وام بانكي، افزايش سقف وام ها، ارائه طرح هاي جديد براي خانه دار شدن اقشار كم درآمد و... .
حتي براي ايجاد شوك حيات بخش در بازار و با هدف تسهيل دسترسي به برخي مصالح ويژه اين صنعت، تصميمات جسورانه اي به عنوان مثال در حوزه سيمان گرفته شد، اما با وجود انجام تمام اين اقدامات، به نظر نمي رسد تقاضاهاي بالقوه براي ورود به عرصه ساخت وساز به اين زودي ها عينيت پيدا كند.
فارغ از جو عمومي حاكم بر فضاي اقتصادي كشور، در تحليلي تجريدي از بازار ساخت وساز، درمي يابيم كه هنوز شرايط مطلوب حداقلي براي ايجاد تحرك در اين صنعت وجود ندارد.
به طور كلي چهار عامل اصلي در ساختمان سازي، نقش ايفا مي كنند:
۱ - زمين
۲ - مصالح ساختماني
۳ - نيروي اجرايي
۴ - عوارض و تعرفه هاي دولتي
هزينه تمام شده يك ساختمان به طور كامل وابسته به اين چهار عامل است. تاكيد مي شود كه تحليل ارائه شده به فرض مهيا بودن همه شرايط مورد نياز و پارامترهاي بيروني، در فضايي كاملا تجريدي تدوين شده و به عنوان مثال تاثير انتخابات چند ماه پيش، بازار گوشي تلفن همراه و مسكوكات، وضعيت پرونده هسته اي ايران يا نتايج آخرين تحولات در شاخص هاي كلان اقتصادي بر بازار ساخت و ساز را در تحليل پيش رو ناديده گرفته ايم.
اما با بررسي تغييرات انجام شده در چهار عامل اصلي موثر در صنعت ساخت وساز، طي يكي - دو سال اخير، متوجه مي شويم كه مصالح ساختماني بيشتر از ساير عوامل دچار تغيير بوده است. به همين دليل ابتدا نگاهي گذرا به تحولات پيش آمده در بازار زمين، نيروي اجرايي و تغييرات قوانين دولتي انداخته و سپس آخرين تحولات در بازار مصالح ساختماني را بررسي مي كنيم.
تاوان گذشته
بسياري از غيرحرفه اي ها، عامل زمين را چندان در قيمت تمام شده ساختمان مهم نمي دانند. اين گروه اغلب جزو متقاضيان ساخت وساز سنتي هستند؛ همان ها كه مي خواهند به ساختمان فعلي شان، طبقه اي بيفزايند يا اينكه حداكثر، سازه كلنگي موجود را كوبيده و ساختماني دو- سه طبقه جايگزين آن كنند. اين گروه تنها زماني متوجه اشتباه استراتژيك شان مي شوند كه هنگام فروش دربه در به دنبال مشتري مي گردند. چرا كه آنان بدون توجه به موقعيت و محل زمين، هزينه گزافي بابت احداث يك ساختمان شيك كه باب طبعشان بوده متقبل شده اند، اما كمتر كسي است كه براي داشتن ساختماني در آن محدوده جغرافيايي، پول مورد انتظار سازنده را پرداخت كند.
حرفه اي ها مي دانند كه ارزش زمين به طور تقريبي نصف قيمت يك ساختمان را شامل مي شود. به عنوان مثال اگر قيمت هر مترمربع از يك آپارتمان، يك ميليون تومان باشد به طور قطعي 500 هزار تومان از آن مربوط به ارزش زمين است. به همين دليل، انبوه سازان يا فعالان حرفه اي كسب و كار ساختمان سازي، براي زميني كه متري 500 هزار تومان ارزش دارد، هيچ گاه بيشتر از همان رقم، هزينه ساخت وساز پرداخت نمي كنند. از همين روست كه مي بينيم در محله هايي كه قيمت زمين شان گران تر است، ساختمان هاي شيك تر و با مصالح مرغوب تري ساخته مي شود.
در ادامه اين تحليل مي بينيم كه موضوع وابستگي حسابي از بين قيمت زمين و بهاي ساختمان، يكي از دلايل ركود صنعت ساخت وساز در كشور است. بررسي ها نشان مي دهد طي دو سال اخير قيمت زمين در كشور چندان تغييري نكرده است به گونه اي كه طي مدت ياد شده، تنها شاهد 5 تا 15 درصد افزايش قيمت در بازار زمين بوده ايم. تغييرات نيز به گونه اي است كه هرچه متراژ و قيمت پايه زمين (به عنوان مثال در سال 82) بالاتر باشد، ميزان افزايش آن كمتر بوده است.
به عنوان نمونه افزايش قيمت ها، بيشتر در شهرهاي كوچك و در قطعاتي با متراژ و قيمت پايه كم، رخ داده است. تحليل گران، بخشودگي هاي اعمال شده به كشاورزان يا اعطاي وام هاي كم مبلغ نظير وام 3 ميليون توماني خوداشتغالي را سبب افزايش تقاضا براي خريد قطعات زمين كم ارزش در شهرهاي كوچك و به تبع آن متورم شدن قيمت اين جنس از زمين ها مي دانند.
در تحليل دلايل افزايش نيافتن قيمت زمين طي دو سال اخير، نظرات مختلفي وجود دارد. از يك سو برخي معتقدند حباب تورمي حاكم بر بازار طي دهه 70 كه روزبه روز بر حجم آن افزوده مي شد، سبب خفگي قيمت ها شده است. همزمان، برخي ديگر نيز رابطه متقابل قيمت زمين و ديگر عوامل اصلي حاكم بر بازار ساخت وساز را دليل توقف تغييرات محسوس در بهاي زمين مي دانند. همانطور كه پيش از اين نيز اشاره شد، نوعي وابستگي حسابي بين قيمت زمين و ديگر عوامل ساختمان سازي وجود دارد؛ بنابراين در معادله اي معكوس چنانچه به هر دليل بازار ساخت و ساز راكدشود، از ميزان تقاضاي بالفعل براي خريد زمين نيز كاسته خواهد شد. در چنين وضعيتي به طور حتم تا زماني كه تحركي محسوس در ديگر عوامل موثر داخلي در صنعت ساختمان سازي ايجاد نشود، قيمت ها در بازار زمين به ويژه در شهرهاي كوچك يا قطعات كوچك (با قيمت پايه كم) دست نخورده باقي خواهد ماند.
از زلزله تا افغان ها
دو عامل ديگر موثر در بازار ساخت وساز و هزينه تمام شده ساختمان سازي، هزينه نيروي اجرايي و مقررات دولتي است.
منظور از نيروي اجرايي، تمام عوامل انساني دخيل در ساخت يك بنا، شامل مهندس محاسب، آرشيتكت و نيروهاي فني نظير بنا و كارگر است.
تغيير چنداني در هزينه طراحي نقشه ساختمان طي يكي دو سال اخير ايجاد نشده است، اما به علت افزايش سير بازگشت نيروهاي كارخارجي- به ويژه افغاني هاي مقيم ايران كه به طور عمده در فعاليت هاي ساختماني وخدماتي مشغول اند- هزينه عمومي نيروي اجرايي در ساختمان سازي بين 15 تا۲۵درصد افزايش يافته است. البته سهم نيروي اجرايي در قيمت تمام شده يك ساختمان به طور تقريبي بين 10 تا۱۵ درصد است. به اين ترتيب افزايش هزينه نيروهاي اجرايي درحد۱۵ تا۲۵درصد، تاثير قابل توجهي در افزايش قيمت
تمام شده ساختمان نداشته است.
اما در بخش مقررات دولتي باوجود ثابت ماندن نرخ عوارض و تعرفه هاي مختلف، چندي پيش و به ويژه پس از زلزله بم، قوانيني جديد تصويب شد كه به ميزان سخت گيري در انتخاب مصالح ساختماني و نوع طراحي ساختمان ها افزوده است. اين سخت گيري ها سبب شده كه از يك سو هزينه مصالح به كار رفته در ساختمان افزايش يابد و از سوي ديگر از فضاي مفيد ساختمان ها تا حدودي كاسته شود. اين موارد به طور حتم در افزايش هزينه تمام شده هر مترمربع ساختمان تاثير به سزايي داشته و به طور تقريبي سبب بالا رفتن چهار تا پنج درصدي هزينه هاي ساخت و ساز شده است.
آشفته بازار
عامل اصلي افزايش هزينه ساخت وساز در حال حاضر بالارفتن قيمت ها همزمان با نابساماني بازار مصالح ساختماني است.
مصالح ساختماني مورد استفاده در ساخت و ساز، طيف گسترده اي از مواد و ابزار را شامل مي شود؛ از كاشي و سراميك گرفته تا لوازم آشپزخانه، تيرآهن و سيمان.
آنگونه كه مهدي موذن- رئيس شوراي هماهنگي مركزي كانون كاردان هاي فني ساختمان- مي گويد: از ديدگاه فعالان ساخت و ساز، كالاهاي مورد استفاده درساختمان سازي به دو دسته مصالح متعارف و مصالح ويژه تقسيم مي شوند. مصالح متعارف طيف گسترده اي از كالاها نظير كاشي، سراميك، شيرآلات، كابينت آشپزخانه و... را شامل مي شود كه بسته به كيفيت و شيوه طراحي، قيمت هاي بسيار متفاوتي دارند. هم اكنون به دليل بازار رقابتي حاكم بر مصالح متعارف، قيمت اين كالاها تعديل شده است. هرچند برخي از آنها به دليل افزايش قيمت مواد اوليه افزايش قيمت بي سابقه اي داشته اند كه مثلا در بازار لوستر و ديگر تزئينات ساختماني ايجاد شده است .
در هر صورت باتوجه به سهم اندك اين مصالح در قيمت تمام شده ساختمان، بررسي بيشتر از بازار مصالح متعارف را به گزارش ديگري موكول مي كنيم.
از سوي ديگر مصالح ويژه بخش عمده اي از هزينه ساخت و ساز را شامل مي شوند. اين مصالح به عموم موادي اطلاق مي شود كه در مرحله سفت كاري ساختمان مورد استفاده قرار مي گيرند؛ آهن آلات، بتن، سيمان، گچ، خاك، شن و... جزو اين دسته به شمار مي آيند.
با نگاهي به جدول تغييرات قيمت ها در بازار اين مصالح طي يك سال گذشته مشاهده مي شود كه در برخي از موارد شاهد افزايش 150درصدي برخي اقلام بوده ايم؛ البته اين افزايش مربوط به بازار آزاد بوده وقيمت عمده فروشي مراكز دولتي يا بورس را شامل نمي شود.
در حال حاضر هر شاخه تيرآهن 16حدود هشت هزار و۵۰۰ تومان به فروش مي رسد كه اين رقم در همين ايام در سال گذشته زير 7هزار و 100تومان بوده است. همچنين تيرآهن نمره 18 نيز هم اكنون به قيمت 10هزار و 500 تومان معامله مي شود كه بيش از يكهزار تومان در هر شاخه نسبت به پارسال گران تر شده است.
وضعيت در بازار سيمان بسيار آشفته تر است. اگر همين امروز قصد خريد سيمان فله اي را داشته باشيد به طور حتمي نمي توانيد هر تن آن را زير 49 هزارتومان بخريد. سيمان هاي پرمصرف تيپ 3 و۵ كيسه اي نيز به ترتيب 2هزار و 800 و
۲ هزار و 900 تومان است. مشكل خريداران سيمان در حال حاضر فقط گراني محصول نيست، بلكه كميابي آن است و خريدار بايد كلي پارتي به همراه كمي شانس داشته باشد تا بتواند نياز خود را برطرف كند.
افزايش قيمت جهاني سيمان و وجود بازارهاي پرسود در مرزهاي كشور سبب شده است كه طي يك سال اخير عمده فعالان بازار سيمان به انجام معامله با مشتريان خارجي متمايل شوند، وگرنه با انجام حسابي سرانگشتي در طي سال، بيشتر از 2ميليون تن كمبود سيمان در كشور وجود ندارد كه با تمهيداتي درست مي توان آن را از خارج وارد كرد.
همين آشفتگي بازار سبب شد دولت چندي پيش تصميم بگيرد كه سيمان را دوباره زير چتر حمايتي خود ببرد، اما به نظر مي رسد اين اقدام نيز بازار حريص سيمان را آرام نكرده و هنوز مشكلات در جاي خود باقي است. شايد همين عامل هم سبب شده است كه برخي دولتمردان به فكر جايگزيني براي تصميم چندسال قبل خود باشند.
آينده بازار
اگر وضع بر همين منوال پيش رود به نظر نمي رسد تغيير چنداني در ركود فعلي حاكم بر بازار ساخت و ساز مشاهده شود. مشكل اصلي حاكم بر اين صنعت از بعد درون سيستمي، نبود همگني لازم بين عوامل موثر چهارگانه است؛ همانطور كه اين موضوع تحليل شد در حالي كه قيمت زمين ثابت مانده، هزينه هاي اجرايي و اثرات افزايش قيمتي مقررات دولتي به ميزان هرچند اندك بالا رفته است و همزمان شاهد گراني و قحطي بي سابقه در بازار برخي مصالح ساختماني هستيم. در چنين وضعيتي سازندگان حرفه اي جرات نمي كنند براي زميني كه متري بيشتر از 500هزار تومان ارزش ندارد، هزينه گزاف افزايش قيمت هاي 150درصدي در بازار مصالح را متقبل شوند. همين عامل است كه سبب شده حجم انبوه سازي دركشور، بنابر آمار رسمي بيش از 20درصد طي سال گذشته كاهش يابد و از ساخت وسازهاي سنتي نيز نزديك به 10تا۱۵درصد كاسته شود.توصيفي كه شد، فقط مربوط به عوامل درون سيستمي بازار ساخت و ساز بود وگرنه مسائل ديگري همچون افزايش سطح عمومي قيمت ها، افزايش ريسك فعاليت هاي اقتصادي در بازار آزاد و ... تاثيرات مستقيمي بر بازار ساخت و ساز خواهند گذاشت. بايد نشست و ديد كه در آينده چه اتفاقي خواهد افتاد. شايد بهار 85 از سردي دو ساله بازار ساخت و ساز تا حدودي بكاهد. اين اتفاق نيز جز در گرو انديشيدن و يافتن راه حل هاي واقع گرايانه توسط سياست گذاران جديد دولتي صنعت ساخت وساز نخواهد بود.
بازار منزوي مسكن
ركود بازار مسكن طي چند سال گذشته طيف وسيعي از سرمايه گذاران خرد و كلان اين بازار را از كسب و كار انداخته است. ساختمان هاي نيمه كاره در كنار خيابان ها، آگهي بدون مخاطب فروش املاك در روزنامه ها و كاهش يافتن توليد بسياري از مصالح ساختماني، گواه كاهش چشمگير حجم داد و ستد مسكن در ايران و به ويژه بزرگ ترين بازار آن يعني تهران است.
اين ركود براي اولين بار نيست كه بازار مسكن را به انزوا كشانده است. براساس آمار منتشره از سوي وزارت مسكن و شهرسازي، حداقل طي بيش از سه دهه گذشته، همواره ساخت وساز و به تبع آن خريد و فروش مسكن در دوره هاي سه تا چهار ساله اسير ركود يا رونق نسبي شده است.
اما هم اكنون سؤال اصلي جمع كثير فعالان عرصه مسكن كه متاسفانه نمي توان پاسخ روشني براي آن يافت اين است: ركود كنوني بازار مسكن تا چند سال ادامه خواهد يافت؟! .
بدون ترديد دولت جديد و به ويژه وزارت مسكن و شهرسازي و مسئولان بانك مركزي مجبور خواهند بود تا پايان اين سال يا حداكثر بهار سال آينده، درماني هر چند موقت و مقطعي را براي رونق يافتن نسبي بازار مسكن درپيش گيرند.
|
