|
بررسي وضعيت انبوه سازي در ايران
توليد انبوه
|
|
|
ميثم دهقان
با صنعتي شدن كشورها و به تبع آن رشد سريع اقتصادي، شكل گيري صنايع بزرگ، سياست دولتمردان بر توسعه شهرها به منظور تأمين نيروي كار كارخانه ها قرار گرفت.
ايران نيز همچون كشورهاي ديگر از اين قاعده مستثني نبود. بعد از دهه ،۴۰ با اعمال سياست هايي كه اولويت آن صنعتي كردن كشور بود و اعمال سياست هاي اصلاحات ارضي، مهاجرت روستاييان به شهرها و به دنبال آن مهاجرت ساكنان شهرهاي كوچك به شهرهاي بزرگ به خصوص تهران براي تأمين معاش شدت يافت و به دنبال آن انبوه سازي در ايران رواج پيدا كرد.
ضرورت انبوه سازي
ايران اكنون با كمبود ۶/۱ ميليون واحد مسكوني روبه رو است.(۱ ) براساس برآورد كارشناسان براي رسيدن به وضعيت قابل قبول در حال حاضر نياز به ۳ ميليون واحد مسكوني است.(۲)
براي كنترل وضع موجود مي بايست سالانه يك ميليون و ۲۰۰ هزار واحد مسكوني ساخته شود. آمار فوق به خوبي نشان از كمبود ميليوني واحد مسكوني دارد. براساس برآوردها، امسال، اتحاديه صنفي انبوه سازان، ۲۵۰ هزار خانه در شهرهاي كشور مي سازد.( ۳) طبق گزارش فعاليت هاي ساختماني بخش خصوصي و مناطق شهري كشور، بانك مركزي ايران، در شش ماهه اول سال ۷۸ ، ۸۶ درصد ساختمان هاي مسكوني، تك واحدي و دو واحدي و ۸ درصد ۳ يا ۴ واحدي بوده و فقط ۶ درصدي ساختمان ها، ۵ واحد و بيشتر احداث شده است. در صورت تحقق ساخت ۲۵۰ هزار واحد مسكوني در سال ،۸۴ انبوه سازي رشد خوبي را نسبت به سال ۷۸ داشته، به طوري كه سهم خود را از ۶ درصد به ۳۰ درصد مي رساند. براساس پيش بيني ها اين تعداد مي بايست در سال ۸۸ به ۶۰۰ هزار خانه در سال برسد كه در اين صورت ۵۰ درصد خانه هاي مورد نياز در سال را تأمين مي كند.
توليد انبوه به دو روش انجام مي گيرد؛
۱- صنعتي ۲- غيرصنعتي
عموم مسكن هاي توليد انبوه ما غيرصنعتي است. اين در حالي است كه به عقيده كارشناسان، يكي از راه حل هاي معضل مسكن به دليل طولاني بودن فرايند توليد آن، ساخت سريع و مطمئن واحدهاي مسكوني با تكنولوژي هاي جديد يعني ساخت مسكن صنعتي است.در ساخت مسكن صنعتي به علت بهره وري بالاي عوامل توليد و تكرار فرايند توليد، ساخت ارزان و اقتصادي مسكن امكان پذير است. ساخت و توليد انبوه صنعتي مسكن نيازمند مديريتي كارآمد است، تا از يك طرف، از فناوري هاي جديد موجود دنيا و از طرف ديگر از توانمندي هاي داخلي به خوبي استفاده شده و خانه هايي ارزان با استانداردهاي زيستي و كيفي مطلوب توليد شود. ظرفيت اسمي صنعت پيش ساخته در ايران، حدود سالانه ۲۰ هزار واحد مسكوني با مساحت متوسط ۱۰۰ متر مربع زيربناست كه تنها ۸/۲ درصد از واحدهاي مسكوني ساخته شده در سال گذشته را شامل مي شود.
زمين، مهمترين مانع پيش روي انبوه سازان
بالا بودن قيمت نهايي مسكن مورد نياز متقاضيان، مشكل اصلي انبوه سازان است. سه عنصر؛ قيمت زمين، هزينه ساخت و سود حاصل از ساخت، قيمت نهايي مسكن را تشكيل مي دهد. در كشور ما سهم هزينه زمين از قيمت نهايي مسكن ۴۰ تا۵۰ درصد است، در حالي كه اين عدد در كشورهايي چون انگلستان در اوج بحران مسكن از ۴/۲۸ درصد فراتر نرفت. در نيمه دوم دهه ،۶۰ حمايت از الگوي توليد مسكن در مقياس وسيع، با هدف توسعه و تشويق انبوه سازي، راهبرد اساسي بخش مسكن بوده است. در تكميل اين سياست، دولت دخالت خود را در بازار زمين كاسته و از ساز وكار بازار عرضه و تقاضا در امر تأمين زمين و مسكن حمايت كرده كه در نتيجه فعاليت در بازار زمين از صرفه اقتصادي بيشتري نسبت به بازار مسكن برخوردار شد. به اين ترتيب بسترهاي مناسب براي توسعه انبوه سازي در كشور ايجاد نشد. وجود اين شرايط، شركت هاي فعال در امر ساخت و ساز را به سمت استفاده از بازار زمين، در راستاي كسب سود بيشتر ترغيب مي كند. پيامد اين امر كاهش سرعت گردش سرمايه در بازار توليد انبوه سازان مسكن مي شود. براي روشن شدن مطلب بالا، روند تغييرات قيمت زمين نسبت به مسكن طي دهه هاي گذشته؛ بررسي و تأثير آن بر انبوه سازي در ادامه گزارش مي آيد.
رشد قيمت زمين به صورت پلكاني بوده و هر ۳ الي ۴ سال و گاهي هر ۵ سال، قيمت آن ۲ الي ۴ برابر شده است. به عنوان مثال در سال ،۱۳۵۰ بهاي يك متر مربع زمين در محله گيشا، هزار ريال بود كه در سالهاي ۵۵ و ۵۶ قيمت املاك ياد شده با حدود هزار درصد افزايش به ۷۰ هزار ريال افزايش يافت.پس از جنگ و با شروع رونق اقتصادي افزايش قيمت زمين شتاب گرفته و در طول اولين دوره، رشد قيمت آن ۱/۳ برابر شد. در دومين دوره رشد، بهاي زمين مجدداً با افزايش ۳۰۰ درصدي مواجه شد. طي سالهاي ۶۸ تا ۸۰ نرخ رشد قيمت زمين تقريباً ۲ برابر نرخ رشد بهاي آپارتمان در شهر تهران بوده به نحوي كه قيمت زمين طي اين دوره ۵/۲۲ برابر و قيمت آپارتمان ۵/۱۱ برابر شده است.در خلال سالها ۱۳۶۳ تا ۶۵ در حالي كه مسكن با رشد قيمت ۱۶۶ درصدي مواجه بوده، زمين رشد ۷۱۴ درصدي داشته است. اين اعداد و ارقام حكايت از بي ثباتي بازار زمين دارد و نشان مي دهد كه، افزايش قيمت زمين در دوران رونق خيلي بيشتر از قيمت مسكن بوده كه خود اين امر سرمايه هاي سرگردان و سرمايه هاي موجود در بخش هاي صنعتي ديگر و حتي سرمايه فعال در ساختمان سازي- به عنوان مثال انبوه سازان- را به سمت زمين سوق مي دهد.
تأثيرات افزايش بهاي زمين بر مسكن
افزايش سهم بهاي زمين در احداث ساختمان، باعث افزايش سرمايه گذاري اوليه براي احداث بنا و در نتيجه كاهش نقدينگي طي دوره ساخت مي شود.با كنترل بازار زمين مي توان از انبوه سازي حمايت كرد و اين تنها با حضور مؤثر دولت محقق خواهد شد. به اين دليل كه بخش خصوصي منافع شخصي را در نظر گرفته و قاعدتاً به دنبال سود حداكثر است، ولي بخش دولتي براي تأمين منافع ملي حضور پيدا مي كند. دولت مي تواند با مداخله كارآمد در بازار زمين و يا به عبارت بهتر با مديريت بازار زمين همانند بسياري از كشورهاي موفق در حل بحران مسكن، به عنوان يكي از ابزارهاي مناسب براي توسعه انبوه سازي مسكن مؤثر باشد.
اما اين كنترل چگونه تحقق پيدا مي كند؟
يكي از راهكارهايي كه دولت مي تواند توسط آن، بازار مسكن را كنترل كند، استفاده از زمين هاي خود در فرايند ساخت شهرهاي جديد است. به اين صورت كه با آماده سازي زمين هاي خود و تهيه و يا خريد زمين هاي مناسب اقدام به سفارش پروژه هاي ساخت مسكن به انبوه سازان بخش خصوصي كند كه در پي آن، نتايج زير قابل حصول است:
- انبوه سازي از وضعيت فعلي خود كه علاوه بر حوزه مديريت فني- مهندسي، در مديريت تقاضا، منابع مالي و مديريت عرضه دخالت دارد، خارج شده و به جايگاه اصلي خود يعني مديريت فني- تخصصي برمي گردد. بنابراين انبوه ساز كه تا قبل از اين از ارزش مازاد زمين سود مي برد، سود خود را از ارزش افزوده حاصل از ساخت بدست مي آورد.
- انبوه ساز دغدغه تهيه منابع مالي را نخواهد داشت، بدين دليل كه هزينه زمين در فرايند ساخت حذف شده و هزينه ساخت از طرف سفارش دهنده تامين خواهد شد. اين امر خود باعث رشد و تسريع فرايند انبوه سازي مي شود.
- با انجام اين سياست، عرضه مسكن افزايش خواهد يافت و انبوه ساز مي تواند با منابع مالي كه عمدتاً بانك هاي موجود، قادر به پرداخت آن هستند، خانه هايي به مراتب با كيفيت بهتر و تنوع بيشتر توليد مي كند.
- از آنجا كه با اجراي اين سياست، انبوه ساز تنها از ارزش افزوده ساخت منتفع خواهد شد، لذا سعي در كاهش هزينه ها و تسريع در روند ساخت و ساز خواهد كرد كه براي تحقق آن به دنبال به كارگيري تكنولوژي جديد در فرآيند ساخت مي رود.
- عواملي مانند تثبيت قيمت زمين، كاهش ريسك پذيري در بخش ساختمان و وجود تقاضا در دهه هاي آينده، همگي شرايطي را فراهم مي كنند كه تداوم ساخت و ساز، رونق و در نهايت ايجاد امنيت شغلي در اين صنعت را به دنبال خواهد داشت. لذا مي توان با تشكيل اتحاديه ها و صنف هاي كارگري و تأمين حداقل نيازهاي اجتماعي آنها مانند بيمه، هزينه نيروي انساني را در ساخت و ساز كاهش داد كه در نهايت باعث كاهش قيمت نهايي مسكن مي شود.
- دولت مي تواند با اين سياست با استفاده از متخصصان و مشاوران معمار و شهرساز به طراحي شهرهاي جديد و يا توسعه شهرهاي موجود بپردازد كه داراي بافتي همگون، مطلوب به لحاظ فضاي خصوصي و عمومي و لحاظ كردن فضاهاي آموزشي، فرهنگي، ورزشي و ...باشد و سفارش ساخت آن را به انبوه ساز بدهد.
- با اين روش تأمين مالي ساخت پروژه هاي بزرگ ديگر دشوار نخواهد بود، چرا كه هزينه زمين از نقدينگي اوليه لازم براي ساخت مسكن كسر شده و مابقي هزينه ساخت و ساز نيز توسط خود مردم از طريق وام هاي بانكي موجود و آورده هاي شخصي، به راحتي تأمين مي شود. در نتيجه بافت هاي شهري با هزينه بسيار كم و در شرايط مطلوب با استانداردهاي شهرسازي ساخته مي شود.
- از آنجايي كه هزينه اوليه هنگفت پرداخت قيمت زمين ديگر مطرح نيست، لذا طيف وسيعي از انبوه سازان مي توانند به عنوان پيمانكار، پروژه هاي ساخت را تحويل بگيرند. لذا دولت مي تواند با سازوكارهاي مختلف و سياست هاي تشويقي مناسب از انبوه سازاني كه از تكنولوژي و توان علمي مهندسي بالاتري برخوردار هستند، حمايت كرده و بدين ترتيب با رقابت بين سازندگان، رشد كمي و كيفي توليد انبوه در صنعت مسكن محقق خواهد شد.اگر دولت در عرصه مسكن و مديريت زمين به نحوي وارد شود كه هزينه اوليه زمين را از فرايند ساخت به تعويق بيندازد، ديگر الزامي وجود ندارد كه انبوه ساز به جهت اقتصادي كردن پروژه ساخت وساز خود رو به بلندمرتبه سازي و ساختمان هاي متراكم و كوچك آورد. بنابراين مي توان با اتخاذ سياست هاي فوق خانه هايي كه مناسب فرهنگ بومي و ديني مردم است، ساخت و چالش هاي فرهنگي و اجتماعي آينده اين شهرك ها را به فرصت تبديل كرد و شهرهاي پايداري تشكيل داد.
پاورقي
۱- سخنراني وزير مسكن سابق، آقاي عبدالعلي زاده، دستاوردهاي وزارت مسكن، ۱۳۸۴
۲- همان
۳- همان
|
