حمايت حقوقي از مردم در معاملات در گفت وگو
با مديركل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاك كشور
امنيت خريد و فروش
|
|
ندا معماري پور
در راستاي توسعه قضائي اقدامات تحقيقي، كارشناسي مختلفي در سال هاي اخير صورت گرفته است تا نتيجه آن به مصرف سرعت و سهولت بخشيدن قانون و حمايت از حقوق مردم برسد. چنانچه رئيس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اين سياست ها را در ادامه سياست رياست قوه قضائيه مبني بر قضازدايي، جلوگيري از موازي كاري و كم كردن ورودي پرونده ها به محاكم دادگستري عنوان كرده است. به اين منظور قوانين مربوطه بازنگري شده و با استفاده از نيازهاي كنوني اقداماتي چون تدوين تبصره ها، احياي قوانين منسوخ در غالب قوانين جاري، تلفيق قوانين و... صورت گرفته است. سير دستيابي به رشته ضعف بعضي از قوانين كه مربوط به گذشته بوده و به كلي گويي پرداخته است، طرح موضوعات جديد، طراحي مداخل اجرايي آن در دستگاه هاي اجرايي كشورو تصويب ها و ابلاغ سراسري آن، روندي طولاني طي كرده است كه به نظر مي رسد از زمان اجرايي شدن آن و مشخص شدن حدود وظايف افراد و پشتوانه دار نمودن مطالبات با منشاء حقوقي، منشاء اجراي صحيحي از معاملات شود كه جامعه را رفته رفته از نگراني هاي كيفيت انتقال و صدور اسناد بيرون آورده و به سمت معاملاتي پويا با امنيت اجتماعي و رونق اقتصادي بيشتر سوق دهد. برخي از اين عملكردها در گفت وگو با محمدعلي يادگاري، مديركل امور اسناد و سردفتران مطرح شده است و به لحاظ اهميت و حساسيت موضوع خريد و فروش ملك و خودرو و مشكلاتي كه تاكنون در اين زمينه براي خريداران و فروشندگان يا آژانس هاي معاملاتي وجود داشته، دستورالعمل نحوه صدور پروانه اشتغال مشاوران املاك و خودرو، روند تهيه شيوه نامه، ابلاغ، اجرا و نظارت بر آن از زبان مديركل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاك كشور به طور مشروح مشخص شده است.
* با توجه به سياستگذاري هاي اخير قوه قضائيه مبني بر توسعه قضائي و كاهش پرونده هاي محاكم دادگستري، توسعه دفاتر اسناد رسمي چگونه ديده شده است؟
- هم اكنون ۳۹۰۰ دفتر اسناد رسمي در سطح كشور وجود دارد و به منظور سرعت و سهولت بخشي به امور و امكان دسترسي مردم در اقصي نقاط كشور براي امور ثبتي به دفترخانه ها، با افزايش آزمون هاي سردفتري، زمينه هاي توسعه دفترخانه ها فراهم شده است.
* در ادامه اين سياست ها، اداره كل امور اسناد و سردفترداران سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، چه برنامه هاي تازه اي را در پيش گرفته است؟
- يكي از اين برنامه ها، پيشنهاد لايحه حذف استعلامات زائد بوده است تا صدور سند و اجراي قانون با سرعت و سهولت بيشتري انجام شود.
از آنجايي كه قوت خريد و فروش و ارزش مالكيت آن به ثبت و صدور سند است و يكي از عوامل كاهش مراجعات مردم به دفترخانه ها براي ثبت معاملات خود، بالا بودن نرخ هزينه هاي ثبتي بوده، كاهش نرخ ثبت نيز صورت گرفته است. به اين منظور ماده ۱۰ قانون ثبت در تاريخ ۱۴/۹/۸۴ اصلاح و تصويب شد تا از اين پس حق الثبت تمامي اسناد با هر مبلغ و رقمي با نيم درصد نسبت به كل معامله صورت بگيرد. لازم به ذكر است در گذشته حق الثبت معاملات تا سقف ۴۰ ميليون ريال ۳ درصد و بالاي ۴۰ ميليون ريال ۵ درصد از كل معامله بود. با اين كاهش حق الثبت تمامي معافيت هاي پرداخت حق الثبت نيز به جز معافيت دانشجويي از بين رفته است.
اقدام ديگر، طرح ساماندهي آژانس هاي املاك و خودرو بوده است.
اساسا توسعه قضائي براي برپايي عدالت مي باشد. فقها گفته اند عدالت يعني اين كه هر چيزي در جاي خودش قرار بگيرد. اما براي تحقق عدالت، امنيت اجتماعي و امنيت اقتصادي لازم است چراكه ضرورت تأمين امنيت اجتماعي در جامعه براي جلوگيري از تعرض به حقوق اشخاص و ضرورت تأمين اقتصادي نيز براي گسترش رونق اقتصادي در كشور است. در چنين فضايي است كه معاملات با آرامش خاطر و بدون دغدغه صورت مي گيرد. بررسي هاي كارشناسي در ميزان مراجعات مردم به محاكم قضائي و شكايات مطروحه نشان داد بيشترين مراجعات مربوط به خريد و فروش ملك يا خودرو و مشكلات ناشي از نحوه تنظيم قرارداد و سند بوده است. به اين منظور نسبت به تهيه دستورالعمل و شيوه نامه اجرايي فعاليت آژانس هاي املاك و خودرو اقدام شد تا ضمن كاهش اختلافات و تنازعات با كاهش مراجعه مردم به محاكم قضائي از دادگاه ها تمركززدايي شده و به اين ترتيب قراردادهاي نوشته شده در آژانس ها سامان دهي و رويه پيدا كنند. اين شيوه نامه در ۱۶/۴/۸۴ به تصويب رياست قوه قضائيه رسيد.
* علت تهيه دستورالعمل اجرايي صدور پروانه اشتغال آژانس هاي املاك و خودرو و توجه سازمان ثبت اسناد و املاك براي انجام كار كارشناسي روي اين موضوعات نسبت به ساير اموال منقول چه بود؟
- امروزه مسكن و خودرو، از ارزش مصرفي محض به ارزش سرمايه اي تبديل شده اند، به عبارتي اين ها به منزله سرمايه زندگي محسوب مي شوند. اما به علت نبود فرم هاي مشخص و يكسان قانوني در آژانس ها يا تنظيم آنها از سوي اشخاص ناآگاه و كم اطلاع از مسائل حقوقي و به طور كلي نابساماني در نوع قرارداد و تنظيم آن، اختلافات فراواني شكل مي گرفت كه عمدتا موجب افزايش مراجعه به محاكم قضائي بود و لازم بود در اين زمينه كار تخصصي و حقوقي انجام بگيرد تا مردم از انجام قراردادها آرامش بيشتري داشته باشند.
* فعاليت مشاوران معاملاتي در قانون اساسي از گذشته با چه كيفيتي وجود داشته و بهره برداري از ماده هاي قانوني در اين رابطه باتوجه به نيازهاي امروزي و تهيه شيوه نامه اجرايي صدور پروانه اشتغال براي مشاوران املاك و خودرو، چگونه انجام شده است؟
- در سال ۱۳۱۷ شمسي قانوني به نام قانون دلالان معاملات ملكي وجود داشته كه يكي از موارد ماده ۱۲ آن قانون مربوط به صدور پروانه دلالي املاك بود كه به عهده سازمان ثبت اسناد و املاك گذاشته شده بود. اين قانون شرايطي را براي شخص احرازكننده پروانه دلالي مشخص كرده بود مثل داشتن تحصيل ششم ابتدايي، حداقل ۲۵ سال سن و برخورداري از معافيت نظامي. قانون فوق كه در
۸/۱۲/۱۳۱۷ تصويب شده بود از آن پس مدت كوتاهي اجرا شد و بعد متروك ماند. پس از آن پروانه هاي دلالي از صنف مربوطه دريافت مي شد. از سال ،۵۱تمامي سوابق به وزارت بازرگاني سپرده شد. اما به دليل منسوخ شدن قانون و ضرورت اجراي آن در جامعه لازم بود در قانون ديگري احيا شود. از اين رو در سال ۷۹ در قانون بودجه به صورت بخشي از مقررات مالي دولت و در يكي از تبصره هاي ماده ۵۱ احيا شد و پس از آن در سال ۸۰ سازمان ثبت اسناد مكررا مكلف به صدور پروانه اشتغال مشاوران املاك و خودرو شد و در نهايت نشستي كه وزارت بازرگاني و سازمان ثبت اسناد در سال ۸۳ داشتند به تلفيق قانون صنوف و قانون دلالان و تهيه دستورالعمل اجرايي صدور پروانه فعاليت و ساماندهي آژانس هاي املاك و خودرو انجاميد. بر اين اساس آژانس هاي معاملات علاوه بر دريافت پروانه صنفي از وزارت بازرگاني مكلف به دريافت پروانه تخصصي از سازمان ثبت اسناد و املاك شده اند.
* اين دستورالعمل چه موضوعاتي را دربرگرفته و براي نظام مند شدن آن چه مراحلي انجام شده است؟
- آنچه كه براي معامله و ايجاد قرارداد ضروري است، در قالب عقود، منعقد مي شود. در اين دستورالعمل هر موردي كه لازمه آن عقد باشد، پيش بيني شده و در قالب چارچوبي مشخص در دستورالعمل گنجانده شده است در اين دستورالعمل نمونه هايي از انواع عقود مثل مبايه نامه ها، انواع قراردادهاي انتقال مثل خريد، فروش، اجازه به شرط تمليك و... با ذكر شماره سريال و تاريخ معامله و قرارداد و با رعايت مواد حقوقي تهيه شده است.
پس از تهيه شيوه نامه لازم بود براي انجام امور اداري و سازماني موقعيت جديدي در سازمان براي آن به وجود آيد. در معاونت امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاك دو اداره امور اسناد و امور سردفترداران و دفترياران وجود داشت. لذا براي ايجاد اداره سوم در اين معاونت كه براي اجراي صحيح شيوه نامه، رفع ابهام و اشكالات در اين زمينه و رسيدگي به اعتراضات و نظرات بر روند آن مي باشد، طرحي تهيه شده است.
در اين شيوه نامه همچنين به منظور دقت بيشتر در تنظيم قراردادها، آژانس هاي املاك به درجه ۱ و درجه ۲ تقسيم بندي شدند. در آژانس هاي املاك درجه ،۱ مشاوران املاك مي توانند نسبت به واسطه گري يا خريد و فروش املاك به هر ميزان، اقدام و تنظيم قرارداد نمايند اما در آژانس هاي املاك درجه ،۲ مشاوران املاك تنها نسبت به واسطه گري و خريد و فروش املاكي مي توانند اقدام نمايند كه ميزان آن را وزارت بازرگاني و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مشخص كرده اند. در اين درجه بندي معيارهايي چون صلاحيت فني، تحصيلات مشاوران و استفاده از كارشناسان فني و حقوقي براي آژانس ها در نظر گرفته شده است.
* اجرا و نظارت بر شيوه نامه در استان ها چگونه پيش بيني شده است؟
- دستورالعمل به استان ها ابلاغ شده و هيأتي سه نفره در استان ها براي كنترل و نظارت در اجرا و تعيين درجه بندي آژانس ها در نظر گرفته شده است. اين هيأت سه نفره از طرف آژانس هاي معاملاتي معرفي مي شوند و بايد حداقل اطلاعات فني و حقوقي را براي گذراندن آزمون انتخاب هيأت سه نفره نظارت، داشته باشند.
* اكنون تهيه طرح در چه مرحله اي است و پس از اجراي آن در سراسر كشور شاهد چه اتفاقاتي خواهيم بود؟
- همان طور كه اشاره شد اين دستورالعمل به استان ها ابلاغ شده و تا آخر سال آماده اجرا مي شود. هم اكنون نزديك به يك ميليون نفر در معاملات املاك و خودرو اشتغال دارند و با اجراي طرح تنها كساني به فعاليت خواهند پرداخت كه صلاحيت فني آنها تأييد شده و پروانه تخصصي را از سازمان ثبت اسناد و املاك دريافت كرده باشند. مشخص شدن وظايف، جلوگيري از كلاهبرداري و جعل، افزايش امنيت قراردادها، سهولت در انجام آن با مشخص شدن چگونگي تنظيم سند و استفاده از پشتوانه حقوقي قراردادها همچنين استفاده از افراد مطلع براي اجراي آن باعث صدور مكانيزه شدن قراردادها مي شود و مردم بيش از پيش با ثبت سند و ارزش آن در حفظ اموال خود آشنا مي شوند و به توسعه عدالت كمك مي كنند.
|