Hamshahri Newspaper

بخش مسكن از بخش هاي پيشرو در هر اقتصادي است كه توجه به آن علاوه بر تاثيرات ژرف اجتماعي- فرهنگي، به لحاظ اقتصادي نيز حائز اهميت بوده و همچون موتور رشد و توسعه عمل مي نمايد.اين بخش با ايجاد رشد اقتصادي و ايجاد اشتغال در بخش ساختمان و مشاغل وابسته، از طريق تاثير بر مخارج مصرفي و سرمايه گذاري تغييرات در توليد ناخالص داخلي و نوسانات اقتصادي را به شدت تحت تاثير قرار مي دهد.از اين رو كشور ما در شرايط بحران اقتصادي و جدي شدن معضل بيكاري از اين بخش به عنوان موتور رشد و مولد اشتغال كمك مي گيرد. در عين حال هرگونه بي ثباتي در اقتصادي كلان مي تواند سيستم كاراي مسكن را غيركارآمد ساخته و اهداف تعيين شده را دور از دسترس سازد. پس شرط اوليه در تمهيد بخش مسكن كارآمد ايجاد محيط با ثبات اقتصادي است.

مسكن نياز اوليه بشر و مهمترين كالايي است كه تامين آن قسمت اعظم درآمد عامه مردم را به خود اختصاص مي دهد، به گونه اي كه نوسانات غيرمعمول قيمت در اين بخش موجب حذف قشر با درآمد متوسط و ضعيف جامعه از زمره متقاضيان موثر شده و بعضاً دسترسي به مسكن به يك آرزوي دست نيافتني تبديل مي شود.
بر اين اساس در پاره اي از موارد حوزه تامين و توزيع مسكن به مصداق شكست بازار بدل شده و ضرورت دخالت دولت را ضروري مي سازد. البته دخالت دولت بايد محدود باشد تا تجربه ناموفق كشورهاي سوسياليستي مانند روماني، بلغارستان و استوني تكرار نشود.مداخله دولت تنها بايد براي تامين مسكن اقشار كم درآمد جامعه صورت بگيرد و در ساير بخش ها تنها نقش حكومتي داشته و بخش خصوصي ابتكار عمل را در دست بگيرد.متاسفانه دولت كنوني در تامين و ثبات در بازار مسكن به خوبي عمل نكرده و در اكثر سال هاي برنامه توسعه منابع تخصيص يافته نسبت به رقم مصوب فاصله زيادي داشته است.
به عنوان مثال سرمايه گذاري بخش خصوصي در ساختمان هاي جديد مناطق شهري (بدون احتساب ارزش زمين) در سال 1381 و 1382 به ترتيب 52 هزار و 60 ميليارد ريال بوده و اعتبارات عمراني دولت در اين مدت 781 و 442 ميليارد اختصاص يافته كه در مقايسه با رقم مصوب طي اين سالها 6 برابر كمتر است.
ممكن است اولين نكته اي كه در باب اسكان كم درآمدها به ذهن متبادر گردد، صرف لزوم تهيه سرپناه توسط دولت، فارغ از لحاظ مكاني استانداردهاي ساخت وساز و الزامات دسترسي قشر هدف به امكانات رفاهي معمولي در نقاط شهر باشد و اسكان اين قشر در موقعيت مساوي با سايرين هدفي آرماني تلقي شود، در حالي كه نتايج تحقيقات به عمل آمده در ايالات متحده آمريكا عكس اين مطلب را تاييد مي كند. بنابراين سياست هاي شهري بايد به گونه اي تدبير شوند كه اقشار ضعيف نيز بتوانند از مزاياي موجود جامعه بهره لازم را ببرند.
در گام بعدي بايد توجه نمود كه اقشار كم درآمد به دليل اختصاص سهم بيشتري از درآمد براي مسكن، از نوسانات قيمت بيشترين لطمه را مي بيند به همين دليل لازم است كه سياست ها به گونه اي تدبير شوند كه فشار تورمي مزبور بر اين قشر به حداقل كاهش يابد.در سياست هاي تامين مسكن قابل خريد نحوه شناسايي افراد و اقشار هدف گروه بندي افراد و اقشار هدف، گروه بندي افراد به لحاظ خدمت مورد نياز و نوع خدمت قابل ارايه و در نهايت مديريت اين سياست ها نيمي از مسيري است كه بايد براي كمك به اسكان اين قشر طي نمود كه متاسفانه مقوله شناسايي گروه هاي مختلف درآمدي موضوعي است كه به رغم اهميت فراوان، در كشور مورد غفلت واقع شده است.
سازوكار اسكان كم درآمدها و تامين مالي
به رغم تاكيد صاحب نظران علوم انساني بر ضرورت توجه به مقوله اسكان كم درآمدها و معرفي آن به عنوان هسته توسعه پايدار و با توجه به محرز بودن تلقي اسكان كم درآمدها به عنوان مصداق بارز شكست بازار، كماكان كشور از وجود قانوني در جهت سامان بخشي به وضعيت خانه هاي دست يافتني محروم است. بحث اسكان كم درآمدها از جمله حوزه هاي پيچيده اقتصاد است كه ساماندهي آن در گرو همكاري صميمانه سيستم بانكي، شهرداريها، استانداري، مجلس و در رأس آن تلاش مجدانه وزارت مسكن و شهرسازي به عنوان متولي اين امر مي باشد. بدون ترديد اتكا به ابزارها و مقررات موجود به ويژه در شرايطي كه نرخ هاي تورم دورقمي در بخش مسكن و اقتصاد از يك سو و كاهش دستمزدهاي واقعي از سوي ديگر گريبانگير كشورند، بر وخامت اوضاع خواهد افزود.اما در كشورهاي توسعه يافته چندين برنامه به اين امر اختصاص دارد. به عنوان مثال دپارتمان مسكن آمريكا به تنهايي 200 برنامه براي اسكان دارند. اين در حالي است كه بيش از هزار آژانس دولتي در اين كشور نيز هزاران برنامه جداگانه را دنبال مي كنند.
مسكن قابل خريد: افزايش اجاره و قيمت مسكن همزمان با رشد آهسته و نامتناسب دستمزدها، تغيير ساختار هرمي جمعيت، رشد جمعيت در حال ازدواج و رشد مهاجرت مهمترين عامل پديده بي خانماني محسوب براي سنجش توان خريد مسكن شاخصه هاي متعددي معرفي شده است، اما شاخصي كه در بيشتر كشورها براي تشخيص و طبقه بندي افراد نيازمند به كمك دولت در اسكان كاربرد دارد، درصد اختصاص درآمد ماهانه يك شخص براي امر مسكن است.
به طور متوسط هر شخص نبايد بيشتر از 30 درصد درآمد ماهيانه خود را به مسكن اختصاص دهد. اما در اين ميان بايد به موقعيت جغرافيايي، بعد خانوار و ثبات درآمد توجه شود.معيار 30 درصد درآمد براي مسكن، نه تنها توسط دولت براي شناخت و تفكيك افراد مستطيع از سايرين ملاك عمل قرار مي گيرد، بلكه در برخي از كشورها بانكها نيز براي تعيين ريسك بازپرداخت، از اين شاخص استفاده مي كنند.
يارانه در اجاره بهاي واحد مسكوني، يارانه خريد خانه، وام هاي كم بهره جهت ترميم خانه، تخفيف هاي مالياتي، تضمين وامها توسط دولت، بيمه وام رهني، وام هاي خريد پروژه هاي اجاره به شرط تمليك، روش سهامي و حذف قيمت زمين از قيمت مسكن، جزء سياست هاي كاربردي جانب تقاضا مي باشد كه در دنيا به كار برده شده است.
از سوي ديگر ارائه وام هاي بلندمدت ، با بهره كم براي ساخت مسكن، معافيت هاي مالياتي ساخت، كاهش عوارض كالاهاي مورد نياز براي ساخت، تشكيل صندوق هاي سرمايه گذاري و فروش اوراق مشاركت نيز جزء سياست هاي موفق جانب عرضه محسوب مي شود.
يك تفكر غلط در كشور به وجود آمده كه تسهيلات كم بهره و يارانه اي خريد مسكن بايد در اختيار هر قشري قرار گيرد، در صورتي كه اساس تعريف چنين ابزارهايي مساعدت و افزايش توان خريد اقشار كم درآمد و با درآمد متوسط جامعه است.
در اسكان كم درآمدها يك احتمال وجود دارد و آن اين كه اقشار هدف پس از آن كه خانه قابل خريد را به دست آوردند، اين خانه ها به تناوب بين افراد كم درآمد خريد و فروش شود و داد و ستدهاي مزبور باعث افزايش قيمت خانه ها شده و در عمل سياست اجرا شده از كارآيي افتاده و خنثي شود، پس بايد سياستي براي جلوگيري از فروش اين خانه ها براي يك دوره خاص انديشيده شود.
نقش بانك مسكن در تامين مالي بخش مسكن
تامين مالي مسكن، يكي از اجزاي كليدي استراتژي مسكن به شمار مي رود. بانك رهني در قبل از انقلاب اسلامي و بانك مسكن بعد از انقلاب به عنوان تنها بانك تخصصي مسكن در تامين مالي اين بخش نقش داشته اند.
عملكرد بانك مسكن به عنوان تنها بانك تخصصي اين بخش طي سال هاي 1368 تا 1382 با نوسان زيادي همراه بود، به طوري كه رشد قابل ملاحظه مسكن در دو مقطع زماني سال هاي 1375 و 1381 باعث شد ميزان پوشش تسهيلات اعطايي در مقايسه با ارزش واحدهاي مسكوني روند كاهشي داشته باشد.اگرچه اغلب شاخص هاي مالي حاكي از بهبود وضعيت بانك مسكن است ولي به عنوان تنها بانك تخصصي بخش به دليل سهم پايين تسهيلات پرداختي در توليد مسكن شهري نقش موثري نداشته و عمده فعاليت هاي آن در قالب شركت سرمايه گذاري مسكن متبلور شده است.
در برنامه اول و دوم توسعه ميزان رشد تسهيلات در مقايسه با جذب منابع در سطح بالاتري قرار داشته و به همين دليل كسري منابع از محل استقراض از بانك مركزي و يا ساير بانك ها تامين شده است. بالا بودن نسبت دارايي هاي سودآور به كل دارايي هاي بانك نيز از جمله دلايل سودآوري بانك محسوب مي شود. در سال هاي اخير نيز به دنبال اعلام نرخ قطعي سود با رشد بالاي جذب سپرده هاي سرمايه گذاري مواجه بود كه جهت تامين سود علاوه بر سرمايه گذاري در ساير بازارها از جمله بورس ميزان تسهيلات مشاركت مدني را افزايش داده است. بالاتر بودن نرخ سود تسهيلات مزبور و كوتاه بودن دوره بازپرداخت آنها از دلايل ديگر رويكرد موفق اين بانك محسوب مي شود.
متاسفانه بوروكراسي نظام بانكي و تسهيلات تكليفي و ديگر مشكلات نظام بانكي نيز موجب شده تا اين بانك در سه دوره برنامه هاي توسعه علي رغم سودآور بودن، موفقيت چنداني در ساماندهي بازار مسكن كشور نداشته باشد.