Hamshahri Newspaper

افروز پورهاشمي
همزمان با افزايش بهاي مسكن در كشور، بسياري از دست اندركاران اين بازار از عدم اعطاي وامي مناسب از سوي سيستم بانكي براي خريد واحدهاي مسكوني به مردم گلايه داشتند.
اين افراد اعلام مي كردند در اقصي نقاط جهان به ويژه در كشورهاي پيشرفته وامي معادل 80 درصد بهاي ملك به متقاضيان خريد مسكن، آن هم با بهره هاي پايين اعطا مي شود، حال آنكه اين وام در ايران ابتدا تنها معادل يك ميليون و 500 هزار تومان بود كه در قبال به رهن گذاشته شدن ملك در بانك عامل اعطاي اين وام (بانك مسكن) به متقاضيان پرداخت مي شد.
به دنبال همين اظهار نظرها و عدم پاسخگويي اين وام براي خريد واحدهاي مسكوني بود كه به مرور سقف اعطاي اين وام ها افزايش يافت. در مراحل اوليه اين افزايش ها، از طريق روندي كاملا قانوني وام ها به متقاضيان اعطا مي شدند. سپرده گذاري اوليه متقاضيان در بانك مسكن، سپري شدن مدت انتظار و نهايتا دريافت وام.
از حدود 4 سال گذشته پديده اي جديد به روند دلالي اقتصادي اضافه شد؛ پديده خريد و فروش وام هاي مسكن. ابتدا اين اقدام تنها از طريق برخي دفاتر مشاوران املاك صورت مي گرفت، اما با غيرقانوني اعلام شدن آن از سوي رئيس اتحاديه املاك ايران، هم اكنون در برخي دفاتر مشاوران املاك به شكل زير زميني و در تعداد محدودي به شكل كاملا آشكار خريد و فروش وام مسكن انجام مي شود.
با تاسيس و ايجاد صندوق پس انداز مسكن در بانك مسكن كه براي اعطاي وام به متقاضيان خريد مسكن راه اندازي شد، مردم مي توانستند از تسهيلات اين صندوق حداكثر تا سقف 15 ميليون ريال استفاده كنند.
به تناسب افزايش بهاي مسكن و اعلام نقطه نظرات انتقادي از سوي كارشناسان بازار مسكن، سقف اين وام به دفعات حداكثر تا حد 50۲۵،۳۵، و 70 ميليون ريال افزايش يافت.
در زمان افزايش سقف تسهيلات صندوق پس انداز مسكن به 70 ميليون ريال ، سقف هاي مختلف تسهيلات مسكن نيز به 10۳۵،۵۰،۶۰،۷۰،۸۰، و 12 ميليون تغيير پيدا كردند. هم اكنون شرايطي حاكم شده است كه بر اساس آن مشترياني كه متقاضي دريافت تسهيلات از محل صندوق پس انداز مسكن باشند تا پايان بهمن ماه ، مي توانند علاوه بر دريافت تسهيلات تا سقف 120 ميليون ريال از 50 درصد اين تسهيلات تا سقف 60 ميليون ريال به صورت بدون سپرده و حداكثر تا سقف 180 ميليون ريال از تسهيلات خريد واحد مسكوني برخوردار شوند. دارندگان حساب صندوق پس انداز مسكن هم صرفا مي توانند با پرداخت مبلغي از اقساط تسهيلات خود با توجه به ضوابط و مقررات مربوطه به حساب مذكور، مانده بدهي خود را به يكي از بستگان درجه يك منتقل نمايند. اين اقدام دقيقا از سوي مسئولان بانك مسكن براي كاهش حجم داد و ستد وام هاي مسكن عملياتي شده است.
در حقيقت سپرده سرمايه گذاري تسهيلات مسكن يك حساب كوتاه مدت عادي است كه آن دسته از متقاضياني كه در اولويت واگذاري اوراق حق تقدم استفاده از تسهيلات مسكن قرار مي گيرند ، بعد از گذشت شش ماه از تاريخ افتتاح حساب ، مي توانند از اين اوراق براي خريد يا ساخت واحد مسكوني تا سقف 20 ميليون ريال بهره مند شوند، اما چنانچه اين افراد از اين اوراق جهت خريد واحد مسكوني استفاده نكنند، مي توانند آن را به افرادي غير از اقوام درجه يك خود منتقل نمايند. اين در حاليست كه با وجود اقدامات پيشگيرانه مسئولان بانك مسكن كماكان بازار خريد و فروش وام هاي مسكن داغ است.
نظر كارشناسان
كارشناسان بازار مسكن در خصوص علت داغ بودن بازار خريد و فروش اين قبيل وام ها معتقدند: اقدام پيشگيرانه مسئولان بانك مسكن اخيرا عملياتي شده است.
به گفته آنان اكثر مردم هنوز از جزئيات اين روند بي اطلاع هستند و كاملا در جريان قرار نگرفته اند كه در صورت نياز چگونه مي توانند از اين وام استفاده كنند.
آنان در عين حال تاكيد مي كنند: از سوي ديگر افراد با فروش وام هاي مسكن به طرق غير قانوني سودي نصيبشان مي شود كه مسلما از راه قانوني آن ميزان سود عايدشان نخواهد شد.
وقتي در خصوص علت خريد و فروش وام هاي مسكن از رئيس اداره برنامه ريزي و تشكيلات بانك مسكن با توجه به غير قانوني بودن آن مي پرسيم، وي خريد و فروش تسهيلات 18 ميليون توماني خريد مسكن در برخي آژانس هاي مسكن را از سوي بانك مسكن مورد تاييد نمي داند و مي گويد: از آنجايي كه با انجام اين كار مراحل اقدامات در جايي ثبت و ضبط نمي شود ، لذا فردي كه به بانك مراجعه مي كند خود دارنده حساب است و مسكن مورد خريداري به نام وي ثبت مي شود.
ابوالقاسم رحيمي اناركي به همشهري اظهار مي كند: به اين ترتيب تشخيص واقعي يا غير واقعي بودن پرونده دارنده حساب از سوي بانك امكان پذير نخواهد بود. در اين ميان هم افراد پشت پرده در دفاتر اسناد رسمي يك سري مدارك يا وكالت نامه بلاعزل يا تعهد از ورثه دريافت مي كنند كه بانك مسكن از آنها اطلاعي ندارد.
در همين زمينه رئيس اتحاديه دفاتراملاك تهران نيز وقتي از وجود برچسب هايي مبني بر خريد و فروش وام هاي مسكن بر شيشه هاي برخي از دفاتر مشاوران املاك مطلع مي شود، اظهار مي كند: مسلما با مشاهده چنين دفاتري با مسئولان مربوطه برخورد خواهيم كرد.
مصطفي قلي خسروي مي گويد: مي خواهيم بانك املاك را با سرمايه مشاوران املاك تهران براي پرداخت وام خريد مسكن تاسيس كنيم. اگر مسئولان بانك مركزي مساعدت كنند اين بانك را تا سال آينده تاسيس خواهيم كرد.
علت تمايل مردم به خريد وام هاي مسكن
ظاهرا با وجود طولاني بودن مدت انتظار براي اخذ وام هاي مسكن، نبود نقدينگي مورد نياز براي سپرده گذاري در زمان خاص و عدم آگاهي از روند جديد انتقال وام هاي مسكن از طريق خود بانك هنوز افرادي براي خريد اين قبيل وام ها حتي با قيمتي بالاتر ابراز تمايل مي كنند.
يكي از اين متقاضيان به خبرنگار همشهري مي گويد: تا چند ماه قبل پولي براي گذاشتن در بانك مسكن در اختيار نداشتم.وي مي افزايد: با گذشت زمان بالاخره موفق به فروش آپارتمان كوچكم شده ام ، با فروش خودرو و طلا هم به نقدينگي خود افزوده ام ، اما باز براي خريد آنچه مي خواستم مبلغي كسر داشتم. با خريد وام مسكن حتي با نرخ بالاتر مي توانم آنچه مي خواهم را بخرم و در مقابل واحد خريداري شده را براي رهن و يا رهن و اجاره واگذار كنم . وي كوچكترين نگراني هم نسبت به نحوه خريد واحد مسكوني ندارد و اظهار مي كند: با اخذ وكالت نامه بلا عزل جاي نگراني وجود ندارد ، در ضمن اگر اين كار از نظر قانوني كاملا ممنوع بود با مسئولان دفاتر مشاوران املاك كه از طريق برخي از آنها وام هاي مسكن خريد و فروش مي شوند به نحوي برخورد مي شد كه ديگر هيچ متقاضي نمي توانست اقدام به خريد وام مسكن به اين نحو كند.
وجود تقاضا، افزايش قيمت
حدود 4 سال گذشته كه مسئولان ذيربط با بحران خريد و فروش مسكن در كشور مواجه شدند، همواره علت اصلي اين رويداد را به جز جو رواني و دخيل بودن ساير عوامل اقتصادي ، به كمبود عرضه و توليد مسكن در كنار تقاضاي روز افزون مسكن نسبت مي دادند. شايد به همين دليل هم هست كه در برنامه چهارم توسعه سياست دولت ساخت سالانه يك ميليون واحد مسكوني براي تامين نياز مردم به ويژه قشر نيازمند جامعه است. البته ناگفته پيداست كه تا زمان رسيدن به اين حجم ساخت واحد مسكوني ، اگر تقاضا باشد قيمت خريد و فروش وام هاي مسكن هم مانند خود مسكن و اجاره بهاي آن افزايش مي يابد.
هم اكنون قيمت فروش وام 5 ميليون توماني در برخي از دفاتر مشاوران املاك و دفاتري كه اقدام به اين كار مي كنند معادل 500 هزار تومان است. اين نرخ در اوايل سال جاري 850 هزار تومان بوده است كه به دنبال كاهش تقاضا براي خريد اين نوع وام در شرايط كنوني كاهش يافته است.
بهاي فروش وام 7 ميليون توماني هم به يك ميليون و 300 هزار تومان بالغ شده است و در اين ميان وام 10ميليون توماني هم 2 ميليون و 200 هزار تومان فروخته مي شود. قيمت فروش وام 12 ميليون توماني، 3 ميليون و 100 هزار تومان است و در اين ميان وام 15 ميليون توماني هم با قيمتي معادل 3 ميليون و 300هزار تومان در برخي دفاتر املاك به فروش مي رسد. قيمت وام 18 ميليون توماني هم 3 ميليون و 600 هزار تومان است.
يكي از صاحبان دفاتر املاك در اين باره مي گويد: وقتي متقاضي براي انجام يك كار در حد زياد باشد، مسلما با افزايش تقاضا و كمي عرضه شاهد افزايش بها خواهيم بود.وي مي افزايد: خريد و فروش وام هاي مسكن براي افراد و دفاتري كه به اين كار مي پردازند، معادل 17 درصد كارمزد دربر دارد.
موافقان و مخالفان چه مي گويند
پيش از آنكه مسئولان بانك مسكن راه كار انتقال قانوني وام هاي مسكن را البته براي اقوام درجه اول صراحتا اعلام كنند، عده اي از كارشناسان راه حل جلوگيري از ادامه روند غير قانوني خريد و فروش وام هاي مسكن را در امكان انجام اين كار در بورس جستجو مي كردند. به گفته آنان خريد و فروش وام هاي مسكن از طريق بورس منجر به قانونمند شدن اين اقدام مي شود.
موافقان اجرايي شدن اين طرح بر اين باورند كه با توجه به اشتغال زا بودن و زود بازده بودن صنعت ساختمان ، مسئولان به دنبال اين سياست هستند كه با قانونمند كردن معاملات وام ها، اين انگيزه را بين سرمايه گذاران ايجاد كنند كه اگر وام مسكن مي خواهند با سپرده گذاري به فروش آن بپردازند.يك كارشناس مسكن در خصوص اين طرح اظهار مي كند: جهت خريد و فروش وام مسكن و اوراق حق تقدم در بورس مي تواند كمك موثري براي جلوگيري از سوء استفاده هاي دلالان خريد و فروش اين وام ها باشد.
فردين يزداني مي گويد: واقعيت اين است كه وام هاي مسكن در بازار هاي معاملات مسكن خريد و فروش مي شود و كسي هم نمي تواند جلوي اين كار را بگيرد. از اين رو بهتر است اين وام ها در يك مجراي قانوني چون بورس داد و ستد شوند تا در بازار هاي كاذب اين وام ها خريد و فروش نشوند و افراد سرمايه دار از اين راه سود سرشاري به جيب نزنند. وي تصريح مي كند: به اين ترتيب قشر مستضعف در صورت نياز به خريد اين وام ها مي توانند از طريق بورس، با يك روند سالم اقتصادي اقدام كنند.
در برابر اين ديدگاه برخي از كارشناسان عملياتي شدن اين طرح را عامل بروز بي عدالتي در بازار مي دانند. چنانچه يك كارشناس بازار سرمايه در اين باره مي گويد: اگر وام هاي مسكن از طريق بورس معامله شوند به اين دليل كه ريسك اعتباري و سررسيد مرتبط با هر يك از اين وام ها متفاوت است، نحوه قيمت گذاري، مكانيزم و ارزش گذاري آن نيز سخت خواهد شد و بي عدالتي در بازار حاكم مي شود.
شاهين شايان آراني مي گويد، وقتي مكانيزم هاي نظارتي، كنترلي و تسويه اين گونه معاملات با بورس سنخيتي نداشته باشد، مي توان گفت اين طرح قابليت عملياتي شدن ندارد.
لزوم ساماندهي
با وجود ارائه طرح هايي كه از آنها نام برده شد ، اما هنوز هيچ اقدام عملي براي ساماندهي بازار خريد و فروش وام هاي مسكن انجام نگرفته است. از يك سو نياز مردم به تهيه اين قبيل وام ها را نمي توان ناديده گرفت و از سوي ديگر انجام اين اقدام از سوي برخي دفاتر مشاوران املاك و ساير دفاتر قانوني نيست . اين درحاليست كه عده اي هم از طريق داد و ستد اين وام ها كسب درآمد مي كنند كه شايد نبود زمينه اشتغال در حد نياز در كشور، زمينه ساز افزايش دلالي هايي اين چنيني باشد. مسلما قرار گرفتن يك روند اقتصادي در مسيري درست مي تواند از ادامه وارد آمدن خسارت به اشخاص به دنبال عدم آگاهي هاي لازم و سوء استفاده هاي احتمالي جلوگيري كرده و در عين حال اشخاص را به كسب سود معقول قانع كند.