Hamshahri Newspaper

اردشير نعمت پژوه
در كشور ما هم اكنون در بخش مسكن ركود نسبي پديد آمده است. از آنجا كه بسياري از اقشار مردم مشكل مسكن دارند اما امكان تهيه آن را ندارند، علت ركود نسبي، كاهش تقاضاي مؤثر مي باشد و كاهش تقاضا مؤثر خود ريشه در افزايش قيمت مسكن دارد و بالاخره افزايش قيمت مسكن ريشه در عدم افزايش تسهيلات در بخش مسكن و نيز ريشه در عدم مزيت نسبي در برج سازي دارد.
در مقاله زير دلايل ركود نسبي در بخش مسكن تشريح و پيشنهادهاي اصلاحي ذكر شده است و در رابطه با سياست اخير افزايش در وام مسكن نظراتي عنوان گرديده است.
۱- نبودن مزيت نسبي در برج سازي عاملي براي ركود در مسكن
نظر به اين كه هزينه زمين مهمترين هزينه مسكن است فلسفه ايجاد برج ها بايد اين باشد كه در زمين صرفه جويي شود و توليد مسكن ارزان تمام شود اما با بررسي هاي اجمالي پيرامون قيمت انواع مسكن در شهرهاي بزرگ متوجه مي شويم كه هم اكنون قيمت آپارتمان هاي برج ها عمدتاً از قيمت ساير آپارتمان هاي مشابه بالاتر مي باشد و اين از آن جهت است كه به علت ضعف تكنولوژي و نداشتن مزيت نسبي در برج سازي، احداث يك برج پرهزينه است. علاوه بر آن ارز بر نيز مي باشد. با كمي بررسي متوجه مي شويم كه معماران محلي مي توانند با رعايت اصول فني آپارتمان هايي بسازند كه از آپارتمان هاي مشابه در بسياري از برج ها ارزان تر باشد. بالا بودن قيمت آپارتمان ها در برج ها و ضعف توان پولي مردم سبب شده كه برج سازان در فروش آپارتمان هاي خود دچار مشكل شوند و در بخش مسكن ركود نسبي پديد آيد. براي خارج كردن مسكن از ركود نسبي يكي از اقدامات مهم، اصلاح تكنولوژي توليد ساختمان و حداكثر استفاده از فضاها و زمين هاي شهري و روستايي ضمن رعايت اصول استحكام بنا مي باشد تا هزينه تمام شده كاهش يابد و براي مردم خريد يا رهن آپارتمان امكان پذير گردد. ايجاد و توسعه شهرهاي جديد و واگذاري زمين به تعاوني هاي مسكن در اين شهرها، سياست مناسبي در اين راستا بوده است كه در چندين سال گذشته توسط وزارت مسكن و شهرسازي به مرحله اجرا درآمده است و موجب بهبود نسبي توزيع اسكان جمعيت در سطح كشور نيز شده است.
۲- ضعف دستگاه ها در مقاوم سازي ساختمان ها در مناطق روستايي
به علت روي گسل بودن بسياري از مناطق ايران، لازم به نظر مي رسد سياستگذاران بر مقاوم سازي ساختمان ها تأكيد داشته باشند و نيز سازندگاني را كه بافت هاي فرسوده شهرها و روستاها را احياء مي كنند، تشويق نمايند.

سه ماهه مشابه سال قبل	سه ماهه قبل	سه ماهه اول	سه ماهه چهارم	سه ماهه اول
۴/۲۲	۲/۵	سال ۱۳۸۲	سال ۱۳۸۱	سال ۱۳۸۱	گروه هاي شهري
۲/۶۹	۴/۱۷
۲/۴۸	۲/۹	۱/۲۴۷	۸/۲۳۴	۸/۲۰۱	تهران
۹/۴۲	۶/۱۰	۲/۳۷۵	۷/۳۱۹	۷/۲۲۱	شهرهاي بزرگ
		۵/۴۱۱	۹/۳۷۶	۶/۲۷۷	ساير مناطق شهري

براساس گزارش دفتر عمران شهري و روستايي سازمان مديريت و برنامه ريزي نسبت به ساختمان هاي بادوام (اسكلت فلزي و اسكلت بتوني) از كل واحدهاي مسكوني در مناطق شهري از ۵۹ درصد در سال ۱۳۷۵ به ۷۱ درصد در سال ۱۳۸۰ افزايش يافته است. با وجود اينكه آمار ساختمان هاي بادوام در مناطق روستايي گردآوري نشده اما مي توان ادعا نمود اكثر ساختمان ها در اين مناطق كم دوام مي باشد. عدم اعطاي تسهيلات بانكي به روستاييان جهت خريد يا ساخت مسكن، مهمترين دليل بر كم دوام بودن ساختمان ها در مناطق روستايي عنوان گرديده است.
۳- عدم افزايش تسهيلات يا ايجاد موانع غيرضرور، عاملي براي ركود مسكن و ادامه ساخت و سازهاي غير مقاوم
الف: عدم افزايش وامها
بانك مركزي از بيم تورم در چند سال گذشته مانع افزايش وام بانكها براي خريد يا ساخت مسكن شده و بانك مسكن براي اعطاي وام هاي سنگين، شرايط سخت تعيين كرده است. در نتيجه قدرت خريد مردم افزايش پيدا نكرده و تقاضاي مؤثر بر مسكن فرو افتاده است. لذا سازندگان واحدهاي مسكوني اعم از شركت ها و معماران محلي قادر به فروش اين واحدها نيستند. در نتيجه برخي از آنها اقدام به كاهش نيروي كار يا تعطيلي كارگاه ها كرده اند. به عبارت ديگر در بخش مسكن ركود نسبي پديد آمده است. علاوه بر آن تسهيلات بانك ها معمولاً به واحدهايي تعلق مي گيرد كه سند ثبتي دارند. در اين صورت بسياري از واحدهاي مسكوني، توليدي و تجاري روستايي كه سند ثبتي ندارند از اين تسهيلات بي نصيب مي مانند و ساخت و ساز در مناطق روستايي به شكل سنتي و غير مقاوم ادامه مي يابد و اين مناطق عمدتاً در مقابل سوانح طبيعي ناامن مي شوند.
براي رفع اين مشكل لازم است بانك ها شرايط اعطاي وام به روستاييان را آسان نمايند و بنياد مسكن انقلاب اسلامي كه متولي ساخت و ساز در روستاها مي باشد، نظارت خود را بر مقاوم سازي تقويت نمايد.
بايد توجه نمود كه تورم فقط به حجم نقدينگي ارتباط ندارد بلكه به عوامل ديگري ارتباط دارد و افزايش تسهيلات بانكي تحت شرايطي سبب افزايش قيمت ها نمي شود. اين عوامل عبارتند از: فراهم آمدن امكان سرمايه گذاري هاي بزرگ و انتقال تكنولوژي و بالا بردن درجه خود اتكايي در توليد كالاهاي صنعتي و حداكثر استفاده از ظرفيت ها و منابع موجود.
ب: عدم برقراري كمك هاي مستقيم ريالي براي تأمين مسكن اقشار آسيب پذير
نظر به اين كه در چندين سال گذشته سياست آزادسازي قيمت مصالح ساختماني اجرا شده و هزينه ساخت و ساز افزايش پيدا كرده و قيمت مسكن بالا رفته، لازم بود كه در كنار اين سياست، سياست كمك مستقيم ريالي به اقشار آسيب پذير براي تأمين مسكن اجرا مي شد. اين سياست سبب مي شود تا تقاضاي موثر بر مسكن همچنان بالا باشد، عرضه مسكن بيشتر شود، قيمت آن بالا نرود و براي بسياري از اقشار مردم خريد يا رهن مسكن امكان پذير گردد.
ج: ضعف در آماده سازي و واگذاري زمين به مردم به قيمت ارزان در شهرها
نظر به اين كه بايد در هر شهري به تناسب افزايش جمعيت شهر، عرضه زمين افزايش پيدا كند، وزارت مسكن و شهرسازي در سطوح ملي، منطقه اي و يا محلي براي اجراي طرح هاي توسعه و اجراي برنامه هاي خانه سازي يا ذخيره سازي زمين براي آينده، براي تملك زمين، حق تقدم خريد (حق شفعه) دارد. برنامه ريزي وزارت مسكن بايد به صورتي مي بود كه اين وزارتخانه در هر سال در هر شهر به اندازه كافي زمين خريداري مي نمود و بر اساس طرح جامع شهري مجوز كاربري مسكوني را از وزارت كشور اخذ نموده و نسبت به آماده سازي زمين و واگذاري قطعات تفكيك شده به مردم به قيمت ارزان (تحت شرايط معين) اقدام مي نمود.
علاوه بر آن از آنجا كه طبق قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران، دولت حق مالكيت بر زمين موات دارد و وظيفه سازمان زمين شهري تمليك آن براي دولت است اين سازمان بايد قسمتي از زمين هاي مواتي را كه در اطراف شهرها در اختيار دارد پس از آماده سازي و تفكيك و اخذ مجوز كاربري مسكوني، به مردم واگذار مي نمود و فقط هزينه آماده سازي را از آنان اخذ مي كرد. چرا كه يكي از وظايف سازمان زمين شهري، ازدياد عرضه زمين و تعديل و تثبيت قيمت آن است. وظيفه اين سازمان عرضه مناسب زمين داراي خدمات براي جمعيت موجود و آتي شهرها و ايجاد برابري و تعادل بين گروه هاي مختلف درآمدي در برخورداري از زمين، مسكن و خدمات شهري مي باشد.
آمار هاي سازمان ملي زمين و مسكن در سالهاي ۱۳۷۵ تا ۱۳۷۹ حاكي است كه متراژ كل واگذاري زمين مسكوني توسط اين سازمان در مناطق شهري به ترتيب ۱۸۸۲۶، ۱۳۲۲۲، ۱۰۶۰۴، ۱۶۶۵۴ و ۲۸۷۹۰ هزار مترمربع بوده كه كاهش قابل توجهي در واگذاري زمين در سال هاي ۷۶ و ۷۷ را نشان مي دهد. لذا اين سازمان در سال هاي فوق وظايف خود را با موفقيت انجام نداده و در نتيجه در چندين سال گذشته قيمت زمين در شهرهاي مختلف دچار افزايش ناگهاني شده و قيمت مسكن، از جمله در سال ۱۳۸۲بالا رفته است (جدول شماره ۱).
سؤ الي كه توسط برخي از صاحب نظران مطرح مي شود اين است كه اگر اين كار انجام شود آيا مهاجرت از روستا به شهر بيشتر نمي شود؟ پاسخ اين است كه اولاً در واگذاري زمين بايد شرايطي ملحوظ شود و در كنار اين سياست، سياست واگذاري زمين هاي كشاورزي و صنعتي در اطراف روستاها به روستائيان و فارغ التحصيلان رشته هاي صنعتي و كشاورزي اجرا شود. ثانياً بايد توجه داشت كه در فرايند توسعه، مهاجرت از روستا به شهر تحت شرايطي مطلوبست و تحت شرايط ديگر نامطلوب. در شرايط كنوني با مكانيزه شدن كشاورزي اين بخش نياز به نيروي انساني كمتري دارد و طبيعي است كه مهاجرت از روستا به شهر، شكل بگيرد.
علاوه بر آن، اگر فرايند توسعه به شكل صحيح انجام شود در اطراف شهرها صنايع بزرگ ايجاد مي شود و طرح هاي بزرگ به مرحله اجرا درمي آيد و نيروي انساني بسياري را مي طلبد، در اين شرايط مهاجرت از روستا به شهر، مطلوب مي باشد.
د- ايجاد موانع غير ضرور براي صدور مجوز كاربري مسكوني و ساير مجوزها
عدم اصلاح نقشه جامع شهرها كه هر چند سال يكبار با توجه به شرايط جديد اقتصادي و اجتماعي شهرها بايد انجام شود و عدم صدور مجوز كاربري مسكوني براي زمين هاي واقع شده در اطراف شهرها (و يا اخذ عوارض قابل توجه براي صدور اين مجوز) سبب شده كه عرضه زمين با كاربري مسكوني به اندازه كافي رشد نكند و قيمت زمين در شهرها دچار افزايش ناگهاني شود و قيمت مسكن بالا رود. علاوه بر آن اخذ مبالغ سنگين به عنوان عوارض و خلافي و... از طريق شهرداري ها عامل مهمي در افزايش قيمت مسكن و پديد آمدن ركود در اين بخش بوده است.
لازم به توضيح است در صورتي كه عوارض اخذ شده به حساب درآمد عمومي كشور واريز مي شد و براي حل مشكل مسكن اقشار آسيب پذير هزينه مي گرديد، عوارض ناشي از افزايش ناگهاني قيمت زمين و مسكن تا حدودي برطرف مي گرديد.
تأثير افزايش اخير وام مسكن در افزايش ساخت و ساز و حل مشكل مسكن مردم
با توجه به مطالب ذكر شده در مبحث علت يابي ركود نسبي در بخش مسكن بايد خاطر نشان كرد كه افزايش وام مسكن فقط يكي از سياستهاي عملي و قابل اجرا مي باشد. بايد در كنار اين سياست، سياست (يا سياستهاي) ديگري اعمال شود تا مكملي براي آن باشد يا از به وجود آمدن عوارض نامطلوب پيش گيري نمايد.
مثلاً:
۱- سياست اعطاي كمك هاي ريالي به اقشار آسيب پذير براي بازپرداخت اقساط وام مسكن.
در شرايطي كه وام مسكن افزايش يافته، اقساط وام بيشتر مي شود. اگر در اين هنگام قسمتي از اقساط وام اقشار آسب پذير از طريق بودجه عمومي تأمين نشود براي بسياري از اقشار مردم امكان اخذ وام ميسر نمي شود و فقط اقشار محدودي كه داراي درآمد بالا هستند مي توانند صاحب خانه شوند.
۲- سياست آسان صدور مجوزها و در نتيجه پيشگيري از افزايش ناگهاني قيمت زمين و مسكن.
در شرايطي كه وام مسكن افزايش يافته، تقاضاي موثر بر مسكن بيشتر مي شود. اگر در اين هنگام در صدور مجوزها تسهيلاتي ايجاد نشود محدوديت هاي عرضه زمين و مسكن باقي مي ماند و قيمت ها دچار نوسان مي شود.
۳- سياست افزايش طرح هاي آماده سازي و واگذاري زمين به قيمت ارزان به مردم توسط وزارت مسكن و شهرسازي.
در شرايطي كه وام مسكن افزايش يافته، تقاضاي مؤثر بر مسكن بيشتر مي شود. اگر در اين هنگام در هر شهر به اندازه كافي زمين آماده سازي نشود و به مردم به قيمت ارزان واگذار نگردد، در عرضه زمين محدوديت ها باقي مي ماند و قيمت ها دچار نوسان مي شود.