همان طور كه بارها در ادبيات تحليلي اقتصاد مسكن مورد تأكيد قرار گرفته، مسكن يك كالاي بادوام يا به عبارت ديگر كالاي سرمايه اي است و همزمان كالايي است كه همه خانوارها به عنوان سرپناه به آن نياز دارند. وقتي مي گوييم مسكن يك كالاي سرمايه اي است، پذيرفته ايم كه تمايل صاحبان سرمايه، در مقياس هاي مختلف براي توليد، خريد و فروش اين كالا بستگي به وضعيت بازار ساير كالاهاي سرمايه اي مانند خودرو، طلا، ارز، لوازم خانگي و... دارد، ضمن آن كه بايد توجه كنيم مجموعه تقاضا براي سرمايه گذاري در بازار كالاهاي سرمايه اي بستگي به وضعيت سرمايه گذاري در ساير بخش هاي اقتصادي و همچنين ميزان نقدينگي و نرخ رشد آن دارد و افزايش و كاهش تقاضا براي سرمايه گذاري در بازار مسكن بستگي به وضعيت بازار ساير كالاهاي رقيب مانند طلا، ارز، خودرو و نظاير آن دارد.
از همين روست كه نرخ رشد ۳۰ درصدي نقدينگي طي دو سال اخير از يك سو و ركود و ثبات بازار معاملات ارز، خودرو و طلا و نيز نبود فرصت هاي جذب سرمايه گذاري در ساير بخش ها، خصوصاً صنعت از سوي ديگر مسكن را به رايج ترين كالاي سرمايه اي مورد معامله در بازار كالاهاي بادوام وسرمايه اي تبديل كرده است.
همه كارشناسان و دست اندركاران بخش مسكن معتقدند كه تقاضا براي خريد مسكن مي تواند در كوتاه مدت و تحت تأثير تحولات پيش گفته رشد شتاباني داشته باشد. ليكن نرخ رشد عرضه مسكن كه نيازمند ظرفيت سازي در نهاده هاي آن است،  در كوتاه مدت از نرخ رشد تقاضا كمتر است. وقتي مي گوييم مسكن به طور همزمان هم كالاي مصرفي است و هم يك سرپناه و كالاي سرمايه اي، بايد توجه كنيم كه در حال حاضر حدود ۷۰ درصد از خانوارها در مسكن ملكي سكونت دارند؛ گرچه اين امر به آن معني نيست كه همه آنها از مسكن مناسب برخوردارند. ۳۰ درصد بقيه خانوارها به طور عمده به دهك هاي پايين درآمدي تعلق دارند كه تقاضاي آنها به دلايل مختلف، از جمله عدم امكان پس انداز كافي و ناتواني در بازپرداخت اقساط تسهيلات بانكي در دوره هاي رايج ۱۰ تا ۱۵ سال به اصطلاح اقتصادي، تقاضاي مؤثر قلمداد نمي شود.
از سوي ديگر، مؤثر نبودن تقاضاي اكثر خانوارهاي فاقد مسكن، الگوي ساخت مسكن را از الگوي متناسب با توان آنها دور كرده است، به طوري كه مساحت سرانه مسكن جديد يعني نسبت ميانگين مساحت زيربناي واحدهاي مسكوني جديدالاحداث به بعد خانوار (ميانگين تعداد افراد خانوار) در ايران بين ۲۲ تا ۲۵ مترمربع است. چرا كه الگوي ساخت مسكن جديد، بيش از آن كه با نياز و توان خانوارهاي فاقد مسكن منطبق باشد متناسب با الزامات تقاضاي مسكن به عنوان كالاي سرمايه اي تطبيق پيدا كرده است. نتيجه اين كه نسبت ميانگين قيمت مسكن متعارف به درآمد سالانه خانوار كه مقياس پذيرفته شده بين المللي آن حدود ۵ برابر است در كشور ما به بيش از ۸ برابر افزايش يافته است.
بنابراين مي توان مهمترين چالش هاي فرا روي بخش مسكن و به طريق اولي بازار مسكن را به ترتيب ذيل برشمرد:
۱- بخش مسكن به عنوان ضربه گير ساير بخش هاي اقتصادي به شدت از تحولات جاري درآن بخش ها مانند بخش صنعت و نيز ركود و رونق بازار كالاهاي سرمايه اي رقيب متأثر است.
۲- در شرايطي كه بازار سرمايه و به تبع آن بازار سرمايه مسكن، بازار بسامان و كاملي به شمار نمي رود و كاملاً نابسامان و ناقص است، جذب و هدايت سرمايه هاي خرد و اندك خانوارها به مجاري توليد با موانع زيادي مواجه است. نتيجه آن كه صاحبان اين سرمايه ها از يك سو تحت تأثير هراس از كاهش دارايي هاي خود در اثر افزايش شاخص تورم هستند و از سوي ديگر نبود جاذبه سرمايه گذاري در ساير بخش ها و يا عدم تناسب مقياس سرمايه هاي در اختيار خود با حداقل لازم براي سرمايه گذاري در ساير بخش ها ورود به بازار مسكن را مناسب ترين گزينه پيش روي خويش مي يابند.
۳- عدم تشكيل و نبود نهادهاي حرفه اي در عرصه هاي مختلف توليد، عرضه و تقاضاي مسكن، مانند نهادهاي ساخت و توليد مسكن، نهادهاي سرمايه گذاري و مديريت منابع مالي، نهادهاي تأمين سرمايه بلندمدت و نهادهاي مديريت تقاضا، موجب شده كه نهادهاي معدود موجود با خاستگاه متفاوت، خود را براي دخالت در همه حرف متنوع ذي مدخل در امر عرضه و تقاضاي مسكن، محق بدانند. به ترتيبي كه شركت هاي سرمايه گذاري معدود فعال در بخش مسكن، در عمل به طور مستقيم در ساخت مسكن مداخله مي كنند. شركت هاي تعاوني مسكن كه بايد نهادهاي مديريت تقاضاي مسكن باشند مستقيماً به امر توليد مسكن مي پردازند و نهادهاي داراي توان فني ساخت مسكن، مديريت منابع مالي را نيز خود انجام مي دهند.
نتيجه محتوم اين نابساماني رشد ناكافي تشكل هاي حرفه اي در بخش مسكن و عدم امكان تقسيم كار بين نهادهاي حرفه اي،  عدم امكان بهره وري و استفاده بهينه از فرصت ها و ظرفيت هاي موجود در نهاده هاي مختلف بخش مسكن و درنهايت خروج اهرم هاي برنامه ريزي و هدايت و نظارت بر تحولات بخش مسكن از دسترس متوليان آن بوده است.
۴- فاصله آشكار بين نرخ رشد قيمت مسكن با نرخ سود سپرده ها و پس اندازهاي ميان مدت و بلندمدت مسكن، همواره به زيان دارندگان اين پس اندازها، خصوصاً متقاضيان كم درآمد مسكن عمل كرده است.
اكنون و با تشكيل برخي نهادهاي حرفه اي مانند شركت هاي سرمايه گذاري و انجمن صنفي انبوه سازان مسكن و بانك هاي خصوصي، طي سال هاي اخير اين امكان فراهم آمده است كه با طراحي مكانيزم جديد و استفاده از ابزارهاي نوين،  تغييرات مثبتي در روند تحولات بخش مسكن در جهت تبديل چالش ها به فرصت هاي مناسب ايجاد شود.
طرح سرمايه گذاري متري مسكن 
طرح سرمايه گذاري متري مسكن طرحي است كه در آن شركت هاي سرمايه گذاري مسكن به جذب سرمايه هاي خرد اعم از سرمايه هاي خرد مردمي و پس اندازهاي تدريجي متقاضيان خريد مسكن و هدايت آن به مجاري توليد مسكن از طريق انعقاد قرارداد با انبوه سازان مسكن اقدام مي كنند.
مهمترين اهداف موردنظر اجراي طرح فروش متري مسكن
سرمايه گذاري متري مسكن از جمله ابزارهايي است كه مي تواند در صورت طراحي و استفاده مطلوب تأثير مثبت و اميدبخشي بر روند تحولات بخش مسكن، داشته باشد. انتظارت ذيل ازجمله اين تأثيرات است:
۱- شركت هاي سرمايه گذاري مسكن با جذب سرمايه هاي خرد و هدايت آن به مجاري توليد، به اصلي ترين رسالت خود كه همان مديريت منابع است، همت مي گمارند و اين وظيفه را كه در اكثر موارد باتخصص و توان توليدكنندگان مسكن همسويي ندارد از دوش آنها برمي دارند.
۲- توليدكنندگان مسكن به دور از صدمات ناشي از پرداختن به امور غيرفني توليد و عرضه مسكن و با تمركز بر حرفه  اصلي خود به شكوفايي بيش از پيش بخش و ارتقاي كيفيت مسكن و افزايش دوام آن كمك مي كنند.
۳- صاحبان سرمايه هاي خرد با خريد اوراق هم ارزش يك مترمربع بنا به قيمت پايه ضمن پيشگيري از كاهش دارايي هاي خود در اثر رشد شتابان نرخ تورم، امكان سرمايه گذاري در بازار مسكن با هر ميزان از سرمايه را پيدا مي كنند.
۴- كاهش حداقل مقياس سرمايه گذاري در بازار مسكن، از يك واحد مسكوني به يك مترمربع امكان برنامه ريزي و دستيابي متقاضيان را به مسكن دلخواه متناسب با توان خود در يك برنامه زماني فراهم مي آورد.
نهادها و اشخاص سرمايه گذاردر طرح
در طرح سرمايه گذاري متري مسكن، صاحبان سرمايه هاي خرد به عنوان سرمايه گذار، شركت هاي سرمايه گذاري به عنوان طرف هاي قرارداد انبوه سازان مسكن و ناشران اوراق هم ارزش هزينه احداث يك مترمربع بناي مسكوني، انبوه سازان مسكن به عنوان توليدكننده، شركت هاي بيمه براي پوشش خطر ناشي از عدم ايفاي تعهدات انبوه سازان مسكن، بانك ها به عنوان تأمين كنندگان سرمايه هاي بلندمدت و وزارت مسكن و شهرسازي به عنوان ناظر در كار سرمايه گذاري مسكن، دخالت خواهند داشت.
گردش كار سرمايه گذاري متري مسكن 
در گام نخست، شركت هاي سرمايه گذاري مسكن علاقه مند به مشاركت، با طرح حوزه هاي مورد علاقه خود اعم از حوزه هاي جغرافيايي، مشخصات كلي و حدود قيمت واحدها زمينه مشاركت را با انتشار آگهي به اطلاع انبوه سازان مي رسانند.
در گام دوم، انبوه سازان متمايل به انعقاد قرارداد مشاركت با شركت هاي سرمايه گذاري با تكميل فرم ذيل آگهي مذكور در فوق، ضمن اعلام آمادگي جهت مشاركت در طرح، اطلاعات مربوط به پروژه خود را جهت بررسي و اعلام نظر به شركت سرمايه گذاري اعلام مي كنند.
در گام سوم، شركت سرمايه گذاري از انبوه سازاني كه پروژه هاي معرفي شده از سوي آنها را با بررسي فرم هاي دريافتي مناسب تشخيص مي دهد، دعوت مي كند تا با ارسال اسناد و مدارك لازم اعم از اسناد فني، حقوقي و ثبتي امكان مطالعه و بررسي پروژه از جمله بررسي و تحليل (هزينه- فايده) را فراهم آورد.
در گام چهارم، شركت سرمايه گذاري با انبوه سازاني كه پروژه آنها در گام سوم داراي توجيه اقتصادي كافي تشخيص داده شده، نسبت به انعقاد قرارداد مشاركت و عامليت براي جذب سرمايه هاي خرد، اقدام مي كند. انبوه سازان طرف قرارداد ملزم خواهند بود خسارات احتمالي ناشي از عدم ايفاي تعهدات مندرج در قرارداد اعم از مشخصات فني و كيفي، استاندارد مورد توافق جهت رعايت در كاربرد مواد و مصالح و تجهيزات ساختماني، زمان تحويل و قيمت  تمام شده هر مترمربع را نزد يكي از شركت ها، بيمه كنند. همزمان شركت سرمايه گذاري نيز با يكي از بانك ها قراردادي به منظور تضمين ايفاي تعهدات خود نزد خريداران اوراق سرمايه گذاري و نيز پرداخت تسهيلات بلندمدت منعقد مي كند.
در گام پنجم، شركت سرمايه گذاري كليه اسناد و مدارك طرح را كه از چند پروژه تشكيل يافته و قصد انتشار اوراق سرمايه گذاري همزمان براي آنها را دارد، در اجراي آيين نامه خط مشي هاي ساماندهي و نظارت بر بازار عرضه و تقاضاي مسكن به وزارت مسكن و شهرسازي (سازمان هاي مسكن و شهرسازي استان ها)، جهت صدور مجوز جذب سرمايه گذار ارائه مي كند.
در گام ششم، شركت سرمايه گذاري با رعايت قرارداد منعقد شده بين خود و انبوه سازان مسكن و معادل حداكثر ۷۰ درصد سرمايه گذاري انجام شده در هر مرحله نسبت به انتشار تدريجي اوراق سرمايه گذاري اقدام مي كند.
شركت سرمايه گذاري در جريان توافق و انعقاد قرارداد با انبوه سازان، ابتدا ميانگين قيمت تمام شده هر پروژه و سپس از طريق برآورد حجم كل سرمايه گذاري مجموع پروژه ها كه يك طرح مشترك را تشكيل مي دهد ميانگين قيمت تمام شده و ميانگين سرمايه  لازم براي هر مترمربع از كل طرح را برآورد مي كند. قيمت اخيرالذكر معادل همان مبلغي است كه روي اوراق سرمايه گذاري متري طرح، درج مي شود و تثبيت آن از سوي سازنده تعهد و از سوي شركت بيمه طرف قرارداد وي تضمين مي شود.
شرايط واگذاري واحدهاي مسكوني طرح 
واحدهاي مسكوني پس از تكميل، از طريق انتشار آگهي توسط شركت هاي سرمايه گذاري به عموم عرضه خواهد شد. ليكن متقاضيان ملزم خواهند بود كه هنگام خريد قطعي، حداقل ۵۰ درصد قيمت فروش واحدها را با ارائه اوراق سرمايه گذاري طرح، تأمين كنند.
تأمين باقي مانده بهاي واحد مسكوني 
۵۰ درصد باقي مانده بهاي واحد مسكوني حتي المقدور و در اجراي توافق به عمل آمده بين شركت سرمايه گذاري و بانك عامل طرف قرارداد وي، به صورت تسهيلات بلندمدت در اختيار خريدار واحد مسكوني قرار خواهد گرفت. در هر حال چنانچه بانك عامل تنها كسري از مبلغ باقيمانده را از طريق اعطاي تسهيلات تأمين نكند شركت سرمايه گذاري خود ملزم به تأمين آن طبق شرايط مندرج در آگهي فروش خواهد بود.
امتيازات حقوقي خريداران اوراق سرمايه گذاري متري مسكن
خريداران اوراق مخير خواهند بود يكي از گزينه هاي زير را انتخاب و طبق آن رفتار كنند.
۱- با خريد اوراق به ميزان حداقل لازم، متقاضي خريد يكي از واحدهاي مسكوني حاصل از اجراي طرح باشند و علاوه بر آن از تسهيلات بانكي بلندمدت نيز براي خريد واحد مسكوني مورد نظر خود استفاده كنند.
۲- اوراق در اختيار خود را در طول اجراي طرح به قيمت روز رسمي به ساير خريداران واگذار كنند.
۳- اوراق خود را به شركت سرمايه گذاري مسترد و قيمت روز رسمي آن را با كسر هزينه كارگزاري از شركت سرمايه گذاري و يا بانك عامل طرف قرارداد وي دريافت كنند.
۴- در پايان عمر طرح، اوراق خود را با آخرين قيمت روز رسمي ثبت شده در دفتر ثبت معاملات ثانوي شركت سرمايه گذاري به اوراق سرمايه گذاري مربوط به ساير طرح هاي در دست تكميل شركت سرمايه گذاري تبديل كنند.
انگيزه مشاركت طرف هاي ذي مدخل
در طرح به نظر مي رسد انگيزه مورد نظر در سطوح پيش نوشته، بازگو شده باشد؛ با اين حال ذيلاً به اختصار به انگيزه هاي متصور براي هريك از طرف هاي ذي مدخل اشاره مي شود.
الف) انبوه سازان مسكن- در بسياري از مواقع سرمايه نقدي انبوه سازان به مراتب از مقياس توانمندي هاي فني و اجرايي آنها كمتر است. از سوي ديگر در حال حاضر تنها بخش كوچكي از سرمايه از سوي بانك ها تأمين مي شود. بنابراين سازنده ناچار است با دخالت در اموري كه لزوماً تخصص آن را ندارد و توسل به منابع مختلف نظير استقراض از بازار غيررسمي سرمايه و پيش فروش واحدها، سرمايه لازم براي اجراي پروژه خود را فراهم كند. اين امر علاوه بر ايجاد مشكلات حقوقي با بازداشتن سازنده از تمركز بر فعاليت هاي متناسب با توان فني و اجرايي خود و به تبع آن طولاني شدن زمان اجراي پروژه قيمت تمام شده واحدها را نيز افزايش و سازنده را براي ايفاي تعهدات خود نزد پيش خريداران با مشكل مواجه مي سازد و حاشيه سود فعاليت وي را علي رغم بالا بودن نسبي قيمت فروش كاهش مي دهد.
مشاركت انبوه ساز مسكن در طرح سرمايه گذاري متري مسكن و سپردن وظيفه تأمين منابع به نهادهاي حرفه اي، مي تواند همه تهديدات فوق را به فرصت تبديل كند.
ب) شركت هاي سرمايه گذاري مسكن- بي شك همه كارشناسان و فعالان بخش مسكن معتقدند كه هدف از تشكيل شركت هاي سرمايه گذاري دخالت مستقيم آنها در امر ساخت مسكن نبوده است، چرا كه كار ساخت مسكن چه در مقياس كوچك و چه در مقياس بزرگ حرفه اصلي سازندگان مسكن است.
بنابراين تشكيل شركت هاي سرمايه گذاري اهداف خاص خود را داشته است كه ذيلاً به برخي از آنها اشاره مي شود: 
۱. جذب سرمايه هاي خرد و هدايت آن به مجاري توليد
۲. تنوع اقلام سرمايه گذاري در سبد سرمايه گذاري خود
۳. امكان مشاركت در امر تنظيم بازار مسكن از طريق بازارسازي براي اوراق منتشر شده.
ج) خريداران اوراق سرمايه گذاري متري مسكن- خريداران اوراق طبعاً از دو گروه متقاضي يعني متقاضيان خريد مسكن و صاحبان سرمايه، به ويژه سرمايه هاي خرد جوياي فرصت سرمايه گذاري موجه تشكيل خواهند شد.
گروه نخست، يعني متقاضيان مسكن، درحال حاضر تنها گزينه پس انداز چه از طريق خريد كالاهاي سرمايه اي مانند طلا، خودرو و... و يا سپرده گذاري نزد بانك ها و مؤسسات اعتباري را پيش روي دارند. اين گروه همواره نگران كاهش ارزش دارايي خود و كاهش مستمر قدرت خريد خود در بازار مسكن، خصوصاً در هنگام رونق بازار ياد شده و افزايش شتابان و دوره اي قيمت مسكن هستند. مشاركت در اين طرح و خريد اوراق سرمايه گذاري متري مسكن با اتصال ارزش دارايي و پس انداز آنها به نوسانات بازار مسكن، امنيت اجتماعي و اقتصادي آنها را افزايش مي دهد.
گروه دوم كه انتظار مي رود به طور عمده از دارندگان سرمايه هاي خرد تشكيل شود در گذشته سعي كرده است با فروش ساير دارايي هاي خود در هنگام رونق بازار مسكن، از حاشيه سود ناشي از افزايش قيمت مسكن در اين دوره بهره مند شود.
در اين ميان آن دسته از دارندگان سرمايه هاي خرد كه دارايي آنها تكافوي خريد يك واحد مسكوني را نمي دهد، تنها با افسوس و حسرت شاهد فاصله گرفتن قيمت مسكن از قدرت خريد خود بوده اند و سايرين نيز با ورود به بازار معاملات مكرر مسكن، نرخ رشد افزايش قيمت مسكن را شتاب داده اند.
مشاركت گروه دوم در طرح براي همه دارندگان سرمايه حتي در مقياس هاي بسيار كوچك علاوه بر ايجاد زمينه  مناسب سرمايه گذاري براي آنها با پيشگيري از انباشت سرمايه در بخش معاملات مكرر واحدهاي مسكوني موجود و تشديد نرخ رشد قيمت آنها، سرمايه هاي موجود را به مجاري توليدي و افزايش عرضه و در نهايت تعديل قيمت مسكن در بازار هدايت مي كند.
د) شركت هاي بيمه- آشنايان با صنعت جهاني بيمه نيك مي دانند كه حضور در فعاليت هاي ساخت، عرضه و تأمين مالي مسكن، بخش وسيعي از فعاليت اين صنعت را در كشورهاي مختلف حتي كشورهاي داراي اقتصاد قابل مقايسه با اقتصاد كشور ما تشكيل مي دهد.
حضور در صنعت ساختمان مي تواند با تنوع بخشي به عرصه هاي فعاليت شركت هاي بيمه به تكميل زنجيره فعاليت اين شركت ها كمك شاياني كند. اين شركت ها طي سال هاي اخير بارها تمايل خود را به حضور بيشتر در صنعت ساختمان ابراز كرده اند.
ه- ) بانك هاي عامل- پايين بودن نرخ خطر بازپرداخت تسهيلات در بخش مسكن و حاشيه سود منطقي و رقابتي آن همواره بخش مسكن را به عنوان يكي از جاذب ترين بخش هاي اقتصادي براي سرمايه گذاري بانك ها درآورده است. با اين همه بانك ها در وضعيت موجود از مشكلاتي چون عدم اطمينان از توجيه اقتصادي پروژه هاي متقاضي دريافت تسهيلات، توان و استطاعت بازپرداخت تسهيلات توسط خريداران مسكن و رعايت كيفيت ساخت مورد تعهد انبوه سازان مسكن و نهايتاً ضرورت دخالت در امر نظارت بر امر ساخت و ساز كه لزوماً براي آن تجهيز نشده اند رنج مي برد. تقسيم كار مورد هدف اين طرح مي تواند اكثر مشكلات فوق را مرتفع و مشاركت در طرح را به سرمايه گذاري مطلوب و جاذب براي بانك ها درآورد.
و) دولت (وزارت مسكن و شهرسازي)- خوشبختانه تجربه حاصل از دخالت مستقيم و پرسابقه دولت در بخش هاي مختلف نياز به اثبات منطق پرهيز دولت از اين امر را كاملاً مرتفع ساخته است. سابقه دخالت مستقيم دولت در بازار مسكن نيز گرچه در مقايسه با ساير بخش ها از دامنه بسيار محدودي برخوردار بوده مؤيد همان منطق است.
اكنون همه كارشناسان و دست اندركاران بخش مسكن بر اين باورند كه مهمترين وظيفه دولت در بخش مسكن، نظارت بر فعاليت نهادهاي حرفه اي فعال در بخش در جهت ارتقاي كيفيت ساخت، تنظيم بازار مسكن براي حفظ قدرت خريد متقاضيان مسكن، خصوصاً خانوارهاي كم درآمد و نيز حفظ حاشيه سود منطقي سرمايه گذاران بخش براي تضمين پايداري سرمايه در بخش و افزايش ظرفيت نهاده هاي توليد مسكن، به منظور همپايي عرضه مسكن متناسب با رشد تقاضا براي آن از طريق طراحي و اجراي نرم افزارهاي لازم براي دخالت غيرمستقيم است.
تلاش براي اجراي اين طرح و نظارت بر روند آن در ميدان عمل فرصت مغتنمي را جهت آزمون توان دولت براي عمل به وظايف اصلي خود فراهم مي سازد.