سال ۶۹-۶۸ يكي از دوستان كه مشغول تحصيل در لندن بود مي گفت ضمن تحصيل به اتفاق چند تن از دوستانشان كه به ساخت و فروش مسكن هم در آن ديار مشغولند، از قيمت گذاري و سودآوري و غيره صحبت شد. مي گفت بعد از خريد زمين يا ساختمان قديمي اقدام به ساخت و فروش مي كنيم روال هم به اين صورت است كه پس از اتمام ساخت و براي صدور مجوز فروش نمايندگان دارايي و شهرداري مشتركاً هزينه هاي خريد زمين اوليه و هزينه ساخت و قيمت فروش و سود را محاسبه مي كنند و مالياتي معادل ۹۰ درصد را تعيين و پس از فراهم شدن توافق در مورد نحوه پرداخت ماليات فوق مجوز فروش را صادر مي كنند. در ايران از دهه ۵۰ افزايش قيمت مسكن و به دنبال آن سودآوري در اين بخش شدت گرفت و طي سي سال گذشته همواره از مشاغل سودآور و با امنيت بوده است. ولي سود آوري اين بخش طي ده سال گذشته داستان ديگري دارد.
تا سال ۶۸ تراكم ساخت معمولاً ۱۲۰ درصد، ۱۸۰ درصد و ۲۴۰ درصد بود. در بعضي موارد هم قانوناً مجوز بالاتري صادر مي شد و در خيلي موارد هم مالكان با كارشناسان و مأموران شهرداري به صورت زيرميزي كنار مي آمدند و طبقات و واحدهاي بيشتري مي ساختند. در سال ۶۹ به دستور شهردار وقت براي حذف روابط ناسالم در شهرداري و افزايش درآمد موضوع فروش تراكم مازاد شكل گرفت. ما در اينجا به جنبه هاي فني و شهرسازي و از اين قبيل موارد نمي پردازيم و موضوع را فقط از جنبه سودآوري مورد بررسي قرار مي دهيم. با شروع فروش تراكم، قيمت هاي ۲۰ هزار تا ۴۵ هزار تومان براي فروش تراكم مازاد تعيين شد و ساختمان ها و برج هاي ۳۰، ۲۰، ۱۰، ۵ و ۳طبقه ساخته شد.
با ثابت ماندن قيمت تراكم و چند برابر شدن قيمت آپارتمان طي چند سال گذشته سودهاي هنگفتي به جيب سازندگان كه اكثراً از طبقات مرفه و نيمه مرفه بودند سرازير شد. از جمله سود ۲۰ ميليارد توماني يكي از برج سازان طي سال هاي ۷۷-۷۶ كه از سوي شهردار وقت مطرح شد.
ميزان ماليات در اين بخش هم چيزي در حد صفر است.
در زمان ملك مدني هم ساخت و ساز بنا به ۵ طبقه محدود شد و اكنون نيز فقط ۳ طبقه. ولي هنوز شاهد گودبرداري زمين هايي براي ساخت ساختمان هاي بلند مرتبه ۱۵-۱۰ طبقه هستيم كه گفته مي شود جواز آنها مربوط به قبل است. بازگفته مي شود فقط در منطقه يك ۱۲۰ مجوز از اين نوع در دست برج سازان است كه برخي از آنها ميلياردها تومان ارزش دارد. براي محاسبه اجمالي سود اين بخش اين نكته را در نظر بگيريد كه در تهران درآمد شهرداري از فروش تراكم در سال ۸۱ بابت هر مترمربع تراكم مازاد در مناطق ۲۲گانه شهر ۲۵ الي ۵۰ هزار تومان بود ولي سود سازندگان به ازاي هر مترمربع بين ۲۰۰ هزار تومان تا ۵/۱ ميليون تومان براي ساخت در محله هاي ارزان متوسط و گران شهر است. به گفته رئيس فعلي شوراي شهر تهران طي سال هاي ۷۵ تا ۸۱ بيش از ۳۰ ميليون مترمربع تراكم و طي سال ۸۱ معادل چهار ميليون مترمربع تراكم مازاد فروخته شده است. با توجه به اين كه فروش تراكم بيشتر در هفت منطقه گران تر شهر صورت گرفته است، اگر سود هر مترمربع بناي ساخته شده را حداقل ۳۰۰ هزار تومان (در برخي نقاط مناطق يك و دو بيش از يك ميليون تومان) محاسبه كنيم، تنها طي سال ۸۱ بيش از ۱۲۰۰ ميليارد تومان سود در اين بخش نصيب سازندگان كه بيشتر از طبقات مرفه و نيمه مرفه (و شغل دوم بسياري از تجار و كارخانه داران، پزشكان، جراحان، مديران وكارمندان عاليرتبه) هستند شده است. ملاحظه مي فرماييد كه چطور در كشور ما در حالي كه بيش از دو ميليون خانوار فاقد مسكن شخصي وجود دارد و در همين تهران بسياري از خانواده ها بخش مهمي از درآمدشان را بابت اجاره مسكن پرداخت مي كنند، چگونه هزاران ميليارد تومان سود (از زمان شروع فروش تراكم مازاد) در تهران و شهرهاي بزرگ به جيب طبقات مرفه و نيمه مرفه سرازير مي شود و چگونه فروش مازاد تراكم يك رانت اقتصادي در اختيار برج سازان قرار مي دهد تا به سودهاي كلان برسند.
اثراتي هم كه اين گونه ثروت ها در تعميق شكاف طبقاتي و گسترش طبقه ميلياردرهاي نوكيسه و ده ها معضل اجتماعي، اخلاقي، فرهنگي و سياسي دارد نياز به شرح و توضيح ندارد.
بدون ترديد مسؤولان با به كارگيري تدبير و تيزبيني و محاسبه كارشناسي طي ده سال گذشته با اعمال راهكارهاي تعديلي و تعيين ماليات هاي دقيق و منطقي (مشابه آنچه درصدر مقاله به آن اشاره شد) مي توانستند به شكلي عمل كنند كه هم شهر ساخته شود هم توانايي مالي شهرداري تأمين شود و هم از انباشت نامعقول ثروت در دست تعدادي محدود جلوگيري شود. متأسفانه اين عرصه نيز مانند بسياري عرصه هاي مشابه به سرعت تبديل به موقعيتي بي نظير براي كسب سودهاي بي حساب و بادآورده شد، تا دارندگان اين گونه ثروت ها بتوانند در همه جا و همه چيز اعمال نفوذ و به محض كمي احساس عدم ناامني طي دو- سه ماه، ده ها و صدها ميليارد تومان را به خارج از كشور منتقل كنند و تنها طي سه چهار ماه اول سال جاري در NEW DOBAI يك ميليارد و دويست ميليون دلار آپارتمان مسكوني، دفتر ، بارانداز تجاري و غيره پيش خريد كنند.
محمود زرين ماه  پژوهشگر پژوهشكده علوم دفاعي  دانشگاه امام حسين