به راستي مسكن چيست؟ سرپناه، جايي براي خوردوخواب، سرمايه و پس انداز و يا جايي براي آرامش و استراحت و تجديد قوا؟ در هنگام انقلاب صنعتي اروپا، در برخي جاها براي كارگران خانه هايي كوچك و سيماني در محل كارخانه ساختند تا وقت زيادي صرف پيمودن مسافت خانه و كارخانه نشود.
چندي بعد پژوهشها نشان داد كه زندگي در چنين خانه هايي چه پيامدهاي وخيمي به همراه داشته است. ساكنان اين خانه ها پس از مدتي دچار افسردگي، اضطراب، رفتارهاي تهاجمي و ناهنجاريهاي فردي و اجتماعي شده بودند.
در پژوهشي ديگر دانشمندان به بررسي مشكل بيماري كور رنگي پرداختند. از نظر پزشكي، بيماري كور رنگي نوعي بيماري اكتسابي نيست بلكه يك مشكل ارثي است. دانشمندان در آن زمان در نيويورك فهميدند كه تعداد كودكاني كه به بيماري كور رنگي مبتلا شده اند به حدي رسيده است كه علت موروثي جوابگوي آن نمي تواند باشد. پزشكان با انجام پژوهشهايي دريافتند كه بخشي از اين نوع اختلال، اكتسابي و نتيجه چشم گشودن و زندگي نوزادان در خانه هاي آپارتماني است. چشم كودك در دو سه سال اول تولد نيازمند دريافت رنگهاي گوناگون به مقدار كافي است اما كودكان ساكن در خانه هاي آپارتماني از ديدن رنگهاي طبيعت محروم مي مانند و لذا به اين عارضه دچار مي شوند. پزشكان براي رفع اين مشكل به والدين توصيه كردند كه هر روز چند ساعت كودكان خود را به طبيعت ببرند تا از ديدن رنگها محروم نباشند.
طي يك بررسي پزشكي در ايران حدود ۸ درصد پسران و ۵ درصد دختران به عارضه كور رنگي مبتلا هستند. براستي چه تعداد از اين عارضه مولود آپارتمان نشيني (آن هم با وضعيت اسفبار آن در تهران و شهرهاي بزرگ) است؟ آنچه گفته شد اگر چه يكي از معضلات بزرگ تمامي جوامع شهري است و شامل كشور ما نيز مي شود اما موضوعي با اين درجه از اهميت، در حال حاضر براي جامعه ما در درجه اول اهميت و اولويت قرار ندارد زيرا جامعه ما در حال حاضر حتي براي تهيه همين مقدار مسكن و با همين كيفيت نيز عاجز است. مشكل جامعه ما در حال حاضر نوع مسكن و اينكه چه تعريفي از آن ارائه دهيم نيست بلكه خود تهيه يك حداقل سرپناه براي افراد بزرگترين معضل حال حاضر جامعه ماست. ما فعلا براي تهيه يك سرپناه و جاي خواب و خورد براي اقشار جامعه درمانده ايم و وقت فكر كردن در مورد اينكه مسكن را بنحوي بسازيم كه مايه آرامش و استراحت ما باشد را نداريم.
غلامحسين اصلاحي - كارشناس ارشد اقتصاد
پيشينه مشكل مسكن در ايران
معضل مسكن امروزه بزرگترين معضل زندگي بخش عظيمي از خانوارهاي ايراني است، معضلي كه با حل شدن آن، بسياري از مشكلات اقتصادي معيشتي مردم برطرف خواهد شد. اگر بر اثر يك معجزه در عرض يك روز مشكل مسكن در كشور برطرف شود، مي توان به جرات ادعا كرد كه لااقل يك سوم مشكلات مردم برطرف شده است، زيرا بخش مسكن مي تواند اثرات فراواني بر بخشهاي ديگر، از جمله اشتغال ، سرمايه گذاري، تورم، صنعت و غيره داشته باشد.
تا حدود سالهاي ۱۳۱۸-۱۳۲۰ در ايران مشكلي به نام مسكن وجود نداشت، يا بهتر است بگوييم از سال ۱۳۲۰ به اين طرف بود كه مشكل مسكن كم كم در ايران و در شهرهاي بزرگي همچون تهران مطرح شد. موج اول سيل مهاجرت روستائيان به شهرها با شروع جنگ جهاني دوم و تحولات ناشي از آن و قحطي و غيره متقارن شد، بنحوي كه طي سالهاي ۱۳۱۹ تا ۱۳۲۳ يعني در عرض چهار سال، اجاره خانه در تهران پنج برابر شد. موج دوم افزايش مشكل مسكن كه بسيار حادتر و دامنه دارتر از موج اول بود، شوكي بود كه با اصلاحات ارضي بوجود آمد و انبوه مهاجرين از روستاها روانه شهرها شدند. اصلاحات ارضي و همزمان با آن سياستهاي اقتصادي دولت و گسترش صنايع و افزايش درآمدهاي نفتي دست به دست هم دادند تا موج عظيم و دنباله دار مهاجرت به شهرها آغاز شود، موجي كه هم اكنون نيز ادامه دارد. در حال حاضر در مناطق شهري حدود ۳۰ درصد خانوارها به انحاء مختلف فاقد مسكن هستند و اين در حالي است كه براي بسياري از اين خانوارها به دلايل مختلف اميد به تهيه مسكن در كوتاه مدت و ميان مدت بسيار كم رنگ است و روند تحولات اقتصادي بگونه اي است كه اين اميد پيوسته كمتر مي شود.
بخش مسكن و ساختمان و اهميت آن
بخش ساختمان (شامل مسكن، ساختمانهاي غير مسكوني، راهها، فرودگاهها، بنادر و نظاير آن) يكي از مهمترين بخشهاي اقتصادي هر كشوري است. بخش ساختمان از جمله بخشهايي است كه فعاليت آن، اثرات فراواني بر فعاليت ديگر بخشها دارد. بخش ساختمان معمولا بيش از ۳۰ درصد تشكيل سرمايه ثابت ناخالص داخلي هر كشور را بخود اختصاص مي دهد، اين بخش حدود ۵۰ درصد توليدات ساير بخشهاي صنعتي را مورد استفاده قرار مي دهد و حدودا بيش از ۱۲۰ رشته صنعتي با بخش ساختمان در ارتباط هستند. بخش مسكن از جمله بخشهايي است كه در دورانهاي ركود همواره بعنوان جبران كننده ركود بخشهاي ديگر به كمك دولت مي آيد. اين بخش مسكن نيازش به واردات بسيار اندك است (و لذا ارز بري بسيار كمي دارد)، نيازمند نيروي انساني با مهارت و آموزش و تحصيلات بالا نيست، پروسه توليد آن زما ن بر نبوده و سريع به مرحله عمل مي رسد، و به سرمايه هاي كلان نياز ندارد. لذا اين بخش براحتي مي تواند در دوره هاي يك يا دو ساله جوابگو بوده و اثرات اقتصادي خود را نشان دهد. در كشور ما حدود ۹ الي ۱۲ درصد شاغلين در بخش مسكن مشغول فعاليت هستند. بديهي است كه ايجاد تحرك در بخش صنعت، وضعيت اشتغال و درآمد اين دسته از شاغلين را كه اكثر آنها از افراد كم درآمد و غير ماهر و كم سواد هستند بهبود خواهد بخشيد و با توجه به اينكه تقريبا كليه درآمد اين افراد به جهت تعلق آنها به گروههاي كم درآمد صرف انواع هزينه ها خواهد شد، لذا بهبود وضعيت اشتغال اين افراد، خود بخود مصرف و توليد را افزايش خواهد داد. بخش مسكن بدليل ارز بري اندك آن و عدم نياز به واردات، نيازمند سرمايه گذاريهاي بسيار بالايي نيست و وجود نوعي اطمينان در بازار اين بخش، خود بخود موجب تحرك اين بخش خواهد شد. در كشورهاي پيشرفته حدود ۶ تا ۱۰ درصد و در كشورهاي در حال توسعه حدود ۲ تا ۶ درصد كل جمعيت فعال، در بخش ساختمان مشغول فعاليت هستند. اگر اشتغال در بخش صنايع وابسته به بخش ساختمان را نيز به اين اضافه كنيم، در كشورهاي توسعه يافته حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد و در كشورهاي در حال توسعه حدود ۶ تا ۸ درصد كل اشتغال مربوط به فعاليت در بخش مسكن است.
اهميت بخش مسكن در ايران:
همانطور كه گفته شد در ايران حدود ۹ الي ۱۲ درصد شاغلين در بخش مسكن مشغول فعاليت هستند در دهه هاي اخير به طور متوسط حدود ۳۰ درصد تشكيل سرمايه ثابت به بخش مسكن (ساختمان) اختصاص داشته است. بخش كشاورزي و صنعت روي هم، سهمي كمتر از نصف سرمايه گذاري در بخش ساختمان را دارا بوده اند. اين شاخصها بيانگر اهميت بخش ساختمان به عنوان تعديل كننده دوره هاي رونق و ركود است. تأثير دورانهاي ركود بر بخشهاي كشاورزي و صنعت بسيار بيشتر از بخش ساختمان است. در دوران ركود، سرمايه هايي كه جذب بخشهاي كشاورزي و صنعت نمي شوند، به بخش مسكن رو آورده و موجب افزايش سهم اين بخش در توليد ناخالص داخلي مي شوند. هر يك درصد افزايش سرمايه گذاري در بخش ساختمان حدودا به ميزان ۲/۱ درصد، ارزش افزوده ساير بخشهاي اقتصادي را افزايش مي دهد، در حالي كه هر يك درصد افزايش درآمد ارزي فقط معادل ۱/۰ درصد ارزش افزوده ساير بخشها را افزايش مي دهد. بعبارت ديگر فعال بودن بخش ساختمان يعني فعال بودن كل اقتصاد،. در بسياري از سالها، سهم سرمايه گذاري در بخش مسكن بيش از دو برابر بخش صنعت و چهار برابر سرمايه گذاري در بخش كشاورزي بوده است.
با توجه به اينكه در دهه هاي اخير سهم دولت در بخش مسكن پيوسته كاهش داشته است، لذا رشد بخش مسكن بستگي تام دارد به فعاليتهاي بخش خصوصي و نرخ سوددهي در بخش مسكن خصوصي. بنابراين ابزار دولت براي دخالت در بخش مسكن بطور عمده به صورت تشويق و هدايت بوده و بيشتر به نوعي مديريت غيرمستقيم عرضه گرايش داشته است و دولت در اين جهت همواره رفتارهاي اقتصادي عرضه كنندگان و همچنين متقاضيان مسكن را مد نظر داشته است. از اين رو، بخش مسكن يكي از معدود بخشهايي است كه مي توان عملكرد آزاد نيروهاي اقتصادي را در آن تا حدود زيادي مشاهده كرد. اين عرصه به همين دليل مي تواند محل خوبي باشد براي سنجش سياستهاي هدايتي و مديريتي دولت بدون دخالت مستقيم فراوان در آن.
در سالهاي اخير بيش از ۹۰ درصد سرمايه گذاري در بخش ساختمان مربوط به بخش مسكن بوده و بيش از ۹۰ درصد سرمايه گذاري در بخش مسكن مربوط به سرمايه گذاري بخش خصوصي است. بنابراين دولت دخالت چنداني در بخش مسكن ندارد مگر از طريق اعطاي اعتبارات و سوبسيد و زمين ارزان قيمت و غيره.
مسئله مسكن در سالهاي اخير
يكي از نكات مهم در امر مسكن و سرمايه گذاري و سوددهي در بخش مسكن، دانستن اين نكته است كه تصميم گيريها در امر مسكن تحت يك پروسه پيچيده قرار دارد. علاوه بر عرضه و تقاضا، سياستهاي اقتصادي دولت، قيمت نهاده هاي بخش مسكن (بخصوص سيمان و آهن آلات و حمل و نقل)، قوانين مالياتي مربوط به ساخت و ساز مسكن، قوانين مربوط به زمين و تملك آن، طرحهاي بزرگ شهرسازي و تصميم گيريها در مورد مسكن انبوه و غيره نيز در تصميم گيري در مورد ساخت و ساز مسكن دخيل هستند. لذا در خصوص امر مسكن بايد از چند منظر به موضوع نگريست و علل مختلف و اثرات آنها را مد نظر قرار داد:
۱- افزايش جمعيت و همچنين مهاجرت پيوسته به شهرهاي بزرگ و خصوصا تهران، امر مسكن را به شكل بسيار حاد آن رسانده است و با توجه به محدوديت زمين، قيمت آن روز به روز افزايش يافته است.
۲- در چند سال گذشته قيمت مسكن به شدت افزايش يافته است اما اين افزايش قيمت نتوانسته عرضه را به همان شدت تحريك كند. علت امر نيز اين است كه بخش عمده اي از افزايش قيمت مسكن ناشي از تقاضا نيست. آن بخش از افزايش قيمت مي تواند محرك عرضه باشد كه برخاسته از تقاضا باشد. اگر افزايش قيمت ناشي از افزايش تقاضاي موثر نباشد، نه تنها موجب افزايش عرضه نخواهد شد بلكه در خيلي موارد موجب كاهش انگيزه در بخش عرضه نيز خواهد شد. يكي از بزرگترين مشكلات بخش عرضه مسكن آن است كه سياستهاي دولت در زمينه تحرك بخشيدن به اين بخش، مصادف شده با سياستهاي آزادسازي و تعديل اقتصادي در بخشي از صنعت كه نهاده ها و مواد اوليه بخش مسكن را توليد مي كند. سياست آزادسازي و تعديل قيمت در بخش سيمان و فولاد و آهن و همچنين تورم ناشي از سياستهاي اقتصادي دولت، قيمت نهاده هاي بخش مسكن را بشدت افزايش داد اما از طرف ديگر، تقاضاي بخش مسكن اگر چه افزايش يافت اما بخش مهمي از اين تقاضا، تقاضاي غير موثر بود. افزايش قيمت مسكن در سالهاي اخير به حدي شديد و حاد شده كه توان اقتصادي بسياري ازمتقاضيان اقتضاي آنرا ندارد و لذا در اين بخش با قيمت هاي بالا و ركود مواجه هستيم. بخش مهمي از قيمت بالاي مسكن معلول افزايش قيمت عرضه كه خود ناشي از افزايش قيمت نهاده هاي بخش مسكن مي باشد بوده است و لذا اين بخش از افزايش قيمت هيچ ارتباطي با تقاضا نداشته و موجب انفكاك و جدايي هرچه بيشتر عرضه و تقاضا شد. افزايش قيمت مسكن كه ناشي از افزايش قيمت سيمان و آهن آلات و ديگر نهاده ها باشد، به هيچ وجه به معناي افزايش سود سازندگان و سرمايه گذاران بخش مسكن نيست و لذا نمي تواند مشوقي براي افزايش ساخت و ساز مسكن باشد بلكه برعكس مي تواند موجب كاهش انگيزه اين افراد نيز بشود.
۳ - همچنانكه گفته شد بخش عمده اي از تقاضاي بخش مسكن مربوط به افرادي است كه داراي حقوق هاي ثابت هستند (و اكثرا كارمندان دولت) و از آنجايي كه افزايش حقوق اين افرادهمگام با تورم و افزايش شديد مسكن نيست لذا قدرت خريد اين افراد براي مسكن پيوسته كمتر شده است.در اين خصوص وضع آنچنان به وخامت گراييده كه وامهاي مسكن به انبوه سازان و معافيت هاي مالياتي مربوط به بساز و بفروشان و غيره نيز نتوانسته تحرك چنداني در اين بخش ايجاد كند.
۴ - برآيند تمامي عواملي كه گفته شد و عوامل ديگر بدين صورت در عرصه بازار ظهور پيدا نموده كه عرضه مستقيم مسكن (علي رغم تمايل به افزايش قابل ملاحظه) با موانعي مواجه است كه موجب ركود اين بخش شده است. در اين ميان دو مانع بسيار عمده و تاثيرگذارتر هستند:
۱ - در بخش تقاضا، قدرت خريد پيوسته رو به كا هش گذارده و بسياري از افراد فاقد مسكن (جوانان، حقوق بگيران ثابت و غيره) قدرت خريد مسكن حتي به صورت قسطي و يا اجاره به شرط تمليك را ندارند. عواملي همچون سير نزولي قدرت خريد خانوارها، عدم كفايت اعتبارات بانكي و افزايش سرسام آور قيمت مسكن موجب شد تا تقاضاي مسكن رو به كاهش بگذارد.
۲ - در بخش عرضه، قيمت نهاده هاي بخش مسكن پيوسته رو به افزايش گذارده و قيمت مسكن را بدون آنكه تاثيري بر سوددهي فعالان بخش مسكن و سازندگان مسكن داشته باشد افزايش داده است. لذا عرضه تحرك چنداني ندارد.
بدين ترتيب درحال حاضر بخش مسكن با ركود همراه با افزايش قيمت و تورم مواجه شده است و خروج از اين بحران نيازمند اتخاذ سياست هاي بسيار دقيق و هوشمندانه است.
قوانين مالياتي و ساخت و ساز مسكن:
قوانين مالياتي ما نيز عمدتا مشوق ساخت و ساز نيستند و بيشتر مشوق خريد و فروش مسكن هستند.
قوانين مالياتي بجاي آنكه فشار مالياتي را متوجه ساخت خانه هاي با متراژ بالا و خريد و فروش و دلالي اين بخش كنند، فشار را بر عرصه ساخت و ساز وارد مي آورند. اگر قوانين مالياتي ما به گونه اي بازبيني مي شد كه همزمان با افزايش سطح زيربنا، ميزان ماليات نيز بصورت قابل ملاحظه اي افزايش مي يافت، ميل به ساخت و ساز خانه هاي بزرگ و همچنين تملك خانه هاي بزرگ نيز كاهش مي يافت.
عدالت حكم مي كند كه سازندگان خانه هاي با متراژهاي بزرگ نه تنها ملزم به پرداخت ماليات سنگين تري باشند (كه البته فقط براي يكبار وصول مي شود) بلكه ملزم به پرداخت عوارض ساليانه (ماليات ساليانه) سنگين تري نيز باشند. اما متاسفانه قوانين مالياتي ما عمده فشار را بر روي ساخت و ساز مسكن گذاشته است. درحال حاضر حتي باتوجه به اصلاح قانون ماليات ها، عوارض و ماليات مربوط به ساخت و ساز به مراتب از نقل و انتقال بيشتر است. در حقيقت با اين كار به مردم اين چنين تفهيم مي شود كه اگر پولشان را در خريد و فروش خانه به جريان بياندازند، با مشكلات كمتري مواجه خواهند شد تا آنكه آنرا براي ساخت و ساز به جريان بياندازند.
توان تهيه مسكن و معيارهاي جهاني آن:
در استانداردهاي جهاني براي سنجش قدرت تهيه مسكن معياري وجود دارد كه براساس آن، بايد محاسبه گردد كه بطور متوسط هر خانوار چند برابر حقوق سالانه خود را بايد بپردازد تا صاحب مسكن شود. استاندارد جهاني اين مقياس، ۵ برابر حقوق سالانه مي باشد. يعني بطور متوسط خانوارها بايد با پرداخت ۵ سال حقوق ساليانه خود بتوانند صاحب خانه شوند و يا به عبارت ديگر به طور متوسط بايد قيمت مسكن حدودا ۵ برابر حقوق ساليانه مردم باشد. در ايران اين نسبت در سال ۱۳۵۹ حدود ۹/۳ و در سال ۱۳۶۵ حدود ۷/۴ بوده است. درحال حاضر اين نسبت براي كل كشور حدود ۸ تا ۹ و براي تهران حدود ۱۲ تا ۱۵ مي باشد. يعني تهراني ها بايد بطور متوسط حقوق ۱۲ تا ۱۵ سال خود را بدهند تا صاحب مسكن شوند.
معيار فشار اجاره:
در استانداردهاي جهاني براي اجاره نيز معياري وجود دارد. براساس اين معيار بايد متوسط اجاره به درآمد حدود ۱۵ درصد باشد، به عبارت ديگر به طور متوسط ميزان اجاره بها بايد حداكثر حدود ۱۵ درصد درآمد خانوار باشد. بالابودن اين شاخص حاكي از كمبود عرضه مسكن استيجاري نسبت به تقاضاي موجود بازار است. متوسط اجاره نسبت به درآمد در تهران حدود ۳۰ درصد است كه بدون هيچ بحثي بيانگر وضعيت بد مسكن استيجاري در اين شهر است. بيش از ۴۵ درصد هزينه هاي غيرخوراكي خانوارهاي ايران بابت اجاره مسكن مي شود.
درمورد اجاره مسكن و توزيع درآمد و صاحب مسكن شدن نيز هيچگونه تعادلي وجود ندارد. اگر توزيع درآمد نامتعادل باشد و بسياري از خانوارها توان پرداختشان پايين باشد، حتي سياست هاي دولت و كمك هاي او نيز كاري از پيش نخواهد برد. در كشوري مثل ايران كه ۲۰ درصد ثروتمندان بيش از ۴۵ درصد درآمدملي را دراختيار دارند و ۲۰ درصد خانوارهاي تهيدست فقط ۵ درصد درآمد ملي را (و همين ۲۰ درصد خانوارهاي تهيدست همان افراد فاقد مسكن هستند)، كمك هاي دولت چقدر موثر خواهد بو؟ در چنين شرايطي چگونه مي توان با پرداخت وام مسكن، افرادي را كه حتي براي خورد و خوراك و اجاره مسكن دچار مشكل هستند را داراي خانه كرد؟ نسبت هزينه مسكن به كل هزينه در ايتاليا ۱۳ درصد، آمريكا و فرانسه و ژاپن و بلژيك ۱۸ درصد، دانمارك و سوئد حدود ۲۴ درصد، كره جنوبي ۱۰ درصد و ايران ۳۰ درصد بوده است. به عبارتي نسبت هزينه مسكن (اجاره) به كل هزينه خانوار در ايران حدود ۲ برابر جاهاي ديگر دنياست.
در شرايط حاضر بين قيمت مسكن و اجاره آن رابطه اي مستقيم وجود دارد، هرچه افزايش نرخ تورم موجب بالارفتن قيمت مسكن شود، قيمت اجاره خانه نيز افزايش خواهد يافت و اين موضوع نيز يكي ديگر از مواردي است كه حقوق بگيران ثابت متضرر خواهند شد اما موجب بهبود وضعيت كساني خواهد شد كه مسكن اضافي دارند. درحال حاضر حدود ۱۲ تا ۱۴ درصد خا نوارهاي ايراني اجاره نشين هستند. درصد خانوارهاي شهري اجاره نشين حدود ۱۸ درصد و خانوارهاي روستايي اجاره نشين حدود ۴ تا ۵ درصد است. در اين ميان معضل مسكن در تهران بسيار بيشتر از جاهاي ديگر است. عدم تحرك ساخت خانه هاي استيجاري همچنان به قوت خود باقي است و عي رغم اينكه ساخت خانه هاي استيجاري يكي از بهترين گزينه هاي حل مشكل مسكن در اكثر نقاط جهان مي باشد، اما در كشور ما سياست ها همچنان ساخت مسكن ملكي را نشانه گرفته اند و هيچ تحولي در تركيب ساخت خانه به نفع مسكن استيجاري ايجاد نشده است. علت ركود بازار مسكن استيجاري را بايد در دو طرف عرضه و تقاضاي آن جستجو كرد. در طرف عرضه، نرخ سود پايين اين بخش (علي رغم سنگيني اجاره بها) از موانع اصلي گسترش سرمايه گذاري در اين بخش بوده است. وجود تورم شديد در قيمت مسكن اين سود انتظاري را پيوسته كاهش داده و آنرا غيراقتصادي تر مي كند. در طرف تقاضا نيز كاهش قدرت خريد و پايين بودن دستمزدها و حقوق ها و درآمدها، مانع افزايش سود انتظاري اين بخش شده است. بالابودن سود انتظاري بخش هاي دلالي و خدمات و بازرگاني نيز موجب جذب اغلب سرمايه ها به آن بخش شده است.
راه حل هاي سريع و نتيجه بخش:
براي حل مشكل مسكن، بايد طبقه بندي خاصي بين افراد فاقد مسكن صورت گيرد. اين درست نيست كه صرفا گفته شود مثلا ۲ ميليون خانوار فاقد مسكن داريم، بلكه بايد آنها را تفكيك كرد. گروهي از خانوارهاي فاقد مسكن با توجه به درآمدشان در يك مدت معقول قادر به تامين مسكن براي خود هستند (كه البته اين گروه اندك هستند)، گروهي ديگر هستند كه توان پرداخت اقساط تسهيلات و كمك هاي اعطايي به آنها را دارند و لذا اين گروه از فراد را مي توان با پرداخت اعتبارات و وام هاي نسبتا قابل توجه و در اقساط بلندمدت صاحب مسكن كرد، گروهي ديگر هستند كه با كمك هاي دريافتي و تسهيلات بانكي نيز قدرت خريد مسكن را ندارند. اين گروه در شرايط كنوني به هيچ وجه توانايي صاحب خانه شدن (حتي به صورت قسطي و اجاره به شرط تمليك) را ندارند زيرا توان پرداخت اقساط آن را ندارند. زوج هاي جوان، كارگران غيرماهر، حقوق بگيران و كارمندان و برخي گروه هاي ديگر در اين بخش قرار دارند. مسكن استيجاري بايد اين گروه را كه تعداد آنها زياد است هدف قرار دهد زيرا به دليل جواني جمعيت كشور، پيوسته بر اين قشر افزوده خواهد گرديد.
يكي از بهترين راه هاي حل سريع بخش اعظم مشكل مسكن، روي آوردن به توليد انبوه اجزاء پيش ساخته ساختماني و استفاده از آنها در آپارتمان سازي است. اين روش، روشي است براي توليد مسكن درحد بسيار انبوه و در زماني بسيار اندك كه در عين حال ساخت و سازها را استاندارد مي كند.
استفاده از اجزاء پيش ساخته مزاياي فراواني داردكه مي تواند راهگشاي خوبي براي حل مشكل مسكن باشد، يكي از مزاياي اين روش، توليد انبوه است. سرعت عمليات ساخت يكي ديگر از مزاياي اين روش است. يكي ديگر از مزاياي اين نوع مسكن، ضريب بالاي ايمني آن و انطباق آن با شرايط كشور ماست كه از كشورهاي زلزله خيز است. اين نوع مسكن نيازمند نيروي كار زيادي نيست و اغلب فعاليت هاي آن مكانيزه است و لذا هزينه ها تا حدود زيادي كاهش خواهد يافت اما ازنظر اشتغال زايي نمي تواند هدف خوبي باشد. در اين روش، وقفه در عمليات بسيار كم است و در هر شرايط جوي قابل اجراست.و بالاخره يكي ديگر از روش ها اين است كه دولت از طرق مختلف به مدد سازندگان انبوه مسكن (خصوصا در بخش مسكن استيجاري) بيايد. دولت مي تواند به آنها يارانه هاي مختلف در زمينه زمين، عوارض، ماليات، هزينه هاي آب و برق و غيره پرداخت كند. دولت مي تواند به آنان زمين ارزان قيمت، اعتبارات با نرخ هاي بهره پايين و در اقساط بالا و نظاير آن اختصاص دهد و همچنين به آنها در زمينه انتشار اوراق قرضه و تضمين اوراق آنها براي جذب سرمايه كمك كند.
