عليرضا قراگوزلو
تمركز بيش از اندازه جمعيت در شهرهاي بزرگ كشور از جمله تهران طي چند سال اخير باعث شده قيمت مسكن در اين شهرها افزايش يافته و به تبع آن قدرت خريد مردم در سطوح مختلف جامعه كاهش يابد. اين امر دشوارترين معضل مردم طي چند دهه اخير بشمار مي رود. در اين سالها بانكهاي كشور هرگز سياست روشني در قبال بحران مسكن اتخاذ نكردند و در عوض به فرو بردن سر زير برف اكتفا كردند.
در چنين شرايطي در اواخر دهه ۷۰ بانك مسكن به عنوان بانك مرتبط با اين بخش تسهيلا تي براي خريداران مسكن در نظر گرفت كه اين تسهيلا ت در سالهاي ۷۹ تا ۸۱ به شدت مورد استقبال قرار گرفت.
دست اول بودن سند، سپرده گذاري حداقل ۴ ماهه و دريافت يك برابر مبلغ وام درخواستي و كم بودن مبلغ وام از جمله مشكلا ت اساسي وام مسكن بانك مسكن بود كه البته به دليل انحصاري بودن پرداخت اين وام از سوي بانك مسكن اين ضعف چندان به چشم متقاضيان تسهيلات مسكن نميآمد.
افزايش قيمت مسكن در اوايل سال ۸۱ كه حاصل توقف فروش تراكم بود قيمت مسكن را به شدت در تهران افزايش داد به طوري كه افزايش ۲ ميليون و ۵۰۰ هزار توماني وام ۵ ميليوني بانك مسكن به طور كامل محو شد.
اين حادثه در اوايل سال ۸۱ دقيقاً با آغاز به كار رسمي بانكهاي خصوصي مصادف شد.
شرايط جديد براي دريافت وام مسكن
كادر رسمي بانكهاي خصوصي در همان ابتداي كار به پتانسيل و تقاضاي موجود در بخش مسكن پي بردند و هر كدام باتوجه به سياست هاي خود شرايط اخذ وام مسكن را براي مشتريان تسهيل كردند.
بانك اقتصاد نوين شرط دست اول بودن سند را حذف كرد، بانك سامان سپرده گذاري را حذف و بانك پارسيان سقف تسهيلا ت را افزايش داد. به طوري كه امروز ديگر براي اخذ وام مسكن نيازي نيست كه متقاضي حتماً سند دست اول ارائه كند يا براي اخذ مثلا ً ۲۰ ميليون تومان وام، ۴ ماه ۲۰ ميليون تومان نزد بانك سپرده گذاري كند.
امروز شرايط اخذ انواع وام از جمله وام مسكن از بانكهاي خصوصي به هيچ وجه با شرايط ۲ سال قبل كه اين بانكها وارد عرصه بانكداري كشور شده بودند، قابل مقايسه نيست و مشتريان بانكها نيز اين موضوع را مي دانند.
محمدرضا غفاري، دانشجوي دوره كارشناسي ارشد و كارمند دولت درباره شرايط اخذ وام از بانكهاي خصوصي معتقد است: متقاضي وام در شرايطي كه مداركش كامل باشد مي تواند در مدت زمان كمتر از يك هفته وام مورد نظرش را دريافت كند.
وي اين وضعيت را آرماني توصيف كرد و گفت: تا ۳ سال قبل براي اخذ وام، متقاضي نياز به شانس داشت يا چند پارتي قدرتمند و بانفوذ؛ ولي امروز ديگر به هيچ كدام از اين مواد نيازي نيست.
مازيار خليل آذر، معاون مالي و پشتيباني بانك سامان درباره شرايط اعطاي وام مسكن اين بانك به متقاضيان گفت: مهمترين موردي كه در اعطاي وام مسكن مورد توجه بانك قرار مي گيرد توان مالي وام گيرنده براي بازپرداخت وام اخذ شده است.
وي افزود: در كنار توان مالي شرط عمر ساختمان نيز مورد توجه است. در صورتي كه بنا داراي استحكام لا زم باشد و اين استحكام به تأييد كارشناس برسد اين مورد حذف خواهد شد.
خليل آذر درباره استقبال از وام مسكن بانكهاي خصوصي گفت: استقبال از وام مسكن اين بانكها به قدري زياد بوده كه ناچار شديم متقاضيان اخذ وام را از ساير مشتريان بانك تفكيك كنيم.
در همين راستا، دكتر غلا مرضا سلا مي، صاحب نظر مسائل پولي و بانكي معتقد است: باتوجه به اين كه تهيه مسكن دلمشغولي اساسي مردم است، طبيعي است كه به هر ترتيب نسبت به تهيه آن اقدام كنند.
وي افزود: در كشورهاي پيشرفته بانك ها تا ۹۰ درصد ارزش ملك را به خريدار وام مي دهند كه اين رقم در بين بانكهاي دولتي ما كمتر از ۱۰ درصد است.
وي درباره عملكرد بانكهاي خصوصي در اين بخش گفت: بانكهاي خصوصي از اين موقعيت بهترين استفاده را كردند و توانستند از بخشي از پتانسيل اين صنعت استفاده كنند.
سلا مي به بي توجهي بانكهاي دولتي به اين بخش اشاره كرد و گفت: سيستم بانكي ما در بخش مسكن قصور داشته وگرنه مي توانست از پتانسيل موجود در اين بخش نهايت بهره را ببرد.
آيا مبلغ وامهاي جديد مناسب است؟
البته اين پايان ماجرا نيست؛ چرا كه برخي افراد با پيش كشيدن موضوع نرخ سود بانكهاي خصوصي زمينه دفاع از بانكهاي دولتي را فراهم مي كنند.
به عنوان مثال يك شهروند معتقد است كه وام بانكهاي خصوصي، مخصوص افراد خاص متعلق به قشر مرفه جامعه است.
سجاد اماني در اين باره گفت: بانكهاي خصوصي در يك پروسه ۱۰ ساله در حدود ۵/۱ برابر بيشتر از رقم پرداختي را اخذ مي كنند.
وي افزود: وقتي بانك در ازاي ۱۰ ميليون تومان وام ۲۵ ميليون تومان اخذ مي كند مشخص است كه دلش براي وام گيرنده نمي سوزد.
اين اظهارنظرها در حالي مطرح مي شود كه تا پيش از حضور بانكهاي خصوصي، دريافت وام معمولا ً به سختي انجام مي شد مگر با استفاده از شيوه هاي خاص. يكي از اين شيوه هاي خاص مراجعه به نيازمندي هاي روزنامه ها بود؛ چرا كه هر روز تعداد بسيار زيادي آگهي خريد و فروش وام در ستون هاي اين بخش روزنامه ها  جلب توجه مي كرد.
محمدرضا غفاري، يك شهروند ديگر درباره نرخ سود بانكهاي خصوي معتقد است: هرچند نرخ سود تسهيلا ت بانكهاي خصوصي بالا ست؛ ولي باز هم ارزش دارد.
وي تأكيد كرد: بانك خصوصي باتوجه به برنامه هاي خود نرخ سودي را براي پرداخت وام تعيين مي كند حال گيرنده وام مختار است آن را بگيرد يا نه.
خليل آذر درباره نرخ سود تسهيلا ت مسكن گفت: نرخ سود تسهيلات باتوجه به مباحث كلا ن اقتصاد تعيين مي شود و بانكها ناچارند در تعيين اين نرخها از اين مباحث تبعيت كنند.
مديركل مالي و پشتيباني بانك سامان بالا  بودن هزينه پول در بانكهاي خصوصي را يكي از دلا يل بالا  بودن نرخ سود تسهيلا ت بانكهاي خصوصي از جمله بانك سامان اعلا م كرد و گفت: در جايي كه نرخ تورم ۲ رقمي است، بانكهاي خصوصي نمي توانند نرخ سود تسهيلا ت را كاهش دهند.
وي تأكيد كرد: چنانچه هزينه هاي پول كاهش يابد بانكهاي خصوصي ناچارند كه نرخ سود خود را كاهش دهند.
خليل آذر ادامه داد: علا وه بر اين بانكهاي دولتي از حمايت و پشتوانه دولت برخوردارند در حالي كه بانكهاي خصوصي بايد جوابگوي سهام داران خود باشند.
وي در عين حال به دوره بازپرداخت تسهيلا ت اشاره كرد و يادآور شد: بازپرداخت وام مسكن بانك سامان ۱۰ ساله است. براساس يك اصل اقتصادي هرچقدر دوره بازپرداخت تسهيلا ت افزايش يابد ضريب ريسك آن نيز افزايش مي يابد.
دكتر سلا مي، صاحب نظر مسائل پولي و بانكي ضمن تأييد اين موارد معتقد است: بانكهاي دولتي مي توانستند با نرخ سودي حدود ۱۷ درصد نيازهاي مالي بخش مسكن را تأمين كنند كه اين امر تاكنون از سوي بانكهاي دولتي مورد توجه قرار نگرفته است.
وي نرخ سود ۲۷ درصد بانكهاي خصوصي براي تسهيلا ت مسكن را ارزان توصيف كرد و گفت: باتوجه به اين كه افزايش هاي دوره اي مسكن در كشور ما به ۱۰۰ درصد هم مي رسد، نرخ ۲۷ درصد براي يك دوره ۱۰ ساله بسيار ارزان است.
وي با اشاره به انبوه مراجعات به بانكهاي خصوصي براي اخذ وام مسكن با نرخ ۲۷ درصد سود تأكيد كرد: محاسبه خريداران اشتباه نيست؛ چرا كه آنان مي دانند در صورتي كه قيمت مسكن كمي افزايش يابد، نرخ اضافي پرداختي بابت ۲۷ درصد سود جبران خواهد شد.
سلا مي نياز به مسكن را در كشور بالا  توصيف كرد و گفت: طي ۲۵ سال گذشته سرمايه گذاري قابل توجهي از سوي نظام بانكي دولتي در بخش مسكن صورت نگرفته مگر در برخي موارد جزئي كه بانك مسكن عمل كرده است.
اين صاحب نظر درباره بالا  بودن هزينه پول در بانكهاي خصوصي گفت: باتوجه به اين كه سود پرداختي بانكهاي خصوصي به سپرده گذاران بيشتر از بانكهاي دولتي است، طبيعي است كه هزينه پول اين بانكها بالا  باشد ضمن اينكه منابع جاري (پولهاي رايگان) بانكهاي دولتي به هيچ وجه با بانكهاي خصوصي قابل مقايسه نيست.
وي به وام ۷ ميليون توماني بانك مسكن براي خريد مسكن اشاره كرد و گفت: وقتي مشتري بانك حاضر است يك ميليون تومان قسط بپردازد، طبيعي است كه از وام ۷ ميليون توماني استقبال نكند، ضمن اين كه ۷ ميليون تومان وام امروز تنها ۱۰ درصد قيمت يك آپارتمان را تأمين مي كند.

واكنش ها
نظام بانكي ما مجبور شد به اين امر توجه كند، چرا كه همه مردم تمايل به  سرمايه گذاري در امر ملك دارند و بانك ها از اين پررونق ترين بازار ايران دور افتاده  بودند.
يك مالك 
اين امر قدم بلندي در جهت صاحب خانه شدن مردم بشمار مي رود، اما در همين روند قيمت خانه ها يقيناً به همين دليل نيز افزايش مي يابد.
صاحب يك آ ژانس مسكن
اين رقم هنوز اندك است. بانكهاي كشورهاي پيشرفته تا ۹۰ درصد ارزش ملك وام مي دهند و بانكهاي دولتي ما فقط ۱۰درصد!
صاحبنظر مسائل بانكي
در پي جمع وجور كردن ۳۰ ميليون تومان هستم و اميدوارم به همين مقدار از بانك وام بگيرم. مهم خانه دار شدنم است، قسط ها را به صورتي مي پردازم.
يك خريدار عجول
نرخ سود تسهيلا ت بانكهاي خصوصي بسيار بالا  است، آنها عملا ً وارد بازار شده اند تا كسب درآمد كنند و خانه دار شدن مردم برايشان اهميتي ندارد.
يك كارشناس اقتصادي
نرخ ۲۷ درصد، اين وام زياد به نظر مي رسد، ولي براي يك دوره ده ساله در كشوري رويارو با تورم دائمي، معقول است.
يك خريدار صاحب سرمايه
اين حادثه نمايانگر ضعف مفرط نظام بانكي دولتي است.  اگر بانك هاي دولتي  وام هاي ۱۵ - ۱۶ درصدي خود را تسهيل  مي كردند به طور حتم وام هاي  ۲۷ - ۳۰ درصدي بانك هاي خصوصي روي دست شان مي ماند.
يك كارمند
اميدوارم اين امر به مجادله اي جدي و سازنده بدل شود كه نظام بانكي ما از خواب طولا ني بيدار شده و راهي پيش روي خانوارهاي كم درآمد بگذارد تا آنها از دلشوره دائمي حضور صاحب خانه ها رهايي يابند.
يك استاد دانشگاه 
بازار مسكن در كشورما به دليل جوان بودن سن افراد كشور داري پتانسيل هاي زيادي است كه بانك هاي خصوصي سرانجام به اين پتانسيل پي برده و به آن عنايت كردند.
جوان جوياي مسكن 
تهيه مسكن به عنوان اساسي ترين نياز زندگي بايد مورد توجه قرار بگيرد، با هر قيمتي كه باشد. بنابراين، اين حادثه فرخنده است.
يك مرد جا افتاده 
تا چند سال قبل كه بانك هاي خصوصي پا به عرصه فعاليت گذاشته بودند و انحصار نظام بانكي در اختيار بانك هاي دولتي بود مردم به دشواري مي توانستند از شبكه بانكي وام بگيرند حتي ۱۰۰ هزار تومان، ولي امروز دوره انتظار براي اخذ وام به سر آمده و بانك هاي دولتي به مرور مشتريان خود را از دست مي دهند.
يك منتقد شبكه بانكي دولتي 
شما خانه اي را مي خريد و اگر قسطتان به هر دليلي عقب افتاد - كه امكان اين حادثه براي افراد معمولي در كشور ما بسيار وجود دارد - بانك عملا ً صاحب نهايي آن خواهد  شد.
يك خريدار نگران
فكرش را بكنيد حداقل بايد ماهي
۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان قسط بپردازيد. اين بدين معني است كه چنين وامهايي بازهم به اكثريت مردم تعلق ندارد.
كسي كه هرگز نمي تواند وام بگيرد