Hamshahri Newspaper

افروز پورهاشمي
كارشناسان معتقدند طي چند سال آينده نياز سالانه مسكن در كشور حداقل به ۴/۱ ميليون واحد مسكوني مي رسد، اما در پايان برنامه چهارم توسعه پيش بيني شده است كه توليد واحدهاي مسكوني در شهر و روستا به يك ميليون و ۳۰ هزار واحد مسكوني برسد. در واقع با چنين روندي به نظر مي رسد بحران مسكن تا چند سال آينده از آنچه هم اكنون هست نيز بدتر شود. طبق آمار موجود هم اكنون يك ميليون و ۵۰۰ هزار خانوار در سطح كشور فاقد خانه هستند كه با احتساب ساخت محدود واحدهاي مسكوني به دليل پيش بيني ساخت صرفا يك ميليون و ۳۰ هزار واحد مسكوني تا پايان برنامه چهارم، گراني مصالح ساختماني، افزايش نرخ تورم و به دنبال آن كاهش توان خريد متقاضيان، اين ميزان طي سال هاي آينده افزايش خواهد يافت. اين در حاليست كه علي عبدالعلي زاده وزير پيشين وزارت مسكن و شهرسازي پيش از ترك صندلي رياست خود به صراحت اعلام كرد كه وزارت مسكن متولي ساخت واحدهاي مسكوني نيست و تا پايان برنامه چهارم توسعه تمامي افراد صاحب خانه خواهند شد.
هر چند كه ديدگاه سعيدي كيا وزير جديد اين وزارتخانه به واقعيت نزديك تر است، چرا كه به صراحت اعلام كرد در شرايط كنوني همگان نمي توانند صاحب خانه شوند، اما اين ديدگاه واقعي نيز گره اي از حل مشكل مسكن بي خانمان ها را باز نخواهد كرد. اخيرا دولت در قالب آيين نامه هايي در صدد حل مشكل مسكن برآمده كه به اعتقاد برخي كارشناسان تصويب آنها مي تواند وضعيت بازار مسكن را تا حدي بهبود بخشد. هر چند كه در مورد افزايش سقف وام مسكن نيز چنين اميدواري وجود داشت اما عملا طي ۳ سال اخير بازار مسكن از ركود رنج مي برد و افزايش سقف وام نيز نتوانسته است براي اين بازارچندان مثمرثمر باشد.
در واقع عدم نيل به خواسته ها با افزايش سقف وام مسكن باعث شده است تا دولت به دنبال ارائه تسهيلات براي مسكن اجاره اي برود.
همين چند هفته گذشته بود كه آيين نامه نحوه پرداخت تسهيلات قرض الحسنه به مستأجران كم درآمد شهري يا به عبارتي ديگر همان طرح اجاره به شرط تمليك به پيشنهاد وزارت مسكن و شهرسازي به هيأت دولت در قالب ۷ ماده مجزا ارسال شد و در كميسيون اقتصادي دولت نيز با اصلاحاتي به تصويب رسيد.
طبق ماده يكم اين آيين نامه اجرايي مقرر شده است ۴۰ ميليارد تومان از منابع قرض الحسنه بانك مسكن و طي سال هاي ۱۳۸۵ تا ۱۳۸۸ همه ساله مبلغ ۸۰ ميليون تومان از منابع قرض الحسنه تمام بانك هاي كشور در اختيار بانك مسكن قرار گيرد تا توسط بانك مذكور و با رعايت آيين نامه به مستأجران كم درآمد شهري پرداخت شود.
اجراي طرح فوق كمكي به خانه دار شدن افراد نمي كند
دبير اجرايي شوراي مركزي سازمان نظام مهندسي كشور در اين خصوص معتقد است ساخت واحدهاي اجاره به شرط تمليك از سوي دولت تنها براي ايجاد تقاضاي مؤثر در بازار مسكن است و نقشي در خانه دار شدن اقشار كم درآمد ندارد.
مهندس محسن بهرام غفاري مي گويد: در اين طرح، اقسام وام ها تحت عنوان اجاره به بانك ها پرداخت مي شود چرا كه در واحدهاي اجاره به شرط تمليك بانك ها تا پرداخت كل اقساط به عنوان مالك قلمداد مي گردند.
وي مي افزايد: اين در حاليست كه در مورد پرداخت وام مسكن واحدهاي مسكوني تنها در رهن بانك تا تصفيه اقساط باقي مي مانند و حتي سند به نام فرد خريدار امر تنظيم مي گردد.
وي معتقد است: در روش اجاره به شرط تمليك اگر اقسام وام به موقع پرداخت نشوند بانك ها دچار مشكلات حقوقي فراواني خواهند شد. در واقع غفاري مي گويد: ارائه تسهيلات قرض الحسنه به مستأجران كم درآمد شهري همان طرح اجاره به شرط تمليك است كه در برنامه توسعه اجراي آن آغاز شد و پروژه موفقي هم نبود.به عبارت ديگر فقط عنوان اين طرح هم اكنون تغيير پيدا كرده است.
وي مي گويد: اجراي اين آيين نامه چيزي نيست جز اعطاي وام با شرايط پيچيده تر به مردم.
لزوم تحقيقات گسترده مياني در بخش مسكن
در عين حال دبير اول سازمان نظام مهندسي كشور نيز نظر ديگري دارد. وي مي گويد: وقتي وزارت مسكن بدون تحقيقات ميداني وارد طرح اجاره به شرط تمليك شد، طرحي كه موفق نيز نبود مطلوب تر آن است تا در تدوين آيين نامه هايي چون اعطاي تسهيلات قرض الحسنه به مستأجران كم درآمد بيشتر تحقيقات ميداني صورت گيرد.
به گفته مهندس بيات ماكو، اجراي اين آيين نامه مستلزم اصلاحات گسترده است چرا كه با توجه به بازار كار، مصالح و مسكن در كشور، اين طرح مي تواند راه مناسبي براي تأمين مسكن اقشار كم درآمد باشد.
گروه هاي هدف بايد شناسايي شوند
همچنين رئيس كانون كاردان هاي فني ساختمان در خصوص اين آيين نامه معتقد است كه هر چند نرخ كارمزد تسهيلات اعطايي مطابق مصوبات شوراي پول و اعتبار معادل ۴ درصد با بازپرداخت ۵ ساله و به روش تقسيط تعيين شده است، اما هنوز مشخص نيست گروه هاي هدف براساس چه معيارهايي شناسايي و مشمول دريافت اين تسهيلات خواهند شد.
به گفته مهدي مؤذن، برخي افراد به صورت پاره وقت در مركزي شاغل هستند و حقوق چندان مكفي ندارند، اما در كنار شغل خود به فعاليتي دست مي زنند كه بسيار درآمد بالايي دارد كه با توجه به زيرزميني بودن اين قبيل فعاليت ها اطلاع يافتن از آن چندان براي مسئولان مربوطه آسان نخواهد بود.
وي مي گويد: در واقع يكي از مهم ترين مواردي كه در صورت تصويب هر طرحي براي اجرايي شدن آن بايد مد نظر قرار گيرد جلوگيري از رانت خواري است تا يك عمل درست، زمينه ساز حل مشكل متقاضيان گردد.
وي مي افزايد: ارائه اين قبيل تسهيلات مي تواند تا حدي مشكل اجاره مسكن متقاضيان را كه روزبه روز نيز در حال افزايش است حل كند، اما كمكي به صاحب خانه شدن افراد نخواهد كرد چرا كه متقاضيان با توجه به سطح درآمدي خود قادر نخواهند بود اقدام به پس انداز قابل ملاحظه اي براي خريد خانه كنند.
وي اعطاي يارانه وام مسكن به بانك مسكن را در حد ۴۵۰ ميليارد تومان در بودجه سال ۸۵ اقدامي مثبت ارزيابي مي كند، اما در عين حال معتقد است: حل معضل بازار مسكن در گرو عوامل متعددي چون كاهش نرخ تورم، افزايش قدرت خريد و توزيع عادلانه درآمدها نيز هست و نبايد تصور شود صرفا با تخصيص منابع به تنهايي مي تواني مشكل اين بازار را حل كرد چه بسا كه اگر اين امر شدني بود با افزايش سقف وام مسكن از ۵ ميليون تومان به ۱۸ ميليون تومان وضعيت بازار فوق بهبود قابل توجهي مي يافت.
افزايش سهم هزينه خانوارها در تامين مسكن
ظاهراً فعلاً دولت مهم ترين اقدام در راستاي بهبود بازار مسكن را تنظيم آيين نامه كمك به متقاضيان واحدهاي استيجاري مي داند چنانچه اخيراً دومين آيين نامه سه مرحله اي دولت براي رونق بازار مسكن با عنوان احداث و عرضه مسكن اجاره اي تهيه شده است. آيين نامه اي كه با تصويب كميسيون اقتصادي براي تصويب نهايي در دستور كار هيات دولت قرار خواهد گرفت.
براساس اين آيين نامه مقرر شده است كه ۱۲ ميليون تومان تسهيلات براي مسكن اجاره اي با كارمزد ۴درصد و بازپرداخت ۱۵ ساله پرداخت شود و در طول ۵ سال دوره اجاره نيز بهاي زمين دريافت نشود.
به گفته يكي از دست اندركاران در اتحاديه املاك هر چند اين اقدام در صورت نهايي شدن كمكي به اقشار كم درآمد محسوب مي گردد، اما با توجه به اينكه بخش خصوصي بايد در اين عرصه سرمايه گذاري كند، لذا حمايت از اين بخش بسيار مهم است.
نكته قابل تامل آن است كه تاكنون وام قول داده شده به انبوه سازاني كه عمدتا بخش خصوصي به شمار مي آيند پرداخت نشده است و شايد اين امر خود باعث كاهش گرايش دست اندركاران اين بخش براي حضور در اين بازار شود.
با توجه به نرخ مالكيت ۷/۶۶ درصدي مسكن طي دهه ۸۰ مي توانيم، بگوييم حدود ۳۴ درصد از خانوارهاي كشور صاحب خانه نيستند كه از اين ميزان نيز ۳۰ درصد جزو دهك هاي اول و دوم درآمدي جامعه (زير خط فقر) به سر مي برند كه عمدتا نيز در شهرها حضور دارند.
اين در حالي است كه سهم هزينه خانوارهاي ايراني در تامين مسكن هم اكنون افزايش يافته است. چنانچه در سال ۱۳۷۵ اين سهم حدود ۳۳ درصد از درآمد خانوارها را به خود اختصاص مي داد، اما رقم فوق طي سال جاري به حداقل ۵۰ درصد رسيده است. به عبارت ديگر مردم ناچارند حداقل نيمي از درآمد خود را صرف تامين مسكن كنند.
كاهش گرايش بخش خصوصي
به حضور در بازار مسكن
بخش خصوصي هم اكنون ۹۵ درصد ساخت وساز كشور را در اختيار دارد، اما ظاهرا اعمال سياست هاي متناقض و گاهاً دست و پاگير از سوي دولت باعث شده است تا حضور اين بخش در عرصه ساخت وساز روزبه روز كم رنگ تر شود. هم اكنون به طور متوسط سالانه نيازمند احداث يك ميليون واحد مسكوني هستيم، حال آنكه تنها ۷۰۰ هزار واحد مسكوني در سال در كشور ساخته مي شود.
از طرف ديگر در كشورهاي توسعه يافته دولت معمولاً ۷۰ درصد قيمت يك واحد مسكوني را در قالب وام ارزان قيمت مي پردازد و متقاضي خريد يك واحد تنها با پرداخت ۳۰درصد مي تواند صاحب خانه شود.اين در حالي است كه در داخل متقاضيان ناچارند حداقل ۷۰ درصد قيمت بهاي مسكن را خود بپردازند و وام مسكن با كارمزد ۵/۱۵ درصد دريافت كنند. اخذ وام از بانك هاي خصوصي نيز با كارمزد بالا عملاً نتوانسته است كمك حال قشرنيازمند به خريد واحدهاي مسكوني باشد.
به عبارت ديگر دولت هنوز يك تصميم درخصوص حل ركود بازار مسكن را به پايان نرسانده به سراغ تصميم ديگري براي حل مشكل مستاجران مي رود، هر چند كه اين تصميم مي تواند بخشي از مشكل بازار مسكن را حل كند، اما نيازمند دقت نظر بيشتر مسئولان است، چرا كه دستورالعمل ها و قوانيني كه به صورت كوتاه مدت و مقطعي تاكنون مطرح شده اند چندان راهگشاي حل مشكل اين بازار نبوده اند.
عده اي نبود منشور مسكن در اين ميان را از سالي كه دچار ركود بازار مسكن شديم (سال ۱۳۸۰) عامل اين مسأله مي دانند و عده اي ديگر وضع قوانين متعدد. در واقع تهيه آيين نامه ها و تصويب آنها فقط زماني موثر خواهد افتاد كه مشكل اين بازار را از ريشه حل كند. مشكلي كه بزرگ ترين دغدغه اذهان عمومي را به خود اختصاص داده است.
بايد ديد با ارائه منشور مسكن تا پايان سال جاري، آيا تحولي در اين بازار رخ خواهد داد؟