عكس: محمدرضا شاهرخي نژاد
* سيد علي اصغر بدري
بيشتر حدس و گمان ها بر اين مساله استوار است كه بازار مسكن در سال 1385 دوران رونق خود را از سر مي گيرد. اين مقاله قصد بر آن دارد تا با تجزيه و تحليل اطلاعات و آمار موجود و همچنين ساير شرايط مترتب بر بازار مسكن، صحت و سقم اين مدعا را مورد بررسي قرار دهد و با شناسايي روند گذشته، وضعيت اين بازار را براي سال 1385 پيش بيني كند. بدين منظور در مقاله حاضر با بهره گيري از متدهاي موجود در دانش اقتصاد شهري ، ابتدا به صورت كلان جريانات سرمايه در بازار با تاكيد بر بازارهاي رقيب بازار مسكن (به عنوان جاذب سرمايه) مورد تحليل قرار مي گيرد و در ادامه با استفاده از مفهوم ادوار تجاري (Business Cycles) در بازار مسكن، به كمك بررسي آمار ميزان سرمايه گذاري، تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده و معاملات ثبت شده اموال غيرمنقول در مسير پيش بيني وضعيت بازار تلاش خواهد شد.
مفهوم ادوار تجاري
مقصود از بررسي ادوار تجاري، همانا بررسي نوسانات سينوسي سيكل هاي رونق و ركود در بازار است كه نتيجه آن دستيابي به رفتار و عكس العمل عرضه كنندگان و تقاضا كنندگان در اين بازار و پيش بيني تاثير اين عكس العمل ها بر تعادل بازار خواهد بود. به طور كلي اقتصاددانان نوسانات رونق و ركود در بازار كسب و كار را به چهار مرحله ذيل تقسيم مي كنند كه اين چهار مرحله به كمك نمودار ارائه شده است:
- مرحله تنزل (Recession): در اين مرحله سود سريع تر از توليد كاهش مي يابد و كاهش مبادلات، بيكاري و افزايش موجودي انبار (Inventory Recessions) در بازار رواج مي گيرد كه نتيجه آن كاهش سرمايه گذاري است.
- مرحله كسادي يا قعر (Bust\ Trough): در اين مرحله سود كسب و كار، مبادلات و سرمايه گذاري در راكدترين حالت و بيكاري و موجودي انبار در بالاترين ميزان خود به سر مي برد.
- مرحله بهبود (Recovery): در اين مرحله با توجه به پايان دوران ركود، سود توليد يا عرضه كنندگان سريع تر از قيمت ها افزايش مي يابد كه به اين مرحله گسترش (Expansion) يا ترقي (Upturn) هم گفته مي شود.
- مرحله رونق و رواج (Boom\Prosperity\Peak): در اين مرحله سود توليد يا عرضه كنندگان به اوج خود مي رسد و بازار اصطلاحا در حد فراتر از اشتغال كامل (Full Employment) به فعاليت مي پردازد.
معمولا مراحل فوق به طور منظم تكرار مي شوند،
ليكن الزاما از طول زماني يكساني برخوردار نخواهند بود. در اين زمينه وقوع ادوار تجاري از عوارض طبيعي بازار شناخته مي شود. ماركس در انتقاد به اين رويه، ريشه هاي آنرا در تناقض هاي ذاتي سرمايه داري جست وجو مي كند و وقوع جبري اين ادوار را ناشي از تكامل ناموزون سرمايه داري مي داند.
معمولا براي شناخت مراحل ادوار تجاري، از شاخص هايي نظير سرمايه گذاري، قيمت، حجم مبادلات، موجودي انبار (كالاي فروش نرفته) و يا معاملات اعتباري استفاده مي شود. هر چند شناسايي اين ادوار، از روي شاخص هاي مزبور به سادگي ميسر است، اما براي وضوح در شناسايي ادوار تجاري، معمولا از مقايسه شيب منحني كه مفهومي مترادف درصد رشد دارد، استفاده مي شود.
در اين مسير چه براي عرضه كنندگان و تقاضا كنندگان و چه براي دولت، شناخت اين ادوار تجاري از اهميت خاصي برخوردار است؛ چرا كه بر اين اساس مبادله كنندگان در جهت كاهش زيان يا حداكثر كردن سود مي بايد عكس العمل ها و انعطاف هاي لازم را از خود نشان دهند. همچنين دولت در اقتصادهايي كه خود را موظف به تنظيم بازار مي داند، مي بايد به منظور تعديل بازار در جهت نزديك شدن بازار به نقطه تعادل، سياست هاي مناسب را اتخاذ كند.
پيش بيني بر اساس شرايط حاكم بر بازار
تحليل شرايط حاكم بر بازار سرمايه و به طور خاص سرمايه هاي سرگردان طالب سود در ايران حاكي از آن است كه جذاب ترين بازار براي سرمايه گذاري در سال 1385 بازار مسكن و تا حدودي بازار طلا خواهد بود. به ديگر سخن در حال حاضر به دليل اتخاذ سياست هاي دولت در مورد عرضه بالاي سيم كارت هاي تلفن همراه اين بازار لااقل در سال 85 بازار پرسودي براي سرمايه گذاري محسوب نمي گردد.
از سوي ديگر بازار اتومبيل و پيش خريد آن نيز يكي دو سالي است كه با توجه به عرضه بالاي خودرو، جذابيت هاي خود را براي سرمايه گذاران از دست داده است. متاسفانه تركيدن حباب قيمتي در بازار اوراق بهادار كشور نيز اين بازار را پر از ريسك ساخته است و به ويژه با توجه به شرايط سياسي حاكم بر كشور، كمتر سرمايه گذاري حاضر مي شود كه در اين بازار اقدام به سرمايه گذاري كند.
بازار دلار تنها بازاري است كه با توجه به شرايط سياسي كشور ممكن است جذاب تر از هميشه باشد، ليكن اين جذابيت مترادف با تهديداتي است كه در عرصه سياست بين الملل، كشور را تهديد مي كند. بر اين پايه با فرض آنكه مناقشات سياسي ايران با طرف هاي خارجي به بحران منتهي نشود، نه تنها بازار ارز براي سرمايه گذاران جذاب نخواهد بود، بلكه با توجه به عرضه بي سابقه دلار بر اساس بودجه سال 1385، اين بازار، بازار پرمنفعتي براي سرمايه گذاران خواهد بود.
لذا با توجه به آنچه گفته شد، به نظر مي رسد كه بازار مسكن در سال 1385 به طور قابل توجهي مورد توجه سرمايه گذاران كوچك و بزرگ قرار گيرد و بسياري از سرمايه هاي سرگردان را به خود جذب كند. ناگفته نماند كه متاسفانه در اقتصاد ايران، مسكن كالاي سرمايه اي محسوب مي شود. اين در حاليست كه در ساير كشورها مسكن كالاي مصرفي محسوب مي گردد و مانند ايران تحت تاثير آنچه كه تحت عنوان بورس بازي مسكن خوانده مي شود، قرار نمي گيرد.افزون بر آنچه گفته شد، بايد بدين نكته نيز اشاره كرد كه در حال حاضر دولت با سياست هاي تشويقي خود تمايل به تحريك بازار مسكن در جهت ظهور رونق در آن دارد. در اين مسير دولت به ويژه با تسهيلاتي نظير وام 18ميليوني و تمديد مكرر آن و همچنين ساير ترجيحات و تسهيلاتي كه براي انبوه سازان و تعاوني هاي مسكن قائل مي شود، در تلاش است كه با ايجاد رونق در بازار مسكن و 120 صنعت وابسته به آن، علاوه بر حل مشكل مسكن، مشكلاتي نظير اشتغال و ركود را التيام بخشد.
در اين بين نكته اي كه همواره در دوران رونق بازار مسكن همواره مغفول واقع مي شود و دولت در اتخاذ سياست هاي تشويقي بايد بدان توجه داشته باشد، اين است كه رونق در بازار مسكن، الزاما مترادف افزايش سطح قيمت ها در اين بخش نيست. لذا انتظار آن مي رود كه دولت در اعمال سياست هاي خويش به گونه اي عمل كند كه ضمن ايجاد رونق در بازار مسكن و صنايع وابسته به آن، افزايش قيمت ها به زيان مصرف كنندگان واقعي منجر نشود.
در اين زمينه دولت مي بايد با بها دادن به انبوه سازان، تعاوني هاي مسكن، سازندگان مساكن اجتماعي و به طور كلي بها دادن به مسكن ارزان قيمت، اين رونق را به اصطلاح به سمت خانه دار شدن مردم سوق دهد؛ نه آنكه اين افزايش داد و ستد در بازار مسكن، از اين كالاي مصرفي، يك كالاي لوكس و سرمايه اي بسازد. لذا در اين بين توجه دولت به محدود ساختن دامنه نوسان قيمت زمين از اهميت ويژه اي برخوردار خواهد شد.
پيش بيني بر اساس روند سرمايه گذاري در بخش ساختمان
در طي دو دهه گذشته همواره رشد سرمايه گذاري در بخش مسكن مثبت بوده است، ليكن روند رشد آن از ادوار تجاري تبعيت كرده و همواره با فراز و نشيب هايي مواجه گشته است. بر اين پايه جدول شماره 1 نشان مي دهد كه در طي سال هاي 1368 تا 1383 سرمايه گذاري بخش خصوصي در مناطق شهري استان هان مختلف كشور همواره با نرخ رشد بالاتر از 6 درصد افزايش يافته است.
جدول شماره 1- سرمايه گذاري بخش خصوصي در مناطق شهري استان هان مختلف كشور به ميليون ريال
|
|
|
اين در حاليست كه به تناوب اين نرخ رشد تا 118 درصد نيز بالا رفته است. بر اين پايه، همان گونه كه از نمودار شماره 1 نيز بر مي آيد، پس از هر سيكل ركود در سرمايه گذاري در بازار مسكن، دوران رونقي حاصل مي شود كه در طي 15 سال گذشته معمولا اين دوران اوج بين 2 تا 3 سال ادامه داشته است. بنابراين با توجه به اينكه آخرين دوران كسادي در سال 1382 رخ داده ، آغاز دوران بهبود در سال 1383 بوده است. لذا پيش بيني مي شود دوران رونق لااقل تا سال 1385 ادامه داشته باشد و در اين سال افزايش حجم سرمايه گذاري دربخش مسكن، شتاب بيشتري به خود بگيرد.اين مساله مويد آن است كه طي سال 1385، بازار مسكن، بخش قابل توجهي از سرمايه هاي موجود در كشور را جذب خود مي كند كه اين مهم حكايت از ضرورت توجه ويژه دولت به اين بخش دارد. در اين بين خواسته يا ناخواسته بخشي قابل توجهي از سرمايه هاي انتقال يافته به بازار مسكن، همانا سرمايه هايي هستند كه به دليل انتفاع مالي راهي اين بازار خواهند شد و متاسفانه بايد گفت كه بازار مسكن را دچار به اصطلاح پديده بورس بازي و در نتيجه افزايش سطح قيمت ها خواهند كرد.
نمودار شماره 1- رشد سرمايه گذاري بخش خصوصي بخش در مناطق شهري استان هان مختلف كشور
ماخذ: برگرفته از اطلاعات دايره ساختمان اداره آمار اقتصادي بانك مركزي.
پيش بيني بر اساس روند پروانه هاي ساختماني صادر شده
بررسي تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده توسط شهرداري هاي مناطق شهري كشور كه همه ساله توسط بانك مركزي انتشار مي يابد نيز وجود ادوار تجاري در بازار مسكن را تاييد مي كند. بررسي جدول شماره 2 حاكي از آن است كه در طي سال هاي 1369 تا 1383، تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده در كشور در نوسان بوده و اين نوسانات از نظم ادوار تجاري مورد اشاره تبعيت كرده است.
جدول شماره 2- پروانه هاي ساختماني صادر شده در كل كشور
تحليل عميق تر اين نوسانات نيازمند بررسي درصد رشد اين پروانه ها در مدت زمان مذكور است. همان گونه كه از نمودار شماره 2 بر مي آيد، در فاصله سال هاي 1369 تا 1383 تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده توسط شهرداري هاي كشور، بين 87/14 تا 11- درصد رشد داشته است كه به وضوح حكايت از دوران هاي رونق و ركود در بخش توليد مسكن دارد. به ديگر سخن در طي اين سال ها رشد مثبت به منزله رونق در بازار ساخت و ساز و رشد منفي به منزله ركود در اين بازار بوده است.
نمودار شماره 2- درصد رشد پروانه هاي ساختماني صادر شده در كل كشور
ماخذ: برگرفته از اطلاعات دايره ساختمان اداره آمار اقتصادي بانك مركزي.
بررسي روند صدور پروانه هاي ساختماني نيز حاكي از آن است كه به طور معمول هيچ گاه بيش از دو سال رشد صدور پروانه هاي ساختماني منفي نبوده و علي القاعده دوران كسادي در سال 1383 به پايان رسيده است و دوران بهبود بازار مي بايستي از سال 1384 آغاز شده باشد و در سال 1385 به رونق برسد. در اين زمينه با توجه به قرائن موجود، از جمله سرمايه گذاري و همچنين آمار معاملات غيرمنقول، پيش بيني مي شود كه صدور پروانه هاي ساختماني در سال 1384 روند رو به رشد به خود گرفته باشد و اين روند براي سال 1385 به اوج خود برسد. دليل آنكه در اين دوره تجاري، دوره ركود بيشتر از معمول طول كشيده است، آن است كه در انتهاي دوران معمول رونق قبلي يعني سال 1379، ماجراي توقف فروش تراكم در شهر تهران، منجر به شوك به بازار مسكن كل كشور و تمديد و تعميق دوران رونق آن شد. بالطبع دوران ركودي كه در ادامه اين دوران پيش مي آيد، طولاني تر و عميق تر از معمول خواهد بود. ليكن اين مساله نمي تواند كليت وجود ادوار تجاري و انتظام وقوع دوران رونق و ركود در بازار مسكن را زير سئوال ببرد و صرفا زمان وقوع آنها را تحت تاثير قرار مي دهد.
پيش بيني بر اساس روند معاملات اموال غيرمنقول
صريح ترين آماري كه مي تواند روند مبادلات در بازار مسكن را به نمايش بگذارد، آمار مربوط به معاملات اموال غيرمنقول ثبت شده در كل كشور است. هر چند اطلاعات ارائه شده توسط مركز آمار ايران، اين آمار را به تفكيك واحدهاي مسكوني، تجاري و غيره ارائه نمي دهد، ليكن از آنجايي كه عمده مبادلات اموال غيرمنقول به واحدهاي مسكوني تعلق دارد، مي توان از اين آمار به عنوان شاخصي براي بررسي مبادلات در بازار مسكن بهره برد.در اين مسير بررسي آمار معاملات قطعي اموال غيرمنقول ثبت شده توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در طي سال هاي 1366 تا سال 1383، حاكي از آن است كه اين مبادلات در سال هاي مزبور در مجموع روند رو به رشد داشته ، ولي اين رشد همواره مثبت نبوده است. در اين زمينه جدول شماره 3 به بررسي معاملات اموال غيرمنقول ثبت شده در كل كشور به همراه نرخ رشد اين مبادلات مي پردازد:
جدول شماره 3- معاملات اموال غيرمنقول ثبت شده در كل كشور (به هزار واحد)
ماخذ:
برگرفته از نشريه تحولات اقتصادي- اجتماعي كشور از نگاه آمار؛ مركز آمار ايران
به منظور بررسي ادوار تجاري در بازار مسكن به كمك آمار معاملات ثبت شده اموال غيرمنقول، ضروري است كه درصد رشد اين معاملات را مورد تحليل قرار داد. بررسي نرخ رشد معاملات اموال غيرمنقول در كشور در طي سال هاي 1366 تا 1383 حاكي از آن است كه اين نرخ بين 83/32 تا 01/7- درصد در نوسان بوده است. در اين مسير نمودار شماره 3 سير زماني اين نرخ رشد را طي سال هاي مزبور به نمايش مي گذارد:
نمودار شماره 3- درصد رشد معاملات اموال غيرمنقول در كل كشور (به هزار واحد)
ماخذ: برگرفته از نشريه تحولات اقتصادي- اجتماعي كشور از نگاه آمار؛ مركز آمار ايران.
همان گونه كه از نمودار شماره 3 بر مي آيد، در سال هاي 1382 و 1382 مبادلات اموال غيرمنقول از رشد منفي برخوردار بوده است؛ تا جايي كه در سال 1383، دوران كسادي به اوج خود رسيده است. لذا از آنجايي كه به طور معمول هيچ گاه اين دوران ركود بيش از 2 سال ادامه نمي يابد، انتظار آن مي رود كه اين مبادلات در سال 1384 دوران بهبود خود را از سر گرفته باشد و در سال 1385 به رونق برسد.
جمع بندي ادوار تجاري در بازار مسكن
بررسي آمار ارائه شده شامل آمار ميزان سرمايه گذاري، تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده و معاملات ثبت شده اموال غيرمنقول، وجود ادوار تجاري را در بازار مسكن تاييد مي كند. در اين زمينه نمودار شماره 4، ادوار تجاري در طي سال هاي 1369 تا 1383 را به صورت تلفيقي نشان مي دهد. بررسي همزمان اين سه نمودار حاكي از آن است كه به ويژه در 5 سال گذشته، نوسانات هر سه شاخص تا حد قابل توجهي با يكديگر هماهنگ بوده؛ به گونه اي كه در سال 1381 دوران تنزل در هر سه آغاز شده است.اين دوران تنزل براي شاخص پروانه هاي ساختماني صادر شده و معاملات ثبت شده اموال غير منقول تا سال 1382 ادامه داشته است تا اينكه در سال 1383 وارد دوران كسادي خود مي شود. بنابراين انتظار آن مي رود كه سال 1384 اين دو شاخص دوران بهبود خود را از سر گيرند و در سال 1385 به دوران رونق خود برسند. اين در حالي است كه سرمايه گذاري در بخش مسكن، در سال 1382 دوران كسادي خود را سپري و با توجه به اميد به رونق، در سال 1383 دوران بهبود خود را آغاز كرده است و علي القاعده در سال 1384 و 1385 مي بايد در رونق به سر برد.
نظر به اينكه به طور متوسط هر پروانه ساختماني را مي توان بعد از 18 ماه يك واحد مسكوني در نظر گرفت، بايد گفت كه سازندگان مسكن معمولا با پيش بيني شرايط حاكم بر بازار، همواره براي استفاده حداكثر از دوران رونق داد و ستد در بازار، فعاليت هاي ساخت و ساز خود را مي بايد به گونه اي تنظيم كنند كه همزمان با رونق بازار، واحدهاي مسكوني خود را بتوانند عرضه كنند. بر اين اساس سازندگاني كه موفق به تحويل ساختماني هاي خود در سال هاي 1385 و 1386 شوند، خواهند توانست از شرايط مناسب بازار حداكثر بهره را ببرند.
از سوي ديگر علي القاعده خريداران بايد فرصت آغازين سال 1385 كه قيمت ها بر اثر رونق به بالاترين سطح خود نرسيده است، مغتنم دارند. در اين بين دولت نيز براي صحه گذاشتن بر داعيه خود مبني بر كنترل بازار و نزديك كردن عرضه و تقاضا به نقطه تعادل، بايد سياست هاي رونق زاي خود را تا پيش از رسيدن بازار به رونق ادامه دهد و هنگامي كه بازار به رونق رسيد، براي كاستن از شتاب افزايش قيمت ها، بخشي از سياست هاي خود را تا زمان آغاز دوران تنزل بعدي در بازار مسكن، به تعليق درآورد.ناگفته نماند كه بررسي جريانات سرمايه هاي طالب سود حاكي از آن است كه اين سرمايه ها در صورتي كه اختلافات كشور با دول خارجي حاد نشود، در سال 1385 به بخش مسكن هجوم خواهند آورد. لذا ضروري به نظر مي رسد كه دولت با ابتكاراتي مانع ورود اين سرمايه ها به بازار مسكن شود و يا لااقل اين سرمايه ها را به سمت توليد مسكن و نه تنها خريد و فروش آن، هدايت كند.
نمودار شماره 4- نمودار تلفيقي ادوار تجاري در بازار مسكن
ماخذ: برگرفته از اطلاعات دايره ساختمان اداره آمار اقتصادي بانك مركزي و نشريه تحولات اقتصادي- اجتماعي كشور از نگاه آمار.
* كارشناس ارشد شهرسازي و كارشناس اقتصاد شهري
