عكس: گلناز بهشتي
كليه مباحث مربوط به ساخت، فروش و اجاره مسكن از دو سويه، يكي تعلق آن به مجموعه نيازهاي اصلي افراد جامعه و ديگري تأثيرگذاري متقابل آن بر ساير بخش هاي اقتصادي نزد مردم و كارشناسان از اهميت بالايي برخوردار است. بنابراين اين روزها افزايش 20تا 40 درصدي اجاره بهاي مسكن موضوع بحث بسياري از محافل اقتصادي و عموم مردم را تشكيل مي دهد.
پيش از بررسي علل مقطعي رشد اجاره بها بايد اين نكته را در نظر گرفت كه مطابق استانداردهاي جهاني ملاك هايي به منظور سنجش قدرت خريد مسكن وجود دارد كه طي آن به طور متوسط هر خانواده بايد 5 برابر حقوق سالانه خود را براي خريد مسكن بپردازد.
در ايران اين نسبت در سال 59 حدود 2/9 و در سال 65 حدود 4/7 بوده اما در حال حاضر اين نسبت براي كل كشور حدود 9 سال و براي بين 12تا 15 سال است. بدين معني كه متقاضيان خريد مسكن در تهران بايد به طور متوسط كل حقوق 12 تا 15 سال خود را براي تهيه مسكن بپردازند.
بنابراين چنين وضعيتي در چگونگي تهيه مسكن روي بخش اجاره نيز تأثيرگذار خواهد بود. به طوري كه برابر استانداردهاي جهاني متوسط اجاره بها به ميزان درآمد حدود 15 درصد است اما بالا بودن ميزان شاخص مذكور در ايران نشان از كمبود عرضه مسكن استيجاري نسبت به تقاضاي آن دارد. كليت اين آمار و ارقام نشان از تراكم جمعيت و كمبود مسكن و ناكارايي سياست هاي ساخت و ساز به ويژه در تهران دارد كه هراز چند گاهي با اضافه شدن عوامل مقطعي همچون رشد تورم و آغاز فصل جابجايي و يا گراني مصالح ساختماني اين نابساماني در ميزان اجاره بها و ساير بخش هاي مسكن افزايش مي يابد.
كاهش روند ساخت و ساز نيز طي سال هاي اخير يكي از عمده ترين دلايل رشد قيمت مسكن و اجاره بها محسوب مي شود. به طوري كه براساس گزارش رسمي بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران، تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده در كليه مناطق شهري كشور از 146 هزار و 23 فقره در سال 80 به 136 هزار و 89 فقره در پايان سال 83 كاهش يافته است. همچنين در تهران طي سال 80حدود 24 هزار و 215 فقره پروانه ساختماني صادر شده كه اين تعداد در سال 83 به 12 هزارو 686 فقره كاهش يافته است. به اين آمارها بايد توقف نسبي فروش تراكم را اضافه كرد.
شاخص بهاي خدمات ساختماني نيز در سال 83 نسبت به سال 82 حدود 8/25درصد افزايش يافت و در سه ماهه نخست سال 84 نسبت به مدت مشابه در سال 83 حدود 5/20 درصد افزايش نشان مي دهد.
همچنين براساس اين گزارش حجم سرمايه گذاري بخش خصوصي در ساختمان هاي جديد مناطق شهري از 37 هزار و 293 ميليارد ريال در سال 80 به 71 هزار و 630ميليارد ريال در سال 83 افزايش يافته است. اين حجم سرمايه گذاري در اين بخش در سه ماهه نخست سال 84 با 20 درصد افزايش نسبت به مدت مشابه سال پيش به 28 هزارو 108 ميليارد ريال بالغ شده است.
تأثير اين عوامل بر نرخ اجاره بها نيز با نگاهي به ميزان اجاره بها در نقاط مختلف شهر تهران مشهود است. براي نمونه نرخ اجاره مسكن در غرب تهران در سال جاري تا بيش از 40 درصد افزايش يافته است. در عين حال، نرخ اجاره مسكن در مركز و شمال تهران بيش از 20 درصد و جنوب تهران 25 تا 30 درصد افزايش نشان مي دهد. در شرق تهران نيز افزايش 30 تا 40 درصدي نرخ اجاره مسكن در سال جاري نسبت به سال گذشته گزارش شده است.
در همين حال، مصطفي قلي خسروي- رئيس اتحاديه املاك تهران- بدون هيچ اشاره اي به ضابطه مند نبودن تعيين نرخ اجاره مسكن در نقاط مختلف تهران، تنها مي گويد: بنابر اعلام بانك مركزي، نرخ اجاره مسكن سالانه براساس نرخ تورم بين 5 تا 12 درصد افزايش مي يابد. اين درحالي است كه گزارش مهر از نرخ اجاره بهاي مسكن خلاف اين سخن را به اثبات
مي رساند و بنا بر اعلام رسمي وزارت مسكن و شهرسازي، نرخ اجاره مسكن در سال 84 نسبت به سال 83 حدود
5/14 درصد افزايش يافته بود.
هم اكنون كمتر صاحب خانه اي در تهران - به غير از شمال تهران- پيدا مي شود كه ابتدا پيش اجاره مسكن چند ميليون توماني از مستاجر دريافت كند، زيرا اكثريت آنان تمايل دارند كه ماهانه مستاجرشان كرايه ... پرداخت كند.
جنوب تهران
محله نازي آباد تهران نرخ اجاره مسكن حدود 25 تا 30 درصد افزايش يافته است . يعني اگر اجاره يك واحد 70 متري با پيش قرارداد دو ميليون توماني، ماهانه 150 هزار تومان بوده اين ميزان كرايه ماهانه به حدود 200 تا 210 هزار تومان افزايش يافته است.اسحاق علي مرداني، يك صاحب خانه كه در بنگاهي در جنوب تهران نشسته است، مي گويد: به دليل عدم اطمينان از سرمايه گذاري زودبازده تمايل داريم كه پيش اجاره مسكن از مستاجر دريافت نكنيم و ماه به ماه با خيال راحت كرايه را بگيريم. البته اين را هم بگويم كه ديگر مطئنيم پولمان را كسي نمي برد.
شرق تهران
مرتضي زهتاب مدير بنگاه شكوفه در خيابان شكوه
(پيروزي) نيز اظهار مي كند: نرخ اجاره مسكن در حوالي پيروزي در حدود 30 تا 40 درصد در سال جاري نسبت به سال گذشته افزايش يافته است.
خريد و فروش مسكن دو سه سالي است كه راكد است. زهتاب معتقد است كه براي ضابطه مند شدن اجاره مسكن اتحاديه املاك باتوجه به مناطق مختلف و سطح درآمدي مردم، اين نرخ را در مناطق تعيين كند؛ يعني در مناطقي كه سطح درآمدي بالاست نرخ اجاره بها نيز به نسبت آن تعيين گردد.اين بنگاه دار كه اطلاعات جامع و درستي از بازار مسكن دارد، با بيان اينكه سياست هاي حمايتي از بخش مسكن موجب راحت تر شدن خريد ساختمان شده است، پيش بيني مي كند به دليل واگذاري تراكم توسط شهرداري، افزايش قيمت مصالح ساختماني و نرخ تورم ، قيمت اجاره مسكن باز هم افزايش يابد.
مركز تهران
نرخ اجاره مسكن نيز سليقه اي از سوي صاحب خانه ها تعيين مي شود. به عنوان مثال، اجاره يك واحد 90 متري در وليعصر 20 تا 22 ميليون تومان و يا حتي 28 تا 40 ميليون تومان رهن كامل است.
قيمت خريد و فروش مسكن در وليعصر نسبت به سال گذشته تغييري نكرده است و قيمت هر متر زمين در اين منطقه بين 930 هزار تومان تا يك ميليون و 200 هزارتومان معامله مي شود.
در منطقه يوسف آباد هم خريد و فروش مسكن با 15 درصد افزايش نسبت به سال گذشته به متري بيش از يك ميليون و 330 هزار تا يك ميليون و 500 هزار تومان معامله مي شود. نرخ اجاره مسكن در اين محل نيز بيش از 20 درصد افزايش يافته است.
در سهروردي شمالي هم اگرچه باز هم نرخ اجاره بهاي مسكن سليقه اي تعيين مي شود اما به طور كلي نرخ اجاره مسكن بيش از 25 درصد افزايش يافته است كه بدين ترتيب نرخ اجاره يك واحد 90 متري با پيش قرارداد پرداخت 20 ميليون تومان، كرايه ماهانه 300 هزار تومان است و يا پيش پرداخت قرارداد 15 ميليون تومان با كرايه ماهانه 500 هزار تومان مي باشد.
غرب تهران
نرخ اجاره مسكن در بعضي از نقاط غرب تهران تا بيش از 40 درصد نيز افزايش يافته است به گونه اي كه كارشناسان مسكن معتقدند عدم نظارت بر نرخ اجاره مسكن موجب شده است كه صاحبان خانه خود بنا بر نياز نسبت به تعيين نرخ اجاره مسكن اقدام مي كنند .
محسن طلايي كه ازمشاوران بنگاه معاملات املاك در منطقه شهر زيبا است، در اين باره توضيح مي دهد: به عنوان مثال اگر يك خانه 60 متري در سال گذشته 10 ميليون تومان به طور كامل رهن داده مي شد در سال جديد اين نرخ به 13 تا 14 ميليون تومان رسيده است به عبارتي ديگر تا حدود 40 درصد نرخ اجاره مسكن افزايش داشته است.
وي از نبود نظارت مسئولان بر نرخ اجاره مسكن گلايه كرد و گفت: هيچ نظارتي بر اين بازار بي سامان وجود ندارد به طوري كه نرخ اجاره مسكن براساس معيارهايي همچون انصاف صاحبخانه ، وجدان و نياز مالي تعريف مي شود .
يكي از بنگاه داران معاملات املاك در ستارخان كه يكي از شلوغ ترين و پرترددترين بنگاه هاي معاملات املاك براي خريد و به خصوص اجاره مسكن و مغازه است ، اين مثال را
مي زند، اگر همه فايل هاي اجاره را بررسي كنيد به تنها نكته اي كه
بر مي خوريد اين است كه ديگر اجاره اي با نرخ كمتر از 250 هزار تومان در اين منطقه وجود ندارد. بدين ترتيب بدون اينكه اتفاق خاصي بيفتد نرخ هاي اجاره بيشتر از 30درصد هميشگي افزايش يافته و اين فشار زيادي را به مستاجران وارد كرده است .
وي در عين حال درباره نرخ ملك هاي تجاري گفت : در سال گذشته نرخ اجاره يك آپارتمان 60 متري در منطقه ستارخان اگر 8 ميليون پيش پرداخت بود باماهي 300 هزار تومان ، امسال به 8 ميليون تومان با ماهي 500 هزار تومان افزايش يافته است.پونك كه يكي ديگر از مناطق غرب استان تهران است و بسيار پر رفت و آمد ، در سال هاي اخير شاهد جذب بسياري ازمستاجران وصاحبان خانه بوده است چرا كه با طرح زوج و فرد شدن خودروها و محدوديت تردد آنها بسياري از مناطق مركزي به طرف غرب كه داراي آب و هواي بسيار مناسب تري نسبت به مركز تهران است روانه شده اند.
علي محمدي كه ساكن منطقه پونك است، مي گويد: من در حال حاضر در بنگاهي در مركز شهر يعني يوسف آباد كار مي كنم و بعدازظهرها نيز به پونك
مي آيم اما نكته قابل توجه اين است كه نرخ اجاره مسكن در منطقه يوسف آباد آنقدر تغيير نكرده است كه در منطقه پونك افزايش يافته است .
خيابان كارون
خبرنگار ديگر مهر به خيابان كارون تهران در منطقه 10 رفته است تا از وضعيت بازار مسكن در اين منطقه مطلع شود.
بنگاه داري در اين منطقه با اشاره به نرخ اجاره مسكن در خيابان كارون گفت: در منطقه كارون اگر اجاره يك مسكن 70 متري با 5/5 ميليون پيش پرداخت ، ماهي 35 هزار تومان بود امسال اين نرخ به 5 ميليون با ماهي 170 هزار تومان افزايش يافته است.يك ساكن اين محل نيز به خبرنگار مهر گفت: از زماني كه احمدي نژاد رئيس جمهور شده ما اميدوار شده ايم تا صاحب خانه شويم. براي وام مسكن 10 ميليون توماني ثبت نام كرده ايم و اميدواريم كه قسمتمان شود تا اين وام را بگيريم و با چندين ميليون تومان كه خودمان به صاحب خانه فعلي خود داده ايم يك خونه سي چهل متري در منطقه قديمي خودمان - همين كارون- بخريم تا از پرداخت ماهانه اجاره راحت بشيم. پس آقاي رئيس جمهوري ما را كمك كنيد و به وزيرتان بگوئيد كه تو را به خدا در پرداخت وام نگذارند پارتي بازي شود .فرد ديگري كه ساكن همين محل است و در يك اداره دولتي مشغول خدمت مي باشد، از ضابطه مند نبودن نرخ اجاره مسكن در تهران گلايه  دارد: خسته شديم از بس كه گفتيم نداريم. هر سال درحالي كه حقوقمان تنها 14 تا 15 درصد افزايش مي يابد، نرخ اجاره بهاي مسكن به شدت بالا
مي رود. همين امسال صاحب خانه بهمون گفت يا 70 هزار تومان ماهانه به اجاره اضافه كن يا اينكه خانه را تخليه.
بنگاه  داري هم كه دوست ندارد نام بنگاه و نام خودش در گزارش ذكر شود و داراي فوق ليسانس راه و ساختمان است، گفت: بهترين راه براي خانه دار كردن اقشار كم درآمد واگذاري يارانه هاي مسكن به تعاوني ها است. وي افزود: افزايش اجاره مسكن بيشتر به دليل نرخ تورم در كشور است كه همه ساله براساس تورم ، شاهد افزايش اجاره در بخش مسكن هستيم.
وي با بيان اينكه در قانون اساسي ، تأمين حداقل مسكن براي اقشار كم درآمد از وظايف اصلي دولت است ، گفت: به اين منظور دولت مي تواند يارانه هايي را كه به باز پرداخت وام هاي مسكن اختصاص مي دهد ، در اختيار تعاوني هاي مسكن قرار دهد تا آنها هم نسبت به ساخت مسكن براي اقشار ضعيف جامعه اقدام كنند. وي اضافه كرد : وام هايي كه براي كمك به اقشار نيازمند مسكن در نظر گرفته مي شود ، تأثيرات مخربي دارند و باعث افزايش قيمت ها مي شوند.
شمال تهران
هم اكنون نرخ اجاره مسكن در قلهك تهران نسبت به سال گذشته با 20 درصد افزايش مواجه شده است. به عبارت ديگر رهن يك واحد 110 متري دو خوابه در اين محله به 25 ميليون تومان و يك واحد 90 متري دو خوابه به 15 ميليون تومان افزايش يافته است.
خريد و فروش مسكن نيز در اين منطقه متري 150 هزار تومان گرانتر از سال 83 معامله مي شود و حدود 10 درصد افزايش نشان مي دهد. هم اكنون قيمت هر متر واحد مسكوني نوسازبه دو ميليون تومان و كلنگي متري به يك ميليون تومان در قلهك تهران رسيده است.