Hamshahri Newspaper

محمد مهدوي
سودجويي كلاهبرداران از بازار پيش فروش مسكن و تضييع حقوق پيش خريداران در سالهاي اخير باعث شده تا در اغلب موارد متقاضياني كه مجبور به پيش خريد مسكن هستند با دلهره بسيار و پذيرش هرگونه ريسك، اقدام به سرمايه گذاري در اين بازار نمايند. ضمن اينكه در برخي موارد سازندگان به خاطر عدم رعايت برنامه زمان بندي پرداخت ها دچار مشكل مي شوند. لذا سالها جاي يك طرح مؤثر براي ساماندهي اين بازار احساس مي شد.
بالاخره لايحه پيش فروش مسكن اخيراً از سوي وزارت مسكن و شهرسازي با همكاري قوه قضائيه تهيه و به هيأت دولت ارائه گرديد. بستن راههاي سوء استفاده از پيش فروش مسكن و شفاف سازي روابط حقوقي پيش خريدار و پيش فروشنده از اهداف اصلي تدوين لايحه عنوان شده است. ساز و كارهاي ارائه تضمين براي تحويل گرفتن بنايي ايمن، بي نقص و كامل در متن لايحه پيش بيني شده است. لايحه پيش فروش مسكن در ۲۷ ماده و در سه فصل با تأييد مسئولان عالي دستگاه قضايي تهيه شده است. در لايحه مذكور اخذ پروانه ساخت، اخذ بيمه مسئوليت و تأييديه وزارت مسكن و شهرسازي مبني بر حداقل ۱۰ درصد پيشرفت عمليات ساختماني جزو شرايط انعقاد قرارداد پيش فروش عنوان شده است. ضمن پرداختن به اهميت اين لايحه و بررسي مواد آن به تأثير اجرايي شدن آن در بازار مسكن مي پردازيم:
اساساً پيش فروش مسكن به عنوان شيوه اي مناسب براي تأمين مالي پروژه هاي انبوه سازي مسكن در دنيا مطرح است. اين شيوه هر دو طرف متقاضي و سازنده را به خاطر شرايط پرداخت تدريجي آن راضي مي كند. اين روش در عين حال به نوعي بيانگر شرايط و كشش بازار است و به عنوان شاخص براي ارزيابي سرمايه گذاري و بازگشت سريع سرمايه سرمايه گذاران عمل مي كند. به همين دليل بانكها و مؤسسات اعتباري در كشورهاي طرفدار سيستم پيش فروش، تا زماني كه بخش عمده اي از پروژه ها پيش فروش نشده باشند، اساساً وارد مشاركت نمي شوند و تسهيلات پرداخت نمي كنند. علت، اطمينان خاطر بانكها از بازگشت سرمايه با اين شيوه است. در كشور ما به دليل بهره نگرفتن از قابليتهاي اين سيستم همواره فشار اصلي و عمده تأمين مالي بر منابع شخص سازنده و سيستم بانكي بوده است. ريشه همه اينها عدم كنترل ريسك موجود در بازار پيش فروش است. شايد عمده ترين خطر هم پيش خريدار را از حيث فروش واحد به افراد متعدد تهديد مي كند.
علي اكبر آقايي، رئيس كميسيون عمران مجلس، در اين باره مي گويد: «آگهي هاي متعددي از انبوه سازان و سازندگان مختلف در جاهاي مختلف منتشر مي شود كه هيچ ضمانت اجرايي ندارد و مردم به جهت پرداختهاي خود سردرگم مي شوند. بعد هم شكايات مختلف در دادگاه ها مي بينيم كه به نوعي در اين مسأله كلاهبرداري شده است. با مذاكراتي كه با وزارت مسكن در اين زمينه داشته ايم، عقيده من اين بوده كه حالا كه ساخت و سازها با مجوز وزارت مسكن صورت مي گيرد، اجازه نشر آگهي فروش با اين وزارتخانه باشد. اين به مردم اعتماد مي دهد. اگر چنين روالي صورت گيرد، سرمايه گذاري ها با اطمينان صورت مي گيرد و از سوءاستفاده سودجويان جلوگيري مي شود.»
عمده ترين خطرات احتمالي كه مانع گسترش بازار پيش فروش مي شود شامل مواردي است كه عدم ايفاي تعهدات از طرف سازنده و نيز عدم ايفاي تعهدات از طرف پيش خريدار را موجب مي شود. عدم رعايت برنامه زمان بندي ساخت و تأخير در تحويل واحدها، عدم رعايت مشخصات واحد مطابق قرارداد، توقف عمليات اجرايي ساختمان به دليل عدم توانايي سازنده براي تكميل آن و يا منطبق نبودن ساخت و ساز با ضوابط فني و مقررات معماري و شهرسازي و در نهايت فروش واحد به افراد متعدد به نوعي عدم ايفاي تعهدات از طرف سازنده به شمار مي آيند. عدم رعايت برنامه زمان بندي پرداخت ها و انصراف خريدار از خريد واحد و تقاضاي تسويه حساب موجب برآورده نشدن تعهدات از سوي پيش خريدار مي گردد. مشكلات حقوقي قرارداد پيش فروش را هم كه بيفزاييم اصولاً پا نهادن در اين عرصه، كار بسيار مشكل و پرخطري است كه هر كسي توان و جرأت آن را ندارد.
در فصل دوم لايحه پيش فروش مسكن تحت عنوان «تعهدات طرفين» به اين موضوع پرداخته شده است. به طوري كه ماده ۶ لايحه مي گويد: «چنانچه پيش فروشنده ظرف مهلت مندرج در قرارداد تعهدات خود را به انجام نرساند مسئول خسارات وارده به پيش خريدار خواهدبود. تمديد مهلت انجام تعهد فقط با تراضي طرفين ممكن است؛ ولي مانع از دريافت خسارت تأخير در انجام تعهد نيست.» در مورد انطباق واحد ساخته شده با آنچه در قرارداد آمده در چند ماده از لايحه مذكور تأكيد شده است.
ماده ۸ يكي از اين مواد است: «چنانچه در دوره تحويل موقت معلوم شود ضوابط قانوني در احداث بنا رعايت نگرديده يا ساختمان با اوصاف قراردادي منطبق نبوده و يا داراي هرگونه عيبي اعم از مخففي و يا آشكار است، پيش خريدار مي تواند الزام پيش فروشنده را به نواقص و انطباق آن با اوصاف قانوني يا قراردادي درخواست نمايد يا قرارداد را فسخ يا مطالبه خسارت كند.»
آنچه اشاره شد عمده مواردي بود كه اهميت تدوين لايحه اي در زمينه پيش فروش مسكن را از سوي دولت يادآور شد. موارد ظريف ديگري هم هست كه در جوف مطالب به آنها اشاره مي شود.
بيمه و پيش فروش مسكن
در وزارت مسكن به مدت بيش از سه سال طرحي با عنوان «طرح بيمه اعتباري قراردادهاي پيش فروش و پيش خريد مسكن» مورد بررسي قرار گرفت. كليت اين طرح بدين قرار بود كه مبايعه نامه هاي پيش فروش و پيش خريد مسكن نزد شركت هاي بيمه، تحت پوشش بيمه قرار گيرند و بيمه گر حقوق و تعهدات فروشنده را در برابر خريداران و برعكس مطابق آنچه كه در اين مبايعه نامه ها تعيين شده است، بيمه كند. در صورت عدم انجام تعهدات از طرف هر يك، با پرداخت خسارت وارد شده، خود جايگزين طرف مقابل گردد.
دكتر حميده امكچي، عضو هيأت مديره جامعه مهندسان شهرساز، در مورد اين طرح و مزاياي آن براي شركت هاي بيمه مي گويد: «در اين طرح نظام بيمه به عنوان عامل سوم وارد شده و تعهدات طرفين را نسبت به هم تضمين مي كند و در هر موردي كه يكي از طرفين به آن تعهدات عمل نكرد، نظام بيمه تعهد را خود علي الرأس انجام داده و با كنار رفتن طرفي كه به تعهد خود عمل نكرده خودش جايگزين او مي شود. بنابراين رفتاري مطابق ساير قراردادهاي بيمه در اينجا هم صورت مي گيرد. اين نوع بيمه براي شركت هاي بيمه از انواع ديگر بيمه مقرون به صرفه تر است. اما هميشه بخش ساختمان و مسكن با نگراني مورد توجه نظام بيمه است كه به اشكالات اين نظام برمي گردد كه هنوز خودش را از ساختارهاي سنتي نتوانسته جدا كند.»
همكاري وزارت مسكن با شركت بيمه ايران بيش از سه سال طول كشيد كه در طول يك سال «طرح بيمه اعتباري قراردادهاي پيش فروش و پيش خريد مسكن» تهيه شد. اما بيمه مركزي ايران ابتدا اين طرح را اصولاً بيمه اي نمي دانست. پس از اين رفع ابهام، بيمه مركزي از وزارت مسكن و شهرسازي براي اين كار ضمانت مي خواست. بيمه مركزي معتقد بود كه وقتي قرارداد بين پيش خريدار و سازنده منعقد مي گردد، شركت بيمه به عنوان بيمه گر متعهد است اينها را پوشش دهد. اما ارگاني مثل وزارت مسكن بايد ضامن قراردادها مي شد كه به اعتقاد كارشناسان وزارتخانه با اصول و ضوابط سازماني وزارت مسكن سازگار نبود.
در لايحه پيش فروش مسكن فقط در مواد ۴ و ۱۲ به بيمه (بيمه مسئوليت) پرداخته شده است. ماده ۴ اخذ بيمه مسئوليت را يكي از شرايط سه گانه انعقاد قرارداد پيش فروش مي داند. ماده ۱۲ هم در اين باره براي پيش فروشندگان تكليفي معين كرده است: «پيش فروشندگان و پيمانكاران در قبال خسارات ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني، در برابر پيش خريدار و اشخاص ثالث، مسئوليت مطلق و تضامني دارند و مكلفند مسئوليت خود را از اين جهت بيمه نمايند.»
محمود جهاني، مدير كل دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسكن، در مورد تفاوت لايحه موجود و طرح قبلي (كه فقط يك طرح داخلي در وزارت مسكن بود و ارائه نگرديد) مي گويد: «اين لايحه در قالب ديگري است ولي در آن بيمه هم وارد شده است. بيمه مركزي بايد براي اين موضوع يك نوع بيمه تعريف كند. بيمه اعتباري قراردادهاي پيش فروش و پيش خريد مسكن به تأييد بيمه مركزي نرسيد و لذا عملياتي نشد. البته شكل كلي در اين لايحه همانند طرح قبلي است.لايحه پيش فروش مسكن فعلاً در كميسيون هاي دولت در دست بررسي است و پس از تصويب دولت تقديم مجلس خواهد شد.»
مجوز پيش فروش
در سال ۱۳۵۸ شوراي انقلاب در حمايت از حقوق پيش خريداران و پيش فروشندگان، ماده واحده اي را به تصويب رساند كه به موجب آن كليه سازندگان مجتمع هاي مسكوني ۱۰ واحدي و بيشتري كه قصد پيش فروش واحدهاي خود را داشته باشند، موظف گرديده اند مجوز پيش فروش واحدها را از وزارت مسكن و شهرسازي بگيرند. در آيين نامه اجرايي اين قانون كه در سال ۷۴ به تصويب هيأت وزيران رسيد .موضوع مجوز پيش فروش به مجوز انتشار آگهي پيش فروش در جرايد كثير الانتشار تنزل يافت و بانك مسكن موظف گرديد ضمن امضاي كليه قراردادهاي پيش فروش و پيش خريد به عنوان طرف سوم در اين قراردادها، حسابي نيز به نام سازنده افتتاح كند و وجوه پيش خريداران را به آن حساب واريز كند. برداشت شخص سازنده از اين حساب به مقدار پيشرفت فيزيكي ساختمان و تأييد مهندس ناظر پروژه منوط گرديد. از سال ۷۴ تاكنون وزارت مسكن براي اين آيين نامه اجرايي دوباره دستور العمل تهيه و ابلاغ كرده ولي اين راه به تنهايي در عمل نتوانسته در ساماندهي بازار پيش فروش مؤثر واقع شود.
ماده ۲۲ لايحه اخذ مجوز انتشار آگهي از مراجع ذي صلاح را شرط هر گونه تبليغ مي داند: «پيش فروشنده بايد قبل از هر گونه اقدام جهت تبليغ و آگهي پيش فروش در مطبوعات و رسانه هاي گروهي و وسايل ارتباط جمعي و سايت هاي اينترنتي، مجوز انتشار آگهي را از مراجع ذي صلاح كه در آيين نامه اجرايي اين قانون مشخص مي شود، اخذ و ضميمه درخواست آگهي به مطبوعات و رسانه هاي ياد شده ارائه نمايد. شماره و تاريخ اين گواهي بايد در آگهي درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه هاي مذكور قبل از دريافت مجوز ياد شده حق درج و انتشار آگهي پيش فروش را ندارند.»
ماده ۱۳ هم به موضوع افتتاح حساب بانكي اشاره دارد: «پيش فروشنده مكلف است نزد يكي از بانكهاي داخلي حساب بانكي افتتاح نمايد و كليه وجوه پيش خريداران بايد به آن حساب واريز گردد. بانك مزبور موظف است براي دريافت اقساط از پيش خريداران دفترچه اقساطي صادر نمايد. پيش فروشنده حق وصول مستقيم وجه از پيش خريدار را ندارد.»
جايگاه نهادهاي مختلف
فردين يزداني، كارشناس مسكن، معتقد است كه در اجراي اين طرح وزارت مسكن بايد به عنوان يك ناظم حضور داشته باشد. وي مي افزايد: «به عقيده من بهتر است كه يك نهاد مدني غيردولتي مثل شهرداري يا اتحاديه صنف مشاورين املاك يا اتحاديه انبوه سازان به عنوان مجري با نظارت وزارت مسكن و تضمين هاي قضايي كار را پيش ببرند. اتكاي دولت در اين فرآيند بايد بر قوانين محكم قضايي باشد.»
اينكه جايگاه نهادهاي مختلف در اين لايحه چگونه است در آئين نامه اجرايي كه طبق ماده ۲۷ ظرف مدت ۳ ماه از تاريخ تصويب توسط وزارت دادگستري با همكاري وزارت مسكن و شهرسازي و سازمان ثبت اسناد و املاك تهيه و به تصويب رئيس قوه قضائيه خواهد رسيد، مشخص خواهد شد. اما بررسي مواد ۵ و ۲۴ جالب توجه است. در ماده ۵ آمده كه تنظيم قرارداد پيش فروش نزد دفاتر اسناد رسمي بدون پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهي مالياتي و عوارض شهرداري صرفاً در قبال دريافت حق التحرير سند غير مالي صورت مي گيرد. ماده ۲۴ مي گويد: «پروانه كسب مشاوران املاكي كه به تنظيم قراردادهاي پيش فروش مسكن مبادرت مي نمايند براي بار اول تا يك سال، براي بار دوم تا ۳ سال معلق و بار سوم براي هميشه لغو مي گردد.»
مهندس كاميار بيات ماكو، عضو هيأت مديره سازمان نظام مهندسي ساختمان استان تهران، با اشاره به مواد مذكور مي گويد: «اين سؤال مطرح مي شود كه قراردادهاي پيش فروش مسكن در كجا منعقد مي گردد. آيا وظيفه مشاوران املاك به اين حد تقليل مي يابد كه فقط ملك را به متقاضيان معرفي نمايند؟ و آيا حقوق مشاوران با معرفي ملك باقي خواهد ماند يا نه. اين طور به نظر مي رسد كه نقش آژانس هاي مسكن به دفاتر اسناد رسمي منتقل شده است.»
تأثير در بازار
مسلماً اجراي اين لايحه زمينه سودجويي و كلاه برداري را از بين مي برد. اما تأثير آن بر بازار چگونه خواهد بود؟ مهندس بيات ماكو در اين باره مي گويد: «اين طرح از لحاظ رواني مي تواند به تثبيت و حركت جزئي در بازار مسكن كمك كند. مقررات اين طرح شديد و سخت نيست كه باعث كاهش توليد شود. از لحاظ بيمه هم طبق قوانين قبلي مجري موظف به بيمه كردن بوده است، ضمن اينكه بيمه در كشور ما گران نيست. لذا باعث افزايش بهاي مسكن يا كاهش توليد نخواهد شد. اگر اين لايحه به صورت قانون مصوب درآيد افراد جرأت سرمايه گذاري پيدا مي كنند و وجوه خود را به جريان خواهند انداخت.»
دكتر حميد ماجدي، عضو هيأت مديره سازمان نظام مهندسي ساختمان استان تهران، عقيده ديگري دارد: «اجراي اين طرح باعث مي شود تا سازندگان با حساب و كتاب بيشتري وارد عرصه ساخت و ساز شوند. خود به خود شايد روند ساخت و ساز كند شود.»