|
حقوق مالك و مستاجر به يك اندازه است
همه حق دارند، حتي اجاره نشين
|
|
|
شهره مهر نامي
در جوامع شهري تنها رعايت قوانين است كه آسايش و آرامش را براي شهروندان فراهم مي كند. تنها زماني مي توانيم بدون دردسر با ديگر شهروندان در يك جا و يك شهر زندگي كنيم كه به حق و حقوق خود نسبت به مردم و ديگران نسبت به ما آشنا باشيم. از جمله قوانيني كه به همين منظور وضع شده قانون روابط مالك و مستأجر است. كه يك بار در سال 56 و بار ديگر در سال 76 به تصويب رسيد.
هر چه شهرها بزرگ تر و مهاجرپذيرتر باشند ابهامات و پيچيدگي هاي روابط مالك و مستأجر در آنها بيشتر است.
تقريباً همه شهروندان شهرهاي بزرگ با مشكلات و اختلافات مالك و مستأجر آشنا هستند، نمونه زير يكي از هزار مشكلي است كه در هر خانه اجاره اي ممكن است پيش بيايد. ماجراي زير را با دقت بخوانيد:
حتماً وقتي خانه را اجاره مي داد از همه چيز آن مطمئن بوده و براي همين زمان پس گرفتن، سانت سانت ديوارها را وارسي كرد و براي هر جاي انگشتي بر روي ديوار جريمه اي از مستأجر بيچاره گرفت.
از آنجايي كه فراموش كرده بود زمان كشيدن لوله گاز كاشي پايين ديوار را كنده بودند براي همين قشقرقي راه انداخت كه بيا و ببين.... اين را همسايه اي كه در شهرستان مستأجر بود برايش تعريف كرده و او هم خنديد و گفته بود كه خدا اجاره نشيني را از دشمن آدم هم به دور نگه دارد.الهي آمين!
اما بالاخره خود او بعد از ازدواج به يكي از 73% اجاره نشين تهراني اضافه شد؛ آن هم چه اجاره نشيني.
صاحبخانه كه ادعا مي كرد زمين خانه پدري را ساخته تا در آن زندگي كند و ديده كه جا براي سكونت خود و خانواده اش كمي كوچك است آن را اجاره داد. در بازديدهاي اوليه به آنها گفته كه ادامه خانه را به صورت غيرمجاز ساخته و قبل از اين كه پاييز فرا برسد ديوار آن را برخواهد داشت. آنها هم خوشحال از اين كه خانه بزرگي نصيب شان خواهد شد به پرداخت اجاره بهاي گزاف آن راضي شدند. اما پاييز رسيد و كسي ديواري براي آنها برنداشت. از طرف ديگر صاحبخانه هر روز تماس مي گرفت و از آنها مي خواست در آپارتمان را به روي مأمورين شهرداري باز نكنند. از آن طرف قسمتي از سقف زمين خلافي كه ساخته شده بود هنوز آجر نداشت و ممكن بود در اثر اين بارندگي ديوار تبله كرده به سرشان آوار شود.
خلاصه كم كم بعد از پر شدن ديگر طبقات آپارتمان با ناكافي بودن اندازه لوله هاي آب هم مواجه شدند.
اينها همه در حالي اتفاق افتاد كه ساختمان تقريباً نوساز بود و برخي از ساكنان آن تنها يك سال بود كه در آن ساكن بودند. وقتي مشكل را با صاحب خانه در ميان گذاشتند گفت كه مشكل شماست و خودتان بايد آن را حل كنيد و وقتي گفتند با هزينه خودمان مشكل را حل مي كنيم و از كرايه كم مي كنيم، گفت: اين ساختمان مال من است و من اجازه اين كار را به شما نمي دهم... تازه براي چهار طبقه تنها مجوز دو واحد براي آب ساختمان گرفته بود و هر ماه مستأجران بايد مبلغ بيشتري به عنوان جريمه روي پول مصرف آب پرداخت مي كردند. شايد شما هم با چنين مشكلاتي روبه رو باشيد. اگر اين طور است نظر حقوقي زير را با دقت بخوانيد.
قبل از هرچيز لازم است ماهيت قرارداد اجاره را تعريف كرد و پس از آن به شرح ديگر مسائل پرداخت؛ به موجب مواد 466، 507 و 512 قانون مدني اجاره، قراردادي است كه به موجب آن مستأجر مالك منافع مال مورد اجاره مي شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر و عوضي را كه بابت اين منافع پرداخت مي شود اجاره بها مي گويند. از نظر قانون مدني مورد اجاره ممكن است يك مال يا حيوان و يا منافع يك شخص باشد. در صورتي كه مورد اجاره يك مال باشد، آن را عين مستأجر و در صورتي كه منافع انسان مورد اجاره قرار گيرد اين شخص را اجير مي گويند و مال يا عوضي كه بابت آن پرداخت مي شود را اجرت مي نامند. البته امروزه به علت پيچيده شدن روابط حقوقي مردم و گاهي به دليل نياز برخي از اقشار مردم به حمايت هاي بيشتر دولت از آنها، قانون گذار براي هر كدام از موارد فوق الذكر مقررات جداگانه و مفصلي وضع كرده. به همين دليل است كه در مورد قرارداد اجاره خدمات اشخاص قانون كار مقررات مفصلي را وضع كرده است و در برخي مقاطع براي حمايت از مستأجرين مقررات ويژه اي را در نظر گرفته است مانند قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356.
به طور خلاصه مي توان گفت امروزه قراردادهايي كه ماهيتاً اجاره هستند و يا از آنها انشعاب گرفته اند هر كدام تابع احكام و مقررات خاص خود هستند كه مي توان آنها را به 4 دسته تقسيم كرد. 1- قرارداد اجاره اشيا، مانند اجاره آپارتمان، مغازه و... اين نوع از اجاره خود به فراخور موضوع و زمان انعقاد آن تابع مقررات خاص خود است. توضيح اين كه اگر قرارداد اجاره از قبل از تاريخ 2/6/1376 منعقد شده باشد در صورت مسكوني بودن عين مستأجر تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 است و در صورت تجاري بودن عين مستأجر، تابع قانون موجر و مستأجر سال 1356. حتي اگر اين نوع قرارداد ها بعد از سال 1376 به توافق طرفين تمديد شود باز تابع قانون سال 56 است. اما بر اجاره هايي كه بعد از تاريخ 2/6/76 منعقد مي شود و قبل از تاريخ مزبور هيچ رابطه استيجاري بين مالك و مستأ جر نبوده باشد. تابع قانون مدني و مالك و مستأجر سال 76 است كه آثار تشخيص آن بسيار مهم است، در اجاره اشياء به صاحب مال، مالك يا موجر و به طرف مقابل مستأجر و به مالي كه به اجاره داده مي شود عين مستأجره و به وجهي كه بابت انتفاع از منافع آن مال پرداخت مي شود اجاره بها گفته مي شود.
به گفته دكتر محمد دمرچپلي بر اساس ماده 493 قانون مدني، اگر در مورد اجاره بدون تعدي و تفريط مستأ جر خرابي ببار بيايد، صرف نظر از ميزان خرابي، مستأجر مسئوليتي ندارد. اما اگر مستأجر تعدي و تفريط كرده باشد مسئول جبران خرابي ها است. يعني اگر مستأجر در نگهداري مورد اجاره كوتاهي كرده و بر خلاف عرف مستأجرنشيني كارهايي را كه به عنوان يك مستأجر نبايد انجام مي داده انجام داده و بالعكس، براي مثال پشت بام خانه را برف روبي نكرده و يا موجب ريزش سقف يا رطوبت شده باشد، مسئول جبران خسارت است چه خسارت جزيي و چه كلي! در اين صورت اگر مستأجر اقدام به رفع عيب نكند موجر مي تواند از دادگاه الزام او را به اين كار بخواهد و در عين حال حتي اگر مورد اجاره با وضعيت به وجود آمده قابل استفاده نباشد، مستأجر بايد اجاره بها را پرداخت كند. اما در مواردي كه مستأجر تعدي و تفريط نكرده و ساختمان به علت عيوب فني يا قدمت فرسودگي و يا عوامل قهريه مانند زلزله معيوب شود موجر بايد اقدام به رفع آن كند، در غير اين صورت مستأجر حق دارد از دادگاه الزام موجر را به انجام تعميرات بخواهد.
دمرچيلي مي گويد: اگر خرابي قبل از اجاره دادن مال باشد طبق ماده 477 قانون مدني موجر بايد عين مستأجر را در حالتي تسليم كند كه مستأجر بتواند استفاده مطلوب از آن را بكند و اصولاً اجاره ملكي كه قابليت هيچ گونه انتفاعي را نداشته باشد باطل است. اما اگر خرابي ها راجع به قسمتي از مورد اجاره باشد و ملك با توافق طرفين با وضعيت موجود به اجاره داده شده باشد مستأجر حق ندارد تعمير آن قسمت را بخواهد، مگر اين كه در قرارداد اجاره به اجاره با وضعيت موجود تصريح نشده باشد كه در اين صورت موجر به موجب قانون بايد ملك را تعمير و تحويل دهد.
لازم نيست مالك كل يك مال يا ملك را به اجاره بدهد مي تواند قسمتي از يك ملك مثلاً يك اتاق از يك آپارتمان را اجاره ندهد يعني در زمان قرارداد شرط كند كه آن قسمت از ملك را به اجاره نمي دهد و مستأجر نيز با وجود شرط فوق حاضر به اجاره محل بشود كه از نظر قانوني ايرادي ندارد، اما اين نوع قراردادها در عمل موجب مشكلاتي مي شود. مخصوصاً اگر موجر بخواهد از محلي كه از اجاره استثناء كرده خودش استفاده كند و يا به ديگري اجاره دهد و راه ورود به آن محل با محل اجاره مشترك باشد كه موجب عدم آسايش مستأجر مي شود و چون مستأجر خودش محل اجاره را با شرط مزبور پذيرفته نمي تواند بعداً معترض شود كه بايد از اجاره چنين مكان هايي خودداري كرد.
دكتر دمرچيلي حقوقدان و استاد دانشگاه در پاسخ به اين سؤال كه اگر در قسمتي از مورد اجاره حق انتفاع براي شخصي غير از مستأجر وجود داشته باشد روابط مالك و مستأجر چگونه خواهد بود و آيا مستأجر مي تواند اين حق انتفاع را از شخص ثالث سلب كند و يا در ازاي استفاده از آن از شخص سوم اجاره بها بگيرد،گفت: در اين صورت مالك ملك نمي تواند آن قسمت را به مستأجر اجاره دهد چون حق استفاده از منافع آن قسمت قبلاً به شخص منتفع واگذار شده است. با وجود اين اگر مالك چنين ملكي را به مستأجر اجاره دهد مستأجر حق ندارد از انتقاع آن شخص از آن بخش ملك جلوگيري كند چون حق او مقدم به مستأ جر به آن بخش تعلق گرفته است ولي مستأجر كه به اين واقعيت آگاه نبوده حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.
در مورد تعميرات به موجب ماده 486 قانون مدني و ماده 20 قانون روابط موجر و مستأجر بايد بين تعميرات كلي و جزيي قايل به تفكيك شد، تعميرات كلي و اساسي كه اصولاً مربوط به اصل بنا و تأسيسات عمده عين مستأجره به عهده مالك است ولي تعميرات جزيي و يا تزئيني كه به منظور انتفاع مطلوب و شخصي مستأجر است به عهده خود اوست.
دكتر دمرچيلي مي گويد: در صورتي كه عرف محل درباره مسئول تعميرات نظر خاصي داشته باشد در صورتي كه در قرارداد اجاره صراحتاً به گونه ديگري توافق نشده باشد، ملاك عرف آن محل خواهد بود و در صورتي كه بين آنها اختلاف نظر باشد و به طريق دوستانه يا دآوري حل و فصل نشود بايد به مراجع قضايي مراجعه كنند، قاضي با جلب نظر كارشناسان كلي يا جزيي بودن تعميرات مورد نياز را تعيين مي كند، در مواردي كه فوريت دارد مي توان از طريق تأمين دليل و دستور موقت از طريق شوراي حل اختلاف اقدام كرد.
|
