Hamshahri Newspaper

آمار منتشرشده اخير بانك مركزي نشان مي دهد كه در سال ۸۲ نسبت به سال پيش از آن در بخش خصوصي مسكن تهران ۲۴ درصد كاهش سرمايه گذاري داشته ايم. اين در حالي است كه يك سري محاسبات روي اين آمار و ارقام بازگوكننده حدود ۴۷ درصد رشد سرمايه گذاري بين سالهاي ۷۹ تا ۸۰ و نيز حدود ۳۷ درصد رشد در سال ۸۱ نسبت به سال ۸۰ است. بايد توجه داشت كه عليرغم رشد منفي اين سرمايه گذاري در سال ۸۲ نسبت به سال ۸۱ در تهران، كل سرمايه گذاري بخش خصوصي در مسكن مناطق شهري(شامل تهران، شهرهاي بزرگ و ساير مناطق شهري) در حدود ۷/۱۳ درصد رشد داشته است.
با در نظر گرفتن اصل رونق عرضه و تقاضا در توسعه سرمايه گذاري در بخش مسكن و با توجه به عوامل مؤثري چون قيمت زمين، قيمت مصالح، دستمزدها، مكانيزم هاي وام و تسهيلات، تراكم و نيز انبوه سازي و صنعتي شدن ساخت و ساز در قيمت تمام شده مسكن، ريشه يابي ركود و كاهش اخير سرمايه گذاري بخش مسكن در تهران و همچنين نتايج و تبعات آن قابل تأمل است. از نتايج ركود و افزايش شديد قيمت مسكن در تهران ،كاهش تقاضاي موثر(تقاضاي كليه كساني كه مايل و نيز قادر به خريداري مسكن هستند) بوده است؛ هر چند كه تقاضاي بالقوه مسكن (تقاضاي كليه كساني كه صرفاً تمايل به داشتن مسكن دارند ولي به علت افزايش بهاي مسكن موفق به خريد نمي شوند) كاهش يافته است.
از ديگر نتايج ركود و كاهش سرمايه گذاري بخش مسكن در تهران انتقال سرمايه هاي اين بخش در تهران به ساخت و ساز در ساير شهرها و استانها به خصوص شهرهاي شمالي كشور و نيز ساير بخش ها بوده است. انتقال سرمايه ها به اين شهرها باعث افزايش قيمت زمين ها، رونق ساخت و ساز و نيز افزايش قيمت مسكن در اين شهرها شده است؛ هر چند كه زلزله اخير در بلده به فرو افتادن بهاي زمين(به خصوص زمين هاي نسبتاً ارزان قيمت) در شهرهاي شمالي منتهي شد. در ادامه در گفت وگو با چند تن از كارشناسان و مسئولان بخش مسكن، ركود اخير اين بخش در تهران بررسي شده است.
اصولاً از اوايل دهه هفتاد(كه تراكم مازاد ارائه شد) تا به امروز، رونق و ركود بازار مسكن در تهران تحت تأثير توقف يا فروش مجددتراكم مازاد بوده است. برخي از كارشناسان ركود سال هاي اخير بخش مسكن در اين شهر را نتيجه مستقيم توقف نسبي فروش تراكم مي دانند.
مهندس محسن بهرام غفاري، مدير اجرايي شوراي مركزي سازمان نظام مهندسي ساختمان كشور، علت اصلي اين كاهش سرمايه گذاري در سال ۸۲ نسبت به سال پيش از آن را توقف فروش تراكم در چند ماهه اول سال ۸۲ دانسته و تأثير عوامل ديگر را ناچيز مي داند. وي در مورد اين بحث مي گويد: «بررسي كاهش سرمايه گذاري در سال ۸۲ نسبت به سال ۸۱ بسيار ساده بوده و نياز به تحليل خاصي ندارد. اصولاً تصميمات شوراي عالي شهرسازي و معماري در فروردين ۸۲ تأثير بسيار زيادي داشت. منظور من همان مصوبه مربوط به پهنه بندي تهران است كه تهران را به چهار قسمت تقسيم مي كرد. نتيجه مصوبه مذكور عدم فروش بيش از تراكم مبناي طرح جامع(كه در برخي از مناطق ۱۲۰ درصد و در بعضي ديگر از مناطق ۱۸۰ درصد است) در زمين هاي كمتر از ۵۰۰ مترمربع بود.»
از نتايج ركود اخير اين بود كه ظاهراً ركود شديد بخش مسكن در تهران باعث تنزل قيمت مسكن در برخي از مناطق آن شده است. وي در مورد تنزل قيمت ها در سال ۸۳ مي گويد: «طبيعي است كه به علت ركود شديد، سازنده اي كه نياز به پول دارد مجبور است تا قيمت آپارتمان خود را كاهش دهد تا به فروش برساند.»
مهندس بهرام غفاري در مورد تأثير ماليات ها مي گويد:« معافيت هاي مالياتي حتي در سال ۸۲ بيشتر شد. يعني گفته شد كه زمين ملكي تا سقف معيني نياز به ارائه اظهارنامه مالياتي ندارد.» اساساً بازار مسكن به صورت تناوبي و هر از چند سال (بسته به شرايط مختلف) وارد فاز رونق و ركود مي شود. دوره اين رونق و ركود تابع شرايط، عوامل و تصميم گيريهاي مراجع مختلفي است كه موضوع تراكم از جمله اين شرايط به حساب مي آيد.
مهندس جهاني، كارشناس بخش مسكن، معتقد است كه ركود اخير در بخش مسكن از نوع ركود ادواري است كه معمولاً هر ۳ تا ۴ سال و پس از يك دوره رونق يك تا دو سال روي مي دهد و اين ركود از قبل پيش بيني مي شد، اما توقف فروش تراكم از اوايل سال ۸۲ اين موضوع را عمق بخشيده و تسريع كرده است. وي مي افزايد: «اين ركود در تهران حدوداً از سال ۸۱ و پس از رونق شديد در سال ۸۰ آغاز شده است، اما در سال ۸۲ تشديد شده است؛ لذا در عوض سرمايه گذاري اين بخش به شهرستانها منتقل شده است.»
مهندس جهاني عنوان مي كند كه سرمايه گذاري در ساير شهرها و خصوصاً شهرهاي شمالي مربوط به اين اواخر بوده ولي در ابتدا سرمايه گذاري در مناطق حومه تهران به خصوص بر روي زمين بوده است.
با وجود اين كه سرمايه گذاري بخش مسكن در تهران در سال ۸۲ نسبت به سال قبل از آن ۲۴ درصد كاهش داشته و در ظاهر سرمايه گذاري اين بخش به ساير شهرها منتقل شده است، اما با مقايسه درصدهاي پيشرفت سرمايه گذاري درمجموعه مناطق شهري در سالهاي ۸۱ نسبت به ۸۰ و ۸۲ نسبت به ۸۱(۴۱ و۷/۱۳درصد) ملاحظه مي شود كه ظاهراً نرخ رشد سرمايه گذاري بخش مسكن درمجموعه مناطق شهري كاهنده بوده است.
مهندس جهاني راجع به تنزل ۴۱ درصد به ۷/۱۳ درصد در مورد پيشرفت يا تنزل سرمايه گذاري بخش مسكن درمجموعه مناطق شهري معتقد است كه ركود صرفاً به معناي رشد منفي نيست و اگر نرخ رشد كاهنده شود به نوعي نشانه وارد شدن به فاز ركود است. وي مي افزايد كه تصميمات مربوط به توقف فروش تراكم باعث انتقال سرمايه گذاري بخش مسكن به ساير شهرها شد. اما اين حركت در كل همراه با يك روند كاهنده بوده است.
وي در پيش بيني وضعيت آتي مي گويد: «بر اساس رونق و ركود ادواري احتمالاً از سال ۸۴ مجدداً شاهد رونق بخش مسكن در تهران خواهيم بود، ولي اين موضوع به تصميم گيريهاي مسئولان ارتباط دارد.»
پس از ركود شديد از اواخر سال ۷۴ تا ۷۶ و تا حدي سال ۷۷ از سال ۷۸ تا حدوداً سال ۸۰ شاهد رونق و افزايش قيمت مسكن در تهران بوديم. اما اين بار اين رونق به صورت بورس بازي روي آپارتمان ها و زمين ها(خصوصاً در اطراف تهران) نمود كرده بود. اين موضوع به ويژه باعث افزايش شديد بهاي زمين شد. برخي از كارشناسان عامل افزايش شديد قيمت زمين را در افزايش بهاي تمام شده مسكن، كاهش تقاضاي موثر و در نتيجه كاهش سرمايه گذاري مؤثر مي دانند.
اما مهندس كاميار بيات ماكو، رئيس سازمان نظام مهندسي ساختمان استان تهران، افزايش شديد قيمت زمين، افزايش قيمت مصالح و بالا رفتن حقوق و دستمزدها را عوامل اصلي ركود بخش مسكن در تهران و كاهش سرمايه گذاري در اين بخش مي داند. وي در بيان علت افزايش بهاي زمين در تهران و مناطق و شهرهاي نزديك آن مي گويد: «در سالهاي ۷۸ و ۷۹ با رونق در بخش مسكن، بسياري از سرمايه گذاران از ساير بخش ها به خاطر عدم امنيت يا سوددهي كم در آنها به بخش مسكن روي آوردند. به اين ترتيب افرادي كه دورانديش تر بودند، از ساخت و ساز دست برداشته و به دو كار پرداختند: يكي خريداري زمين هاي خالي و ديگري خريداري آپارتمان هاي ساخته شده. چرا كه دوره رونق شروع شده بود. اين چرخش سرمايه ها از ساخت و ساز به خريد و انباشت سرمايه ها در زمين و آپارتمان باعث رونق مصنوعي شد. اين موضوع باعث انتقال سرمايه ها به مناطق اطراف تهران (به خصوص كرج) و خريد زمين در آن مناطق شد. به طوري كه قيمت زمين در كرج بسته به مورد از ۳ تا بعضاً ۸ برابر طي سالهاي ۷۹ و ۸۰ افزايش يافت. در آن سال ها(يعني سال هاي ۷۸ و ۷۹) سقف سود سازنده اي كه در كرج تمامي مقررات ملي ساختمان را رعايت مي كرد ۳۰ تا ۴۰ درصد بود، در حالي كه اگر شخصي زميني را قبل از آغاز سال ۷۸ خريداري كرده و در ارديبهشت تا مرداد ماه سال ۷۹ به فروش مي رساند گاه تا ۶۰ درصد منفعت نصيبش مي شد. پس اين موضوع افراد را متوجه اين قضيه كرد كه ديگر حداكثر سود در ساخت و ساز نيست،بلكه در خريدن زميني است كه در آينده متقاضياني را خواهد داشت كه قصد ساخت و ساز در آن را خواهند داشت.»
ادامه وضعيت بحراني بخش مسكن در تهران باعث كاهش سوددهي در اين بخش كه زماني بهترين بازار را به خود اختصاص مي داد، شد. نتيجه طبيعي اين وضعيت خارج شدن بخشي از سرمايه ها از بخش مسكن به ساير بخش ها بود.
مهندس بيات ماكو در مورد كاهش سوددهي بخش مسكن در تهران مي افزايد: «به مرور زمان سودآوري در ساخت آپارتمان هاي ۵ طبقه(كه عمده آپارتمان هاي غرب، مركز و بعضاً شرق تهران است) از طبقه دوم به طبقه چهارم كشيده شد. يعني سوددهي به شدت كاهش يافت. پس سرمايه گذاران سرمايه خود را از بخش مسكن خارج كرده و به بازارهاي پرسودتر بردند.»
رئيس سازمان نظام مهندسي ساختمان استان تهران عوامل سه گانه اشاره شده را تنها عوامل تأثيرگذار اصلي در كاهش سرمايه گذاري بخش مسكن در تهران دانسته و معتقد است كه محدود شدن يا توقف فروش تراكم مازاد جزو عوامل حاشيه اي تلقي مي شود.
وي در اين مورد مي گويد: «بايد توجه داشت كه غالباً افرادي كه در زمينه ساخت و ساز در تهران فعاليت مي كنند، افرادي هستند كه از طليعه اين رونق يعني سالها ي ۷۸ و ۷۹ به خريداري زمين هاي ارزان قيمت در تمامي نقاط تهران مبادرت كرده بودند و از اين بابت مشكلي نداشتند. اين افراد با توجه به اطلاعاتي كه در زمينه محدود شدن فروش تراكم مازاد داشتند، در انتهاي سال ۸۰ تلاش جدي كردند تا به هر طريق براي زمين خود مجوز ساخت دريافت كنند تا در سال هاي ۸۱ و ۸۲ به ساخت و ساز بپردازند.»
در واقع وي معتقد است كه با توجه به اين كه عمده افرادي كه به ساخت و ساز اشتغال دارند از پيش از توقف نسبي فروش تراكم، زمين و مجوز ساخت براي آن تهيه كرده بودند مشكلي از لحاظ ساخت براساس تراكم مطلوب نداشته اند.
مهندس بيات ماكو در ادامه مي افزايد: «موضوع تراكم بر ساخت و ساز بيشتر تأثيرات رواني دارد. اين موضوعات معمولاً در كوتاه مدت تأثيرگذارند، ولي در نهايت تأثير قابل توجهي ندارند.»
وي در مورد تأثير ماليات ها مي گويد: «البته ضرايب مالياتي طي سالهاي ۸۱ و ۸۲ تغييراتي داشته است ولي تأثير آن از نظر من شگرف و چشمگير نبوده است.»
مهندس بيات ماكو در ادامه در مورد بسته شدن راه هاي گريز مالياتي در انتهاي سال ۷۹ كه منجر به افزايش هزينه ساخت و رونق فروش قولنامه اي شد، مي افزايد: «يك سري راه هاي گريز مالياتي براي سازندگان وجود داشت كه باعث مي شد سازندگان بر اساس الگوي خاصي از بخش بزرگي از مالياتها معاف شوند. اين راه گريز مالياتي در انتهاي سال ۷۹ كاملاً بسته شد و با اين اقدام درآمدهاي دولت و نيز هزينه ساخت سازندگان افزايش يافت. اين تحولات موجب توسعه شديد فروش قولنامه اي در بين اقشار فرودست جامعه شد كه پديده اي بسيار مخرب است.»
اصولاً افزايش قيمت برخي از كالاها يا افزايش برخي تسهيلات به صورت رواني بر قيمت كالاها تأثير ناعادلانه اي مي گذارد. نمود بارز اين موضوع افزايش غيرمنطقي بهاي كالاها در فروردين ماه هر سال با افزايش بهاي انرژي و به طور اخص افزايش قيمت بنزين است. مشابه اين پديده در مورد افزايش بهاي مسكن به صورت ناعادلانه در پي افزايش وام روي مي دهد. رئيس سازمان نظام مهندسي ساختمان استان تهران، در مورد تأثير كاذب افزايش وام مسكن در افزايش بهاي آن مي گويد: «متأسفانه افزايش وام مسكن(مثلاً از ۵ ميليون تومان به ۷ ميليون تومان) فقط تا مدت كوتاهي به مردم كمك مي كند تا قدرت خريدشان افزايش يابد و پس از مدتي سازندگان اين افزايش قدرت خريد متقاضيان را مي بلعند. در واقع اين طور تلقي مي شود كه با افزايش ۴۰ درصدي وام مسكن، قيمت مسكن هم بايد به همين ميزان افزايش يابد كه كاملاً ناعادلانه بوده و باعث كاهش توان خريد مردم و در نهايت كاهش سرمايه گذاري در بخش مسكن مي شود.» چنانچه در ابتداي اين نوشته بدان اشاره شد، به دنبال افزايش شديد بهاي مسكن در تهران، تقاضاي موثر به شدت كاهش يافته است، اين در حالي است كه هنوز تعداد زيادي از متقاضيان، به دليل نداشتن توان مالي قادر به خريد مسكن نيستند. هر چند ظاهراً طي چند ماه اخير بهاي مسكن در برخي از مناطق اين شهر تنزل يافته است، اما هنوز به هيچ وجه به حد مطلوب متقاضيان نرسيده است.
مهندس بيات ماكو در انتها با اشاره به كاهش قيمت مسكن در برخي از مناطق تهران در سال اخير مي گويد: «در حال حاضر در تهران به تعداد كافي مسكن نداريم و با اين حال متقاضياني كه توان خريد مسكن با اين قيمت ها را داشته باشند به تعداد كافي وجود ندارد، در صورتي كه قيمت مسكن در اثر ركود فعلي به اندازه كافي تنزل يابد و مثلاً آپارتماني كه نرخ آن متر مربعي ۶۰۰ هزار تومان است به هر مترمربع ۴۵۰ هزار تومان كاهش يابد، قطعاً بازار به سرعت توسط متقاضياني كه توان مالي براي خريد مسكن مي يابند ،تخليه خواهد شد.»
محمد مهدوي