برديا بختيار
سياست هاي بخش مسكن در ايران به دليل اقتصاد تك محصولي و وابستگي به درآمدهاي نفتي هيچگاه به يك راه حل اساسي وگره گشاه منجرنشده است . درزمينه توليد و عرضه مسكن حاكميت تقاضاي سودا گرانه به دليل اقتصاد غير توليدي موجب شده تا نيازهاي واقعي جامعه برآورده نشود، ازاين رو نابساماني سياست گذاري در اين بخش محسوس است. گزارش حاضر نگاهي دارد به بازارامروز مسكن كشور .
بدون شك ماده اوليه توليد مسكن در هر كشوري وجود سرمايه، نيروي كار ماهر و وجود مصالح ساختماني مرغوب و ارزان مي باشد، اما جاي تعجب اين كه در كشوري كه بيش از يك سوم سرمايه خود را در بخش مسكن مسكوت نگه داشته و ديگر عوامل توليد مسكن را نيز در خود دارد، سالهاست كه هيچ دولت و سياستگذاري توانايي پاسخگويي به خيل عظيم تقاضاي مسكن را نداشته است.
شايد بتوان گفت: بازار مسكن در ۱۵ سال گذشته به نوعي پر نوسان ترين بخش اقتصادي كشور بوده است. طي اين سال ها عوامل مختلف كلان اقتصادي از جمله حجم واقعي پول، توليد ملي، نرخ واقعي ارز، قيمت سهام و قيمت نفت هر يك به شكلي بر نوسانات بازار مسكن اثرگذار بوده اند. در اين سال ها افزايش ارزش واقعي پول كه در واقع به مفهوم كاهش نسبت قيمت كالاهاي مبادله اي به غيرمبادله اي است، باعث شده كه مردم سرمايه هاي خود را از بخش هاي تجاري كشور به بخش هاي غيرتجاري انتقال بدهند. استمرار اين برخورد به شكل افزايش قيمت مسكن ظاهر مي شود.
نوسانات نرخ ارز نيز در طي ۱۰ سال گذشته بر تغييرات قيمت مسكن اثرگذار بوده است، به گونه اي كه با افزايش قيمت نفت ارزش واقعي ريال در مقابل دلار افزايش يافته و در اين حالت نقدينگي به دست آمده به سوي بازار مسكن سرازير شده كه خود باعث افزايش قيمت مسكن شده است.
علاوه بر موارد فوق شاخص واقعي مسكن با اندكي تأخير با شاخص واقعي سهام در يك راستا قرار مي گيرد، به شكلي كه بازار سهام به عنوان يك بازار سرمايه گذاري اوليه براي افراد محسوب مي شود؛ ليكن پس از مدتي افراد سرمايه خود را به قصد سوداگري به بازار مسكن انتقال مي دهند. اين حركت نيز به خودي خود باعث افزايش قيمت مسكن در سطح كشور خواهد شد.
تحليلگران اقتصادي معتقدند اگر چه عوامل بسياري بر نوسانات قيمت مسكن اثرگذار مي باشند؛ ليكن اثر عوامل فوق به عنوان شوك عرضه در بازار مسكن در كوتاه مدت و بلند مدت متفاوت مي باشد به طوري كه در كوتاه مدت شوك عرضه باعث افزايش قيمت مسكن مي گردد. بدين معني كه در كوتاه مدت عرضه كنندگان مسكن در مقابل كاهش قيمت مقاومت نموده و به دنبال سود بيشتر مي باشند و از اين رو با افزايش توليد، قيمت مسكن نيز افزايش مي يابد. به همين دليل است كه اتخاذ سياست هاي متفاوت در بخش مسكن از قبيل فروش يا عدم فروش تراكم يا پرداخت تسهيلات بانكي به هر شكل سبب افزايش قيمت مسكن مي شود. آنچه در اين خصوص حايز اهميت است استمرار و تدوين سياست ها و تدوين قوانين براي بلند مدت مي باشد كه باعث افزايش عرضه و كاهش قيمت مي شود. اين نكته ثابت شده است كه در بلند مدت افزايش عرضه به كاهش قيمت مسكن منجر خواهد شد.
در دهه اخير قيمت زمين در شهرهاي مورد بررسي، همراه با نوساناتي افزايش داشته است. به طوري كلي در دهه گذشته (۸۱- ۷۱)  متوسط قيمت زمين در۳۰ شهر بزرگ كشور ۵/۶ برابر افزايش يافته است. اين در حالي است كه شاخص تورم در دهه گذشته ۳/۹ برابر شده است. از حيث سطح قيمت ها و رشد قيمت ها، شهر تهران رتبه اول را داراست. متوسط قيمت يك متر مربع زمين معامله شده در سال ۷۰ در بالاترين حد خود در شهر تهران ۴۳۵ هزار ريال و كمترين آن در اين سال در شهر دزفول برابر با ۷۷ هزار ريال براي يك متر مربع بوده است. روند صعودي قيمت زمين اما همراه با نوسانات بوده است به طوري كه در سال ۱۳۸۱ در شهر تهران متوسط قيمت يك متر مربع زمين ۴۷۱۷ هزار ريال بوده است. روند تغييرات قيمت زمين در سال هاي رونق بخش مسكن، رشد زياد قيمت و در سال هاي ركود رشد بسيار كم يا ثبات قيمت ها را نشان مي دهد.
در دوره هاي رونق با افزايش تعداد معاملات، رونق بازار مسكن، افزايش توليد و افزايش قيمت زمين به عنوان مهمترين و پربهاترين عامل توليد مسكن روبه رو بوده ايم و در دوره هاي ركود كاهش و ثبات نسبي معاملات، ركود بازار، كاهش توليد و در پي آن ثبات قيمت زمين را تجربه كرده ايم.
آمار بيانگر چسبندگي قيمت زمين و عدم رشد منفي آن است.
به طور كلي نرخ رشد متوسط قيمت يك متر مربع زمين در شهرهاي مورد بررسي ۸/۲۵ درصد به طور متوسط در سال، در دهه مورد بحث، بوده است.
به زبان اقتصادي تقاضا براي نقدينگي در بخش مسكن را مي توان به دو قسمت تقاضاي معاملاتي و تقاضاي سوداگري تقسيم نمود. تقاضاي معاملاتي نقدينگي شامل وجوهي است كه با هدف ارضاي نيازهاي مصرفي خانوار وارد بازار مي شود بنابراين مي توان آن را تابعي از تقاضاي خانوارها براي مسكن دانست.
در صورت حذف متغيرهاي مربوط به تقاضاي مصرفي، مقدار تقاضاي نقدينگي اش از انگيزه هاي سوداگرانه  سرمايه اي به دست مي آيد و بدين وسيله سهم انگيزه هاي مصرفي نيز مشخص مي شود.
در دوره ۸۰-۵۲ حدود ۳۴ درصد از نقدينگي وارد شده به بخش مسكن با انگيزه تقاضاي سرمايه اي و ۶۶ درصد با هدف ارضاي نيازهاي مصرفي وارد بازار مسكن شده است.
اين نسبت (نسبت تقاضاي سوداگرانه) در دهه هاي مختلف بين ۳۰ تا ۴۲ درصد نوسان داشته است.
مقايسه روند تحول نقدينگي كل بخش مسكن، نقدينگي مربوط به تقاضاي سرمايه اي و مصرفي را نشان مي دهد كه تقاضاي مصرفي با روندي بطئي و ملايم،  همواره با روندي فزاينده مواجه بوده است و در مقابل ادوار ركود و رونق در بخش مسكن همگي مربوط به تقاضاي سوداگرانه بوده است.
در سال ۸۱ نيز بيش از ۶۴ هزار ميليارد ريال در ساخت و توليد مسكن در كشور، سرمايه گذاري شده است. در اين سال كل تشكيل سرمايه ثابت ناخالص ملي برابر با ۲۳۹ هزار ميليارد ريال بوده است كه نشان مي دهد بيش از ۷/۲۶ از سرمايه ثابت ناخالص ملي از اين بخش به دست آمده است كه بيانگر رشد حجم نقدينگي در بخش مسكن طي اين سال ها است.
واضح است كه سهم بخش خصوصي در رشد و توسعه مسكن مناطق شهري در مناطق در مقايسه با اعتبارات دولتي هم از حجم بسيار بالايي برخوردار است و هم از نظر رشد قابل قياس نمي باشد. كارشناسان معتقدند اين رشد سرمايه گذاري بخش خصوصي نه از محل توليد ثروت بلكه بيشتر از محل حركت سرمايه ها از بخش صنعت و كشاورزي به سوي ساختمان به وجود آمده است. در سال هايي كه حداكثر سود سرمايه بخش هاي صنعت و كشاورزي از سود تسهيلات بانكي به مراتب پايين تر است، بديهي است كه كشور حركت سرمايه ها را از بخش هاي مولد به سوي سرمايه گذاري سوداگرانه شاهد باشد و بخش ساختمان به دليل وجود انگيزه هاي سرمايه اي و سوداگرانه يكي از اهداف سرمايه گذاري تلقي مي شود. آمار بيان كننده وجود سود بالا در اين بخش است. به طوري كه طي سال هاي ۵۲ الي ۱۳۸۰ بخش مسكن همواره داراي بالاترين سود در ميان بخش هاي اقتصادي كشور بوده است و نرخ سود در بخش مسكن با رشد نقدينگي اين بخش رابطه اي مستقيم داشته است.
بديهي است در اين شرايط اتخاذ هر تصميمي در بخش مسكن بر كل نقدينگي جامعه اثر مي گذارد، ركود كنوني بخش مسكن نيز اگر چه موجبات حركت سرمايه از اين بخش را فراهم آورده است اما به لحاظ وجود شرايط خاص اين بازار كه چسبندگي قيمت و زمان بر بودن خروج سرمايه از مهمترين آنها مي باشد همچنان به حفظ سرمايه در خود پرداخته است.
نبود بازارهاي جايگزين اعم از بورس پررونق، كشاورزي سودآور و صنايع قدرتمند باعث شده كه همچنان سرمايه هاي عظيمي در بخش مسكن در بلاتكليفي باقي بماند.
شايد اين بهترين فرصتي باشد كه دولتمردان با اتكا به آن بتوانند يك بار براي هميشه تقاضاي مسكن جامعه را پاسخ گويند و نياز بالا به مسكن مناسب در كشور را مرتفع نمايند.

براي بسياري از شركت هاي كوچك كه در بازار داخلي فعاليت مي كنند اتخاذ تصميم در مورد قيمت گذاري، ساده به نظر مي رسد. اين شركت ها كل هزينه توليد مديريت و بازاريابي را پيش بيني مي كنند و سپس اين هزينه كل را بخش بر كل تعداد واحدهايي كه جهت توليد و فروش تخمين  زده شده مي كنند و پس از به دست آوردن هزينه يك واحد توليد شده درصدي نيز بابت سود به آن اضافه مي كنند. در بازارهاي بين المللي اتخاذ تصميم در مورد قيمت گذاري بسيار پيچيده تر است چرا كه عوامل متعدد ديگري بر روي قيمت گذاري اثر مي گذارند. برخي از اين عوامل عبارتند از:
۱- عوامل داخلي شركت ۲،- عوامل بازار و محصول ، ۳- عوامل محيطي كه به اختصار توضيح داده مي شود.
لازم به يادآوري است كه در سالهاي اخير نه تنها در بسياري از كشورهاي جهان تصميم خريد بر مبناي قيمت اهميت كمتري پيدا كرده است بلكه توقع بالاي مشتريان باعث شده است كه عملكرد محصول و ادراك آنها از ارزش محصول بر تصميم خريد اثر گذارد.از ميان عوامل مختلف داخلي شركت  هدف هاي شركت و عامل هزينه مورد بررسي قرار مي گيرد. اهداف شركت: بسياري از شركت ها به خصوص شركت هاي ژاپني زماني كه محصول جديدي را به بازاري خارجي عرضه مي كنند با ثابت نگه داشتن قيمت و يا حتي كاهش آن سعي در افزايش سهم بازار خود در طي يك دوره زماني چند ساله دارند. به اين ترتيب اين شركت ها باعث استقرار محصول و نام و نشان كالاي خود و همچنين ايجاد يك شبكه توزيع مؤثر مي گردند. به اين دليل شركت هاي ژاپني صنايع گوناگوني را در سلطه خود دارند. اين نوع استراتژي به قيمت سوددهي كوتاه مدت تمام مي شود و شركت هاي بين المللي ژاپني نيز همواره به سودهاي بلندمدت چشم داشته اند.
عامل هزينه تأثير هزينه بر قيمت: بين هزينه حجم فروش و قيمت رابطه مستقيمي وجود دارد. قيمت يك محصول در حجم فروش اثر مي گذارد، چون باعث افزايش و يا كاهش تقاضا مي گردد. با توليد و بازاريابي انبوه هزينه يك واحد توليد شده كاهش مي يابد كه اين خود عامل مهمي در تصميم گيري شركت ها براي صادرات كالاهايشان مي باشد و معمولاً در مورد كالاهايي كه تقاضاي كشش دار دارند و نسبت به قيمت حساس هستند صورت مي گيرد.تورم: ميزان تورم بر هزينه تأثير مي گذارد و باعث مي شود كه شركت سياستهاي خاصي را اتخاذ نمايد. يك شركت مي تواند با افزايش توليد و تغيير منظم قيمت هاي خود ،در قبال تورم از خود محافظت به عمل آورد. شركت هايي كه از سال ۱۹۸۷ در برزيل فعاليت مي كردند مجبور بودند كه خود را با تورمي در ۴۰۰ درصد در سال تطبيق دهند. سيستم مديريت نقدينگي در شرايط تورمي اهميت زيادي پيدا مي كند. شركتها بايد سيستم اطلاعاتي دقيقي در مورد قيمت  هزينه و نقدينگي خود داشته باشند. كنترل قيمت- در بسياري از كشورها دولت و ساير سازمان هاي كنترل كننده بر روي قيمت كالا و خدمات نظارت مي كنند. با وجودي كه در كشورهاي صنعتي كنترل قيمت مثل برخي از كشورهاي كمتر توسعه يافته شديد نيست، اما قيمت كالاهايي مثل دارو به شكل هاي مختلف در اين گونه كشورها كنترل مي شود. اما كنترل قيمت در كشورهايي كه تورم بالايي دارند شديدتر صورت مي گيرد.
احمد الله وردي

خبرگزاري فرانسه: هند براي تأمين نيازهاي آينده انرژي خود در تكاپوي بسيار براي حضور در بازار انرژي جهان علاوه بر تلاش براي خريد سهمي از شركت هاي نفتي روسيه و فرانسه هفته گذشته قراردادي براي مشاركت در يكي از حوزه هاي نفتي ونزوئلا امضاء كرد.
هوگو چاوز رئيس جمهوري ونزوئلا كه براي مذاكره با مقامات هندي به دهلي نو سفر كرده بود در ادامه سياست هاي خود براي يافتن بازارهاي متنوع نفت در جهان به امضاي يك قرارداد براي مشاركت با شركت هاي هندي روي آورد.
وي در روزهاي اخير به دليل اختلاف هاي ديرينه خود با دولت آمريكا عليرغم اتكاي سنتي صادرات نفت به اين كشور تهديد كرده است كه صادرات نفت به آمريكا را قطع مي كند.
ونزوئلا به دليل نزديكي بازار آمريكا بخش عمده صادرات خود را به آمريكا ارسال مي كند و هوگو چاوز در تلاش براي كاهش وابستگي به صادرات به آمريكا علاوه بر هند به همكاري گسترده با ايران روي آورده است.
در قرار داد اخير كه ميان هند و ونزوئلا به امضاء رسيد شركت نفت و گاز هند كه در سراسر جهان در پي يافتن منابع انرژي به جستجو پرداخته در حوزه نفتي سان كريستو بال در ونزوئلا ۴۹ درصد سهم به دست آورد. علاوه بر اين سهم شركت نفت و گاز هند در عمليات اجرايي اين طرح نيز مشاركت خواهد داشت.
براساس قرارداد امضاء شده پس از چهار روز حضور چاوز در هند شركت ونزوئلا نيز سهمي در عمليات پالايش نفت و توليد در محصولات پتروشيمي شركت نفت و گاز هند به دست مي آورد.
دولت هند در تلاش براي تأمين امنيت انرژي خود در حال حاضر در بازارهاي روسيه، ليبي سودان، ايران و ديگر كشورها حضور دارد.
رشد هفت درصدي اقتصاد هند موجب شده تا وابستگي اين كشور به واردات نفت افزايش يابد و پيش بيني مي شود كه وابستگي اين كشور به نفت وارداتي در ۲۰ سال آينده تا ۹۰ درصد افزايش يابد.
چاوز  در كنفرانسي  خبري  در پايتخت  هند خطاب  به  خبرنگاران  گفت : جهان  بايد نفت  ارزان  قيمت  را به  فراموشي  بسپارد. ديگر چنين  چيزي  روي  نخواهد داد. از اين  پس  طيف  جديد قيمت  نفت  بين ۴۰ تا ۵۰ دلار باقي  خواهد ماند.
رئيس  جمهوري  ونزوئلا كه  كشورش  تنها عضو سازمان  كشورهاي  صادر كننده  نفت  (اوپك ) از آمريكاي  جنوبي  است  افزود: جهان  نيازمند قيمت  عادلانه  نفت  است . ما اكنون  سرگرم  بررسي  اين  مسئله  هستيم  كه  چگونه  مي توانيم  قيمت نفت  را بين  ۴۰ تا۵۰   دلار تثبيت  كنيم .
وي  با اين  حال  افزود: مطمئن  است  كه  قيمت  ها حتي  از۴۰   تا۵۰ دلار هم  فراتر خواهد رفت  و باعث  افزايش  قيمت  ديگر كالاها و اجناس  خواهد شد.