محمد مهدوي
اشاره : شاخص قيمت زمين اولين بار در سال ۱۳۴۶ برآورد گرديد. روش محاسبه اين شاخص بر مبناي خريد و فروش زمين بود، لذا تهيه آن در سال ۱۳۵۹ كه مصادف بود با تصويب قانون ممنوعيت خريد و فروش زمين شهري، متوقف شد. اما در سال ،۷۷ همزمان با نوسانات شديد قيمت ساختمان و زمين و نيز ركود بيش از انتظار فعاليت ها و معاملات دراين بخش، آگاهي از وضعيت قيمت زمين از سوي مسئولين بانك مركزي ضروري تشخيص داده شد. لذا كارشناسان مربوط با بررسي روش هاي مختلف، شيوه مناسبي را با تكيه بر بررسي آماري فعاليت هاي ساختماني و با بهره گيري از اطلاعات مربوط به بلوك هاي نمونه انتخاب شده،  طراحي و اجرا نمودند.
وضعيت كنوني بازار راكد مسكن كه به زعم كارشناسان و مسئولين، به رخوت فرو رفته است، بيش از همه به علت پايين بودن توان خريد متقاضيان يا به عبارتي بالا بودن بيش از حد بهاي مسكن است. در اين ميان افزايش قيمت زمين در بروز اين تغيير و تحولات بسيار مؤثر است. آنچه پيش روي داريد،  بررسي تغييرات شاخص قيمت زمين در مناطق شهري كشور، از ابتداي سال ۸۱ تا انتهاي نيمه اول سال ۸۳ طي دوره هاي سه ماهه، براساس نتايج تحقيقات دايره آمار ساختماني اداره آمار اقتصادي بانك مركزي است. در انتها نيز به چند نتيجه مهم اشاره شده است.
سال ۱۳۸۱
۱- شاخص قيمت زمين در مناطق شهري ايران در سه ماهه اول سال ۸۱
- كل مناطق شهري: شاخص قيمت زمين در كل مناطق شهري كشور در سه ماهه اول سال ۸۱ به عدد ۴/۲۱۹ رسيد كه نسبت به سه ماهه قبل ۵/۱۱ درصد افزايش نشان مي دهد. شاخص مذكور در مقايسه با دوره مشابه سال قبل معادل ۱/۳۱ درصد افزايش داشته است.
- تهران: شاخص قيمت زمين در سه ماهه اول سال ۸۱ در مناطق مختلف شهرداري تهران به عدد ۸/۲۰۱ رسيد كه نمايانگر افزايشي معادل ۷/۸ درصد نسبت به سه ماهه قبل مي باشد. اين شاخص نسبت به سه ماهه اول سال ۸۰ برابر ۳/۲۹ درصد افزايش يافته است.
- شهرهاي بزرگ: در سه ماهه اول سال ۸۱ شاخص قيمت زمين در شهرهاي بزرگ ۲/۱۵ درصد نسبت به دوره قبل افزايش داشت. عدد شاخص در اين دوره در گروه شهرهاي بزرگ به ۷/۲۲۱ رسيد. شاخص مذكور نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل معادل ۸/۳۵ درصد افزايش داشته است.
- ساير مناطق شهري: در ساير مناطق شهري كشور عدد شاخص در سه ماهه اول سال ۸۱ به ۶/۲۷۷ رسيد كه نشان مي دهد در اين گروه از شهرها شاخص قيمت زمين به ترتيب نسبت به سه ماهه چهارم سال ۸۰ و سه ماهه اول همين سال افزايشي معادل ۴/۱۲ درصد و ۴/۲۶ درصد است.
۲- شاخص قيمت زمين در مناطق شهري ايران در سه ماهه دوم سال ۸۱
- كل مناطق شهري: شاخص قيمت زمين در كل مناطق شهري كشور در سه ماهه دوم سال ۸۱ به عدد ۶/۲۳۳ رسيد كه نسبت به سه ماهه قبل و سه ماهه مشابه سال قبل به ترتيب ۵/۶ درصد و ۱/۳۳ درصد افزايش داشته است.
- تهران: اين شاخص در سه ماهه دوم سال ۸۱ در مناطق مختلف شهرداري تهران به عدد ۶/۲۱۳ رسيد كه نمايانگر افزايشي معادل ۸/۵ درصد نسبت به دوره قبل مي باشد. اين شاخص نسبت به سه ماهه دوم سال قبل برابر ۸/۲۷ درصد افزايش يافته است.
- شهرهاي بزرگ: در سه ماهه دوم سال ۸۱ شاخص قيمت زمين در شهرهاي بزرگ ۶/۷ درصد نسبت به دوره قبل افزايش داشت. عدد شاخص در اين دوره در گروه شهرهاي بزرگ به ۵/۲۳۸ رسيد. شاخص مذكور نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل معادل ۷/۴۲ درصد افزايش داشته است.
- ساير مناطق شهري: در ساير مناطق شهري كشور، عدد شاخص در سه ماهه مذكور به ۶/۲۹۳رسيد كه نشان مي دهد در اين گروه از شهرها، شاخص قيمت زمين نسبت به سه ماهه اول سال ۸۱ و سه ماهه دوم سال ۸۰ به ترتيب ۸/۵ درصد و ۲۹ درصد افزايش دارد.
۳- شاخص قيمت زمين در مناطق شهري ايران در سه ماهه سوم سال ۸۱
- كل مناطق شهري: شاخص قيمت زمين در كل مناطق شهري كشور در سه ماهه سوم سال مورد نظر به عدد ۱/۲۵۱ رسيد كه نسبت به سه ماهه قبل ۵/۷ درصد افزايش نشان مي دهد. شاخص مذكور در مقايسه با دوره مشابه سال قبل معادل ۳/۳۶ درصد افزايش داشته است.
- تهران: اين شاخص در سه ماهه اول ۸۱ در مناطق مختلف شهرداري تهران به عدد ۲/۲۲۱ رسيد كه نمايانگر افزايشي معادل ۶/۳ درصد و ۲۵ درصد به ترتيب نسبت به سه ماهه قبل و سه ماهه سوم سال ۸۰ مي باشد.
- شهرهاي بزرگ: در سه ماهه سوم سال ۸۱ شاخص قيمت زمين در شهرهاي بزرگ به ترتيب ۳/۱۱ درصد و ۹/۵۱ درصد نسبت به دوره قبل و دوره مشابه سال قبل افزايش داشته است. عدد شاخص در اين دوره در اين گروه به ۵/۲۶۵ رسيد.
- ساير مناطق شهري: در اين گروه عدد شاخص در سه ماهه مذكور به ۲/۳۲۶ رسيد كه نمايانگر افزايشي معادل ۱/۱۱ درصد و ۳/۳۹ درصد به ترتيب نسبت به دوره قبل و دوره مشابه سال قبل است.
۴- شاخص قيمت زمين در مناطق شهري ايران در سه ماهه چهارم و سال ۸۱
- كل مناطق شهري: شاخص قيمت زمين در اين گروه در سه ماهه چهارم سال ۸۱ به عدد ۴/۲۸۳ رسيد كه به ترتيب نسبت به سه ماهه قبل و دوره مشابه سال قبل ۹/۱۲ درصد و ۱/۴۴ درصد افزايش داشته است. متوسط شاخص قيمت زمين در سال ۸۱ نسبت به سال قبل ۵/۳۶ درصد افزايش نشان مي دهد.
- تهران: شاخص قيمت زمين در سه ماهه چهارم سال ۸۱ در مناطق مختلف شهرداري تهران به عدد ۸/۲۳۴ رسيد كه نمايانگر افزايشي معادل ۱/۶ درصد و ۵/۲۶ درصد به ترتيب نسبت به سه ماهه قبل و سه ماهه مشابه سال ۸۰ مي باشد. متوسط شاخص فوق در سال ۸۱ نسبت به سال قبل معادل ۱/۲۷ درصد افزايش داشته است.
- شهرهاي بزرگ: در دوره مورد نظر شاخص مربوطه در شهرهاي بزرگ ۴/۲۰ درصد نسبت به دوره قبل افزايش داشت. عدد شاخص در اين دوره در گروه شهرهاي بزرگ به ۷/۳۱۹ رسيد. اين شاخص نسبت به سه ماهه مشابه سال پيش معادل ۱/۶۶ درصد افزايش داشته است. در اين گروه، متوسط شاخص مذكور در سال ۸۱ نسبت به سال ۸۰ معادل ۴/۴۹ درصد افزايش نشان مي دهد.
- ساير مناطق شهري: در اين گروه عدد شاخص در دوره مورد نظر به ۹/۳۷۶ رسيد كه بيانگر افزايشي معادل ۵/۱۵ درصد و ۶/۵۲ درصد به ترتيب نسبت به سه ماهه قبل و دوره مشابه سال ۸۰ است.
متوسط شاخص مورد بحث در گروه مورد نظر در سال ۸۱ نسبت به سال ۸۰ افزايشي معادل ۳/۳۷ درصد داشته است.
سال ۱۳۸۲
۱- شاخص قيمت زمين در مناطق شهري ايران در سه ماهه اول سال ۸۲
- كل مناطق شهري: شاخص مذكور در اين گروه در سه ماهه اول ۸۲ به عدد ۵/۳۱۳ رسيد كه نسبت به سه ماهه قبل و سه ماهه مشابه سال قبل به ترتيب افزايشي معادل ۶/۱۰ درصد و ۹/۴۲ درصد داشته است.
- تهران: شاخص مورد نظر در اين گروه در سه ماهه مورد بحث به عدد ۱/۲۴۷ رسيد كه نمايانگر افزايشي معادل ۲/۵ درصد و ۴/۲۲ درصد به ترتيب نسبت به دوره قبل و دوره مشابه سال پيش است.
- شهرهاي بزرگ: در سه ماهه اول ۸۲ شاخص قيمت زمين در شهرهاي بزرگ ۴/۱۷ درصد نسبت به دوره قبل افزايش داشت. عدد شاخص اين دوره در اين گروه به ۲/۳۷۵ رسيد كه نشان دهنده افزايشي معادل ۲/۶۹ درصد نسبت به سه ماهه اول سال ۸۱ است.
- ساير مناطق شهري: در ساير مناطق شهري كشور، عدد شاخص در سه ماهه اول سال ۸۲ به ۵/۴۱۱ رسيد كه نشان مي دهد در اين گروه از شهرها، شاخص قيمت زمين نسبت به سه ماهه چهارم سال ۸۱ به ميزان ۲/۹ درصد افزايش دارد. اين شاخص نمايانگر افزايشي معادل ۲/۴۸ درصد نسبت به دوره مشابه سال پيش است.
۲- شاخص قيمت زمين در مناطق شهري ايران در سه ماهه دوم سال ۸۲
- كل مناطق شهري: شاخص قيمت زمين در كل مناطق شهري كشور به ترتيب با ۵/۴ درصد و ۲/۴۰ درصد نسبت به سه ماهه قبل و سه ماهه مشابه سال پيش به عدد ۵/۳۲۷ رسيد.
- تهران: شاخص قيمت زمين در سه ماهه مورد نظر در مناطق مختلف شهرداري تهران به عدد ۶/۲۵۳ رسيد كه بيان كننده افزايشي معادل ۶/۲ درصد و ۷/۱۸ درصد به ترتيب نسبت به دوره قبل و دوره مشابه سال ۸۱ است.
- شهرهاي بزرگ: در سه ماهه دوم سال ۸۲ شاخص قيمت زمين در شهرهاي بزرگ ۳/۵ درصد و ۶/۵۶ درصد به ترتيب نسبت به دوره قبل و دوره مشابه سال پيش افزايش داشته است. در واقع عدد شاخص در اين دوره در گروه شهرهاي بزرگ به ۹/۳۹۴ رسيد.
- ساير مناطق شهري: در ساير مناطق شهري كشور، عدد شاخص در سه ماهه دوم سال ،۸۲ ۸/۴۴۱ رسيد كه نشان مي دهد در اين گروه از شهرها، شاخص قيمت زمين نسبت به سه ماهه اول ۸۲ و سه ماهه دوم ۸۱ افزايشي به ترتيب معادل ۴/۷ درصد و ۵/۵۰ درصد داشته است.
۳- شاخص قيمت زمين در مناطق شهري ايران در سه ماهه سوم سال ۸۲
- كل مناطق شهري: شاخص قيمت زمين در كل مناطق شهري كشور در سه ماهه سوم سال ۸۲ به عدد ۱/۳۴۲ رسيد كه نسبت به سه ماهه قبل و سه ماهه سوم سال ۸۱ به ترتيب افزايشي معادل ۵/۴ درصد و ۲/۳۶ درصد داشته است.
- تهران: شاخص مذكور در سه ماهه مورد نظر در مناطق مختلف شهرداري تهران به عدد ۲۶۰ رسيد كه نمايانگر افزايشي معادل ۵/۲ درصد و ۵/۱۷ درصد نسبت به سه ماهه قبل و دوره مشابه سال پيش مي باشد.
- شهرهاي بزرگ: در سه ماهه سوم سال ،۸۲  شاخص مورد بحث در شهرهاي بزرگ به ترتيب نسبت به سه ماهه قبل و دوره مشابه سال پيش، ۲/۵ درصد و ۴/۵۶ درصد افزايش يافته است.
به اين ترتيب عدد اين شاخص در دوره مورد نظر در گروه شهرهاي بزرگ به ۳/۴۱۵ رسيد.
- ساير مناطق شهري: در ساير مناطق شهري كشور، عدد شاخص در دوره مورد نظر به ۴۷۵ رسيد كه نشان مي دهد در اين گروه از شهرها، شاخص مورد بحث نسبت به سه ماهه پيش و سه ماهه اول مشابه سال پيش به ترتيب به ميزان ۵/۷ درصد و ۶/۴۵ درصد افزايش داشته است.
۴- شاخص قيمت زمين در مناطق شهري ايران در سه ماهه چهارم و سال ۸۲
- كل مناطق شهري: شاخص قيمت زمين در كل مناطق شهري كشور در سه ماهه چهارم سال ۸۲ به عدد ۷/۳۵۹ رسيد كه نسبت به سه ماهه قبل و سه ماهه مشابه سال پيش به ترتيب افزايشي معادل ۱/۵ درصد و ۹/۲۶ درصد داشته است. متوسط اين شاخص در سال ۸۲ نسبت به سال ۸۱ معادل ۳۶ درصد افزايش نشان مي دهد.
- تهران: شاخص قيمت زمين در سه ماهه چهارم سال ۸۲ در مناطق مختلف شهرداري تهران به عدد ۱/۲۶۸ رسيد. لذا اين شاخص در اين دوره نسبت به دوره قبل و نيز دوره مشابه سال قبل افزايشي معادل ۱/۳ درصد و ۲/۱۴ درصد داشته است. متوسط شاخص فوق در سال ۸۲ نسبت به سال ۸۱ معادل ۱/۱۸ درصد افزايش نشان مي دهد.
- شهرهاي بزرگ: در سه ماهه چهارم سال ۸۲ شاخص مذكور در اين گروه، ۹/۵ درصد نسبت به دوره قبل افزايش داشت. عدد شاخص در اين دوره در گروه شهرهاي بزرگ به ۸/۴۳۹ رسيد. شاخص مذكور نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل معادل ۶/۳۷ درصد افزايش داشته است. در گروه شهرهاي بزرگ متوسط شاخص قيمت زمين درسال ۸۲ نسبت به سال ۸۱ معادل ۴/۵۵ درصد افزايش نشان مي دهد.
- سايرمناطق شهري: در ساير مناطق شهري كشور، عدد شاخص در سه ماهه چهارم سال ۸۲ به ۵/۵۱۴ رسيد كه نشان دهنده افزايشي معادل ۳/۸ درصد و ۵/۳۶ درصد به ترتيب نسبت به سه ماهه قبل و سه ماهه مشابه سال پيش است. متوسط شاخص مذكور در اين گروه در سال ۸۲ نسبت به سال ۸۱ معادل ۶/۴۴ درصد افزايش نشان مي دهد.
سال ۱۳۸۳
۱- شاخص قيمت زمين در مناطق شهري ايران در سه ماهه اول سال ۸۳
- كل مناطق شهري: شاخص قيمت زمين در كل مناطق شهري كشور در سه ماهه اول سال ۸۳ به عدد ۵/۳۸۳ رسيد كه نسبت به سه ماهه قبل ۶/۶ درصد افزايش نشان مي دهد. شاخص مذكور در مقايسه با دوره مشابه سال قبل معادل ۳/۲۲ درصد افزايش داشته است.
- تهران: شاخص مذكور در اين دوره در مناطق مختلف شهرداري تهران به عدد ۲۷۷ رسيد كه بيانگر افزايشي معادل ۳/۳ درصد و ۱/۱۲ درصد به ترتيب نسبت به سه ماهه قبل و سه ماهه اول سال ۸۲ مي باشد.
- شهرهاي بزرگ: در سه ماهه اول سال ۸۳ شاخص قيمت زمين در شهرهاي بزرگ ۱/۷ درصد نسبت به دوره قبل افزايش داشت. عدد شاخص در اين دوره در گروه شهرهاي بزرگ به ۲/۴۷۱ رسيد كه بيانگر افزايش ۶/۲۵ درصد نسبت به دوره مشابه سال پيش است.
- ساير مناطق شهري: در ساير مناطق شهري كشور عدد شاخص در دوره مورد نظر به ۷/۵۸۰ رسيد كه نشان دهنده افزايش ۹/۱۲ درصدي و ۱/۴۱ درصدي به ترتيب نسبت به دوره پيش و دوره مشابه سال پيش است.
۲- شاخص قيمت زمين در مناطق شهري ايران در سه ماهه دوم سال ۸۳
- كل مناطق شهري: شاخص قيمت زمين در كل مناطق شهري كشور در سه ماهه دوم سال ۸۳ به عدد ۴/۴۰۱ رسيد كه نسبت به سه ماهه قبل و دوره مشابه سال ۸۲ به ترتيب ۷/۴ درصد و ۶/۲۲ درصد افزايش داشته است.
- تهران: شاخص قيمت زمين در سه ماهه مذكور در شهر تهران به عدد ۲۷۹ رسيد كه نمايانگر افزايشي معادل ۷/۰ درصد نسبت به سه ماهه قبل و ۱۰ درصد نسبت به دوره مشابه سال ۸۲ است.
- شهرهاي بزرگ: در سه ماهه دوم سال ،۸۳ شاخص قيمت زمين در شهرهاي بزرگ ۶/۷ درصد نسبت به دوره قبل افزايش داشت. عدد شاخص دراين دوره در گروه شهرهاي بزرگ به ۹/۵۰۶ رسيد كه نشان دهنده افزايشي معادل ۴/۲۸ درصد نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل است.
- ساير مناطق شهري: در ساير مناطق شهري كشور عدد شاخص در سه ماهه دوم سال ۸۳ به ۹/۶۰۶ رسيد كه نشان مي دهد در اين گروه از شهرها، شاخص مذكور نسبت به سه ماهه اول سال ۸۳ به ميزان ۵/۴ درصد افزايش دارد. اين شاخص نمايانگر افزايشي معادل ۴/۳۷ درصد نسبت به سه ماهه دوم سال ۸۲ مي باشد.
اما در اينجا به چند نتيجه مهم از نتايج اين تحقيقات اشاره مي گردد:
۱- افزايش متوسط شاخص قيمت زمين در سال ۸۱ نسبت به سال ۸۰ به ترتيب در شهرهاي بزرگ (۹/۴۹ درصد)، ساير مناطق شهري (۳/۳۷ درصد) و تهران (۱/۲۷ درصد) روي داده است. متوسط شاخص قيمت زمين در كل مناطق شهري در سال ۸۱ نسبت به سال قبل ۵/۳۶ درصد افزايش داشته است. اين افزايش متوسط شاخص قيمت زمين در سال ۸۲ نسبت به سال ۸۱ همچنان به ترتيب در شهرهاي بزرگ (۴/۵۵ درصد)،  ساير مناطق شهري (۶/۴۴ درصد) و تهران (۱/۱۸ درصد) بوده است. همچنين متوسط شاخص قيمت زمين در كل مناطق شهري در سال ۸۲ نسبت به سال پيش ۳۶ درصد افزايش نشان مي دهد. لذا ميزان افزايش متوسط شاخص قيمت زمين در كل مناطق شهري در سال ۸۲ نسبت به سال ۸۱ تفاوت چنداني با افزايش متوسط شاخص اين قيمت در سال ۸۱ نسبت به سال پيش از آن نداشته است.
همچنين مقايسه اين درصدها روشن مي كند كه افزايش متوسط شاخص قيمت زمين در سال ۸۲ نسبت به سال ۸۱ در تهران (۱/۱۸ درصد) كمتر از افزايش متوسط شاخص قيمت زمين در سال ۸۱ نسبت به سال پيش از آن در اين شهر (۱/۲۷درصد) بوده است: در حاليكه اين موضوع در مورد شهرهاي بزرگ و ساير مناطق شهري دقيقاً برعكس بوده است.
۲- افزايش شاخص قيمت زمين در كل مناطق شهري كشور در سه ماهه اول،  دوم، سوم و چهارم سال ۸۱ نسبت به دوره هاي مشابه سال ۸۰ (۱/۳۱ درصد، ۱/۳۳ درصد، ۳/۳۶ درصد و بالاخره ۱/۴۴ درصد)، روند افزايشي داشته است. در حاليكه افزايش اين شاخص در گروه مذكور در سه ماهه اول، دوم، سوم و چهارم سال ۸۲ نسبت به سه ماهه هاي مشابه سال ۸۱ (۹/۴۲ درصد، ۲/۴۰ درصد، ۲/۳۶ درصد و بالاخره ۹/۲۶ درصد)  روند كاهشي داشته است. همچنين افزايش شاخص قيمت زمين در كل مناطق شهري كشور در سه ماهه هاي اول و دوم سال ۸۳ نسبت به دوره هاي مشابه سال ۸۲ (۳/۲۲ درصد، و ۶/۲۲ درصد) صعودي بوده است.
۳- افزايش شاخص قيمت زمين در تهران در سه ماهه هاي اول، دوم و سوم سال ۸۱ نسبت به دوره هاي مشابه سال ۸۰ (۳/۲۹ دصد، ۸/۲۷ درصد و ۲۵ درصد)، روند كاهشي داشته است. ناگهان افزايش شاخص قيمت زمين در گروه مذكور در سه ماهه آخر سال ۸۱ نسبت به دوره مشابه سال پيش جهش كوچكي داشته است. در حاليكه افزايش اين شاخص در تهران در تمام سه ماهه هاي سال ۸۲ نسبت به دوره هاي مشابه سال ۸۱ (۴/۲۲ درصد، ۷/۱۸ درصد، ۵/۱۷ درصد و بالاخره ۲/۱۴ درصد)، همواره روند كاهشي داشته است. همچنين افزايش شاخص مذكور در تهران در سه ماهه هاي اول و دوم سال ۸۳ نسبت به دوره هاي مشابه سال ۸۲ (۱/۱۲ درصد و ۱۰ درصد) روند نزولي داشته است.