|
نيم نگاهي به وضعيت موجود بازار مسكن
مسكن و سال هاي دور از استراتژي
|
|
|
عكس: گلناز بهشتي
هوشيار يوسفي- آذر مهاجر
زماني كه اعضاي طبقه متوسط جامعه، تنها با پس انداز كردن كامل 12 سال از درآمدشان مي توانند صاحب مسكني حد اقل شوند، با فرض اينكه هيچ هزينه ديگري ندارند (!)، خانه دار شدن چونان رويايي ست كه حتي اگر قانون اساسي آن جامعه نيز اين رويا را به رسميت شناخته باشد و عده اي را براي عينيت دادن به آن پاسخگو، باز از مختصات روياگونه اش چيزي نمي كاهد... . پدر در آرزوي خانه دار شدن است، پسر در آرزوي خانه دار شدن است و به همين روال رويايي كه ديگر نسل به نسل به ميراث گذارده مي شود، ديگر خواص بختك را دارد و اينچنين است كه تاريخ خانه به دوشي متصفين به صفت اقشار متوسط كه در عين حال آسيب پذيرترين به لحاظ حفظ اين صفت و عدم سقوط هستند، پيوسته تكرار مي شود و البته بايد چاره اي انديشيد... .
طبيعي ست بپرسيم كجاي اين معادله مي لنگد كه هنوز ساده ترين روياي هر خانواده اي (بخوانيد داشتن چهارديواري اختياري) يا اينچنين به سختي به حقيقت مي پيوندد يا زندگي ها تا سال ها در مسير تحقق اين رويا قرار مي گيرند و افزايش دوباره و چندباره وام هاي مسكن نيز كمكي به تحقق اين روياي شيرين كه در قانون حق تلقي شده، نمي كند تا آنجا كه گاه حتي براي گريز از اين هزار توي بي پايان و شايد براي پاك كردن صورت مسئله- آنچنان كه اين روزها از جانب عده اي از كارشناسان سعي در باورسازي پيرامون آن صورت مي گيرد- به ضرورت خانه دار شدن افراد نيز شك يا ايجاد شك مي شود!
در بازار مسكن ايران، ناهمخواني و عدم توازن است كه هر اقدامي را براي خانه دار شدن قشر متوسط جامعه بي ثمر مي سازد و از هر چيز مهمتر آن است كه درصدي بسيار بالا و باورنكردني از ساخت وسازها در ايران به دست دولت است و اين يعني هرگز رقابتي در توليد و عرضه صورت نگرفته و نمي گيرد و ركود بي سابقه اي كه از حدود سه سال پيش گريبان بازار مسكن و ساخت و ساز را گرفته همچنان ادامه دارد. به عقيده كارشناسان، اين بازار با تورم 300 درصدي دست به گريبان است و حتي مسكن هايي چون افزايش وام مسكن تا سقف 20 ميليون تومان نيز به مصداق نوشداروي بعد از مرگ سهراب، زماني اتفاق افتاد كه اين رقم حتي نمي تواند نيمي از هزينه خريد يك دستگاه آپارتمان كوچك نوساز را هم تامين كند و براي تقويت توان مالي افراد فاقد مسكن لااقل به 70يا 80 درصد قيمت كل يك واحد مسكوني نياز است. ولي آيا با توجه به توان مالي دولت، اين امر امكان پذير است؟
وامي نه براي همه
بانك هاي خصوصي در ايران، براي خريد مسكن تا سقف 50 ميليون تومان وام پرداخت مي كنند و حتي اگر اين ادعاي مديران چنين بانك هايي را بپذيريم كه مي توانند تا 80 درصد قيمت مسكن را پوشش بدهند، بايد پرسيد متقاضيان اصلي وام مسكن چه كساني هستند؟ آنهايي كه توان بازپرداخت وام با نرخ بهره 26 درصد را دارند؟! يا كساني كه امكان پرداخت ماهانه 200 هزار تومان اجاره بهاي مسكن نيز برايشان بسادگي ميسر نمي شود؟! بر اساس طرح اين بانك ها اگر يك متقاضي فقط 15 ميليون تومان وام بگيرد، بايد براي مدت ده سال ماهانه رقمي معادل 300 هزار تومان به بانك بپردازد و مي دانيم بسياري از افراد از پرداخت چنين مبلغي عاجزند!
در بسياري از كشورهاي اروپايي، متقاضيان 10 روز پس از ارائه درخواست وام، مي توانند 95 درصد از قيمت كل يك واحد مسكوني را با ساده ترين شرايط و سود بانكي مختصر دريافت كنند؛ اين بانك ها با ارائه 95 درصد از قيمت كل يك واحد مسكوني در قالب وام و با در رهن گرفتن آن و با اطمينان از افزايش افزوده اين واحدها به صورت سالانه، ميزان تقاضا را افزايش مي دهند. اگر در نظر بگيريم كه در كشور ما با توجه به افزايش رشد قيمت واحد هاي مسكوني در مقايسه با نرخ تورم سالانه، بانك ها با خيال راحت تر مي توانند 95درصد قيمت يك واحد مسكوني را به صورت وام پرداخت كنند، اين ذهنيت تداعي نمي شود كه بانك هاي ايراني فقط براي استفاده مالي از سپرده هاي مردم، زمان سپرده گذاري را تا 36 ماه افزايش مي دهند؟ بخصوص وقتي به اين نكته هم اذعان داشته باشيم كه اين بانك ها اصولا حتي براي يك سال آينده هم برنامه روشني ندارند چه رسد به سه سال!
فردين يزداني، كارشناس اقتصاد مسكن در اين باره گفته است: به نظر مي رسد به دليل ملاحظات سيستم بانك هاي پرداخت كننده وام و تلاش آنها براي جلوگيري از خالي شدن صندوق پس انداز و كنترل تراز مالي، دوره سپرده گذاري ها براي وام مسكن افزايش پيدا مي كند و اين افزايش ميزان وام به دنبال افزايش خريد مردم نيست؛ تنها نوعي سياست بانكي ست و بس!
اين كارشناس اقتصاد مسكن معتقد است: در حالي كه قيمت مسكن در كشور براحتي دستخوش حوادث و اتفاقات مي شود، نمي توان انتظار داشت كه خانواده ها به صورت كوركورانه اقدام به سپرده گذاري كنند، چرا كه مشخص نيست تا پايان دوره 36 ماهه سپرده گذاري، قيمت مسكن چند برابر مي شود. وي مي گويد: تنها كساني از اين وام استفاده مي كنند كه امتياز وام خود را با سود به متقاضيان مي فروشند و تصويب چنين وام هايي تنها به ايجاد رانت در بازار مالي مسكن منجر مي شود .
به نظر مي رسد تصويب افزايش ميزان وام مسكن، در هر صورت نمي تواند اشتباه شوراي عالي معماري و شهرسازي را در تقسيم بندي تهران به چهار منطقه براي فروش تراكم و تبعات آن كه افزايش مهار نشدني مسكن در تهران بوده را جبران كند.
ترديدي نيست كه افزايش وام مسكن موجب بالابردن قدرت خريد مردم بويژه قشر متوسط جامعه و نيز افزايش تقاضاي خريد مسكن شده، اما با توجه به عدم افزايش تعداد واحدهاي مسكوني، قيمت مسكن نيز افزايش پيدا كرده و علت آن هم عدم تعادل ميان عرضه و تقاضاي مسكن است.
وامي از مردم به مردم
در حالي كه بخش مسكن در حلقه بسته ركود، رونق و تورم گرفتار آمده، بانك ها نيز دلايل خود را براي مسائل مطرح درمورد مدت سپرده گذاري و نحوه اعطاي وام مسكن ارائه مي كنند. دفتر برنامه ريزي بانك مسكن درباره جذب سرمايه و اعطاي وام مسكن اعلام كرده است: تامين هزينه هاي مالي ما تنها از طريق جذب سپرده است و دولت هيچ كمكي به ما نمي كند. اين جذب سرمايه براي ما هزينه دارد؛ كمترين هزينه آن سود 8 درصدي براي سپرده كوتاه مدت و بيشترين آن 17 درصد براي سپرده بلندمدت 5 ساله است. از سوي ديگر كساني مي توانند وام بلند مدت و بالا دريافت كنند كه توان سپرده گذاري در حساب صندوق پس انداز مسكن را داشته باشند و در صورت پس انداز و گذراندن مدت معين، وام به آنها تعلق مي گيرد. بنابراين كساني مي توانند وارد پروسه دريافت وام شوند كه قدرت پس انداز داشته باشند. ما از مردم به مردم وام مي دهيم .
مديران اين بانك معتقدند كه امكان افزايش سقف وام را ندارند، چون اين امر مستلزم طي پروسه اي فرسايشي و زمانبر است كه توسط بانك مركزي اعمال مي شود و گذشت اين زمان سبب مي شود كه سقف تامين شده در زمان تصويب، ديگر كارايي لازم را نداشته باشد. آنها مي گويند: حساب تعهدي بانك مسكن هميشه با عدم تعادل همراه است. از طرفي نقدينگي وارد مي شود و از طرف ديگر سه برابر آن خارج مي شود؛ بنابراين هميشه با كمبود مواجه هستيم و بناچار تسهيلات ديگر را حذف مي كنيم. سودهايي كه بانك دريافت مي كند به منابع مالي بانك افزوده نمي شود و تماما صرف هزينه هاي نيروهاي انساني و ديگر هزينه ها مي شود. ما تسهيلات بين بانكي مي گيريم و بعد از آن از بانك مركزي تسهيلات دريافت مي كنيم كه بانك مركزي حساب مانده جاري ما را بدهكار مي كند و اگر اين بدهي از 20 ميليارد ريال فراتر رود، 34 درصد جريمه به بانك تعلق مي گيرد. بنابراين نمي توانيم سقف تسهيلات را بالاتر ببريم .
وامي بي تاثير در صنعت ساخت و ساز
بر اساس اعلام سازمان ملل، مسكن و وام آن در ايران فقط در توان طبقه متوسط به بالاست و اجاره يا قسط وام 50 تا 70 درصد درآمدهاي خانواده هاي ايراني را مي بلعد! و با روند فعلي ساخت و ساز در ايران لااقل تا 15 سال آينده مشكل مسكن كشور حل نخواهد شد. اين در حالي ست كه به دليل ركود بازار مسكن و عدم توانايي خريد و تامين مصالح مورد نياز، بسياري از اقلام ساختماني به خارج از كشور صادر مي شود. صنايع مرتبط با مسكن و ساخت و ساز، تحت تاثير ركود اين بخش قرار گرفته اند و اين يعني معطل ماندن بسياري از عرصه هايي كه به طور مستقيم يا غيرمستقيم با صنعت ساخت و ساز در ارتباط هستند.
كارشناسان معتقدند يكي از راه هاي سرعت بخشيدن به روند ساخت و ساز مسكن، وارد كردن واحدهاي پيش ساخته است و اگر در نظر بگيريم كه راه اندازي هر كارخانه اي كه توان ساخت 7 واحد مسكوني پيش ساخته در طول يك روز را داراست به ميليون ها دلار سرمايه نياز دارد و توان مالي دولت را بر اساس تعارف بودجه اي موجود براي اين امر مد نظر قرار دهيم، اين راهكار هم لااقل فعلا بي نتيجه به نظر مي رسد.
دكتر شقاقي، عضو هيات علمي دانشگاه آزاد در مورد تحقق افزايش ساخت و ساز مسكن در كشور معتقد است: بايد ميزان ساخت و ساز انبوه سازان از 48 درصد فعلي به 90 تا 95 درصد افزايش يابد و دولت نيز بايد انبوه سازان را نسبت به بازگشت سرمايه مطمئن كند؛ اين قشر توقع سود بالايي دارد و با توجه به تورم موجود در بخش مصالح و زمين، تورم بازار مسكن ناشي از افزايش تقاضا و سودخواهي در بخش مسكن و بورس بازي ست. در شرايط فعلي امكان تامين مصالح و مواد اوليه ساخت مسكن براي خانواده هاي ايراني توسط كارخانه هاي داخلي ميسر نيست و ظرفيت اين كارخانه ها براي ساخت و تامين مواد و مصالح بايد به دو برابر ظرفيت فعلي برسد .
...و تنهايي هاي يك خانه به دوش
راهكارهايي نظير وام مسكن و افزايش آن تا سقفي كه تاثير چنداني در افزايش قدرت خريد اقشار متوسط ندارد، قبل از هرچيز ناشي از مشكلات حاد اقتصادي به طور كلان است و در مورد مسكن، چون همواره نگاهي تك بعدي به بخش تقاضا وجود داشته و ابزارهاي نظارتي و كنترلي در اين باره نداشته ايم، افزايش قيمت به كاهش تقاضا منجر شده، بازار هميشه به سمت ركود پيش رفته است.
افزايش اعتبارات در بخش مسكن، قدرت خريد را تا حدي بالا برده و بعد از آن تقاضاي موثر براي خريد افزايش يافته و در اثر آن افزايش قيمت مسكن اتفاق افتاده و در پي آن سرمايه هاي سرگردان وارد بخش ساخت و ساز شده و بازار رونق گرفته و باز به دليل فقدان ابزارهاي كنترلي و بي سياستي دولت كه همواره در نقش متصدي وارد شده نه در نقش يك سياستگذار، دوباره قيمت افزايش يافته و درنتيجه تورم حاصل مي شود و تورم بار ديگر قدرت خريد مردم را كاهش مي دهد و دوباره ركود...؛ بازار مسكن در اين حلقه بسته پيش مي رود و ترديدي نيست كه تاثيرش بر اقتصاد كلان در دراز مدت نتايج خوشايندي نخواهد داشت!
همه اينها به اين معناست كه دولت هرگز استراتژي مشخصي براي بخش مسكن نداشته؛ بنابراين هر راهكاري مثل انبوه سازي، سريع سازي و همه وعده ها باوجود تلاش هاي بسيار بي نتيجه مانده اند.
به فكر يك سقف
دغدغه سقف بالاي سر چند دهه پيش به اين شدت نبود، چند دهه بعد هم در اين سطح نمي ماند؛ بزرگ و بزرگ تر مي شود و به يكي از گره هاي اصلي ذهن مديران و برنامه ريزان كشور تبديل مي شود. اين چيزي ست كه با نگاهي به وضعيت فعلي مسكن در كشورهاي توسعه يافته و پرجمعيت مثل ژاپن يا انگلستان به خوبي در مي يابيم. بنابراين در پرداختن به موضوع توان خريد مسكن هميشه حرف هاي ناگفته اي مجال بروز پيدا مي كنند. در توكيو بتازگي پيشنهاد شده كه از خانه هاي ويلايي به گونه اي استفاده شود كه چند خانواده بتوانند در آن زندگي كنند نه يك خانواده. اين معضل هميشگي به نگاهي براي ده ها سال آينده نياز دارد نه به طرح هاي ضربتي.
|
