عكس:گلناز بهشتي
بنيامين صدر
اگر باور كنيم كه از زندگي تا مرگ فقط چهار انگشت فاصله است، آن وقت داشتن يك سرپناه اختياري به وقت سرماي استخوان خردكن زمستان و گرماي سوزان تابستان را هم نخستين حق هر انسان پس از خوراك مي دانيم. آمارهاي رسمي مي گويند كه 13ميليون و 500هزار خانوار ايراني در 12ميليون خانه شهري و روستايي زندگي مي كنند و چيزي حدود يك ميليون و 500 هزار خانوار خانه ندارند يا به صورت مشترك از يك واحد مسكوني استفاده مي كنند.سالانه به طور متوسط حدود 700 هزارخانه ساخته مي شود در حالي كه نياز سالانه ايران يك ميليون واحد مسكوني برآورد شده است. برخي كارشناسان نيز مي گويند كه ايران براي دستيابي به وضعيت مطلوب حدود 3ميليون خانه جديد مي خواهد .
در اين ميان ركود بازار مسكن هم در گراني قيمت پايه خانه و نبود قدرت خريد كافي ريشه دارد كه سبب شده تمام تلاش ها براي خروج از بحران خانه در ايران بي ثمر بماند. در كنار اين نابرابري، بخش عمده اي از ساختمان ها و بناهاي مسكوني ما، فرسوده اند و با سرمايه هاي موجود امكان بازسازي آنها وجود ندارد.
تجربه حادثه هاي طبيعي به ويژه زمين لرزه در ايران نشان مي دهد كه دست كم نيمي از خانه ها فرسوده اند يا استاندارد ساخت و نكات ايمني در آنها رعايت نشده است؛ خانه هايي كه با تكاني از هم مي پاشند، فرو مي ريزند وگاه ده ها هزار نفر را در خاك مدفون مي كنند.
رقابت براي سرپناه
به رغم افزايش خانه هاي خالي، دسترسي به اين نياز به دليل انحصاري بودن آن و انعطاف ناپذيري اش براي گروه هاي كم درآمد و تهيدست شهري در كنار نبود بازار رسمي مناسب براي اين گروه، يكي از چالش ها جدي در كشور محسوب مي شود؛ چنانچه در اين ميان، بازار مسكن به نيازهاي افراد پردرآمد يا با درآمد متوسط رو به بالا پاسخگو بوده و اقشار كم درآمد از حمايت هاي بخش دولتي و تعاوني محروم مانده اند.
دستيابي به مسكن مناسب امروز در حالي نيازمند پيمودن راهي دشوار شده است كه بر اساس مقررات شهرسازي در كشور، حداقل مساحت زمين براي دريافت سند مالكيت 150مترمربع است و در نتيجه افراد داراي توان مالي كمتر، در عمل از دريافت سند مالكيت مسكن و در نتيجه دريافت وام ها و تسهيلات بانكي، محروم مي شوند و از سوي ديگر گروه هاي كم درآمد به حاشيه نشيني سوق داده شده اند.
به گفته كارشناسان رفاه اجتماعي، براين اساس برخي از اين گروه ها به بخش غيررسمي روي آورد ه اند و عارضه بي مسكني را تشديد كرده و براي برخي ديگر داشتن يك سرپناه به روياي دست نيافتني تبديل شده است. امروز اغلب دولت هاي رفاه براي كمك به رفاه اجتماعي و برطرف كردن معايب نظام بازار در زمينه تامين رفاه اجتماعي، با پرداخت هاي انتقالي به اقشار كم درآمد سعي در برطرف كردن اين معضل دارند. اين در شرايطي است كه باتوجه به نرخ مالكيت 7/66 درصدي مسكن در دهه 80 مي توان نتيجه گرفت كه 34 درصد خانوارهاي كشور بدون خانه هستند و از اين ميان 30 درصد در دهك هاي اول و دوم درآمدي زير خط فقر قراردارند كه 7/22 درصد آنها در شهرها زندگي مي كنند. مسكن به عنوان يكي از نيازهاي اساسي، سهم عمده اي از هزينه خانوارهاي ايراني به ويژه خانوارهاي كم درآمد را به خود اختصاص مي دهد؛ به طوري كه در سال 1375، 5/33 درصد و در سال 80 بيش از 45 درصد از درآمد خانوار را شامل شده است.
در حالي كه مطابق نرم هاي بين المللي حداكثر
۲۵ درصد درآمد خانوارها بايد صرف تامين مسكن شود،  اين رقم هم اكنون در كشور ما در ميان خانوارهاي محروم و كم درآمد، بالغ بر 60 درصد است.موضوع مسكن در دو بخش بي مسكني براي دهك هاي اول و دوم درآمدي و بد مسكني و اسكان غيررسمي براي دهك هاي سوم و چهارم از يكديگر قابل تفكيك است.در ايران، مسكن عمومي غيردولتي براي اقامت گروه هاي اجتماعي ضعيف و به صورت اجاره اي، بسيار محدود است و افراد با وضعيت هاي درآمدي متفاوت، مجبورند در بازار رقابت آزاد به تهيه مسكن بپردازند.
بحران بي برنامگي
در حالي كه به عقيده كارشناسان تا چند سال آينده نياز سالانه مسكن در كشور حداقل به 4/1 ميليون واحد مسكوني مي رسد، اما در پايان برنامه چهارم توسعه پيش بيني شد كه توليد واحدهاي مسكوني در شهر و روستا به يك ميليون و 30 هزار واحد مسكوني برسد كه اين خلاء ما را به بحران مسكن كه همگي منتظر بروز پيامدهاي ناگوار آن هستيم، نزديك تر مي كند.
كمبود مصالح ساختماني، استفاده نكردن از روش هاي جديد ساخت وساز، نبود نيروهاي ماهر و متخصص ساختماني، كمبود سرمايه، ركود بخش مسكن، فرار سرمايه ها از اين بخش و هزاران قانون دست و پاگير در بخش مسكن عواملي است كه اين بخش را از هر سو براي توليد كمتر مسكن، تحت فشار قرار داده است.با وجود اينكه 95 درصد از ساخت وسازها در كشور از سوي
بخش خصوصي انجام مي شود، اما به نظر مي رسد سيستم دولتي به عنوان سياستگذار بخش مسكن، مهمترين مانع توليد محسوب مي شود، چرا كه دولت با وضع قوانين متناقض و متعدد و دست و پاگير نه تنها نتوانسته بسترهاي لازم براي حضور بخش خصوصي را براي پاسخگويي به نيازهاي سالانه ايجاد كند، بلكه با اتخاذ سياست هاي نادرست، اين بخش را هر روز به روزهاي بحراني آن نزديك تر مي كند.
دولت نه تنها نتوانسته به تمام تعهدات خود در زمينه ساخت واحدهاي مسكوني براي افراد كم درآمد عمل كند، بلكه با اتخاذ سياست هاي اقتصادي، بخش مسكن را با تلاطم مواجه كرده محدود كننده است.
بي گمان اختلال در بخش مسكن، تمامي عرصه هاي اقتصادي را تحت تاثير خود قرار مي دهد، چرا كه 2هزار و۵۰۰ نوع حرفه، وابسته به بخش مسكن است.بنابراين منشور مسكن بايد در كشور تدوين شود، در حالي كه اين منشور بايد 15 سال پيش تهيه مي شد تا دهه 80 دهه بحران مسكن ايران نباشد و فقدان چنين منشوري سبب شده كه هر مسئول، هر تصميمي كه مي خواهد بگيرد، بدون اينكه مشخص باشد اين تصميم درست است يا غلط.
صاحبخانه هاي خيالي
براساس برنامه ريزي هاي انجام شده، در انتهاي برنامه چهارم توسعه كشور، تمام ايرانيان، صاحب خانه مي شوند . تعجب نكنيد اين سخنان علي عبدالعلي زاده وزير سابق مسكن و شهرسازي- است.
به گفته او، براي تحقق اين مهم با توجه به ظرفيت ها و پتانسيل هاي ساخت مسكن بايد هر سال يك ميليون واحد مسكوني در كشور ساخته شود؛ موضوعي كه كمي عجيب به نظر مي رسد.عبدالعلي زاده همچنين گفته بود كه وزارت مسكن هيچ تعهدي نسبت به قيمت مسكن در ايران ندارد. او تصريح كرد: وزارتخانه هاي اقتصادي كه اجازه مي دهند تورم دو رقمي در كشور باشد، بايد پاسخگوي قيمت بالاي مسكن كشور باشند .اين درحالي است كه محمد سعيدي كيا وزير فعلي مسكن و شهرسازي- نيز چندي پيش گفت كه همه نمي توانند صاحب خانه ملكي شوند و عده اي بايد همواره مستاجر باشند، چون در تمام دنيا اين رويه اجرا مي شود!به گفته او، دولت به آن دسته از اقشاري كه در پرداخت اجاره بها با مشكلاتي روبه رو هستند و توان پرداخت آن را ندارند، در قالب كوپن كمك مي كند.ميزان اين كوپن هم به گفته وزير مسكن، با توجه به توان پرداخت اجاره ها در خانواده هاي مختلف متفاوت خواهد بود!
ايرانيان در دبي خانه مي سازند
بخش قابل توجهي از سرمايه گذاري در بخش ساخت و خريد مسكن دبي از سوي ايرانيان انجام شده است.
عطاءالله آيت الهي- رئيس جامعه مهندسان مشاور ايران- با اشاره به فرار سرمايه از بخش مسكن مي گويد: سرمايه گذار براي سرمايه گذاري، توجيه اقتصادي و قابل اجرا بودن پروژه را در نظر مي گيرد، به طوري كه موضوع امنيت سرمايه گذاري مهمترين عامل نگه داشتن سرمايه در بخش مسكن است .
به گفته اين مقام مسئول اقداماتي كه براي تامين امنيت سرمايه گذاري در بخش مسكن و ساير بخش ها انجام شده، كافي نبوده است .در اين راستا بايد قوانين روشن و ثابتي تدوين شود، اما ما در زمينه سياست ها و قوانين، شرايط پايدار و ثابتي را نداشته ايم و مسائل اقتصادي كشور با سليقه مديران رده بالا دستخوش تغيير و تحول مي شود.از آنجا كه امكان تغيير قوانين هميشه وجود دارد، باعث شده است كه سرمايه گذاران با احتياط وارد پروژه ها شوند و طبيعي است اگر شرايط سرمايه گذاري در كشور فراهم نباشد، اين سرمايه ها به ساير بخش ها يا كشورها سوق پيدا مي كنند.بي گمان، ركود بخش مسكن باعث فرار سرمايه ها از اين بخش شده و به سمت بازار مسكن دبي رفته است. بخش قابل توجهي از سرمايه گذاري هاي صورت گرفته در بازار مسكن دبي از سوي ايرانيان داخل و خارج از كشور صورت مي گيرد و خود ايرانيان وارد بازار ساخت و ساز مسكن در امارات شده اند.

سياوش بختياري
دوستي مي گفت: از اين همه خانه يكي مال من نيست . راست هم مي گفت، نه صاحبخانه است و نه به راحتي خانه اي پيدا مي كند تا حداقل يكسال را در آن زندگي كند. يكي از معضلات به هم ريختگي زندگي امروز ما هم خانه است. دوراني كه شهرها برج و بارو داشتند و بيرون دروازه  شهر نمي شد زندگي كرد، آنقدر زمين نساخته بود كه هر كسي مي توانست سر پناهي بسازد براي خود و خانواده اش. حتي وقتي دروازه هاي شهر را خراب كردند هم آنقدر زمين بود كه كسي با معضل روبه رو نمي شد. بعدتر براي شهر حريم مشخص كردند و از محدوده اي دورتر را اجازه ساخت ندادند و اگر هم كسي آلونكي مي ساخت، از خدمات عمومي مانند برق و آب محروم بود. شايد از همان زمان ها بود كه تمركز از نقاط مركزي شهرها آغاز شد. البته اين تمركز دلايل ديگري هم داشت ولي در هر صورت همه يكجا جمع شدند و بدين ترتيب خانه براي زندگي كم آمد؛ عرضه كم و تقاضا زياد.
اين وسط نبود قدرت مالي در نزد برخي از اقشار جامعه نيز مزيد برعلت شد تا گروهي صاحبخانه باشند و گروهي مستاجر. آن روزها اگر جايي مستاجر بودي و سر ماه اجاره خانه ات را مي دادي، مي توانستي تا سال ها همان جا بماني. در هر صورت وضعيت اينگونه نبود كه هر سال بخواهي اسباب و اثاثيه ات را به دوش بگيري و در شهر بچرخي. حالا سال هاست كه رسم اجاره نشيني عوض شده است. پيدا كردن خانه و پرداخت اجاره هاي سرسام آور يكي از كابوس هاي بزرگ آدم هايي مثل من و شماست. شايد شما از آن دست آدم هايي باشيد كه پس از سال ها دردسر با هزار و يك قرض و وام توانسته ايد خانه اي در آن طرف شهر بخريد؛ خانه اي كوچك در يك آپارتمان شلوغ و پر سرو صدا در يكي از بدترين نقاط شهر. اين هم يكي ديگر از مسائلي است كه گريبان آدم ها را گرفته. خانه اي در جنوبي ترين نقطه شهر دارند كه به اجاره داده اند و خود در مركز يا شمال شهر مستاجر هستند، چون با اين وام هايي كه بانك ها پرداخت مي كنند تنها مي توان آپارتماني كوچك در جنوب شهر تهيه كرد كه گنجايش يك خانواده مثلا پنج نفره با اين همه وسايل و لوازم را ندارد و اعضاي خانواده هم حاضر نيستند جنوب شهر زندگي كنند. لابد بين در و همسايه و فك و فاميل بد است و سرشكستگي محسوب مي شود به پز خانواده برمي خورد. بايد همين جا باشي. تازه اگر هم برنخورد براي رسيدن به محل كار كه در شمالي ترين منطقه تهران است، از شهرك كاروان بايد چندين و چند ساعت در ترافيك بماني. پس همين جا كه هستي بمان. نه مي تواني در جنوب شهر زندگي كني و نه سيستم حمل ونقل عمومي آنقدر قوي است كه به سرعت به كارهايت برسي. با اين اوصاف از همين حالا به فكر پيدا كردن يك خانه اجاره اي براي سال آينده باشيد و حتما مي دانيد كه حداقل 2 ميليون تومان بايد به پول پيشي كه داريد اضافه كنيد. خدا به همه رحم كند.