ندا معمارپور
سرمايه، ثبت، سند و ... واژه هايي است كه بيش از هر چيز دسترنج و حاصل يك عمر تلاش و كوشش را به ذهن متبادر مي كند كه به لحاظ اهميت آن به حمايت قانوني و حقوقي نيازمند است.
به عبارتي وقتي كار و تلاش به سرمايه تبديل شد و ارزش افزوده ايجاد كرد، ارزش ثبتي و ارائه گواهي دال بر حقيقت موجود و رعايت حقوق آن مطرح مي شد تا امنيت سرمايه و احترام به تلاش و توليد تأمين گردد.
ثبت و سند از قديمي ترين مصداق هاي حقوقي در ايران است كه در اين مورد مي توان گفت همزمان با فعاليت چهارمين دوره مجلس شوراي ملي در اواخر ۱۳۰۱ شمسي، پس از تصويب لايحه قانون ثبت اسناد و املاك، اداره ثبت اسناد و املاك بنا شد و ساختمان اداره ثبت در خيابان فردوسي، خيابان كوشك فعلي بازمانده همان دوران است. شايد همين قدمت و ارزش تاريخي نيز سبب جلب حمايت سازمان ميراث فرهنگي براي احيا و مرمت اين عمارت حقوقي شده كه در دل خود ارزشمندترين سرمايه هاي كشور را ثبت و ضبط كرده است.به اين ترتيب سير ثبت عقود از قبيل معاملات املاك، اموال، عقد و طلاق و ... كه در محضر روحانيون با صدور قباله و به صورت دست نويس به مهر و امضا  و تأييد مي رسيد، با تأسيس اداره ثبت به گسترش فعاليتهاي اجرايي وزارت دادگستري انجاميد و شكل انتظامي يافته اي پيدا كرد.
حركتهايي براي اجرايي شدن
در راستاي سياستهاي توسعه قضايي ، عدالت قضايي و توسعه حقوق شهروندي اداره ثبت اسناد و املاك وابسته به قوه قضاييه، از سال ۸۰ و به دنبال كاهش مراجعات مردم به دادگستري در خصوص مشكلات خريد و فروش و صدور سند، به فكر بازنگري و اصلاح قوانين مربوطه افتاد. از آنجايي كه بيشترين مشكلات، مربوط به نوع تنظيم قراردادها و وجود ابهاماتي در زمينه مشخصات كالا يا زمين و حقوق فروشنده و خريدار بود، تحقيقات اوليه در خصوص تهيه و تدوين شيوه نامه اجرايي آن صورت گرفت كه با مبناي اقتصادي و جمعيت كنوني كشور متناسب بوده و قابليت پاسخگويي داشته باشد.
از طرفي تنظيم و صدور قرارداد هاي خريد و فروش واگذاري ملك و خودرو با نگاه تخصصي در بنگاههاي مربوطه، نياز به افراد واجد شرايط دارد كه لازمه آن تأثير پروانه كسب اين افراد از سوي مراجع صلاحيت دار است. اين ضرورت نيز دغدغه طولاني وزارت بازرگاني بود تا مشكلات طرفين قراردادها به حداقل برسد و در اين حوزه براي اتحاديه ها و مجامع صنفي يك كار حقوقي صورت گيرد.
همين نياز و ضرورت، زمينه كار مشتركي بين سازمان ثبت اسناد و املاك كشور و وزارت بازرگاني شد كه در نوع خود، اولين پروژه حقوقي بعد از انقلاب اسلامي است و هم اكنون مراحل نهايي تهيه را مي گذراند و پس از تصويب نهايي، در سراسر كشور ابلاغ شده و به اجرا درخواهد آمد. در ادامه رويكرد اجرايي ديگر سازمان ثبت اسناد كاهش نرخ ثبت بوده است، تا استقبال و گرايش مردم به ثبت به گسترش ثبت اسناد و قراردادها كمك كند.
تصويب نخستين قانون ثبت
در سال ۱۲۹۹ شمسي و مقارن با دومين دوره مجلس شوراي ملي، قانون ثبت در ۱۳۹ ماده به تصويب رسيد. اين قانون در دوره چهارم مجلس شوراي ملي فسخ شد و قانوني تحت عنوان قانون ثبت اسناد و املاك در سال ۱۳۰۲ شمسي جايگزين آن شد. اما بيشترين كاربردهاي فعلي قانون ثبت مأخوذ از مواد و تبصره هاي قانون ثبت مربوط به ۱۳۱۰ شمسي است كه با اصلاح و تغييراتي تدوين شده بود.
ساختمان اداره ثبت نيز پس از تشكيلات اداره كل، در سال ۱۳۵۲ به شكل سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تغيير يافت .
تنظيم سند نقل و انتقال خودرو و املاك؛
روند تصويب لوايح و اصلاح ماده قانون ها
سازمان ثبت اسناد و املاك كشور به منظور ساماندهي در قراردادهاي نقل و انتقال خودرو و املاك از چندي پيش دو اقدام را به موازات هم آغاز كرده است؛ يكي ارائه پيشنهاد لايحه حذف استعلامات زائد در هنگام تنظيم اسناد مربوط به نقل و انتقال املاك به هيأت دولت و مجلس شوراي اسلامي و همچنين پيشنهاد لايحه اصلاح بند- ص _ ماده ۵۱ قانون تنظيم بخشي از مقررات مالي دولت و بند- ح- ماده ۴ قانون اصلاح موادي از قانون برنامه سوم توسعه اقتصادي، اجتماعي، فرهنگي و ...
در جهت كاهش تعرفه حق الثبت و ماليات و پيشنهاد لايحه قانوني اصلاح مواد ۳۴ و ۳۴ (مكرر قانون ثابت) و مطابقت دادن آن با نظريه شوراي نگهبان مبني بر ارزيابي املاك مورد اجرا.
دوم انجام تمهيدات و اقدامات لازم و تهيه دستور العمل اجرايي در خصوص راه اندازي ادارات مربوط به مشاورين املاك و خودرو تا هم از نظر اداره ثبت اسناد و هم از نظر مجامع صنعتي كاري حقوقي براي آن انجام شود.
با جست وجوي بيشتر و مطالعه در قانون مدني، سابقه قوانين موجود مربوط به معاملات املاك، به ۱۳۱۷ شمسي مي رسد. در اين خصوص در ماده ۱۲ آن به صدور پروانه دلالي املاك اشاره شده كه برعهده سازمان ثبت اسناد بوده است و شرايطي براي دلالي املاك در آن ذكر شده است. از جمله تحصيلات حداقل ششم ابتدايي، ۲۵ سال سن و...
اما اين قانون به دليل كوتاه بودن زمان اجرا، مدتها متروك و بي استفاده ماند و از آن پس صدور پروانه دلالي املاك از اداره كل ثبت اسناد به صنوف واگذار شد. اين رويه از سال ۵۱ تغيير كرد و صدور پروانه كار دلالان به وزارت بازرگاني سپرده شد. تا سال ۱۳۷۹ كه صدور پروانه اشتغال مشاورين املاك در قانون بودجه كشور آمد و بخشي از مقررات مالي دولت شد و دليل احياء آن در قانون بودجه، منسوخ شدن آن در قانون دلال معاملات بود. به اين ترتيب صدور پروانه اشتغال املاك و خودرو از سوي سازمان ثبت اسناد و املاك صادر شد و در بودجه ۸۰ نيز اين قانون مجدداً  تكرار شد.
محمدعلي يادگاري مدير كل امور اسناد و سردفتران در زمينه تهيه دستورالعمل ساماندهي قراردادهاي املاك و خودرو گفت: سامان دهي اين قراردادها به منظور شفاف سازي معاملات املاك و خودرو پيشنهاد شد تا ضمن ثبت مالكيت افراد و حمايت از مالكيت، منازعات افراد و مراجعات مردم به دادگسترِي ها كم شده و با رفع ابهام و اشكال، توسعه عدالت امكان پذيرتر گردد. پس از مشاهده كثرت مراجعه مردم به مراجع قضايي و ناهماهنگي كه در زمينه تهيه و تنظيم قراردادها در سراسر كشور وجود داشت، لازم بود در اين زمينه شيوه اي راهبردي و تحقيقي حقوقي انجام شود تا ضمن هماهنگي با مبناي اقتصادي و جمعيت كنوني جامعه قابليت پاسخگويي داشته باشد؛ از اين رو نخستين تغييرات در قانون بودجه ،۷۹ تبصره ۳۹ پيشنهاد شد.
نيازسنجي ضرورت هاي اجرايي شدن شيوه نامه
از آنجايي كه لازمه اجرايي شدن شيوه نامه، به تشكيلات اداري نياز دارد، لذا در اين زمينه چارت اداري در قالب ايجاد اداره مشاورين امور املاك و اداره مشاوران خودرو ديده شد تا پس از آن دستورالعمل، نحوه صدور پروانه اشتغال كار مشاوران املاك و خودرو از سوي اتحاديه و صدور پروانه تخصصي از سوي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور به مرحله صدور و اجرايي شدن برسد. به عبارتي از اين پس صلاحيت پروانه اشتغال مشاوران املاك و خودرو براي احراز گواهي نامه تخصصي بايد به تاييد اداره ثبت برسد. براي اجراي صحيح شيوه نامه تشكيل كميته اي ۳ نفره در ادارات ثبت  اسناد استانها در اين شيوه نامه ها ديده شده كه با آزمونهاي كارشناسي؛ اطلاعات فني، حقوقي و غيره را از متقاضيان دريافت پروانه اشتغال سنجش مي كنند و در صورت وجود اشكال يا اعتراض به روند اجرا و رسيدگي به شيوه نامه نيز مراتب به شوراي عالي مستقر در سازمان ثبت و املاك كشور ارائه خواهد شد.
اما اهداف شيوه نامه در حقيقت با طرح نمونه قراردادهاي نقل و انتقال املاك و خودرو به اجرا درخواهد آمد. در اين زمينه كارشناسان حقوقي اداره ثبت با مطالعه و پژوهش، كليه نمونه قراردادها و عقود را با رعايت مواد حقوقي طرح كرده اند كه در نهايت براي عملياتي شدن در سراسر كشور به وزارت بازرگاني ارائه مي شود. در خصوص نظارت بر اجراي شيوه نامه نيز، ماده ۳۲ همان دستور العمل به نظارت بازرسين اتحاديه ها، سازمان اسناد و ادارات تابعه سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اشاره كرده است.
از فعاليتهاي ديگر هيات سه نفره ادارات ثبت اسناد استانها، درجه بندي مشاوران املاك است؛ به اين ترتيب كه مشاوران املاك با درجه ۱ امكان همه نوع معاملات دارند اما مشاوران املاك درجه ۲ نسبت به واسطه گري و خريد و فروش املاكي اقدام نمايند كه ميزان آن از سوي وزارت بازرگاني و سازمان ثبت اسناد و املاك مشخص شده است.
تعيين اين تقسيم بندي نيز بر اساس دارابودن كارشناسان و افراد ذي صلاح در مشاوره هاي املاك و امكان خدمات رساني بهتر به متقاضيان دارد كه تشخيص آن بر عهده هيات سه نفره است.
راهبردهاي ثبتي شدن اسناد براي استقبال بيشتر ثبت سند
از سوي كارشناسان عمده ترين راهبرد شناخته شده در اين زمينه، كاهش نرخ ثبت شناخته شده است. در حقيقت بالا بودن نرخ ثبت از مشكلات عمده مردم براي عدم گرايش به ثبتي كردن اسناد و رسمي نمودن آن و در نتيجه مشكلات ناشي از عدم رسميت ثبتي اسناد داشته است.
ماده ۱۲۴ و ۱۲۳ قانون ثبت براي معاملات تا ۴۰ ميليون ريال ۳% حق الثبت پيش بيني كرده بود و از ۴۰ ميليون ريال به بالا، ۵% حق الثبت تعلق مي گرفت. با اصلاحي كه در ماده ۱۰ قانون ثبت در ۱۴/۹/۸۴ صورت گرفت، كليه اسناد با هر رقم و مبلغ مشمول پرداخت نيم درصد حق الثبت مي شوند.
چگونگي و جزيياتي از شيوه نامه كه وظايف  مشاوران املاك را مطرح كرده است
از مواد ۳۴ ماده اي دستورالعمل صدور پروانه اشتغال مشاوران املاك و خودرو، علاوه بر دانش فني و حقوقي، پرداخت حق الزحمه مشاور به ميزان مقرر در تعرفه اي ا ست كه مطابق ماده ۵۱ قانون نظام صنفي تعيين شده است كه بالمناصفه به عهده طرفين قرارداد است. از ماده ۳۱ اين دستورالعمل همچنين به محدوديت كار مشاور املاك اشاره شده به صورتي كه نمي تواند بيش از يك دفتر، محل فعاليت داشته باشد.
مشاوران مكلف هستند طرفين قراردادهايي را كه موضوعيت ثبت در دفاتر اسناد رسمي دارند، به اين دفاتر راهنمايي كرده و به منظور تثبيت حقوق طرفين و جلوگيري از اختلاف و طرح دعاوي در محاكم، طرفين را به ثبت رسمي قرارداد تشويق و توصيه كنند.
در ماده ديگري از اين دستورالعمل به احراز هويت، مالكيت و سمت متعاملين يا طرفين قرارداد اشاره شده و حضور شهود و امضاي قرارداد توسط آنها در هنگام تنظيم قرارداد الزامي شناخته است.
ماده ۷ دستورالعمل در خصوص الصاق پروانه كسب و تعرفه حق الزحمه خدمات در محل كار است و ماده هاي ۲۳ و ۲۴ نيز به عدم مبالغه و اغراق ارائه اطلاعات نادرست و پنهان كردن حقايق مربوط به موضوع قرارداد و همچنين قيمت گذاري يا ارزش گذاري نسبت به موضوع قرارداد است.
هم اكنون شيوه نامه پس از تنظيم در اداره ثبت اسناد و تاييد وزارت بازرگاني به اداره ثبت ارجاع داده شده و با تاييد رياست قوه قضاييه نيز، به نهايي شدن مي رسد. مديركل امور اسناد و سردفتران پيش بيني كرد با تصويب نهايي شيوه نامه تا اواخر سال، مراحل اجرايي شدن به استانها از طريق وزارت بازرگاني و اتحاديه هاي صنوف، به زودي سپري شود؛ به اين ترتيب انتظار مي رود از اين پس دو مقوله مسكن و خودرو كه داراي ارزش سرمايه اي هستند، با تلفيق قانون صنوف و دلالان و دست يابي به دستورالعملي با شرح وظايف مشخص در هر دو حوزه، به معاملاتي قانونمند با پشتوانه حقوقي بيانجامد كه امنيت اقتصادي و اجتماعي و رونق اقتصادي هرچه بيشتري را با كوتاه كردن دست واسطه گري سودجويي و غيرقانوني به ارمغان آورد.

اگر يك جمله يا عبارت را بدون توجه به مفهوم آن چندين بار با صداي بلند تكرار كنيم چه مي شود؟
جواب:  مفهوم آن جمله تغيير مي كند. به عبارت دقيق تر درك ما نسبت به آن جمله تغيير مي كند.
به اين عبارت توجه كنيد: «ديگر دير شده است» ، «وقت ندارم» ، «مشكل تو است» ، «فكرم شلوغ است» ، «حوصله ندارم» ، «منطق مال كتابها است» ، «من همينم كه هستم» ، از فردي كه به طور دائم عبارات بالا را بكار مي برد چه شناختي در ذهن شما بوجود مي آيد، جامعه اي كه اين عبارات را همواره در جريان زبان و فكر و رفتار خود حفظ مي كند، چگونه جامعه اي است؟
عبارات بالا فقط چند كلمه تركيب شده خنثي و بي ضرر نيستند بلكه منطق زندگي بسياري از افراد جامعه را تشكيل مي دهند. اين منطق به طور موثر طرز فكر و شيوه عمل افراد را در موقعيت هاي مختلف هدايت كرده است.
به عبارات بالا اين يكي را هم اضافه كنيد، «انسان جايز الخطاست» .
در روابط جاري و روزمره خود بارها و بارها با اين وضعيت مواجه شده ايم كه شخصي مرتكب اشتباهي شده است و هنگامي كه سايرين با اشتباه او برخورد كرده اند، بلافاصله، با يك عكس العمل رايج و آشنا مواجه شده  اند؛ «انسان جايز الخطاست» . شما مي گوييد تو اشتباه كرده اي و او مي  گويد انسان جايز الخطاست،  به جاي آنكه درمورد اشتباه خود جستجو كند، با گفتن اين جمله فقط از خود دفاع مي كند. در اين وضعيت احساس مبهمي در شنونده ايجاد مي شود يعني بدون آنكه قانع  شده باشد، خود را خلع سلاح مي يابد، ديگر نمي تواند در اين رابطه قدمي به جلو بردارد.
عبارت انسان جايز الخطاست اكنون در جريان زبان ما مفهومي نيست كه در شرايط واقعي خود بكار رود بلكه تبديل به يك عكس العمل شده است، يك عكس العمل دفاعي!
دقت كنيد: به اين نكته مهم توجه كنيد: ديوار دفاعي همان خانه امن نيست!
هنگامي كه در حال دفاع كردن از خود هستيد در امنيت به سر نمي بريد. يك صحنه جنگ و ستيز را تجسم كنيد؛ كسي مهاجم است و كسي مدافع، هيچ كدام در امنيت نيستند، اين كه كدام پيروز ميدان يا مغلوب هستند بحث ديگري است ولي در حين ستيز هيچ كدام از طرفين در امنيت بسر نمي برند.
اين مثال در رفتار ما نيز مصداق خود را مي يابد. هنگامي كه مورد تهاجم كلامي يا داوري كسي قرار مي گيريد حتي اگر لازم باشد از خود دفاع كنيد اين را بدانيد كه در موقعيت امن قرار نداريد. ساختمان دفاعي چيزي است و خانه امن چيز ديگر! شما در خاكريز دفاعي خود، امكانات خانه امن را نداريد ولي در خانه امن خود امكان ورود مهاجم را نيز تا حد زيادي كنترل كرده ايد.
آيا شما بيشتر در خاكريز دفاعي خود زندگي مي كنيد يا در خانه امن و آسوده خود؟
بسياري از اوقات لحن مهاجم افراد، وقتي كه اشتباهي از ما سر زده است باعث بيان اين نكته مي شود كه انسان جايز  الخطاست، بسيار خوب اين نكته را نمي توان نديده گرفت ولي اين را نيز از نظر دور نداريد كه اكنون ديگر بر حسب عادت هر انتقادي را تهاجم فرض كرده و خود را در حالت دفاعي قرار مي دهيم.
دقت كنيد:  عبارت مورد نظر را دقيق تر بسنجيم: «انسان جايز الخطاست» .
ما به دليل جايزالخطا بودن اشتباه نمي كنيم. همين جمله را با ترتيب ديگري نگاه كنيم؛ دليل اشتباهات ما جايز الخطا بودن ما نيست، امكان خطا و اشتباه،  افكار و رفتار ما را بدون قيد و شرط نمي كند.
بياييد اشتباهات انساني را مقيد به قوانين تكامل بدانيم! جايز الخطا بودن مجوز اشتباه كردن نيست بلكه فقط يك نتيجه گيري است كه ناشي از شناخت نوع حركت انسان است. بيان حق اشتباه،  خطاي ما را برطرف و موجه نمي كند. عكس العمل سالم در برابر اشتباهات، آمادگي براي غلط گيري شدن است، درست مثل يك بيمار؛ فرض كنيد هركس بيمار شود به جاي اقدام براي درمان، بگويد هر انسان حق دارد مريض شود. با اين توجيه آيا سلامت خود را بازمي يابد؟
هرگاه خود را در وضعيت خطا، درست و به حق بدانيد، در آن ماندگار مي شويد. نقاط ضعف ما براي ما حق ايجاد نمي كنند بلكه بروز ضعف ها موقعيت ما را نسبت به واقعيت معرفي مي كند و از اين رو، گام بعدي ما درجهت تكامل تعريف مي شود.
به چند مثال توجه كنيد: گوينده راديو يا تلويزيون اشتباه بياني يا اجرايي دارد، وقتي به او تذكر مي دهيد مي گويد، انسان جايزالخطاست.
به مدير يك سازمان وقتي گوشزد مي كنيد كه فلان تصميمش اشتباه بوده است مي گويد انسان جايزالخطاست.
وقتي به پدر خانواده خطايي را تذكر مي دهيد و مي گويد انسان جايزالخطاست، وقتي مادر خانواده را متوجه اشتباهش مي كنيد مي گويد انسان جايزالخطاست، كمترين پيامد اين روند اين است كه فرزند خانواده نيز خود را به سهولت جايزالخطا مي داند!
يك سئوال: اگر انسان جايزالخطاست (با اين شيوه كه ما مي پنداريم)، پس چرا مجازات يا پاداش وجود دارد؟ چرا هنگامي كه قرار است نتيجه منفي يك اقدام اشتباه ما بروز كند و ما را تحت تأثير خود قرار دهد، جايزالخطا بودن را مطرح مي كنيم؟
جايزالخطا بودن را به هر شكل با هر تعريف از فلسفه زندگي حذف نمي كنيم ولي بياييد مدار آن را كامل كنيم، جايزالخطا بودن پيامدي دارد كه بايد به آن تن بسپاريم.
مثال: اگر موقع راه رفتن به مانعي برخورد كنيم و بيفتيم، آسيب ببينيم و از حركت بازبمانيم، نمي گوييم زمين خوردن حق انسان است، بلكه تلاش مي كنيم تا برخيزيم، تا تعادل خود را بازيابيم. اگر زمين خوردن را يك حق بشماريم، از زمين برخاستن حق سالم تر و ضروري تري است. به عبارت ديگر، پيامد زمين خوردن، دفاع كردن از خود نيست، بلكه برخاستن است.
يك پيشنهاد: پس از اين حتي الامكان اين عبارت را به كار نبريد، در اين صورت چه چيز را از دست مي  دهيد؟ به جاي آن چه مي گذاريد؟ فكر كنيد.
مهشيد سليماني