|
تعرفه هاي حق معامله جنبه صوري دارند
خطوط قرمز بنگاه هاي معاملات ملكي
|
|
|
مهديا گل محمدي
در جوامع شهري شايد كمتر كسي يافت شود كه سر و كارش به مشاوران املاك نيفتاده باشد. هر فردي چنانچه از دايره بزرگ موجران و مستاجران خارج باشد. مطمئناً خريد يا فروش ملك يا مسكن را در اين بنگاه ها تجربه كرده است.
اين موضوع اگرچه يادآور ديدگاه نه چندان مثبت مردم نسبت به اين صنف است، اما در وجهي ديگر گوياي حجم بالاي معاملات صورت گرفته در اين بنگاه ها نيز هست.
طي چند سال اخير ركود بازار مسكن و به تبع آن كاهش چشمگير خريد و فروش ملك و مسكن، صاحبان بنگاه هاي معاملات ملكي را از سود سرشاري بي نصيب كرده است.
با اين وجود چنين واقعيتي نبايد منجر به تصور كسادي بازار اين صنف شود، زيرا متقاضياني كه با اين وضعيت گراني مسكن توانايي خريد آن را از دست داده اند به جمعيت روزافزون مستأجران اضافه شده اند، بنابراين شكوه و شكايت مشاوران املاك از كسادي بازار فقط در بخش خريد و فروش مي تواند صحت داشته باشد.
برخي مشاوران نيز با پشت سر گذاشتن خطوط قرمز تعيين شده توسط هيأت عالي نظارت و حمايت از مصرف كنندگان در مورد ميزان و نرخ حق معامله، اين كاستي را جبران مي كنند.
با اينكه چند سالي از اعلام نرخ مصوب حق معامله توسط اتحاديه مسكن مي گذرد. اين تخلف ها همچنان ادامه دارد، به طوري كه حق معامله اجاره مسكن به ميزان يك چهارم مبلغ اجاره بهاي ماهيانه تعيين شده است. در حالي كه هم اكنون برخي بنگاه هاي معاملات ملكي اين ميزان را تا يك سوم يا حتي صددرصد اجاره بها افزايش مي دهند.
در اين بين نيز افزايش تعرفه حق معامله بنگاه ها، تنها راه حلي است كه براي كنترل و يكدست شدن تعرفه ها از سوي اتحاديه مشاوران املاك پيشنهاد مي شود.
جداي از نامتناسب بودن ميزان حق معامله بنگاه ها با توانايي مالي مراجعان، واقعيت اين است كه بيش از چهار سال از تصويب آخرين تعرفه حق معامله براي اين صنف مي گذرد. مطمئناً وقفه اي چهار ساله در افزايش اين تعرفه به همراه رشد تورم عامل نارضايتي صنف مذكور است.
بر اساس تعرفه تعيين شده توسط هيأت عالي نظارت بر حقوق مصرف كنندگان قرار شد سهم مشاوران املاك در معاملاتي تا سقف 30 ميليون تومان 5/0 درصد و از 30 تا 50 ميليون تومان۷۵/۰ درصد محاسبه شود. با اينكه تا اعلام نرخ جديد، تعرفه قبلي لازم الاجراست، اما همان طور كه ذكر شد براي برخي بنگاه ها چنين مصوباتي بيشتر جنبه صوري دارد تا اجرايي.
برخي كارشناسان اين صنف را عامل بخشي از گراني هاي مسكن ارزيابي مي كنند. دليل آنها نيز مبتني بر اين موضوع است كه برخي مشاوران به منظور افزايش حق معامله، املاك و مستغلات را بيش از حد معمول قيمت گذاري مي كنند. به كارگيري اين ترفند در سطح وسيع موجبات بخشي از گراني مسكن را فراهم آورده است.
استدلال ديگري براي نقش برجسته برخي از شاغلان اين صنف در گراني مسكن ضوابطي است كه در بخش وسيعي نقض مي شود.
براي نمونه مطابق ضوابط اتحاديه مشاوران املاك تهران دخالت اين صنف در مسائلي همچون ساخت و ساز، خريد و فروش وام و ديگر فعاليت هايي كه مي تواند موجب رشد سوداگري شود به طور كلي منع شده است، اما افزايش اتيكت هاي مربوط به خريد وام روي شيشه هاي بنگاه ها و خريد و فروش مسكن، تمامي اين ضوابط را به دست نوشته هايي صوري و ناكارآمد بدل كرده است.
دولت نيز در اين ميان نقش برجسته اي ايفا نمي كند، زيرا سازمان بازرسي و نظارت فقط بر عملكرد بنگاه هاي معاملات درخصوص داشتن پروانه كسب، صدور فاكتور و نصب نرخ نامه و رعايت حق معامله مصوب نظارت مي كند، اما در مورد گران فروشي ملك و مسكن اين سازمان نقش خاصي ندارد.
اين موضوع شايد از آنجا نشأت بگيرد كه طي قوانين جاري كشور اختيار قيمت گذاري برخي دارايي ها مانند ملك و مسكن برعهده مالك است، بنابراين وي مختار است دارايي خود را به هر قيمتي كه ميل دارد بفروشد.
خريدار نيز اختيار انصراف يا خريد را داراست. در صورتي كه در مورد ملك و مسكن اغلب خريداران ناچارند مسكني هر چند محقر تهيه كنند از اين نياز خاص نمي توان به راحتي صرف نظر كرد و براي آن جايگزيني قرار داد.
بنابراين ملاحظه مي كنيم كه خريداران يا مستاجران كه مراجعان بنگاه هاي ملكي را تشكيل مي دهند چاره اي جز تسليم در برابر نرخ ها و حق معامله مشاوران ندارند.
قوانيني هم كه به منظور كنترل خريد و فروش ها و سلامت آنها تدوين شد كمك چنداني به تعيين قيمت ها نكرد.
بر اساس قوانين جديد، مشاوران املاك موظف شدند در تنظيم هرگونه مبايعه نامه يا قرارداد در مورد پيش فروش واحدهاي مسكوني و غيرمسكوني در حال ساخت، علاوه بر تنظيم مبايعه نامه، مشخصات طرفين، برگ مخصوص پيش فروش صادره از سوي شهرداري را تكميل و امضا كنند و به همراه برگ مبايعه نامه، برگ پيش فروش را نيز به خريدار تحويل دهند.
تا پيش از اجراي طرح مذكور به همراه طرح پيش سند مشكل بي تعهدي بساز بفروش ها به قولنامه هاي اوليه مشكلي اساسي بود. بنگاه ها نيز مسئوليتي در اين مورد نداشتند، اما همانطور كه ذكر شد چنين قوانيني هيچ ارتباطي با تعديل قيمت مسكن نداشت و همچنان توافق طرفين، ملاك قيمت هاي بخش مسكن محسوب مي شود.
آرش بيدقي يكي از شاغلان بنگاه هاي معاملات ملكي نيز ضمن انكار نقش بنگاه ها در افزايش قيمت مسكن درباره قوانين و بخشنامه هاي جديد مربوط به اين صنف مي گويد: گويا قرار است مشاوران املاك به مشاوران درجه يك و دو تقسيم شوند. طي اين دستورالعمل مشاوران درجه يك به ميزان نامحدودي مجاز به واسطه گري و خريد و فروش املاك هستند، اما مشاوران درجه دو فقط در محدوده ميزان مصوب وزارت بازرگاني كه با جلب نظر سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تعيين مي شود مجاز به خريد و فروش و واسطه گري هستند.
بنگاه هاي اينترنتي
تا پيش از ورود شبكه هاي رايانه اي و اينترنتي به مشاغل، تنها راه كسب آگاهي منابع مكتوب و انساني بود. مشاوران املاك نيز از اين قاعده مستثني نبودند. شاغلان اين حرفه براي به دست آوردن بهترين و متمايزترين املاك به لحاظ موقعيت و قيمت ناگزير از سركشي به ساختمان هاي نوساز و جست وجو در چند و چون آنها بودند. در اين ميان نگهبان ساختمان به عنوان مهمترين منبع انتخاب مي شد.
اما امروزه در كنار آگهي هاي روزنامه ها برخي سايت هاي اينترنتي نيز به موازات مشاوران املاك به ارائه مشخصات و اطلاعات مربوط به املاك و مسكن اقدام مي كنند.شايد در برخورد نخست اين كاربري نوين به عنوان رقيبي براي اين صنف به نظر برسد. در صورتي كه نوع عملكرد سايت هاي مذكور به نحوي است كه با طبقه بندي اطلاعات فقط اطلاعات پايه در اختيار كاربران غيربنگاهي قرار مي گيرد.
يكي از مراجعان به بنگاه هاي معاملات ملكي با انتقاد از كاركرد اختصاصي سايت هاي مربوط به خريد و فروش و اجاره مسكن مي گويد: چنانچه از اين گونه سايت ها انتظار داشته باشيم فعاليت هايشان در جهت رفاه مردم و كاهش هزينه هاي جست وجوي مسكن باشد مطمئناً انتظار به جايي نيست، چرا كه ديگر سودي براي بنگاه هاي معاملات ملكي ندارند و درآمدهاي مربوط به كاربري هاي خاص آن قطع مي شود. بنابراين چنين فعاليتي از سوي يكي از نهادهاي مرتبط با بخش مسكن و راه اندازي يك سايت جامع و كاربردي براي مردم مي تواند گوشه اي از مشكلات جويندگان مسكن را حل كند.
او مي افزايد: در بسياري از كشورهاي پيشرفته، گسترش فناوري هاي اطلاعاتي موجب حذف يا تغيير جهت واسطه ها مي شود. بنابراين در كشور ما نيز اگرچه عملي كردن چنين حركت هايي نياز به زمان دارد دست كم برنامه ريزي و بررسي جوانب گوناگون آن وظيفه اي در خور توجه است.
***
لازم به ذكر است هم اكنون در حدود 12 سايت اينترنتي ويژه ارائه اطلاعات املاك و مستغلات وجود دارد. صاحبان بنگاه ها براي بهره برداري از آنها و تثبيت مشخصات املاك و مستغلات سپرده شده براي فروش و اجاره بايد هزينه ماهيانه اي حدود 20 تا 30 هزار تومان به سايت هاي مذكور پرداخت كنند.بنابراين بازهم جويندگان مسكن چاره اي جز كسب اطلاعات از مشاوران املاك ندارند. سايت هاي اينترنتي نيز براي مردم نقش تابلوهاي راهنما را براي رسيدن به اين مقصد گران قيمت بازي مي كنند.
|
