تامين مسكن اقشار ضعيف جامعه، موضوع ديرينه اي است كه همواره ميان مسئولان مطرح بوده است. اما در وضعيت كنوني و در شرايطي كه دولت جديد با شعار «عدالت اجتماعي»، در حوزه مسكن به دنبال تحقق «مسكن براي همه» است، بايد شرايطي فراهم شود تا متقاضيان كم درآمد كه مشتري بالفعل هستند به متقاضيان بالقوه بدل شوند. سياست هاي دولت بايد طوري اتخاذ شود تا با همه جانبه نگري، زمينه برقراري تعادل در موازنه پيچيده طرف عرضه و تقاضا و نيز توزيع مناسب برقرار شود؛ همان توزيعي كه در دل خود شعار «عدالت اجتماعي» و «مسكن براي همه» را دارد و همان توزيعي كه عدم تناسبش انبوه سازي را به بي راهه برده است؛ انبوه سازي كه در سالهاي اخير محور سياست هاي دولت بوده، اما فراهم نكردن شرايط رشد آن و به عبارت بهتر عدم هدايت صحيح آن باعث شده تا معادل سودجويي ناعادلانه و نه روش ضروري در جهت تامين مسكن براي تمامي اقشار جامعه تلقي شود.
تعدد عوامل اجرايي
در بخش مسكن، بر خلاف ساير بخش ها، نهادهاي مختلفي ارائه دهنده يارانه به زيرمجموعه هاي خود هستند. البته اين تنوع خود اساساً مشكلي ايجاد نمي كند، اما ناكارآمدي نظام يارانه ها ناشي از سياست هاي غيرهدفمند، غيرمنسجم، بدون هماهنگي و غيرقابل مديريت است. در واقع مشكلي از بابت تنوع نهادها احساس نمي شود، بلكه تنوع سياستگذاري ها باعث كاهش بازدهي مي شود.
فردين يزداني، كارشناس مسكن، نهادهاي پرداخت كننده يارانه در بخش مسكن را بر خلاف ساير بخش ها متنوع مي داند: در مورد يارانه مسكن، هر دستگاه دولتي براي رفاه حال پرسنل و كارمندان خود، امكاناتي جهت تامين مسكن آنها فراهم مي كند. همين موضوع باعث مي شود تا به رغم تخصيص يارانه قابل توجه در بخش مسكن، هر سال معضل مسكن براي گروه هاي كم درآمد بيشتر شود.
انواع يارانه
گفته مي  شود در حال حاضر حدود ۳۰ برنامه حمايتي (يارانه اي) در بخش مسكن وجود دارد. پرداختن به تك تك اين موارد خارج از حوصله اين نوشته است. اما در كشور ما سياست هاي حمايتي در دهه اول پس از انقلاب بيشتر به شكل واگذاري زمين و عرضه مصالح ساختماني به قيمتي پايين تر از قيمت بازار بوده است. در دهه دوم با شناسايي مشكلات و نواقص سياست دهه اول، نسخه توليد انبوه مسكن به منظور كاهش هزينه تمام شده و ارتقاي كارآمدي در نظام توليد و عرضه مسكن پيچيده شد. طرف عرضه به اين ترتيب بيشتر مورد توجه و حمايت واقع شد. شكل ديگري از نقص و اشكال در سياست هاي دهه دوم ديده شد كه يكي از بارزترين آنها بهره مندي تنها اقشار متوسط و بالا از امتيازات اين سياست ها محسوب مي شود. برآيند گفته ها در اين خلاصه مي شود كه سياست يارانه اي مناسب بايد هم متوجه سمت تقاضا باشد و هم به خوبي از توليد انبوه مسكن به عنوان كارآمدترين شيوه توليد، حمايت كند.
دكتر حميده امكچي، عضو هيات مديره جامعه مهندسان شهرساز، بررسي انواع يارانه هاي بخش مسكن را با توجه به مولفه هاي توليد (زمين، سرمايه، نيروي انساني، مصالح و ماشين آلات) ميسر مي داند.سازمان بهينه سازي مصرف سوخت كشور نيز براي حمايت از طرح هاي توليدي كه محصولات آنها به كاهش مصرف سوخت در ساختمان ها منجر شود، تسهيلات بانكي يارانه دار مي دهد كه نوعي حمايت از توليدكنندگان محصولات ساختماني است.
در سال هاي گذشته، اغلب واگذاري هاي زمين، به صورت انفرادي صورت گرفته است. در ۲۵ سال گذشته قيمت زمين واگذار شده به طور متوسط حدود ۷درصد قيمت روز بوده است. طي اين دوره نسبت يارانه زمين به توليد ناخالص داخلي به حدود ۲ درصد بالغ شده است كه رقم قابل توجهي است. در برنامه سوم ، سياست «مسكن حمايتي» جايگزين سياست «زمين حمايتي» شده است. با وجود اين اطلاعات ارائه شده نشان مي دهد كه شكل قالب واگذاري هاي انفرادي هنوز ادامه يافته است و با توجه به آثار مخرب اين واگذاري ها در توسعه شهرها، به ويژه شهرهاي بزرگ، در اين باره بايد چاره اي انديشيده شود.
ولي آذروش، مخبر كميسيون عمران مجلس، در اين باره مي گويد: قطعاً با توجه به ساز و كار تعريف شده اي كه تقريباً از قانون برنامه سوم، واگذاري انفرادي زمين به افراد ممنوع شده است، تصور مي كنم تمامي مسائل مربوط به زمين با يك مطالعه دقيق و حساب شده در قالب طرح جامع مسكن بايد مورد توجه قرار گيرد.
براساس اطلاعات موجود، در دهه اول پس از انقلاب كه اوج واگذاري انفرادي زمين بوده، بيش از ۷۵ درصد از واگذاريهاي زمين به صورت انفرادي صورت گرفته و ۲۵ درصد بقيه نيز به تعاوني هاي مسكن واگذار مي شده است. شكل ساخت و ساز تعاوني ها به صوت واحدهاي انفرادي و ويلايي بوده و يا اينكه زمين از طريق تعاوني به خود اعضا واگذار مي شده و افراد واحدها را به صورت انفرادي احداث مي كردند. بخش مسكن به عنوان يكي از مصرف كنندگان اصلي انرژي كشور محسوب مي شود. سهم مصرف سوخت در ساختمانها طبق آمار سازمان بهينه سازي مصرف سوخت، حدود ۳۸ درصد از سوخت كشور مي باشد كه در مقايسه با ساير بخشها نظير حمل و نقل، صنعت و كشاورزي، سهم قابل ملاحظه اي دارد. چنانچه اقدامات بهينه سازي در ساختمانها انجام نگيرد و طبق روال كنوني به مصرف ادامه دهيم، طي سالهاي ۸۱ تا ۹۰ به ميزان هفتاد ميليارد دلار مصرف سوخت خواهيم داشت. با انجام اقدامات بهينه سازي در بخش ساختمان فقط طي سالهاي مذكور مي توان مبلغ ۶/۷ ميليارد دلار صرفه جويي نمود. بخشي از يارانه انرژي به مراحل ساخت مسكن تعلق مي گيرد و بخش ديگر مربوط است به استفاده از انرژي در هنگام بهره برداري از مسكن.
سيدمحسن يحيوي، عضو كميسيون انرژي مجلس، با اشاره به عدم تعلق يافتن يارانه انرژي به صورت اختصاصي به بخش مسكن، معتقد است كه عوامل متعددي در قيمت تمام شده مسكن تأثير مي گذارند: «تورم ناشي از افزايش يا كاهش قيمت مسكن بايد به صورت همه جانبه مورد نظر قرار گيرد. اما مسلماً براي مثال توليد مصالح مورد نياز مسكن حتماً از قيمت انرژي تأثيرپذير خواهد بود. منتها اينكه هر كدام چند درصد تأثير دارند، نياز به برآورد دارد. افزايش قيمت انرژي به صورت كلي (يعني افزايش قيمت تمامي منابع انرژي) روي قيمت مواد اوليه تأثير خواهد داشت، ولي مثلاً افزايش قيمت بنزين به تنهايي تأثير قابل توجهي نخواهد داشت.»
برخي كارشناسان معتقدند كه حذف تدريجي يارانه انرژي به مرور به بالندگي اقتصادي در همه جنبه ها كمك خواهد كرد.
گروه هاي هدف
در آسيب شناسي نظام يارانه ها گفته مي شود كه توجه بيشتر به سمت گروههاي اجتماعي خاص بوده و نه گروههاي درآمدي خاص. برخي يكي از دلايل بروز اين نقص را عدم وجود يك نظام جامع آماري دانسته اند. ولي آذروش مي گويد: «در بحث آماري در بخشهاي مختلف آمارهاي مختلف و متفاوت و بعضاً با فاصله بسيار زياد داشته ايم. عدم وجود يك آمار نسبتاً دقيق باعث شده تا در برنامه ريزيهايمان مشكل داشته باشيم.»
البته اين رويه از آنجا ناشي شده است كه گروههاي اجتماعي، آسانتر قابل شناسايي و تشكل هستند. ولي مسلماً روال صحيحي نيست و بايد اين هدفمندي به سمت گروههاي كم درآمد تغيير يابد.
اصلاحات در نظام مالياتي بخش مسكن
بخش مسكن سهم قابل ملاحظه اي در توليد ملي و ثروت ملي دارد و نيز ارتباطات گسترده اي با ساير فعاليتها و بخش هاي اقتصادي دارد. همين امر طراحي سياستهاي مالياتي براي اين بخش را مهم و قابل توجه نموده است. در طراحي اين سياستها توجه به چند اصل كلي ضرورت دارد؛ اول اينكه ماليات برجنبه هاي سرمايه اي مسكن مي بايست در سطوح محلي و ماليات بر وجوه درآمدي در سطوح ملي اعمال گردد. دوم اينكه طراحي اين سياستها بايستي در جهت جلوگيري از افزايش قيمت مسكن و نرخ اجاره بها باشد. سوم از مداخلات مستقيم بر روند بازار كه ايجاد اختلال نمايد، جلوگيري كند. چهارم حركت به سوي كاهش تدريجي اتكاي اقتصاد كشور بر ماليات بر دارايي در آن ديده مي شود. پنجم انتقال و جايگزيني نظام كنوني ماليات بر نقل و انتقال مسكن با يك نظام جامع ماليات بر منافع سرمايه صورت گيرد. در مورد ماليات خانه هاي مسكوني خالي اغلب صاحبنظران به چند دليل با آن مخالفند: اول اينكه اين نوع مالياتها راههاي درروي زيادي دارند؛ دوم اين گونه مداخلات دولت، مداخله در حوزه خصوصي افراد محسوب شده و آثار سوئي دارد؛ و سوم نرخ مالياتها كم بوده و دليلي براي اجاره دادن آن توسط مالكان ايجاد نمي شود. افزايش اين نرخ هم وصول از ناحيه غير ماليات بردرآمد است كه توجيه ندارد.تدوين نظام مالياتي هدفمند با كاهش هزينه مبادله در توليد مسكن و افزايش هزينه فعاليت هاي سودجويانه به منظور كاهش سهم تقاضاي سرمايه اي در بازار، در خدمت يك نظام يارانه اي هدفمند خواهد بود.
سياستگذاري دولت
در برنامه سوم توسعه، دولت نگاه همه جانبه تري نسبت به انبوه سازي داشت. به طوري كه مي توانيم بگوييم برنامه سوم، برنامه انبوه سازي بوده است. در اين دوره در راستاي تخصيص منابع مالي براي حمايت از طرحهاي ويژه اشتغالزا، قسمتي نيز به بخش مسكن در جهت حمايت از طرحهاي انبوه سازي اختصاص يافت. تشكيل انجمن هاي صنفي انبوه سازان مسكن در سراسر كشور، سياست واگذاري زمين به انبوه سازان و تعاوني ها و... از ديگر موارد بود. با روي كار آمدن دولت جديد با شعار «عدالت اجتماعي» تغييراتي در سياستها ديده مي شود.
مهندس كاميار بيات ماكو، عضو هيأت مديره سازمان نظام مهندسي ساختمان استان تهران، با اشاره به اثرات نرم افزاري تحرك دولت در بخش مسكن مي گويد: «دولت روزبه روز تسلط مادي خود را در بخش مسكن واگذار كرده است ولي تأثيرات سياستگذاري آن بسيار زياد و محسوس است.وقتي دولت سالانه ۳۰ هزار وام ۱۰ ميليون توماني مي دهد، با در نظر گرفتن قيمت هر واحد به طور متوسط ۳۰ ميليون تومان،  در واقع وام ۱۰ هزار واحد مسكوني تأمين شده است. اين يعني تنها يك درصد از نياز جامعه ولي آثار رواني منفي اين موضوع بسيار زياد است. مسلماً دولت قصد سوء ندارد ولي نتيجه به زيان اقشار دهكهاي پايين درآمدي است.»

گروه اقتصادي- آمريكا براي جبران كسري حساب جاري وحشتناك خود مي بايست هر دقيقه ۷۲/۱ ميليون دلار ارز وارد اقتصاد خود كند و اكنون دوران جبران مالي آسان و سهل افزايش مصرف در اين كشور از طريق درآمدهاي بالا به پايان رسيده است. تنش هاي ژئوپولتيك نيز خصوصاً اگر روابط آمريكا و اعراب وخيم شود، بر ورود و خروج جريانات مالي در آمريكا تأثير خواهد گذارد.
به گزارش همشهري، افزايش هزينه  واردات نفت و كاهش رشد صادرات آمريكا موجب شد كسري بودجه دولت اين كشور در سال مالي ۲۰۰۵ از ۳۸۰ ميليارد دلار فراتر رود. كسري بودجه دولت فدرال آمريكا در سال مالي ۲۰۰۵ به ۳۸۱ ميليارد دلار رسيد كه معادل ۹/۲ درصد توليد ناخالص داخلي اين كشور مي شود. بر اساس اين گزارش، در سال مالي ۲۰۰۳ ايالات متحده آمريكا با بالاترين كسري بودجه تاريخ خود يعني ۴۱۱ ميليارد دلار مواجه شد كه اين رقم در سال ۲۰۰۴ به علت افزايش درآمدهاي مالياتي به ۵/۳۱۸ ميليارد دلار (معادل ۶/۲ درصد توليد ناخالص داخلي) كاهش يافت.
بنابر اعلام واحد اطلاعات اقتصادي اكونوميست،  در سال مالي ۲۰۰۵ كاهش رشد اقتصادي آمريكا، كاهش رشد درآمدهاي دولت فدرال و افزايش هزينه هاي دولت به علت توفان كاترينا و ريتا و افزايش هزينه واردات نفت به علت رشد قيمت نفت خام موجب شد كسري بودجه آمريكا تشديد شود. واحد اطلاعات اقتصادي اكونوميست همچنين پيش بيني مي كند با افزايش هزينه هاي دولت فدرال آمريكا كسري بودجه آمريكا در مدت باقي مانده از دهه جاري همچنان روندي رو به رشد داشته باشد. اكونوميست پيش بيني مي كند كسري بودجه دولت فدرال آمريكا در سال جاري ميلادي باز هم افزايش يابد و به ۴۰۸ ميليارد دلار معادل ۳ درصد توليد ناخالص داخلي آن برسد.
همچنين افزايش واردات كالا و خدمات آمريكا موجب شد كسري تجاري آن در سال ۲۰۰۵ براي چهارمين سال متوالي افزايش يابد و به ۷۶۷ ميليارد دلار برسد كه بالاترين سطح آن طي چهار سال اخير است. بر اساس اين گزارش، واردات نفت و محصولات نفتي آمريكا در سال ۲۰۰۵ رشدي ۴۳ درصدي داشت و همچنين كسري تجاري آمريكا در برابر چين به ۲۰۱ ميليارد دلار رسيد، كه تقريباً يك چهارم كل كسري تجاري آمريكا و بزرگترين كسري تجاري ميان دو كشور در طول تاريخ محسوب مي گردد. كارشناسان اقتصادي چندين عامل را در تشديد كسري تجاري آمريكا مؤثر مي دانند، كه افزايش وابستگي به انرژي وارداتي، كاهش تقاضا براي صادرات فناوري هاي بلندمرتبه آمريكا، كاهش تقاضا براي صادرات خدمات آمريكا و رشد استقراض خارجي از آن جمله اند.

گروه اقتصادي- با تداوم افزايش بهاي نفت طي سه سال گذشته و رشد چشمگير درآمدهاي كشورهاي صادركننده نفت، اكنون بسياري از اقتصاددان ها بر اين عقيده اند كه صادركنندگان نفت هم اكنون قدرت جديد مالي در اقتصاد جهاني محسوب مي شوند: ذخاير آنها سريعاً در حال افزايش است و نفوذ آنها بر بازارهاي مالي آمريكا و ديگر بازارهاي سرمايه تقويت شده است. بر اين اساس، انتظار مي رود تداوم قيمت هاي بالاي نفت، صادركنندگان نفت را قادر سازد جايگاه بانك هاي مركزي آسيا در عرصه بازارهاي مالي جهان را تصاحب كنند. بنا بر اعلام صندوق بين المللي پول، از سال ۱۹۹۹ تا ۲۰۰۵ درآمد نفتي ۱۱ عضو اوپك به اضافه روسيه و نروژ مجموعاً به ۲ تريليون دلار رسيد. حال آن كه بهاي نفت هم اكنون و در سال ۲۰۰۶ حدود ۷۰ دلار است و افزايش بيشتر درآمدهاي نفتي را قطعي ساخته است.
بر اساس گزارش صندوق بين المللي پول، مازاد حساب جاري كشورهاي صادركننده نفت از جمله كويت و نروژ از رقم ۲۴۲ ميليارد دلاري سال ۲۰۰۵ در سال جاري به ۳۱۱ ميليارد دلار افزايش خواهد يافت، حال آن كه مازاد كشورهاي آسيايي از رقم ۲۶۳ ميليارد دلاري سال گذشته به ۲۵۳ ميليارد دلار كاهش خواهد يافت.
بانك هاي مركزي كشورهاي آسيايي معمولاً تمايل دارند مازادهاي خود را در اوراق خزانه داري آمريكا سرمايه گذاري كنند كه تا حدودي موجب كاهش در كسري حساب جاري آمريكا خواهد شد. در مقابل، صادركنندگان نفت كه به تازگي داراي مازادهاي كلاني شده اند به خريد املاك و مستغلات و سهام شركت ها و سرمايه گذاري در بازارهاي نوظهور علاقه بيشتري دارند. بر اساس اين گزارش، افزايش بيشتر قيمت نفت و مصرف سريع تر درآمدهاي نفتي توسط توليدكنندگان نهايتاً باعث تشديد كسري تجاري آمريكا خواهد شد. اين وضعيت همين طور در اقتصاد جهاني كه روند آهسته اي پيدا كرده تنش ايجاد خواهد كرد.
هم اكنون شيوه هاي سرمايه گذاري صادركنندگان نفت بسيار متنوع تر از روش هاي بانك هاي مركزي چين و ديگر كشورهاي آسيايي است. با توجه به تمايل بانك هاي مركزي كشورهاي آسيايي به حفظ واحدهاي پول خود در سطح پايين و رقابتي  نگاه داشتن صادرات، آنها به تدريج درآمد حاصل از فروش كالا به آمريكا را به خريد اوراق خزانه داري دلاري سوق مي دهند.