Hamshahri Newspaper

طي چند سال اخير همواره وقتي بحث مشكلات مسكن به ميان مي آمد به صورت جسته و گريخته مسئولان ذي ربط راه كارهايي را كه دولت در اين عرصه عملياتي كرده بود مطرح مي كردند؛ راه كارهايي كه برخي از آنها بسيار مثمرثمر بودند، اما برخي چندان با موفقيت توأم نبودند، طبق برنامه چهارم توسعه مقرر شده است طي سال اول برنامه طرح جامع مسكن به عنوان طرحي كامل براي قوت بخشيدن به راه كارهاي ناموفق گذشته و كمك به قشر كم درآمد براي صاحب خانه شدن، از سوي وزارت مسكن تهيه و به دولت ارائه گردد. نهايتاً اين طرح با ۳ ماه تأخير به دولت ارائه و از سوي هيأت وزيران به تصويب رسيد.
مهندس منوچهر خواجه دلويي با داشتن سابقه ۱۸ ساله در عرصه مسكن و پست فعلي معاونت مسكن و ساختمان وزارت مسكن و شهرسازي هرچند كه علي رغم تلاش زياد خبرنگار همشهري به علت عدم تعيين ارقام بودجه اي دقيق اين طرح، از ارائه اين ارقام خودداري مي كند، به عنوان مرجعي مناسب براي پاسخگويي به سئوالات مربوطه، اين طرح را يك طرح عملياتي و اجرايي موفق مي داند. درخصوص مفاد اين طرح، درجه اميد به اجراي دقيق آن و وضعيت پيش روي بازار مسكن با وي به گفت وگو نشستيم.
* طرح جامع مسكن از چه مفادي تشكيل شده است و هدف اصلي ارائه اين طرح چه بوده است؟
- براساس تكليف قانوني برنامه چهارم مسئولان وزارت مسكن بايد ظرف سال اول اين برنامه طرح جامع مسكن را در راستاي كمك به اقشار نيازمند و كم درآمد جهت خانه دار شدن اين افراد تهيه و به دولت ارائه مي كردند. اين اقدام از چندي پيش با حضور تيم هاي گوناگوني كه به بررسي مشكلات بخش مسكن مي پرداختند تهيه شد و نهايتاً با ۳ ماه تأخير (با تعيين اين مدت زماني در آئين نامه بند ب تبصره ۶ هيأت دولت) در خرداد ۸۵ به دولت ارائه شد و از سوي هيأت وزيران به تصويب رسيد.اين طرح در چارچوب ۹ محور تهيه شده است كه براي هر محور نيز برنامه هاي كاربردي لحاظ گرديده است. در اين طرح تمامي مسائل مرتبط با مسكن بايد در سطح كلان ديده مي شد. درواقع اين طرح از ۵۵ برنامه اجرايي تشكيل شده است كه برخي از اين برنامه ها به عنوان مصوبه دولت بايد مصوب و ابلاغ شوند، برخي به تغيير سياست ها در خود وزارت مسكن منجر مي شوند كه بايستي در قالب دستورالعمل ارائه شوند و برخي در قالب لايحه به مجلس تقديم مي شوند.
در اين طرح مشكل اقشار كم درآمد براي صاحب خانه شدن به عنوان نكات برتر مدنظر قرار گرفته است كه اين موضوع خود شامل ۷ برنامه اجرايي مي شود.
براساس طرح جامع به مقوله زمين شهري و كل سياست هاي حاكم بر آن و بررسي سياست هايي كه تا امروز بوده است توجه جدي شده تا برخي از اين سياست ها اصلاح شوند.
توجه به بافت هاي فرسوده، حاشيه نشيني، صنعت ساختمان و فناوري ها، مسكن روستايي و ابزارهاي گوناگون مالي براي بخش مسكن نيز از محورهاي ديگر موردنظر در اين طرح هستند. از مجموع اين محورها كه در قالب اين سند تهيه شده اند تا امروز ۹ برنامه اجرايي به دولت تقديم و تصويب شده اند كه بخشي از آن در راستاي ارتقاي كيفيت صنعت ساختمان است.
* حداقل به اين درصد مي توان اشاره كرد كه با اجرايي شدن طرح جامع مسكن سهم دولت در بخش تأمين مسكن اقشار كم درآمد چقدر خواهد بود؟
- بخش عمده منابع اين طرح منابع غيردولتي است. پيش از انقلاب سهم دولت تنها ۶/۲ در بخش مسكن بود. درواقع در قالب اين طرح سهم دولت در تأمين مسكن اقشار كم درآمد با اعطاي تسهيلات از سوي سيستم بانكي به ۸۰ درصد بالغ خواهد شد. به نحوي كه بخشي از سود تسهيلات بانكي در بخش مسكن كم درآمدها به شكل يارانه سود تسهيلات (تا ۵۰ درصد سود بانكي) اعطا خواهد گرديد.
همچنين قرار است در برخي از طرح ها به آماده سازي زمين كمك شود تا بخش غيردولتي در اين زمين ها مسكن بسازد.
* در نهايت طرح جامع مسكن طرح خوبي است، اما چه ضمانت هاي اجرايي وجود دارد كه مفاد اين طرح كاملاً عملياتي گردد و صرفاً در حد اظهارنظر مقامات مسئول باقي نماند؟
- در ايران براي اولين بار تلاش شده تا به شكل همه جانبه به موضوع مسكن نگاه شود و تمام عناصر درگير در آن مدنظر قرار گيرد، لذا برنامه هاي اجرايي جانبي هم نياز است تا زمينه هاي تحقق فراهم شود. درواقع با اصلاح قوانين مالياتي، قانون بيمه در زمينه كيفيت، تغيير ساختار در حوزه ساخت وساز و اعطاي تسهيلات بانكي بايد تمامي موارد فوق به سمت اين برنامه جهت دار شوند و دولت نيز از رفع مشكل مسكن اقشار كم درآمد و مقاوم سازي ها حمايت مالي به عمل آورد. اگر در مجموع تمام عناصر در كنار يكديگر قرار گيرند در عملياتي شدن طرح با مشكل مواجه خواهيم شد. به عنوان مثال مسئولان بانك مركزي بايد درخصوص سهم ۲۱ درصدي بخش مسكن از تسهيلات سالانه بانكي نظر بدهند چرا كه طبق قانون برنامه چهارم توسعه سهميه بندي ها به جز در بخش كشاورزي حذف شده است و مقرر شده است تا مسئولان بانك ها با توجه به شرايطي كه خودشان تعيين مي كنند تسهيلات اعطا كنند. بايد ببينيم آيا مسئولان بانك مركزي مجدداً با اعطاي سهم ۲۱ درصدي تسهيلات بانكي به بخش مسكن براي امسال موافقت مي كنند يا خير؟
* به نظر شما اين نوع سهميه بندي براي بخش مسكن مشكل ساز نخواهد شد؟
- مسلماً مي شود، چرا كه معمولاً اين بخش حداقل ۲۰درصد از تسهيلات بانكي را سالانه دريافت مي كرده است، البته اين رقم سال ۸۴ كمي كمتر بود. مشخص است كه بخش هاي خدمات و بازرگاني كه چرخش سرمايه در آنها سريع تر انجام مي شود و برگشت سرمايه نيز ظرف مدت كوتاهي در اين بخش ها صورت مي گيرد، بيشتر براي سيستم بانكي جهت اعطاي تسهيلات جاذبه دارند. بخش مسكن به علت طولاني بودن زمان بازگشت سرمايه يا فروش اقساطي به شكل خواب ۱۵ ساله منابع بانكي، قطعاً در اولويت اول سرمايه گذاري سيستم بانكي قرار نخواهد گرفت. شايد توجه مسئولان به شرايط اقتصاد كلان باعث شده باشد تا دست بانك ها را در اعطاي تسهيلات باز بگذارند.
* رويكرد مقامات دولت نهم توجه هر چه بيشتر به حل مشكلات جامعه و معضلات بخش مسكن است. يارانه اي كه در اين زمينه در نظر گرفته شده چقدر است؟
- در اولين سال كاري دولت نهم يارانه قابل توجهي براي بخش مسكن پيشنهاد شد. يارانه ۴۸۰ ميليارد توماني كه با كاهش حجم كل اعتبارات در مجلس به ۳۸۰ ميليارد تومان بالغ گرديد كه رقم كم سابقه اي است.
* يكي از سياست هاي دولت در گذشته طرح اجاره به شرط تمليك بود كه چندان با موفقيت همراه نشد. علت اين امر ناشي از چه بوده است؟
- طرح اجاره به شرط تمليك سال ۱۳۷۵ تقديم مجلس شد. براساس بند الف آن مقرر شد وزارت مسكن و شهرسازي با كمك سيستم بانكي واحدهايي را به شكل اجاره اي در اراضي خود ساخته و به نيازمندان واگذار كند. اين طرح در ۲ قالب اجاره و اجاره به شرط تمليك تهيه شده بود. از اين رو بود كه سازمان ملي زمين و مسكن واحدهايي را ساخت، اما بهره برداري به شكل اجاره اي عملياتي نشد و فقط به صورت اجاره به شرط تمليك فعاليت هايي انجام شد. درواقع يكي از برنامه هاي زيرفصل طرح جامع مسكن فعال شدن اين بخش بود (احداث و عرضه واحدهاي اجاره اي) كه بخش خصوصي يا از محل زمين خود و يا گرفتن آن از طرف دولت واحدهايي را بسازد و به شكل اجاره اي به افراد واگذار كنند. به اين ترتيب كه دولت زمين را با نرخ پائين عرضه مي كند و در ۵ سال اول كه اجاره اي بهره برداري مي شود از افراد چيزي نمي گيرد. به ازاي هر واحد ساخت بخش خصوصي نيز ۱۴ ميليون تومان تسهيلات اعطا مي گردد و ۴ درصد از نرخ سود بانكي نيز يارانه پرداخت مي شود.در حقيقت اين مصوبه اواخر سال گذشته از دولت گرفته شد كه موجب زنده شدن بخش اصلي قانون استيجاري مي شود. بايد سهم عرضه واحدهاي اجاره اي در كشور افزايش يابد. هم اكنون در كشورهاي پيشرفته سهم مسكن اجاره اي ۶۰ درصد است، حال آنكه در ايران نصف اين رقم است. افزايش و كاهش نرخ اجاره مسكن به علت آن است كه سهم عرضه اجاره در كل مسكن پائين است.
* از مقوله طرح جامع مسكن كه بگذريم هنوز برخي از تصميمات دولت عملياتي نشده است. به عنوان مثال هنوز هم متقاضيان وام وديعه مسكن ۳ ميليون تومان تسهيلات كمكي دولت را دريافت نكرده اند؟
- پرداخت اين وديعه مصوب شده است و تمامي نهادهاي مربوطه به جز صندوق بازنشستگي و تأمين اجتماعي اسامي افراد واجد شرايط خود را به بانك اعلام كرده اند. اين صندوق نيز كار نام نويسي و اعلام افراد واجد شرايط را از ۳۱ تيرماه شروع كرده است. سهميه ها نيز مشخص شده اند، از اين رو هم اكنون معرفي شدگان از سوي نهادهاي بهزيستي و كميته امداد امام خميني (ره) در هر استاني با مراجعه به بانك هاي عامل مي توانند اين وام را دريافت كنند. درواقع دولت در اين طرح اشخاصي را مدنظر قرار داده است كه خود توان اجاره واحد مسكوني را به تنهايي ندارند كه بايد به نياز مسكن اين دهك جامعه كه تحت پوشش نهادهاي حمايتي نيز هستند از سوي دولت پاسخ داده مي شد.
* براي سال جاري چه تعداد واحد مسكوني بايد ساخته شود؟ آيا توان ساخت اين ميزان واحد مسكوني را در داخل داريم؟
- در برنامه كمي برنامه چهارم توسعه براساس وضع موجود مسكن و نيازي كه خواهيم داشت برنامه ريزي شده است. براي سال ۱۳۸۵ ، ۵۸۰ هزار واحد شهري و ۲۰۰ هزار واحد روستايي بايد ساخته شوند. قرار است در سال پاياني برنامه چهارم توسعه اين رقم به يك ميليون واحد بالغ گردد. از نظر مهندسي توان ساخت اين ميزان واحد مسكوني را داريم. هم اكنون نيز بيش از ۱۰۰ هزار مهندس در حوزه ساختمان داريم كه فعالند.در زمينه تأمين مصالح ساختماني نيز فقط در ۲ محصول آهن آلات و سيمان گاه مشكلاتي روي مي دهد كه هم اكنون با صفر شدن تعرفه واردات آهن آلات و افزوده شدن ظرفيت كارخانجات توليد سيمان، اين معضلات نيز حل شده است.
* شما با اين ديدگاه موافقيد كه افزايش بهاي مصالح ساختماني در قيمت تمام شده مسكن تأثير مي گذارد؟
- از آنجايي كه حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد قيمت تمام شده مسكن را مصالح ساختماني شامل مي شود، لذا بالارفتن بهاي مصالح مسلماً در قيمت مسكن تأثيرگذار خواهد بود.
* از سال ۱۳۸۰ شاهد ركود در بخش مسكن هستيم. خروج از اين ركود با چه تمهيداتي عملياتي مي شود؟
- بحث خروج از ركود ۲ جنبه دارد. وقتي از ركود خارج شويم افزايش قيمت نيز روي مي دهد. جنبه ديگر مربوط به ساخت و سازهايي است كه با افزايش قيمت ها رخ مي نمايد. چنانچه با روان سازي كار، توليد بيشتر انجام مي شود پس قيمت تمام شده پايين مي آيد. اينكه سياست هايي در حوزه هاي گوناگون تدوين شوند تا توليد راه بيفتد و دهك هاي اول تا چهارم جامعه بتوانند صاحب خانه شوند باعث نمي شود تا مشكل مسكن به صورت قطعي حل شود، چرا كه همواره با ورود متقاضياني جديد در سنوات آتي با ازدواج هاي بيشتري روبه رو مي شويم كه به دنبال آن نيازمند برنامه ريزي جديد و پويا جهت تأمين مسكن اين قشر خواهيم بود.طبق آمار در سال ۸۴ نسبت به سال ۸۳ ركود بازار مسكن به لحاظ كمي چندان زياد نبوده است. در بدترين شرايط حجم سرمايه گذاري در بخش مسكن ۶ درصد نسبت به سال ۸۳ كمتر بوده است.
* برسيم به مقوله واحدهاي مسكوني غيرمقاوم. چه تعداد از اين قبيل واحدها در شهرها و روستاهاي كشورمان داريم و آيا دولت فكري براي اين واحدها كرده است؟
- در كل كشور حداقل ۳ ميليون واحد شهري و همين مقدار واحد روستايي غيرمقاوم داريم. دولت در روستاها به ازاي واحدهاي مسكوني ۵ ميليون تومان تسهيلات با ۹ درصد يارانه مي دهد. قرار است خدمات فني مهندسي از سوي بنياد مسكن ارائه شود و ۲۰۰ هزار واحد مسكوني در سال در روستاها طي يك دوره ۱۰ ساله مقاوم شوند.در شهرها ۲ نوع بافت فرسوده داريم. يكي بافتي كه فقط بايد تخريب شود و ديگري بافتي كه قابليت مقاوم سازي دارد. هم اكنون طبق قراردادي كه بين مسئولين سازمان عمراني با مسئولان بانك مسكن بسته شده است تا سقف ۱۲ ميليون تومان و اعطاي نصف سود به شكل يارانه وام به واحدهاي فرسوده قابل مقاوم سازي در شهرها اعطا مي گردد.