|
سياست هاي نابسامان مسكن
|
|
|
افروز پورهاشمي
روند افزايش بهاي مسكن در سه ماهه اول سال باعث شد كه وزير مسكن و شهرسازي در دي ماه ضمن اعلام علل اين افزايش، قول داد سياست هاي دولت در بخش مسكن را براي سال آينده اعلام كند، اما محمد سعيدي كيا تاكنون به وعده اش عمل نكرده است.برخي از كارشناسان معتقدند وقتي تمامي بخش هاي مرتبط با مسكن منتظر اعلام سياست هاي دولت هستند مسئولان بايد حداقل تا حدي بتوانند پاسخگوي اين وضعيت باشند.دولت از 2 سال پيش سعي كرد تا با اعطاي وام هاي گوناگون مسكن زمينه خانه دار شدن مردم را فراهم كند، همچنين براي مهار افزايش بهاي مسكن سياست هايي چون ارائه طرح جامع مسكن و عدم افزايش عوارض ساخت و ساز براي سال آينده را نيز مد نظر قرار دهد. اما برخي كارشناسان، افزايش سقف وام مسكن را راه مطمئني براي خانه دار كردن اقشار كم درآمد نمي دانند و معتقدند طرح جامع هم به تنهايي راه گشا نيست. به نظر اين عده تنها راه حل ، ورود دولت به بحث مسكن كم درآمدهاست.
بي ثباتي سياست هاي دولت در سال هاي اخير، در بخش مسكن باعث ركود صنعت ساخت و ساز شده است به نحوي كه هم اكنون بيش از 50 شغل مرتبط با صنعت ساخت و ساز از رونق افتاده است و متقابلاً بهاي مسكن سير صعودي را طي كرده است.
معاون سابق وزير مسكن معتقد است: تأثيرات سياست هاي دولت كه موجب افزايش نقدينگي در كشور شده از يك سو و پرداخت وام هاي بي ضابطه از سوي ديگر موجب ورود اين نقدينگي به بخش امني به نام مسكن شده است.پيروز حناچي، بر اين باور است، دولت نبايد با سياست هاي خود موجب شود كه نقدينگي موجود در كشور افزايش يابد، چرا كه اين نقدينگي اگر نتواند در محل مناسبي هزينه شود، جذب زمين و مسكن خواهد شد كه پيامد آن افزايش بهاي مسكن خواهد بود.
تأثير جو رواني بر افزايش بهاي مسكن
سياست هاي وزارت مسكن كه در چند سال گذشته براي حل مشكلات ركود بازار مسكن اتخاذ شده است از علل افزايش قيمت مسكن محسوب مي شود.
يك كارشناس ديگر بازار مسكن با اشاره به اين مطلب به همشهري گفت: به دنبال ركود بازار مسكن از 3 سال گذشته، بر حجم واحدهاي مسكوني خالي از سكنه در شهرهاي بزرگي چون تهران اضافه شد، چرا كه به دليل بالا بودن قيمت مسكن، مصرف كنندگان واقعي توان خريد نداشتند.به گفته احمدرضا سرحدي، اين روند هم اكنون نيز ادامه دارد آن هم با وجود آنكه دولت سعي كرد با اعمال سياست اعطاي تسهيلات به صورت كاذب بازار مسكن را از حالت ركود بيرون آورد كه البته اين اتفاق در حد قابل انتظار روي نداد.
دولت زمين زيادي ندارد
كارشناس ديگري در اين زمينه معتقد است: وقتي سرمايه گذاري بخش خصوصي در بخش هايي مانند صنعت و كشاورزي به سود دلخواه منجر نشود و يا بستر سرمايه گذاري در اين بخش ها مهيا نباشد، سرمايه ها به بخش شهرسازي و مسكن سوق خواهند يافت كه اين امر باعث مي شود تا مسكن بدون ضابطه و در حجم بالا ساخته شود. به گفته بهزاد صدري، اين در حاليست كه مردم با وجود ساخت و سازهاي صورت گرفته توان خريد مسكن را ندارند چرا كه از يك سو وام هاي مسكن 70 درصد بهاي مسكن را شامل نمي شوند و از سوي ديگر هم بهاي مسكن به شكل پلكاني افزايش يافته و افزايش مي يابد.وي تاكيد كرد: دولت نمي تواند با اعطاي زمين رايگان به انبوه سازان در جهت كنترل افزايش قيمت ها اقدام كند زيرا عملاً دولت به اندازه كافي زمين در اختيار ندارد.
از بازار عقب هستيم
برخي از تحليلگران بازار مسكن معتقدند كه با توجه به وجود حجم بالاي نقدينگي در جامعه كه خود ناشي از سياست هاي جديد دولت نظير كاهش نرخ بهره، برخورد با قانون كار و برخورد با سيستم بانكي بوده است، افزايش صعودي بهاي مسكن دور از انتظار نبوده است.
به گفته يك كارشناس بازار مسكن، سياست هاي اعمال شده در اين مورد تاكنون كارشناسانه نبوده است.
كاميار بيات ماكو، گفت : تنها سياست گذاري هاي درست مي تواند باعث حضور هر چه بيشتر بخش خصوصي در اين بازار و تعادل ميان عرضه و تقاضاي مسكن شود.وي با اشاره به كمبود 550 هزار واحد مسكوني در سال با توجه به تقاضاي يك ميليوني مسكن در هر سال، اعلام كرد: دخالت هاي دولت به جاي حمايت ، دليل چنين معضلي بوده است چرا كه اگر توجه كافي به برنامه هاي چهارم توسعه عمراني و چشم انداز بيست ساله مبني بر كاهش تصدي گري دولت مي شد، با كنترل قيمت ها شاهد بروز مشكل فعلي بازار مسكن نبوديم.
يك تصميم جديد
در شرايطي كه روند رو به رشد بهاي مسكن و اجاره بهاي آن در كشور ادامه دارد ، در كنار تصميمات اتخاذ شده از سوي دولت نمايندگان شوراي شهر نيز بيكار ننشسته اند به نحوي كه در اقدامي تازه از سوي اين شورا مقرر شده است كه عوارض ساخت و ساز واحدهاي مسكوني در سال آينده افزايش نيابد تا به اين ترتيب ضمن جلوگيري از افزايش بهاي مسكن ثابت شود كه صرف افزايش اين عوارض به تنهايي بر بالا رفتن بهاي مسكن اثري ندارد.در همين زمينه يك عضو هيأت رئيسه شوراي شهر تهران به همشهري اظهار كرد: در اواخر دهه 60 و اوايل دهه 70 كه دولت مسئوليت خود را از روي مالكيت زمين برداشت اين عمل با حذف نظارت دولت بر روي بهاي زمين تبعات اقتصادي در بخش صنعت ساختمان از خود بر جاي گذاشت، كه به دنبال اين شرايط زمينه اي فراهم شد تا 90 درصد ساخت و ساز مسكن در دست بخش خصوصي قرارمي گيرد.
امير رضا واعظ آشتياني ، افزود: گراني بهاي مسكن به عوامل گوناگوني مربوط مي شود كه اين عوامل عبارتند از قيمت زمين، بهاي مصالح ساختماني، نيروي انساني و عوارض شهرداري ها. به گفته وي، در ميان عوامل عنوان شده نقش بهاي زمين بسيار تأثيرگذار است چرا كه 50 درصد ارزش يك واحد مسكوني به بهاي زمين آن مربوط مي شود. هم اكنون دولت در شهرهاي زير 150 هزار نفر جمعيت، در صدد است تا ارزش بهاي مسكن را به صفر برساند تا به اين ترتيب ضمن ايجاد اشتغال ، زمينه كاهش بهاي مسكن و افزايش توان خريد عموم را هم فراهم كند. پس از زمين ، بهاي مصالح ساختماني بسيار تأثيرگذار است به نحوي كه با كنترل دولت بر توليد و توزيع اين مصالح مي توانيم انتظار داشته باشيم تأثير اين فاكتور با كاهش هزينه ها منجر به پايين آمدن بهاي مسكن شود. وي تاكيد كرد: پس از اين فاكتور ، عوارض شهرداري ها بر بهاي مسكن تأثير مي گذارد كه به دنبال اين تأثير در جديدترين اقدام، اعضاي شوراي شهر تهران در تصميمي كه اتخاذ كرده اند، خواهان عدم افزايش عوارض فوق براي مسكن در سال آينده شده اند تا به اين ترتيب زمينه كاهش بهاي مسكن ميسر شود. آخرين فاكتور دخيل در اين پروسه نيز نيروي انساني است كه البته كمترين تأثير را در افزايش بهاي مسكن دارد. مسلماً براي كاهش بهاي مسكن هر چه حجم هزينه ها در فاكتورهاي اعلام شده كمتر باشد، امكان كاهش بهاي تمام شده محصول كه همانا مسكن است بيشتر مهيا مي شود. در واقع كاهش هزينه ها در تمامي فاكتورهاي فوق پايين آمدن بهاي مسكن را عملياتي مي كند، اما بايد تاكيد كرد كه كاهش ميزان عوارض ساخت و ساز نيز به تنهايي مي تواند تأثير خود را بر اين بازار داشته باشد.
وي معتقد است: با توجه به آنكه هم اكنون مسئله مسكن بعد جهاني پيدا كرده است، چرا كه در شرايط فعلي شاهد تورم 35 درصدي در اقتصاد جهاني هستيم . وقتي چين با در اختيار داشتن هزار ميليارد دلار نقدينگي سرگردان ، در تلاش است تا مثلاً اين نقدينگي را در آفريقا تزريق كند، مسلماً شاهد اثرات اقتصادي خاصي در جهان خواهيم بود. اين در حاليست كه تا پايان سال 2006 نيز در بسياري از پايتخت هاي كشورهايي اروپايي از جمله پاريس، رم، لندن، مادريد، برلين، فرانكفورت و همچنين برخي از شهرهاي آمريكا بهاي مسكن بين 20 تا 30 درصد افزايش يافته است. از آنجايي كه اقتصاد ايران اقتصاد چالشي است، مسلماً ما نمي توانيم فارغ از نوسانات اقتصادي دنيا باشيم. در اين ميان بايد در داخل، ابزارهايي براي كنترل بهاي مسكن داشته باشيم تا با چالش جدي تري مواجه نشويم.
آشتياني گفت: مسلماً هر گونه افزايش قيمت در فاكتورهايي كه به آنها اشاره شد مي تواند زمينه را براي افراد سودجو و فرصت طلب براي افزايش هر چه بيشتر بهاي مسكن فراهم كند. از اين رو مسئولان ارگان هاي دولتي و مجموعه مديريت شهري، بايد با نظارت كامل بر روي اين قبيل افزايش ها، مانع از بر فرض بالا رفتن بهاي مصالح ساختماني شوند. ناگفته نماند كه هم اكنون به دليل مركزيت تهران ، هر اتفاقي در اين شهر روي دهد بر ساير نقاط كشور تأثير گذار خواهد بود.
وي نكته قابل تأمل ديگر در افزايش بهاي مسكن را وجود نقدينگي هاي سرگردان دانست و افزود: وقتي اين قبيل نقدينگي ها در كشور وجود دارند بايد به سمت توليد ارائه شوند. در اين ميان وقتي كه شرايط براي توليد در حد قابل انتظار فراهم نباشد طبيعي است كه نقدينگي به سمت دلالي سوق مي يابد. هم اكنون دولت با اعمال كنترل در بخش هايي چون موبايل، ارز و سكه شرايطي را بوجود آورده است كه طبق آن ديگر نفعي براي دلالي در اين بخش ها وجود ندارد، پس فرصت طلبان به دنبال جايي خواهند گشت كه خواب مناسب براي سرمايه آنها داشته و از امنيت هم برخوردار باشد، كه مسكن بهترين گزينه خواهد بود. اين جاست كه نقش مسئولان دولتي و مديران شهري بسيار مهم خواهد بود، چرا كه دولت مي تواند با فراهم سازي شرايط مناسب براي توليد به توليد مسكن، مصالح ساختماني و يا ساير مباحث توليد روي آورد. همچنين با اعمال حمايت بيشتر از تعاوني هاي مسكن و انبوه سازان و حتي تشويق خرده توليد كنندگان منجر به حفظ اشتغال در كشور شود چرا كه بخش مسكن 30 درصد از اشتغال كشور را به خود اختصاص داده است. وي مدعي است: با اعمال روش هاي فوق و رسيدن عرضه و تقاضاي مسكن به تعادل ، بهاي مسكن نيز كاهش يافته و قدرت عموم مردم هم براي داشتن سرپناه افزايش مي يابد. همچنين وي يكي از مشكلات موجود در بخش ساخت و ساز در ايران را نبود تكنولوژي نوين ساخت دانست و اظهاركرد: هم اكنون احداث يك آپارتمان 5 طبقه در يك كشور داراي اين تكنولوژي 7 ماه طول مي كشد، حال آنكه اين ساختمان در كشورمان با طي دوره زماني 15 تا 18 ماهه ساخته مي شود. با بهره گيري از تكنولوژي مدرن ساخت و كاهش دوره ساخت مسكن مي توانيم بهاي مسكن را كاهش دهيم.
ايجاد تعاوني مسكن اتحاديه مشاوران املاك
در كنار اعمال روش جديد فوق براي كاهش بهاي مسكن، رئيس اتحاديه مشاوران املاك نيز اظهار كرد: به منظور كاهش بهاي واحدهاي مسكوني قرار است تعاوني مسكن اتحاديه مشاوران املاك در تهران تأسيس شود. مصطفي قلي خسروي ، افزود: اين تعاوني واحدهاي خود را براي كسب سود نمي سازد، بلكه هر متر از اين واحدها را زير قيمت روز منطقه به فروش خواهند رساند.
ضرورت ايجاد رونق پايدار در بازار مسكن
اين طور كه به نظر مي رسد سياست هاي دولت در جهت ايجاد رونق پايدار و غير تورمي در بازار مسكن مي تواند به تمام مشكلات پيش آمده در اين بازار پايان دهد. به عبارت ديگر دولت با توجه به كمبود عرضه مسكن مناسب و سهم بالاي هزينه مسكن در سبد هزينه خانوارها و با اصلاح سياست هاي خود مي تواند گام مثبتي در اين راستا بردارد.
|
