در مسكن بحران عامل احتكاري تقاضاي
تهران
باشيم تهران شهرداري مالي مشكلات حل براي موقت مالي منابع جست‌وجوي در
مكاني فضا ، شهري ، اقتصاد چارچوب در و مي‌كنند تعريف دسترس در مكان را ، فضا
است گرفته صورت فعاليت‌هايي آن ، توليد براي كه است اقتصادي وكالايي شده آماده‌سازي
.است متغير يافته ، تبلور و انباشته فعاليت‌هاي ميزان به بسته آن ، ارزش و
.كرد فراهم را آن بودن زيستمند شرايط و قرارداد دردسترس را آن بايد فضا ، توليد براي
به فضا هنگامي اساس اين بر.بعدي سه يا است بعدي دو فضا اين نمي‌كندكه تفاوتي
آن از پيش كه مي‌شود ، گذاشته فروش معرض به سطح در و زمين بازار در دوبعدي صورت
به فضا كه زماني است ، همچنينباشد ايجادشده زندگي براي لازم تاسيسات و دسترسي
ساختمان‌سازي امكانات بر علاوه شرايط ، اين در مي‌شود ، روانه بازار به سه‌بعدي صورت
امكانات و آسانسور نيازمند بالاتر طبقات به دسترسي براي مصالح ، تركيب فن‌آوري و
آن بر علاوه.بود خواهيم نشاني آتش و ومخابرات گاز و برق و آب وتوزيع تهيه
امكانات مناسب ، معبر و دسترسي نيازمند ، مرتفع ساختمان‌هاي به مربوط شهري محوطه‌هاي
نور وسبز ، باز شهري ، فضاهاي و رفاهي اجتماعي ، عمومي ، خدمات نوين ، و سريع نقل و حمل
باتحقق.هستند آنها جز و آلودگي نبود عمومي ، فضاهاي در تهويه شرايط وجود كافي ،
تمامي صورت ، اين غير در و شده فراهم بالاتر طبقات به فراروي امكان شرايط اين تمام
خواهند تحميل جامعه به نامرئي هزينه‌هاي صورت به امكانات اين به مربوط هزينه‌هاي
.شد
وهزينه توليدكرده فضا شده ، غيربرنامه‌ريزي سازوكارهاي با دركشور ، ما كه سال‌هاست
گوناگون ، اشكال به و اجبار و بازور و پس از كه خودآگاهانه ، و پيش از نه را آن توليد
ونامرئي مرئي هزينه‌هاي تمامي پرداخت قبال در كه آن بدون پرداخته‌ايم ، وكمال تمام
بخش و مدت كوتاه منافع چنبره در خصوصي بخش.باشيم داشته سامان‌يافته‌اي فضاهاي آن ،
فضاهاي خويش روزمره مشكلات و ديوان‌سالارانه ساختار و بودجه كسري‌هاي گرفتار عمومي
.فروخته‌اند مصرف‌كنندگان به را نامناسب و نامرغوب شده ، غيرتجهيز
درآمده تصرف و اختيار در زيادي بسيار فضاهاي (كشور شهرهاي بقيه همچون)تهران شهر در
دريافت به آنهاموفق از برخي براي (كشور شهرهاي ديگر همچون)تهران شهرداري.است
شدت به قيمتي نيز فضاها همان براي حتي كه حالي در است ، شده تجهيز هزينه‌هاي
شرايطي شده ، در كسب درآمد.است كرده دريافت فضاها آن واقعي توليد هزينه از پائين‌تر
را درآمدشهرداري از پائيني درصد شهري عوارض و ماليات همچون درآمدي منابع ساير كه
نظافت همچون روزمره امور صرف فضاها ، تجهيز براي گذاري هزينه جاي به مي‌دهند ، تشكيل
را عمومي بخش و شهرداري شهري ، زندگي الزامات بعد ، سال‌ها.مي‌شود شهر نگهداري و
شرايطي چنين در و كرده فضاها تجهيز براي جامعه مطالبات به پاسخگويي به مجبور
همواره را شهرداري سازوكاري ، چنين.مي‌شود فضاها مجدد پيش‌فروش به مجبور شهرداري
كه گرفته شكل فرارونده و معيوب چرخه‌اي و ساخته بدهكار شهروندان مطالبات برابر در
خواهد منجر انفجاري اشكال با واجتماعي سياسي شديد تنش‌هاي به نشدن ، كنترل صورت در
.شد
چيست؟ تهران شهر مشكل
:مي‌كنيم مرور را تهران مسكن و جمعيت به مربوط آمارهاي برخي زير ، در
درصد حدود 4/4 خانوارها رشد نرخ درصد ، كشور5/1 كل جمعيت رشد نرخ اخير درسال‌هاي-
حدود خانوارها افزايش نرخ و تهران 9/0درصد شهر جمعيت رشد نرخ حال ، همين در و بوده
.است بوده درصد 6/2
تعداد و نفر ميليون برابر 76/6 سال 1375 در بيست‌گانه مناطق در تهران شهر جمعيت -
پايان تا برآوردمي‌شود.بود خانوار ميليون شهر 66/1 دراين ساكن معمولي خانوارهاي
ميليون به 94/1 خانوارها تعداد و نفر ميليون به490/7 تهران شهر سال 1380جمعيت
.باشد رسيده خانوار
و واحد ميليون رابر 486/1____ب سال 1375 در تهران شهر مسكوني واحدهاي تعداد -
-سال‌هاي 79 و سال 1375 دوم نيمه طي.بود حدود 12/1 مسكوني درواحد خانوار تعداد
.است شده صادر پروانه مسكوني واحد هزار تعداد 318 براي 1376
افزايش انتظار شوند ، تخريبي واحدهاي جانشين واحدها اين از درصد كه 10 آن فرض با
رشدسالانه متوسط.مي‌شود برآورد واحد ميليون حدود 772/1 مسكوني واحدهاي تعداد
اين خانوارهاي رشد نرخ و 7/1برابر درصد تهران 5/4 شهر در مسكوني واحدهاي تعداد
.است شهر
/حدود 04 به مسكوني واحد در تعدادخانوار كه است برآن انتظار واحدها ، اين احداث با -
آن گوياي تهران شهر سطح از پراكنده گيري‌هاي نمونه و امابرآورد.باشد يافته كاهش 1
ويژه به مورد دراين است نيافته چنداني كاهش مسكوني واحد در خانوار تراكم كه است
.داشت اشاره شهر گوناگون مناطق در بهره‌مندي شكاف‌هاي و تفاوت به مي‌توان
ميليون كشور 38 شهرداري‌هاي در شده صادر پروانه‌هاي زيربناي كل درسال 1376 -
سال تا.بود مترمربع ميليون وبرابر 4/7 درصد حدود 20 آن از تهران شهر وسهم مترمربع
آن درصد به 33 تهران شهر سهم و مترمربع ميليون به 50 پروانه‌ها زيربناي ميزان 1379
كل از تهران شهر جمعيت سهم كه است درحالي اين.رسيد مترمربع ميليون برابر 3/16
.است درصد كشور 11
شده صادر پروانه‌هاي در مسكوني واحد هر زيربناي متوسط تا 1379 سال‌هاي 1376 طي -
سهم كه است حالي در اين.است يافته كاهش مترمربع به 123 از 148مترمربع تهران شهر
به 85 از 100 منطقه 20 سهم و مترمربع به 240 از 245 كاهش ، اين از تهران يك منطقه
*.است بوده مترمربع
و تهران شهر اصلي مشكل مسكن ، توليد كمبود بردكه پي مي‌توان آمار اين بررسي با
توليد رشد هيچگاه اخير دهه چند طي درواقع ، .نيست (كشور شهرهاي تمامي به‌طوركلي ، )
برابر از 5/1 بيش به گاه بلكه نبوده ، كمتر وخانوارها جمعيت رشد از مسكوني واحدهاي
و صنعتي اقتصادي ، توليد عرصه‌هاي ديگر در كه است حالي در اين.است مي‌رسيده نيز آن
پاسخگويي و جمعيت رشد پاي به هيچگاه شهري ، خدمات گسترش زمينه در بويژه و خدماتي
.نرسيده‌ايم آن به
:كرد خلاصه زير درموارد مي‌توان را تهران مسكن اصلي مشكل
به مربوط ناكارايي‌به‌طورعمده اين.است ناكارا بسيار تهران شهر در مسكن بازار -
كه به‌طوري.است مسكن مختلف گونه‌هاي عرضه‌در مقدار و تقاضا مقدار نداشتن تطبيق
و آن تقاضاي مقدار از بيشتر بسيار مساحت‌زياد و قيمت با شده توليد مسكن تعداد
دلايل.است تقاضاي‌آن از كمتر كم‌بسيار مساحت و قيمت با شده توليد مسكن تعداد
به مي‌توان جمله از كه مي‌گردد باز ايران اقتصاد ساختاري مشكلات به پديده اين
:كرد اشاره زير موارد
نخست ، بازار دارد ، در وجود تهران در بويژه كشور ، در ومسكن زمين بازار نوع دو -
تقاضا مصرفي ، نهايي كالاي به‌عنوان و زندگي نيازمندي‌هاي از يكي به‌عنوان مسكن
مي‌شود قلمداد اندوخته و دارايي به‌عنوان مسكن و زمين دوم ، بازار درميشود وعرضه
براي است مامني ديگر سوي از و است خانوارها آتي تامين نوعي سويي از امر اين كه
مسكن ، و زمين تقاضاي دوم بازار در.اقتصادي نوسانات گزند از دارايي‌ها حفاظت
سياسي قدرت داراي آن ، در سرمايه صاحبان وسيع نفوذ دليل به و است احتكاري تقاضايي
پشت و بگيرند گروگان به را نخست بازار مي‌توانند حتي نفوذ صاحبان.است تاثيرگذاري
.كنند اجابت‌خواسته‌هايشان به وادار را سياسي مقامات بازار ، آن تقاضاهاي
مدت دراز حل‌هاي راه
كشور اقتصاد كل نظام‌مند و ساختاري معالجه معضلات ، اين حل بنيادي و اصلي حل راه
اعتباري و بيمه‌اي مالي ، پولي ، سياستهاي اصلاح به مي‌توان آنها ازجمله كه است
.كرد اشاره
توجه صنعتي و توليدي فعاليت‌هاي سود نرخ شكنندگي به بايد پولي سياستهاي اصلاح در
نرخ با رقابت براي كافي توان فعاليت‌ها اين سود نرخ كه به‌طوري.داشت كافي
داشته را ساختماني فعاليت‌هاي سود و غيررسمي بازارهاي در بهره نرخ بهره‌بانكي ،
زير بايد مدت‌ها تا صنعت كشور ، بخش توسعه حال در اقتصاد در كه است بديهي.باشند
.باشد داشته قرار عمومي بخش حمايت
درآمدهاي وجود دليل به كه است ضروري نكته اين به توجه مالي سياستهاي اصلاح در
كشور ، اجتماعي -اقتصادي برنامه‌هاي تمامي در.است مستقل كارگزاري دولت ، نفتي ، سرشار
است وابسته خدمتگزاري به كارگزاري‌مستقل از آن تبديل و دولت تصدي‌گري كاهش هدف ،
.مي‌كند دريافت مردم مستقيم ماليات‌هاي از عمده به‌طور را خود خدمات هزينه كه
مسكن‌هاي تصاعدي‌عوارض مسكن ، افزايش ساختار اصلاح براي مالي سياست مهمترين اما
در و مي‌گيرند بر در را احتكاري تقاضاهاي عمده به‌طور كه است ، بزرگ و گران‌قيمت
اقتصادي صرفه‌هاي محدوده از ساختمان‌هايي چنين احداث سرمايه‌گذاري‌براي آن ، نتيجه
سود نرخ و بود خواهد پولي سياستهاي پشتيبان بخش اين در مالي سياستهاي.شود خارج
احتكاري ، تقاضاهاي داشتن زيرپوشش به‌دليل و داد خواهد كاهش را ساختماني فعاليت‌هاي
ما كشور در كه است گفتني اين‌باره در.ندارد مسكن نخست بازار بر چنداني تاثير
.است داشته وجود مالياتي اصابتي هدف‌هاي تغيير و مالياتي فرار روش‌هاي همواره
دريافت روش‌هاي بايد مالياتي ، نرخ‌هاي در تغيير بر علاوه مالياتي ساختاري اصلاح
.دربرگيرد نيز را اداري ساختار اصلاح و ماليات
براي جامعه آحاد در اطمينان ايجاد هدف ، بيمه‌اي ، سياستهاي توسعه و اصلاح در
و اقتصادي فعاليت‌هاي سمت به دارايي‌ها و نقدينگي‌ها دادن سوق و آينده تامين
براي پولي مقامات ابزار مهمترين تاكنون مسكن بخش در اعتباري سياستاست توليدي
بانكي اعتبارات كه مي‌دهند نشان آماري بررسي‌هاي اما.است بوده مسكن بازار كنترل
واحدهاي از درصد تعداد 30 نظر از و مسكن بخش سرمايه‌هاي از درصد مقدار 21 نظر از
فعاليت‌هاي از بزرگي بخش ترتيب ، اين به.دارند پوشش زير را شده احداث مسكوني
دليل ، سياستهاي اين به و است خارج اعتباري سياستهاي نفوذ حيطه از ساختماني
و اصلاح.دارد سازها و ساخت بر جزيي تاثيري انبوه‌سازي ، و كوچك‌سازي براي تشويقي
خدماتي ، توليدي ، عرصه‌هاي در تغييرات‌ساختاري با همراه بايد سياست‌ها اين تدوين
فرآيندي‌نيازمند چنين و باشد مديريت بالاخره و كار و سرمايه‌گذاري امنيت صادرات ،
مالي ، پولي ، روندهاي تمامي فرآيند ، دراين.است حوصله و صبر برنامه‌ريزي ، زمان ،
معجزه انتظار والبته دارند جدي تاثير فرهنگي و قضايي ، اجتماعي اجرايي ، سياسي ،
به درماني شوك و جويانه ماجرا اقدامات همچنين ، .است بيهوده انقلابي وتغييرات
روزمره‌با اقدامات دادن پيوند با مي‌توان اما مي‌شود ، منجر اوضاع شدن وخيم‌تر
.كرد كمك ايران اقتصاد مسائل تدريجي حل به گام به درازمدت ، گام برنامه‌هاي
مدت كوتاه حل‌هاي راه براي جست‌وجو
تهران شهر در
با است ، آن درگير اكنون كه را ، تهران شهرداري مالي حاد مشكلات مي‌توان چگونه
داد؟ پيوند ايران اقتصاد ساختاري تغييرات برنامه‌هاي
تاييد فوق ، شناسانه روش ديدگاه تراكم ، گرچه‌از اضافه فروش توقف كنوني نخست ، شوك
آن از مي‌توان و است مثبت بسيار آمده به‌وجود حساسيت فعلي شرايط در اما نمي‌شود ،
سازمان‌ها عمومي ، افكار نزد شفاف صورتي به را تهران شهرداري مشكلات و كرد استفاده
اين تا كرد ، ارائه اجرايي و قضايي سياسي ، مقامات غيردولتي ، و دولتي تشكل‌هاي و
شناخته و معرفي جامعه كل مشكلات به‌عنوان بلكه شهرداري ، مشكلات نه‌به‌عنوان مشكلات
.شود
عوارض محل از تنها را جاري هزينه‌هاي تمامي مدت دراز در تا بكوشيم مي‌بايست دوم ،
مقامات به‌اقناع عمومي ، افكار آماده‌سازي با كه است ضروري اين‌باره در.كنيم تامين
.بپردازيم مالياتي قوانين اجراي و تصويب تدوين ، براي اجرايي قضايي‌و سياسي ،
وجود حتي يا فضاها ، اين ايجاد از پس تنها و برداريم گام فضاها تجهيز سوي به سوم ،
.بينديشيم ارتفاع به ودستيابي افزايش‌تراكم به فضاها ، پتانسيل‌تجهيز و چشم‌انداز
فضاهاي و بزرگراه‌ها اطراف مترو ، ايستگاه‌هاي اطراف فضاهاي مي‌توان باره اين در
به مجاز شهرداري.كنيم فرض شده توليد و شده تجهيز فضاهاي حدودي تا را ، عمده سبز
آن ، عوارض دريافت يا و فروش با تا است ، فضاها اين در كاربري تغيير و اعطاي‌تراكم
.كند تامين را فضاها ساير و فضاها آن تجهيز هزينه
به پاسخگويي براي و سال اين در حادشهرداري و عاجل مالي مشكلات حل براي چهارم ،
مراتب به مقياسي به تراكم فروش به مي‌توان شونده ، خانوارهاي‌افزود سكونتي تقاضاي
هزار حدود 50 سالانه خانوارها ، انتظاري رشد براساس.پرداخت گذشته سال‌هاي از كمتر
زيربنا ، مربع متر ميانگين 100 تخصيص فرض با كه مي‌شود ، تهران‌افزوده شهر به خانوار
براي نياز مورد زمين.است سال هر در زيربنا مربع متر نيازمند 5ميليون شهر اين
برآورد هكتار حدود 150 درصد ، ساختماني 330 تراكم با زيربنا ، مقدار اين احداث
مترو ، ايستگاه‌هاي پيرامون اراضي نظامي ، اراضي در را آنها مي‌توان كه مي‌شود
تراكم مازاد فروش از حاصل زيربناي.كرد جانمايي و 22 مناطق 4 ، 5 ، 21 باير اراضي
هر ازاي به آن ، از حاصل درآمد و مربع متر ميليون حدود 2/3 (درصد از 120 بيش تراكم)
.شد خواهد ريال ميليارد حدود 1600 ريال ، پانصدهزار زيربنا ، مربع متر
به اراضي‌مربوط از عمده‌اي بخش هنوز تهران شمالي مناطق در كنوني شرايط در
و بوده اجرايي آغازعمليات مرحله در سال 1380 در شده صادر ساختماني پروانه‌هاي
گرفته‌اند پروانه اخير سال درچند كه بلندمرتبه‌اي ساختمان‌هاي در ساختماني عمليات
اين در تراكم اضافه فروش از ناشي سوء آثار از عمده‌اي بخش هنوز يعنيدارد ادامه
تهران شمالي مناطق اضافي‌در تراكم فروش عدم لحاظ بدين و نشده‌اند ظاهر مناطق
مي‌تواند و است گرفته صورت تهران جديد شهردار پيشنهاد به كه است تصميمي بهترين
سال‌است ده از بيش كه باشد بي‌برنامه‌اي و گسترده ساز و ساخت بر پاياني نقطه
را شهر فضاي تهران ، شهرداري بودجه تامين‌كسر حل راه تنها بهانه به يا به‌عنوان ،
.است گذاشته حراج معرض به
سال بودجه براي‌تامين شده ايجاد بست بن از رفت برون براي مي‌توان شرايط اين در
و جامع طرح‌هاي وتهيه مطالعه براي لازم زمان آوردن دست به و تهران شهرداري جاري
شهرسازي مشخصه‌هاي ديگر با راهمراه شهري محوطه‌هاي ساختماني تراكم تفصيلي‌كه
كرد ، استفاده دولت اعتباري منابع از نتوان كه صورتي در مي‌كنند ، تعيين لازم
پاسخگوي‌نيازهاي مي‌تواند بحراني بسيار شرايط در كه است درآمدي منبع از استفاده
يا و شهرداري به متعلق اراضي فروش از حاصل درآمد آن و باشد تهران شهرداري مالي حاد
.دارند قرار تهران شهر شمالي بزرگراه‌هاي اطراف عمده‌در به‌طور كه است طبيعي منابع
درآمد باشد ، مربع متر در ريال ميليون متوسط 8 به‌طور اراضي اين فروش قيمت اگر
سطح در فقط اگر.بود خواهد ريال ميليارد برابر 4000 آن هكتار فروش 50 از حاصل
در لحاظاستقرار به و شود داده ساخت طبقه‌اجازه تا 20 اراضي اين از %اشغال 20
هر براي اندوخته ، و دارايي به‌عنوان مسكن بازار يا شده ، ذكر دوم بازار محدوده
اضافه عوارض ميزان شود ، اخذ ريال‌عوارض ميليون مبلغ‌يك اضافي تراكم مترمربع
.بود خواهد ريال ميليارد برابر 1400 آن تراكم
ديگري منابع از كه است تهران شهرداري ساليانه بودجه از فراتر درآمدها اين مجموع
مقياس در مي‌تواند تراكم اضافه و زمين لحاظفروش بدين و مي‌شود تامين نيز
.شود انجام محدودتري
راد محمدسالاري-كريمي كيومرث
، كشور كل شهرداري ساختماني هاي پروانه صدور آمار اساس بخش ، بر اين ارقام تمامي*
.است شده محاسبه ايران آمار مركز
|
