|
تراكم فروش و رياضي محاسبات
مسكن و مديريت كارشناس -فربد محمد
.است پرداخته تهران در تراكم فروش توقف تبعات به محاسبات برخي با يادداشت ، اين
مسكن و جمعيت آمار:الف
اظهارنظر براساس و درصد سالانه 6/1 مركزي بانك نظر اعلام براساس و اخيرا جمعيت رشد -1
كشور بهداشتي مقامات
فرمول در را رشد اين چنانچه.است شده اعلام درصد 4/1
تهران همچنين و كشور جمعيت كه مي‌يابيم دست نتيجه اين به دهيم قرار (/1100)200د50
فرض با و تهران به نقاط ساير از مهاجرت عدم فرض به) شد خواهد دوبرابر آينده سال ظرف 50
تسري براي را بالا فرمول و كنيم تلقي كاهنده را جمعيت رشد چنانچه اما (جمعيت ثابت رشد
آن جمعيتي تركيب هم‌اكنون از كه آينده سال ده براي حداقل ندانيم ، صحيح آينده سال به 50
.مي‌نمايد صدق است روشن
سيما دوم شبكه طريق از آمار به‌صورت دانشگاه محترم اساتيد توسط اخيرا كه آنچه اگر -2
را آينده سال براي 10 مسكوني واحد ميليون به 14 ايران نياز بر دال است گرديده منتشر
و ميليون 7) دارد خود در را ايران جمعيت درصد كه 11 تهران براي نياز اين سهم بپذيريم
يعني ;بود خواهد واحد هزار و 540 ميليون يك معادل (نفر ميليون از 65 نفر هزار 200
.واحد هزار سالانه 154 متوسط به‌طور
هزار و 700 ميليون يك متراكم تقاضاي به باتوجه مسكوني واحد هزار سالانه 154 نياز -3
.نمي‌رسد نظر به غيرواقعي است شده ثبت تهران در آن مهم بخش كه مسكن بانك از وام متقاضي
وجود است شده احداث واحدهاي خريد جهت توانايي مفهوم به كه كافي موثر تقاضاي قطعا ولي
.ندارد
از درصد دو سالانه بازسازي به نيازمند حداقل تهران در مسكن متقاضيان نياز تامين جهت -4
به باتوجه)يابد افزايش برابر دو به حداقل آن مفيد زيربناي سطح كه مي‌باشد تهران املاك
.(دارد نيز مركب اثر كه جمعيت رشد
قيمت‌ها تحليل:ب
و كلنگي قيمت‌هاي كه مي‌رسيم نتيجه اين به گذشته دهه يك در املاك قيمت‌هاي بررسي با -1
مورد كمتر كه متوسط مناطق در بررسي ايناست شده برابر ده حداقل آپارتمان آن تبع به
در كلنگي قيمت مثال به‌عنوان.گرفته صورت است ، گرفته قرار ساختمان سازندگان هجوم
اين.است تومان هزار حاضر 650 درحال و تومان هزار هفتاد 65 سال در منطقه2 جنوبي بخش‌هاي
براي متوسط درصدي حدود 25 رشد آن معني كه مي‌كند تداعي را (25100)فرمول 1000د10 روند
.دارد هماهنگي و ارتباط نيز نقدينگي رشد با كه مي‌باشد املاك
همان در سال 73 در آن قيمت كه اين به باتوجه تراكم قيمت قيمت‌ها درصدي رشد 25 براساس -2
سه حدود) باشد تومان هزار بايد 120100 حاضر درحال است ، بوده تومان هزار منطقه ، 16
ناحيه در) مي‌دهد تشكيل حاضر درحال را آپارتمان قيمت درصد كه 25 (سال 80 در قيمت برابر
.(بررسي مورد
درصد حدود 40 تراكم فروش توقف شوك از ناشي بررسي مورد ناحيه در مسكن قيمت افزايش -3
به گردد قطعي تراكم فروش قطع اگر البته و است واقعيت از دور به درصد قيد 15 و است بوده
.رسيد خواهد درصد به 75 قيمت افزايش ذيل دلايل
كه است تومان هزار 600(منطقه 2 جنوبي ناحيه)بررسي مورد ناحيه در زمين متر هر قيمت -13
تراكم فروش مقطع در آپارتمان مترمربع يك شده تمام قيمت در زمين قيمت سهم ترتيب اين به
خواهد ريال هزار و 400 ميليون دو طبقه ساختمان‌هاي 5 براي تراكم خريد هزينه احتساب با
.بود
60000001%x560)=2000000
شده تمام قيمت در زمين قيمت سهم 4000002000000(تراكم متر يك خريد هزينه)=2400000
تراكم 120درصد با ساختمان‌هاي براي
6000000/ 2/1 5000000
آينده در تراكم احتمالي فروش عدم از ناشي شده تمام قيمت تفاوت
24000005000000=ريال 2600000
حاضر وجه هيچ به سازنده يابد ادامه تراكم فروش قطع كه صورتي در فوق مورد به عنايت با -
در آتي ريالي هزار و 600 ميليون دو تاثيرات كه شده تمام كف قيمت از كمتر به بود نخواهد
ملك و گرفته ناديده شد ، مشاهده مطالعه مورد نمونه درمورد كه را مفيد بناي مترمربع هر
درصد تراكم 120 با و مجددا خود ملك به فروش صورت در كه چرابرساند فروش به را خود
يك قيمت و شد خواهد اضافه قيمت‌ها بر ديگر درصد حدود 35 بنابراين.داشت نخواهد دسترسي
ريال هزار و 200 ميليون به 6 اسفندماه ريالي هزار و 600 ميليون آپارتمان 3 مترمربع
خواهد بيشتري كمي افزايش نسبت به تهران شمال املاك درمورد موضوع اين.يافت خواهد افزايش
با املاك براي افزايش ريال هزار و 600 ميليون محاسبه 5 ترتيب اين به كه طوري به داشت
باتوجه زمين قيمت كه داشت خواهيم توجه.بود خواهد ريال ميليون زمين 12 مترمربع هر قيمت
.يافت نخواهد كاهش هرگز محدوديت پارامتر به
نتايج:ج
داشت خواهد دربر قيمت‌ها براي را درصدي افزايش 75 شود اعلام قطعي اگر تراكم فروش قطع -1
و ضداشتغال‌زايي و كمرشكن ركود سال سه يعني ملك قيمت طبيعي درصد رشد 25 به باتوجه اين و
.مسكن فاقد افراد متراكم تقاضاهاي تجميع‌كننده و مخرب
قيمت‌هاي در كاهش كمي باعث قبلي قيمت‌هاي برابر سه قيمت با حتي تراكم فروش ادامه -2
.بود خواهد بلاتكليفي رفع و معاملات روان‌شدن و فعلي
همين به.است بي‌معني آن دادن قرار پايه و درصد تراكم 120 قيد تقاضا رشد به باتوجه -3
افزايش درصد تا 240 مجاز تراكم ساختماني آتي تخلفات از فزاينده جلوگيري به‌دليل و دليل
خواهد دوم فاز در قيمت‌ها افزايش از مانع و جلوگيري شهر بي‌رويه گسترش از امر اين.يابد
افزايش درجهت تغييري تراكم از طبقه يك كاهش و تراكم قيمت افزايش همزماني حتي.شد
در است بديهيمينمايد جلوگيري بعدي درصدي رشد 35 از حداقل و نخواهدداشت فعلي قيمت‌هاي
خواهيم ركود آينده سال پايان تا (درصد 40)گرفته صورت قبلي افزايش جذب براي هم صورت اين
.داشت
اندازه از استفاده مورد زمين تا گيرد صورت ثبتي پلاك چند حداقل تجميع با تراكم فروش -4
مناسب اجراي امكان و شود برخوردار نياز مورد فضاهاي ساير و پاركينگ تامين جهت مطلوب
تراكم حاضر حال در متر عرض 65 و متر از 100 كمتر مساحت با زمين‌هاي در كه اين و يابد
مصوبه بايد ترتيب اين به.است بزرگتر قبلي اشتباه از كه است اشتباه نوعي نيز مي‌فروشند
x01 ابعاد30 با متري زمين 300 قطعه يك در.مي‌آورم مثالي بنده اينجا در.شود اصلاح 329
سازنده دليل اين بهاست تامين قابل پاركينگ واحد فقط 65 فوق مصوبه مقررات براساس
واحدهاي ساخت درخصوص كلي سياست‌هاي با مغاير كه است متري واحدهاي 180 ساخت به مجبور
قابل مناسب ابعاد به رسيدن براي پلاك چند يا دو سازي تجمع با مشكلي چنين.مي‌باشد كوچك
.است حل
|
