مازاد تراكم و سرگردان سرمايه‌هاي
زمين اجلاس با همراه
مازاد تراكم و سرگردان سرمايه‌هاي
ديگر زاويه‌اي از مازاد تراكم فروش نتايج بررسي
به مربوط ضوابط قبيل از تفصيلي و جامع طرحهاي ضوابط ساير همراه به ساختماني تراكم
.است شهري توسعه هدايت جهت در ابزاري مسكوني منطقه‌بندي يا و اراضي كاربري
تعريف جا يك جمعيتي تراكم و ساختماني تراكم ضوابط معمولا شهري توسعه طرحهاي در
.مي‌گردد امكان‌پذير جمعيتي تراكم‌هاي تبع به ساختماني تراكم اينكه كما مي‌گردد ،
متوسط ، كم ، تعاريف به بنا ساختماني تراكم‌هاي و هكتار در نفر شاخص برحسب را جمعيتي تراكم
.مي‌گردد تعيين عرصه مساحت از درصدي ذكر وبا زياد
كاهش يا افزايش درجهت تغيير به ساختماني تراكم‌هاي ضوابط در دخالت نوع هر بنابراين
ضوابط ساير با هماهنگي بدون كاهش يا افزايش اين كه صورتي در مي‌انجامد ، جمعيت تراكم‌هاي
ادامه در كه شد خواهد منجر شهر سطح در پيچيده‌اي مشكلات بروز به شود اعمال شهري مصوب
خود ساختماني تراكم گفت مي‌توان بنابراين.مي‌گردد اشاره آن از بخشي به نوشتار اين
جمعيت كنترل جهت در ابزاري و شهر مسكوني منطقه‌بندي و جمعيتي تراكم ضوابط از برآمده
كالبدي ساختار و فضايي سازمان سمت به شهري توسعه هدايت و شهري مختلف نواحي و مناطق
فوري و عمده تاثير دو ساختماني تراكم اعمال بنابراين.است شده انديشيده پيش از و مطلوب
دوم داده ، قرار تاثير تحت قويا را شهري سيماي اينكه اول:مي‌گذارد جاي بر شهر در
نيز ساختماني تراكم‌هاي اعمال ديگر تاثيراتميدهد تغيير را شهر ديگر جمعيتي پيله‌بندي
تغييرات -شهري و منطقه‌اي بين محله‌اي ، بين سفرهاي و ترافيكي الگوهاي در تغيير ترتيب به
قيمت‌هاي بر تاثير و محيطي زيست تبعات و آثار محله‌اي ، و منطقه‌اي شهري ، خدمات سرانه در
.مي‌كند كمك بهتر موضوع تبيين به تهران شهر مثالي‌از ذكر.است ساختمان و زمين
كلي تراكم شهر اين ساماندهي طرح همچنين و تهران شهر مصوب 1348 جامع طرح ضوابط اساس بر
گرديده مصوب تهران شهر ساماندهي طرح اساس بر %و80 جامع طرح براي %ترتيب 100 به ساختمان
هفتاد دهه اوائل تا مصوبه اين.بود گرديده پيش‌بيني ويلايي طبقه دو ساختماني صورت به و
سطح %ضابطه 60 با متري قطعات 300 براي مثال طور به فوق ضابطه اجراي نتيجه.مي‌شد اجرا
به منجر نفر خانوار 4 بعد وبااحتساب هكتار در مسكوني واحد به 40 تراكم %و 100 اشغال
.مي‌گردد هكتار در نفر حدود 160 جمعيتي تراكم
معماري و شهرسازي عالي شوراي مصوبه 329 اجراي در شهرداري عملكرد بر اگر را مثال همين
پيلوت روي طبقه پنج حداكثر و %بر 120 مازاد تراكم فروش آن مبناي كه نمائيم منطبق ايران
مسكوني واحد تعداد به واحدها ، زيربناي ميانگين كاهش به توجه با و است بوده پاركينگ و
در نفر جمعيتي 800 تراكم به خانوار 4 بعد همان احتساب يا و هكتار در مسكوني واحد 200 ،
بيشتر حتي هكتار در مسكوني تعدادواحد شده ذكر آمارهاي از برخي در.رسيد خواهيم هكتار
در هنوز البته.مي‌گذرد هم هكتار در نفر مرز 1000 از جمعيتي تراكم و بوده فوق ارقام از
از خالي مسكوني ي واحدها از ملاحظه‌اي قابل بخش تهران شمال شده برج‌سازي نقاط از بسياري
آن جمعيت و شده مسكوني تدريج به مذكور واحدهاي كه است اين واقعيت ولي مي‌باشد ، سكنه
مربوط برج‌سازي‌ها مجوز صدور نماند ناگفته.گرديد خواهد جمعيتي تراكم عمومي افزايش موجب
است ايران معماري و شهرسازي شوراي‌عالي مورخ 30/11/79 شماره 329 تصويبنامه از قبل به
.است نيافته عيني نمود كامل طور به هنوز آن تبعات ولي
ساختماني بالاي تراكم بيستم قرن از دهه آخرين خصوصا اخير دهه‌هاي در است ذكر به لازم
بارسلون همانند شهري كه نحوي به گرديده قلمداد موفق شهرسازي مشخصه‌هاي از شهرها وجمعيتي
حال عين در و متراكم‌ترين از يكي هكتار در مسكوني واحد متوسط 400 تراكم با اسپانيا در
سال المپيك برگزاري مديون را شهر اين توفيق برخي.مي‌گردد محسوب اروپا شهرهاي زنده‌ترين
در شهر اين توفيق متخصصين و شهرسازان از بسياري گواهي به ولي مي‌دانند بارسلون 1992در
و معروف جايزه گرفتن تعلق به منجر نهايتا كه شهري طراحي كيفيت بهبود مستمر توانايي
شهر به‌اين شهري طراحي خصوصا شهرسازي ، مناسب كيفيت جهت به هاروارد دانشگاه معتبر
بر ديگري دليل شهر اين به بريتانيا معماران سلطنتي انجمن ويژه مدال اختصاص.گرديد
في‌نفسه شهري تراكم بگويم كه بود اين فوق مثال ذكر از منظوراست شهري طراحان توفيقات
از بسياري از صحيح ، مديريت و هدايت صورت در بلكه نيست نامطلوب و مذموم تنها نه
در مي‌توان كه ديگري موفق شهرهاي.كاست خواهد شهرها افقي توسعه سرسام‌آور هزينه‌هاي
بالا نسبتا تراكم‌هاي از شهري مطلوب طراحي و محيطي كيفيت‌هاي حفظ ضمن كه برد نام اروپا
مرز از شهرها اين متوسط تراكم است ، انگلستان در هاروگيت و برايتون شهرهاي برخوردارند
كليه كه نباشد يادآوري به نياز شايد البته مي‌رود ، فراتر (مسكوني واحد) خانوار 200
سرانه و شهري سبز و باز فضاهاي كارا ، بسيار نقل و حمل شبكه‌هاي از فوق گفته پيش شهرهاي
.مي‌باشند بهره‌مند بالايي عمومي خدمات
آن تبع به و ساختماني تراكم هرچه كه نمود نتيجه‌گيري اين‌گونه مي‌توان فوق موارد از
پارك‌ها شهري ، مختلف سرانه‌هاي نقل ، و حمل خدمات بايستي مي‌يابد افزايش شهرها در جمعيتي
مجموع در و يافته بهبود شده ساخته ابنيه عمومي كيفيت حال عين در و سبز فضاي و
به شهر نهايتا و گردند پايدار توسعه سمت به شهر هدايت موجب مذكور ساختماني فعاليت‌هاي
اكنون فوق مقدمه با.گردد تبديل انسان معنوي و مادي رشد و تفريح تلاش ، و كار براي محيطي
آيا.است آورده بار به تاكنون نتايجي چه و شد آغاز چرا تهران شهر در تراكم فروش ببينيم
ارتقا را شهروندان سكونت كميت و كيفيت آيا.شد شهري فضاهاي كيفي افزايش باعث حركت اين
با همراه را موارد اين يافته ، بهبود همزمان شهري امكانات و خدمات سرانه آيااست بخشيده
.مي‌دهيم قرار بررسي مورد ذيل شرح به مرتبط مشكلات و مسائل از ديگر برخي
كمبود مساله تهران در ساختماني تراكم موضوع به مرتبط مشكلات اصلي‌ترين از يكي متاسفانه
جمعيتي و ساختماني تراكم بحث كه حالي در.است نهاد اين مالي نياز و تهران شهرداري بودجه
مرتبط شهري طراحي و برنامه‌ريزي به كه است موضوعي اول مرحله در شد ذكر كه همان‌گونه
محسوب تراكم تعيين در ثانويه امري شهرداري بودجه‌اي تنگناهاي و مالي ملاحظات و گرديده
براي را منافعي شهر سوم بعد از استفاده و درشهرها بلندمرتبه‌سازي است بديهي مي‌گردد ،
و مادي جنبه‌هاي گرفتن قرار ليكن.دارد همراه به شهري اراضي مالكين و شهر مسئول نهادهاي
و زده رقم شهروندان براي را ناخوشايندي عواقب تصميم‌گيري ، مبناي عنوان به مساله موقتي
.گرديد خواهد مترتب ديگري مشكلات و نموده بي‌نظمي و آشفتگي دچار را شهر فضايي ساختار
.است تراكم‌فروشي پديده از شهرداري بودجه نمودن مستقل روند اين اصلاح راه در قدم اولين
اين.گيرد صورت خصوصي بخش و دولتي موثر دستگاههاي تمامي مشاركت با بايستي مرحله اين
داد سامان دستورالعمل و بخشنامه يا و شعار با صرفا نمي‌توان را بغرنج و پيچيده وضعيت
مي‌توان رابطه اين در.بود كوتاه‌مدت در قطعي و فوري راه‌حلي انتظار در نبايستي ضمنا
عالي شوراي از نمايندگاني تهران ، شهر شوراي شهرداري ، مسئولين از متشكل مشتركي كميته‌هاي
كشور مهندسي نظام و معماري و شهرسازي صاحبنظران از منتخبيني و ايران معماري و شهرسازي
منظور به را جامعي برنامه و تشكيل اسلامي شوراي مجلس عمران كميسيون بانظارت عنداللزوم
.نمود تدوين تهران شهر ساختاري توسعه و هدايت
اقتصادي ديگر فعاليت‌هاي عرصه در پي پي‌در نوسانات و بيمار اقتصاد دليل به متاسفانه
اخير سالهاي در طلا و ارز نرخ نسبي ثبات صنعت ، در سرمايه‌گذاري ريسك بودن بالا كشور ،
ديگر اقتصادي عوامل از بسياري و تورم رشد واقعي نرخ به نسبت بانكي بهره نرخ بودن پايين
سوق تهران خصوصا و بزرگ شهرهاي در ساختمان‌سازي سمت به ملي سطح در را بزرگ سرمايه‌هاي
و جامعه آسيبپذير و متوسط اقشار خصوصا مردم نياز مورد مسكن توليد البته است ، داده
كه شرايطي در هم آن است دولت به بزرگي كمك بلكه نيست عيب تنها نه بزرگ شهرهاي در بالاخص
.كند بخش اين وارد را دولتي اعتبارات از كلاني حجم است صلاح به نه و مي‌تواند نه دولت
چارچوبهاي در شدن مهار بدون تهران شهر كلان در خصوصا عظيم سرمايه‌هاي اين چرخش ولي
به را معكوسي نتايج مي‌تواند سودجويانه انگيزه‌هاي با صرفا و شهرسازي و معماري منطقي
.بوده‌ايم شاهد تهران شهر در تاكنون را آن سوء آثار و نتايج از برخي كمااينكه آورد بار
عليرغم و مستمر شكل به اخير سالهاي در مسكن قيمت افزايش به مي‌توان نمونه عنوان به
ساخته واحدهاي نسبي كيفيت تنزل ساختماني ، پروانه‌هاي صدور و ساز و ساخت تصاعدي افزايش
.نمود اشاره شهري و خدماتي سرانه‌هاي كاهش و ترافيكي معضلات افزايش شده ،
فقدان و قديمي مدارك و نقشه‌ها بودن ناكافي شهري ، برنامه‌ريزي سازمان وجود عدم
و ضوابط اين از بسياري پايبندي‌به عدم و طرف يك از جديد طرحهاي و مصوبات جامع‌نگري
مجموعه‌اي كه را عظيمي تلاش‌هاي و شده شهري مديريت ضعف و ناكارايي باعث مجموعا مقررات
عقيم گرديده‌اند متحمل ذيربط بخش‌هاي تمامي در ماهر نيمه و ماهر متخصص ، نيروهاي از
توفيق ميزان تاريخي و بزرگ شهرهاي براي موفق شهرسازي مولفه‌هاي از ديگر يكي.است گذارده
تاريخي پيشينه داراي كه تهران جمله از و ايران شهرهاي.است شهري بهسازي و نوسازي در
در خود تاريخي ارزش با ابنيه و بافت‌ها و فرهنگي ميراث ظرفيت‌هاي از مي‌بايستي مي‌باشند
و فرسوده بافت‌هاي احياي با و نموده را استفاده حداكثر شهري محيط كيفي ارتقاي جهت
و نوسازي باعث هم شهر ، مراكز سمت به خصوصي بخش مالي منابع و سرمايه‌ها هدايت و تاريخي
مراكز اين در را توريستي و تفريحي اداري ، تجاري ، فعاليت‌هاي شده ، مناطق اين بازسازي
مناطق اين آتي و فعلي كالبدي و اقتصادي اجتماعي ، پيچيده معضلات از هم و بخشيده رونق
.نمايند پرهيز
جزو شهري بين راه‌آهن ايستگاه‌هاي پيراموني مناطق دنيا شهرهاي اكثر در مثال طور به
متاسفانه ولي است توريستي و تجاري اقتصادي ، جهت از شهري مناطق فعال‌ترين و بهترين
كه آن فعلي مهم نقش و تاريخي قدمت و اهميت عليرغم راه‌آهن ميدان تهران شهر در كه شاهديم
شهري بين مسافر نقل و حمل و جابجايي در مهم و حساس بسيار پايانه‌هاي از يكي عنوان به
فضاها قبيل اين از.نمي‌باشد برخوردار مناسبي شهري جايگاه و منزلت و شان از است
ولي محدود بسيار اقدامات البته.نمود ذكر تهران شهر براي مي‌توان را فراواني مثال‌هاي
با وجه هيچ به كه است گرفته صورت..و حسن‌آباد ميدان بازسازي همانند نيز تقديري شايسته
.ندارد تناسبي آن تاريخي هسته اهميت و تهران شهر وسعت به توجه
مهردادي حسين
زمين اجلاس با همراه
غم‌انگيز قرن سيماي
عباسي اسماعيل
صورت به را خود نگران‌كننده نشانه‌هاي هم‌اكنون جهان ، از در اقليم مخرب و سريع تحولات
است ، داده بروز ويرانگر و مهيب سيل‌هاي دائمي ، يخچال‌هاي پي ، ذوبشدن در پي خشكسالي‌هاي
كنترل هدف با بين‌المللي توافق‌هاي به دستيابي براي كه همايش‌هايي و كنفرانس‌ها اما
ناهماهنگ و كند بسيار هوايي و آب تحولات با مقايسه در مي‌شود ، تشكيل زيست ، محيط آلودگي
متحده ايالات با چانه‌زدن صرف كشورها نمايندگان انرژي از مهمي بخش اين بر علاوه و است
شايد.مي‌شود بين‌المللي توافقات به كشورها اين گردن‌نهادن براي.. و استراليا آمريكا ،
اميد و بيم با را ژوهانسبورگ شهر در زمين اجلاس زيست محيط حفظ دوستداران دليل همين به
.مي‌كنند دنبال
ايران مثل توسعه حال در كشورهاي سهم شمال ، به موسوم پيشرفته صنعتي كشورهاي با مقايسه در
عرصه در مرور به كشورها اين در كه مشكلاتي اما است ، اندك بسيار آلاينده گازهاي توليد در
بهره‌برداري ما ، كشور در.مي‌باشند بيشتري ژرف‌نگري نيازمند مي‌گيرند ، شكل محيطزيست
فرسايش بزرگ ، شهر چند و تهران هواي آلودگي شهرها ، بي‌رويه توسعه جنگل‌ها ، از بي‌رويه
.مي‌آيند شمار به زيست‌محيطي مشكلات مهم‌ترين از حفاظت‌شده مناطق در تصرف و دخل و خاك
زيست‌محيطي استراتژيك و كلان برنامه يك نبود در كه مي‌دهد نشان اخير دهه سه تجربه‌هاي
چهارچوب در زيست تعادل حفظ و حفاظت‌شده مناطق طبيعي ، منابع جنگل‌ها ، حفظ بر كه بگونه‌اي
كه ايران شمال جنگلهاي عمل در باشد ، داشته مقتدرانه و قانونمند پايدار ، نظارت توسعه
مزرعه مثابه به است زمين‌شناسي سوم دوران ارزشمند و كمياب گونه‌هاي از بازمانده آخرين
طبيعي ، عرصه‌هاي در ساز و گرفته‌اند ، ساخت قرار بي‌رويه بهره‌برداري معرض در چوب
همين دليل به رودخانه و دريا است ، حريم يافته رواج شده حفاظت مناطق حتي و ذخيره‌گاه‌ها
بخشي‌نگري مشكلات ، اين بروز مهم علت‌هاي از يكي.است شده واقع تهديد معرض در ساز و ساخت
اروميه ، درياچه در نگري كلان و سرزمين آمايش نبود پيامدهاي و آثار.است نگري كلان جاي به
ذخيره‌گاه‌هاي حفظ به اگر كه حالي در.است يافته نمود كوير ملي پارك و انزلي تالاب
شهرها ، توسعه ساز و ساخت براي و مي‌شد داده لازم بهاي ملي طرحهاي چهارچوب در طبيعي
از كه مشاء دره مثال ، در عنوان مي‌گرفت ، به انجام سرزمين آمايش مبناي بر دقيق مكان‌يابي
مستندات.نمي‌شد داده ساز و ساخت اجازه مي‌باشد ، البرز حوزه در زلزله‌خيز معروف گسل‌هاي
مشاء گسل آن اصلي منشاء كه اخير سال طول 150 در را زمين‌لرزه وقوع 5 دستكم تاريخي
و ملي برنامه‌هاي تدوين با مي‌توان و است نشده دير هنوز.است كرده مي‌باشد ، ثبت
را راهسازي بخصوص و عمراني طرحهاي پايدار توسعه رعايت محيطزيست ، ضمن حفظ براي كلان‌نگر
جلوگيري جنگلي منابع از غيراصولي بهره‌برداري از و كرد هماهنگ زيست‌محيطي ملاحظات با
.است ديگري فرصت نيازمند شهرها در هوا به‌آلودگي مربوط بحث‌هاي.نمود
esmaielabbasi@hotmail.com
|
