اشاره: نوشته اي كه پيش رو داريد، يكي از دهها مقاله و اظهار نظري است كه درباره مسئله تراكم و تراكم فروشي در شهر تهران و همچنين مصوبه اخير شوراي عالي شهرسازي و معماري درباره فروش تراكم براي صفحه گزارش همشهري ارسال شده است، كه الزاماً به معني ديدگاه روزنامه همشهري درباره اين مصوبه نيست. فروش تراكم در آغاز دهه هفتاد در شهر تهران با هدف تأمين درآمد براي اجراي پروژه هاي بزرگ عمراني شهر آغاز شد، اما بسان غولي از بطري بدرآمد و بازار مسكن و ساخت و ساز شهري را نه در چهارچوب توسعه پايدار كه به صورت تابعي از هدف هاي تجاري در اين بخش درآورد. سودهاي نجومي در اين بخش سبب شد كه بسياري از خانه هاي ۱ ۲، يا حتي ۳ الي ۴ طبقه نوساز و باغ هاي تهران نيز از محله هاي شهر حذف شوند و بجاي آنها، بناهاي بلند مرتبه يا برج قد بركشند.
در اين رويكرد در بخش ساخت و ساز شهري بدون درنظر گرفتن ملاحظات زيست محيطي، ذخيره فضاهاي حياتي براي شهر، نيازهاي حمل و نقل شهري ، رعايت معماري و زيبايي شهر و واگذاري فضاي لازم براي طراحي مناسب پياده روها و گذرگاه بي دغدغه براي عابران پياده، معضلات بيشماري را براي تهران رقم زده است. به هر حال اگر قرار است فروش تراكم تحت هر شرايطي و با هر تعداد طبقه ادامه پيدا كند بايد، با حفظ حقوق شهر و شهروندان بر مبناي فهرستي كه برشمرديم باشد و لاجرم بايد، هر پروژه ساخت و ساز نه به قصد احتكار و دلالي، بلكه تأمين مسكن بر پايه بهاي متعارف براي متقاضيان آن باشد. در غير اين صورت اين كلاف سردرگم همچنان به صورت يكي از مهم ترين معضل هاي كلان شهر تهران باقي خواهد ماند.
۲۱۸ سال قبل تهران به عنوان دار الخلافه و يا پايتخت ايران انتخاب شد. اقدامات اميركبير در رشد و توسعه تهران مؤثر بود و پس از آن در زمان رضاخان با انجام يك رشته اقدامات در جهت توسعه و تمركز تهران و خيابان كشي هايي به سبك شهرهاي اروپايي تحولي در شهر ايجاد گرديد.
در اولين طرح جامع تهران (مصوب سال ۱۳۴۷) مقرر شد كه جمعيت در سال ۱۳۷۰ پنج و نيم ميليون نفر باشد. اما با توجه به نرخ بالاي زاد و ولد و مهاجرت گسترده در سال هاي اول انقلاب جمعيت تهران در سال ۱۳۷۰ به حدود ۵/۷ ميليون نفر رسيد كه به معناي
۲ميليون نفر اختلاف در اهداف جمعيتي طرح جامع به شمار مي رود.
رشد بي رويه جمعيت و عدم ارائه خدمات شهري موجب شد تعادل هاي اساسي مابين جمعيت، مسكن و ساير فضاهاي عمده زيستي به مخاطره بيفتد، از اين رو مطالعات طرح ساماندهي تهران (طرح جامع جديد) از سال ۱۳۶۵ آغاز و در اسفند ماه سال ۷۱ به تصويب شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران رسيد و جهت اجرا به شهرداري تهران ابلاغ شد.
براساس تصميم شوراي عالي شهرسازي و معماري عليرغم رشد ۴/۳% سالانه جمعيت تهران، به خاطر محدوديت هاي زيست محيطي «حد اشباع جمعيت تهران» ۷۶۵۰۰۰۰ نفر برآورد گرديد در حالي كه درتاريخ تصويب طرح، جمعيت تهران شايد از اين رقم تجاوز نموده بود. همچنان كه از عنوان برآورد نهايي جمعيت تهران ملاحظه مي شود اين پيش بيني دور از واقع بيني و بيشتر يك آرزو بود!
براي تعديل جمعيت شهر، به طوري كه جمعيت تهران در افق نيز ۷۶۵۰۰۰۰ نفر باشد، سياستها، اهداف و خط مشي هايي از قبيل جلوگيري از مهاجرت، پايين آوردن نرخ رشد طبيعي جمعيت، تشويق مهاجرت معكوس از تهران و پذيرش ۳/۳ ميليون نفر سرريز جمعيت تهران در ۵ شهر اقماري و كرج پيش بيني شده بود.
اگرچه پيشنهاد طرح جامع با اين جمله از جرج سانتانا آغاز شد كه «آنان كه نمي توانند گذشته را به ياد آورند، ناگزيرند آن را تكرار كنند.» متأسفانه باز تجربه ها تكرار شد. رشد جمعيت و مهاجرت با كمي كاهش ادامه يافت، پنج شهر اقماري جديد نيز بدون برنامه ريزي هاي مطلوب و تلاش جهت ايجاد امكانات زيست محيطي، شبكه راههاي دسترسي به قطب هاي مجاور و ساير امكانات خدماتي و رفاهي، بسيار كند و بي رمق به جريان افتاد. ساير سياستها و تصميمات طرح جامع نيز بدون پشتوانه اجرايي رها شد.
مشكلات اجرايي و تغيير مديريتها موجب صدور دستور العمل ها، بخشنامه ها و مصوبات مختلف براي ساخت و ساز و توسعه پس از انقلاب گرديد. جنگ، توسعه بي برنامه تهران و عدم سرمايه گذاري براي تأمين خدمات عمومي و فضاهاي مكمل زيستي، رفاهي و فضاي سبز موجب شد كه تهران به صورت شهر فرسوده و كثيف به نظر آيد.
با تغيير مديريت شهرداري تهران از حدود ۱۲ سال پيش، ايده ضرورت ارائه خدمات عمومي مطرح گرديد. براي ارائه اين خدمات نياز به سرمايه بود، با توجه به نظر مديران و تصميم گيرندگان كشور پس از انقلاب بر اين اساس كه ساكنان تهران نسبت به ساير نقاط كشور از رفاه نسبي برخوردار مي باشند، لذا از محل بودجه عمومي كشور سرمايه گذاري در تهران مجاز نمي باشد (از اين رو پروژه مترو تهران نيز در ابتداي انقلاب تحصيل گرديد) لذا راحت ترين راه تأمين سرمايه  فروش تراكم مازاد و بلند مرتبه سازي شناخته شد. در طرح جامع مصوب سال ۷۱ نيز بلند مرتبه سازي پيش بيني شده بود، اما مي بايست از راه تجميع قطعات كوچك در بافت هاي قديمي و يا با مكان يابي فضاهاي مناسب براساس طرح تفصيلي مناطق و نواحي توسط شهرداري انجام شود. از آنجايي كه مطالعات تفصيلي نياز به زمان داشت و هدف مديران شهرداري تأمين سرمايه و ارائه خدمات در كوتاه مدت بود لذا باز توسعه كلان شهر بدون ضابطه دنبال شد. اين بار در كنار بافت هاي مسكوني ۱ و ۲ طبقه و كوچه باغ هاي الهيه، فرمانيه و... (قسمت هاي شمالي و مركزي شهر) ساختمان هاي مكعب شكل ۵-۶ طبقه و يا ساختمانهاي بلند كه از حيث حجم، زيباشناختي، هيچ سنخيتي با بافت هاي تقريباً يكدست اطراف خود نداشت سربه فلك كشيد و از آنجايي كه شبكه هاي زيربنايي، تأسيسات و راههاي دسترسي براساس پيش بيني تراكم هاي كم قبلي طراحي شده بود، تنگناهاي جدي به وجود آمد.
با دريافت هزينه تراكم كه براي اولين بار مطرح مي شد، قيمتهاي واحدهاي ساختماني بالا رفت، استدلال مديران شهرداري در آن تاريخ اين بود كه تهران پايتخت و درواقع ويترين كشور مي باشد و ميليونها نفر در آن زندگي مي كنند لذا مي بايست از تأسيسات زيربنايي و خدماتي و رفاهي مناسب برخوردار باشد و از آنجايي كه دولت كمك نمي كند پس بايد از كساني كه از منافع سرمايه گذاري برخوردار مي شوند اين سرمايه را كسب نمود و از سوي ديگر بالا رفتن قيمت ساختمان يكي از راههاي جلوگيري از مهاجرت به تهران مي باشد. با سرمايه حاصله از فروش تراكم پروژه هاي زيربنايي از قبيل شبكه راههاي ارتباطي، خدماتي، رفاهي و فضاي سبز در تهران ايجاد شد، چهره تهران خاصه در نقاط جنوبي شهر به طور محسوسي تغيير يافت و شهر تميز تر شد. (اين اقدامات به نوبه خود الگوي توسعه شهرهاي ديگر كشور گرديد.)
بهاي فروش تراكم مازاد دراين سالها تغييرات محسوسي نداشت، اما در اوايل سال گذشته شهردار وقت تهران مازاد تراكم را به يك باره متوقف ساخت و متعاقب آن قيمتهاي تراكم در نقاط مختلف شهر به
۴ تا ۶ برابر افزايش يافت. با اختلافات سياسي مابين بخشي از اعضاي شوراي شهر و شهردار و عدم تصويب بودجه شهرداري و انعكاس مسائل به وسائل ارتباط جمعي، عوارض منفي اين تصميم بزرگ نمايي شد، به طوري كه تا فروردين ماه سال ۸۲ بهاي ساختمان در برخي نقاط شهر تا ۷۰% افزايش يافت و مردم بي سرپناه و نگراني كه در پي مسكن و مأوا بودند هراسان نظاره گر روند افزايش هر روزه بهاي مسكن بودند.
اين اقدام ساخت و ساز را محدود نمود لذا در جهت اهداف طرح جامع بود و از آنجايي كه عواقب منفي خود را بروز داده بود با چند ضابطه و تمهيد مكمل ديگر مي توانست تا تهيه طرحهاي تفصيلي اجرا شود و از طرف ديگر با چند برابر شدن بهاي تراكم سرمايه كافي تأمين مي شد و شهرداري امكان مي يافت تا خدمات مطلوب تري به شهروندان ارائه دهد.
وضعيت جديد در بازار مسكن به تدريج جا افتاد و قيمتها نيز تقريباً در سطح بالاتر تثبيت شد كه به يك باره مصوبه مورخ ۲۳/۱/۸۲ شوراي عالي شهرسازي در زمينه نحوه فروش مازاد تراكم تا تهيه طرح تفصيلي مناطق تهران به شهرداري ابلاغ گرديد.
اعلام اين مصوبه ظاهراً به خاطر محدوديت هاي ظرفيت هاي زيست محيطي، آب، شبكه راهها و تأسيسات زيربنايي، زمين و فضاهاي باز و بسته و خدمات عمومي و اجتماعي تهران و در جهت اجراي مصوبات طرح جامع در خصوص كاهش جمعيت صادر گرديد.
در اين مصوبه تراكم ساختماني در زمين از ۳۰۰% به ۱۸۰% كاهش يافت و در يك اقدام ديگر قيمتهاي خريد تراكم نيز به حدود يك سوم تقليل يافت.
در مصوبه مورخ ۲۳/۱/۸۲ شوراي عالي شهرسازي و معماري، تهران به چهار پهنه تقسيم گرديد: الف) شمال اتوبان همت ب) حد فاصل محورهاي همت و انقلاب ج)... در هر يك از اين تقسيمات اندازه زمين و بافت هاي بسيار متفاوتي وجود دارد. فضاهايي با بافت هاي كهنه و با قدمت زياد و در كنار آنها نقاطي با ساخت و سازهاي جديد و امروزي.
الزاماتي درخصوص اندازه زمين و عرض خيابان مجاور در هر پهنه نيز پيش بيني شده كه براثر آن حدود ۸۰% املاك شامل اين مصوبه نخواهد شد و غالب ساختمانهاي قديمي موجود نيز عملاً از چرخه ساخت و ساز خارج خواهد شد زيرا اين ساختمانها عموماً داراي ۲ يا ۳ طبقه مي باشد و با توجه به اينكه براساس اين مصوبه نيز حداكثر ۳ طبقه مي توان ساخت لذا ارزش افزوده قابل ملاحظه اي نصيب مالك نخواهد شد، از اين رو انگيزه اي براي ساخت و ساز وجود نخواهد داشت (به استثناء زمين هاي آزاد محدود موجود).
با كاهش شديد حجم ساخت و ساز در تهران مي بايست انتظار داشت، به تدريج اشتغال در بخش مسكن و زمينه هاي مرتبط با آن كاهش يافته و با توجه به كمبود عرضه واحدهاي ساختماني قيمتها در آينده به صورت تصاعدي بالا رود و با توجه به تقليل طبقات، شهر در سطح توسعه خواهد يافت و با عنايت به اينكه ساختمانهاي ساخته شده موجود عموماً ۵ ۶، طبقه مي باشد، از نظر بصري نيز يك بار ديگر ناهمگوني به چشم خواهد خورد.
وزير مسكن و شهرسازي اعلام نمود كه با اجراي طرح، زمين و ساختمان ارزان خواهد شد. عليرغم اينكه براساس مصوبه جديد، زمين امكان كمتري جهت ساخت و ساز دارد، در يك ماهي كه از اعلام طرح مي گذرد ارزش زمين هاي قابل ساخت كاهش نيافته، زيرا براساس مصوبات طرح تعداد محدودي زمين قابليت ساخت و ساز را دارا مي باشد و درواقع حجم زمين هاي مطلوب ساخت و ساز در بازار كاهش يافته است. قيمت تمام شده بنا نيز از بابت زمين افزايش خواهد يافت، زيرا در گذشته بر روي يك متر مربع زمين امكان ساخت سه متر مربع بنا وجود داشت اما در طرح كنوني حداكثر ۸۰/۱ متر مربع مي توان ساخت، لذا ارزش زمين در قيمت تمام شده بنا ۴۰% افزايش يافته است.
اگرچه عوامل مختلفي در قيمت ساختمان اثرگذارند، اما مهمترين عامل چرخه عرضه و تقاضا در بازار است. درحالي كه هيچ اقدام ملموسي براي كاهش تقاضا انجام نشده است طبعاً عرضه كمتر، ارزش ساختمان را بالا خواهد برد (اگر چه بالا رفتن بها باعث خواهد شد كه قسمتي از تقاضاي مسكن از مرحله تقاضاي بالقوه به تقاضاي بالفعل تبديل نشود) زيرا در اين طرح به جاي توجه به علت به معلول پرداخته شده و به تدريج دامنه افزايش قيمت مسكن به شهرهاي حاشيه اي و ساير شهرهاي كشور سرايت خواهد كرد و همچنين در افزايش اجاره بهاي مسكن نيز تبلور خواهد يافت.
براساس اظهار نظر متوليان طرح كه درست هم مي باشد، به علت بورس بازي خريد و فروش ساختمان و مخصوصاً مسكن در چهارچوب نياز و تقاضاي مصرف كننده واقعي نمي باشد و به علت اينكه ساختمان به عنوان يك سرمايه گذاري سودده و مطمئن تلقي مي شود، عملاً بخشي از مسكن موجود خارج از چرخه مصرف قرار گرفته است. اين روند به همراه تصميمات و سياستهاي گاه به گاه مسئولان موجب افزايش بهاي ساختمان طي سالهاي اخير گرديده است و متأسفانه يك بار ديگر با اجراي مصوبه جديد وزارت مسكن و شهرسازي و كاهش شديد عرضه مسكن طي ۱ تا ۲ سال آينده (كه ساختمان هاي موجود در دست ساخت در بازار مصرف شود) بهاي ساختمان با افزايش شديدي مواجه خواهد شد كه به نظر مي رسد شروع اين بحران آغاز شده است.
ادامه دارد
نعمت الله مشاور