Hamshahri Newspaper

محمد مهدوي
جمعيت شهرنشين ايران در آغاز قرن حاضر كمتر از ۲ ميليون نفر برآورده شده بود. در اولين سرشماري رسمي نفوس و مسكن در سال ۱۳۳۵ اين رقم در حدود ۶ ميليون نفر بود كه به بيش از ۳۶ ميليون نفر در سال ۷۵ افزايش يافت. در اين فاصله نسبت جمعيت شهري از ۳۱ درصد به بيش از ۶۱ درصد رسيده و اين روند افزايشي از سال ۷۵ به بعد ادامه داشته و خواهد داشت.
آنچه باعث رشد شهرنشيني در كشورمان شده تمايل و خواست مردم براي انتخاب زندگي شهري به جاي زندگي روستايي بوده است. چرا كه قطعاً در شهرها به لحاظ تجمع جمعيت، امكان خدمات رساني، آموزش، بهداشت و نظاير اينها به صرفه تر است؛ جداي از اين كه شهرها به مراكز توليد، نوآوري و ابداع بدل شده اند. اما برخي از جنبه هاي منفي شهرنشيني كه عمدتاً نه از ماهيت شهر بلكه از روند ناموزون و برون زاي شهري شدن در كشور ناشي شده و غالباً نتيجه پيشي گرفتن رشد شهرها بر توسعه زيرساختها و خدمات مورد نياز است، لذت شهرنشيني را به كام بسياري از ساكنان آن تلخ كرده است. از همه اينها كه بگذريم، افزايش تعداد شهرهاي كشورمان از ۲۰۰ به ۹۰۰ شهر طي حدود ۲۵ سال اخير قطعاً با افزايش چشمگير توليد ساختمان و مسكن همراه بوده است.
اما آنچه بهانه تهيه اين گفت وگو شد، ريشه يابي توسعه اخير سرمايه گذاري در بسياري از شهرهاي شمالي، شيراز، اهواز، اصفهان و بسياري ديگر از شهرهاي كشورمان بود كه ظاهراً چشمگيرتر از سرمايه گذاريهاي صورت گرفته طي سالهاي گذشته است. به همين جهت با مهندس سيدمحمد غرضي، رئيس سازمان نظام مهندسي ساختمان كشور گفت و گويي ترتيب داده ايم تا به بررسي اين موضوع و ساير موضوعات مرتبط با آن بپردازيم.
وي از سال ۵۹ تا ۶۴ در سمت وزارت نفت، از سال ۶۴ تا ۷۶ به عنوان وزير پست و تلگراف و تلفن و بالاخره از سال ۷۷ به عنوان رئيس سازمان نظام مهندسي ساختمان كشور فعاليت داشته است.
* براي شروع بحث خوب است كه ضمن مرور روند توسعه زمين و مسكن طي دهه هاي گذشته، به توسعه اخير سرمايه گذاري بخش مسكن در بسياري از شهرهاي كشورمان نگاهي داشته باشيم. آيا موافقيد كه ركود اين بخش در تهران باعث انتقال سرمايه ها به ساير شهرهايي شده كه امروز شاهد رونق در آنها هستيم؟
- از حدود دهه ۳۰ تا به حال ناظر موضوع سرمايه گذاري در بخش مسكن در كشور بوده ام. در اواخر دهه ۲۰ با دولت مصدق يك جريان انتقال سرمايه مناسبي بين مردم صورت گرفته و يك تحرك در زمينه ساخت و ساز در كشور ديده شد، اما به سرعت خاموش شد. بعد از كودتا مسائل زمين اوج گرفت. تا سال ۱۳۳۳ و ۱۳۳۴ در كشور مسأله اي به نام مسكن به صورت امروزي نداشتيم و مردم بسته به درآمد خود مسكني براي خود ساخته و در آن زندگي مي كردند. در آن زمان مسأله بورس زمين به هيچ وجه وجود نداشت. در دولت اقبال مسأله بورس زمين در تهران ظاهر شد و ظرف يك دهه تهران تا حدود دو تا سه برابر خودش توسعه يافت؛ در مناطقي مثل افسريه در شرق، نارمك و نيز تهران پارس بخاطر تمركز حكومت و جاذبه كار در تهران، موضوع بورس زمين توسط مالكان آن رشد يافت. در دولت اميني با توجه به اين كه وي اقتصاددان و معارض سياستهاي اقبال و شريف امامي بود، يك دوره توقف پديد آمد. بعداً در دولتهاي بعدي همواره حدوداً ۲ تا ۳ سال رونق و يكي دو سال ركود بوده است. مثلاً در سالهاي ۴۵ و ۴۶ رونق و در سالهاي ۴۷ و ۴۸ ركود پديد آمده است. از سال ۵۲ تا پيروزي انقلاب دوره رونق بوده است ولي با اين تفاوت كه از بورس زمين خارج شده و وارد ساخت و ساز شد.
پيروزي انقلاب باعث ركود شد و مجدداً از سال ۶۱ به بعد تا سال ۶۴ قيمتها ترقي يافت. از آن پس تا اوايل دولت آقاي هاشمي ركود بوده است. از سال ۶۹ تا ۷۱ رونق داشته ايم و اين جريانات تا به امروز ادامه داشته است. اما از اوايل دهه ۷۰ اين اتفاق افتاده است كه با رونق گرفتن ساخت و ساز در تهران در برخي از شهرستانها ركود رخ مي دهد و بالعكس، علت اين است كه سرمايه در كل كشور به توزيع بهتري رسيده است و اين توزيع بهتر باعث مي شود تا وقتي سرمايه در جايي سود نمي دهد، بخش ديگري از كشور در زمينه ساخت وساز شروع به رشد كند. پس مقصود اين نيست كه سرمايه بخش مسكن از تهران به آن مناطق منتقل شده است، بلكه منظور اين است كه آن سرمايه خفته در آنجا شروع به رشد كرده است. البته بعضي بحثها وارد مي شود كه مثلاً وقتي اخيراً در تهران ركود پديد آمد در شهرهاي اصفهان و اهواز ساخت و ساز بسيار رشد كرد كه واقعاً هم چنين اتفاقي افتاده است، ولي اين تعبير كه گفته شود سرمايه هاي تهران به اين شهرها منتقل شده است، براي من ثقيل است و معتقدم كه خود سرمايه هاي اين شهرها جذب ساخت و ساز شده است.
* به اين ترتيب بايد به اين نتيجه رسيد كه در شهرهاي مذكور و بسياري از شهرهايي كه ساخت و ساز در آنها رونق يافته، بايد سرمايه هايي از داخل خودشان (و نه از پايتخت) در مسير جريان ساخت و ساز هزينه شود كه لازمه آن افزايش ثروت و سرمايه در مناطق روستايي است. نظرتان در اين باره چيست؟
- طي دهه هاي ۷۰ و چند سال از دهه ۸۰ سرمايه زيادي در روستاها شكل گرفته است. در دهه ۵۰ و ۶۰ روستاها خالي از سرمايه بودند، ولي طي سالهاي اخير روستاها خيلي پررونق شده اند؛ به طوري كه وزير كشاورزي عنوان كرده است كه اگر بخواهيم به W TO برويم، بخش كشاورزي از هر بخش ديگري آماده تر است و من به لحاظ موجودي سرمايه در روستاها اين حرف را قبول دارم. علت اين است كه روستاها توانسته اند به ميزان قابل ملاحظه اي توليدات خود را به بازارهاي جهاني عرضه كنند و ثروت در روستاها خيلي خوب در حال متمركز شدن است. وقتي ثروت در روستاها متمركز شود در شهرهاي نزديك خود تبديل به ساخت و ساز مي شود. پس هر روستايي ثروتمند در شهرهاي نزديك روستاي خود در بخش مسكن سرمايه گذاري مي كند.
پس درآمد كشور تا حد زيادي صرف ساخت و ساز شده و مي شود و شايد تا دو دهه ديگر اين عمل ادامه داشته باشد. ما در دهه ۶۰ در حدود ۵ ميليون تن آهن و حدود ۴ ميليون سيمان توليد مي كرديم، ولي امروز ۱۵ تا ۲۰ ميليون تن آهن و در حدود ۳۰ ميليون تن سيمان توليد مي كنيم كه نشان دهنده رونق زياد ساخت و ساز در كشور است.
* جداي از افزايش ثروت و سرمايه در مناطق روستايي، آيا عامل ديگري (بخصوص عوامل خارجي) را هم در توسعه چند ساله اخير ساخت و ساز در اين شهرها دخيل مي دانيد؟
- در چهار سال اخير يعني از سال ۷۹ به بعد بسياري از كساني كه در خارج از كشور و به خصوص در كشورهاي حاشيه خليج فارس و درياي عمان فعاليت مي كرده اند، به امر ساخت و ساز در ايران بسيار شايق شدند. چرا كه اين صنعت در بعضي از موارد حتي تا صد در صد سود در پي دارد و تنها بخشي كه مي تواند اطمينان بخش و جوابگو باشد، بخش ساخت و ساز است. اين سرمايه گذاري در كل كشور صورت گرفت. پس بخش خارجي سرمايه هم اثر داشته است، ضمن اينكه بخش داخلي هم موفق بوده است. براي نمونه در حال حاضر شيراز به صورت مأمن گاه بسيار وسيعي براي ايرانيان مقيم حوزه خليج فارس درآمده است. اين محل هم براي زندگي و هم براي سرمايه گذاري بسيار امن است. در بسياري از شهرهاي ديگر مثل اهواز و شهرهاي استان سيستان و بلوچستان هم ساخت و ساز به شدت رشد كرده است. امنيت در ايران طي دو دهه اخير حرف اول را زده است و اين امنيت باعث جذب سرمايه شده است. به همين خاطر است كه ملاحظه مي كنيد كه هيچ كجاي منطقه مثل ايران امكانات، توليد و ساخت و ساز وجود نداشته است.
* اگر اجازه بدهيد به طور خاص روي شهرهاي شمالي متمركز شويم. تصور نمي كنيد كه در كنار ساير عوامل، ساخت بزرگراه تهران- شمال تأثير چشمگيري در افزايش سرمايه گذاري اخير در خريد زمين و ساخت مسكن طي چند سال اخير داشته است؟
- در مورد شمال بهتر است قدري حوصله مند باشيم. در آنجا آنچه كه باعث جذب سرمايه بخش مسكن شده است، آب و هواي خوب و مطلوب آنجا بوده است. توسعه اخير ساخت و ساز در شهرهاي شمال به خاطر انتقال سرمايه هاي سرريز شده به آنجا است. در واقع سرمايه داران در ابتدا در شهرهاي خود امكانات سكونت فراهم كرده و سپس براي سرمايه گذاري و نيز داشتن محل ييلاقي به اين شهرها روي آورده اند. در مورد بزرگراه تهران- شمال بيش از دو دهه است كه صحبت هايي در مورد آن بر سر زبانهاست، ولي مردم آگاهند كه راه اندازي چنين بزرگراهي كار ساده اي نيست و بايد تمامي عوامل نظام دست به دست هم بدهند تا ميسر شود. ولي من جاذبه هاي آب و هوايي و سياحتي آن را بسيار مؤثر مي دانم.
* مقايسه سرمايه گذاري بخش مسكن در تهران با ساير شهرها نشان دهنده حجم وسيع سرمايه گذاري در آن است. با وجود اشارات قبلي شما در مورد علل اصلي رونق سرمايه گذاري بخش مسكن در شهرهاي اشاره شده، آيا به لحاظ زماني ارتباطي بين تغيير قيمت ها در تهران (به خاطر سرمايه گذاري بسيار زياد در آن) با ساير شهرها وجود دارد يا نه؟
- سرمايه گذاري بخش مسكن در تهران قابل قياس با هيچ يك از شهرهاي ديگر كشورمان نيست و معمولاً سرمايه گذاري اين بخش در تهران بسيار بيشتر از سرمايه گذاري در ساير شهرهاست. چرا كه تهران يك ابرشهر است. اما مي خواهم به يك نكته اشاره كنم و آن اينكه امر ساخت و ساز جاذب سرمايه در كل كشور است. تقريباً ۸۰ درصد توليد ناخالص ملي ما صرف ساخت و ساز مي شود. اين اعداد و ارقام را از مقايسه بودجه كل كشور و ميزان ساخت و ساز عرض مي كنم. سالانه تقريباً ۷۰۰ هزار واحد مسكوني در كشور ساخته مي شود. اين يعني تقريباً ۷۰ ميليون متر مربع ساخت و ساز در هر سال. با اضافه كردن بخش زمين كه چند برابر هزينه ساخت است به رقم ۸۰ درصد مي رسيم. پس رونق اقتصادي كشور از چند جهت به توسعه بخش ساخت و ساز مربوط مي شود؛ يكي به خاطر توليد سرمايه اي كه در دست مردم است؛ دوم اينكه با وجود تخصصي بودن امر ساخت و ساز، مردم در آن نياز به داشتن تخصص زيادي را احساس نمي كنند؛ و سوم اينكه خريد و فروش در اين بخش خيلي بالاست. اصولاً خريد و فروش در بخش ساختمان با هيچ بخشي قابل مقايسه نيست. اصولاً تفاوتي نمي كند كه بررسي روند توسعه سرمايه گذاري در شهرها از چه دوره اي آغاز شود. از هر دوره اي كه بررسي شود، تهران الگو است. به محض تغيير قيمت زمين، حدود ۶ ماه بعد در شهرستانهاي مراكز استانها و حدود يك سال بعد در مراكز فرمانداريها قيمت تغيير مي يابد. پس اين تأثير از تهران به صورت مستقيم و با تأخير زماني بر ساير شهرها وجود دارد.
* اگر بخواهيم به بررسي نتايج اين توسعه و توزيع سرمايه گذاري در كشور بپردازيم، در نگاه اول افزايش قيمت زمين و مسكن جلب توجه مي كند. اين موضوع را چگونه تحليل مي كنيد؟
- پس از انقلاب با توسعه شهرسازي ثروت توزيع شده است. نتيجه فالفور آن تمايل مردم به شهرسازي بوده است. با اين روند تمدن شكل پايه اي پيدا كرده است. پس محل سكونت مردم به تدريج يكنواخت شده است. شهرها باعث توسعه مصرف آب، برق، گاز، تلفن و... مي شود و روستاها ديرتر به اين حالت مي رسند. اين افزايش قيمت نيست كه باعث رونق مي شود، بلكه تمايل مردم به شهرنشيني باعث اين حالت مي شود. وقتي تكنولوژي توان ورود به محلي را پيدا مي كند و زمينه هاي جاذبه آن ايجاد مي شود، توسعه به همراه آن وارد مي شود. پس با توسعه هر شهر طبيعي است كه قيمت زمين و ساختمان در آن افزايش مي يابد. پس تقاضاي مؤثر و تمايل مردم باعث اين افزايش قيمت مي شود.
* موضوع ساخت و ساز در كشور طي سالها و دهه هاي گذشته تا به حال از دو ديدگاه كمي و كيفي قابل بررسي است. قطعاً از ديدگاه كمي، صنعت ساخت و ساز به عنوان يكي از اركان صنايع كشور قابل توجه است. اما بحثهاي پس از وقوع زلزله هاي اخير و اظهارات كارشناسان نشان مي دهد كه از حيث كيفي هنوز وضعيت مطلوبي نداريم. عقيده جنابعالي در اين باره چيست؟
- آمار سرزميني مسكن در سالهاي ۱۳۳۵ و ۱۳۴۵ با توجه به عدم دسترسي به آمار دقيق مسكن و نبود ابزار لازم در آن زمان رقم دقيقي نيست. اما در سال ۵۵ مجموع منازل شهري و روستايي كشور ۵/۵ ميليون بوده است. در سال ۶۵ اين عدد به حدود ۷ ميليون رسيد. ولي در سال ۷۰ مجموع منازل شهري و روستايي به ۱۱ ميليون رسيد. در حال حاضر رقمي نزديك به ۱۶ ميليون واحد مسكوني در كل كشور وجود دارد كه به لحاظ سرمايه ملي بسيار باارزش است. اگر در نظر بگيريم كه تمامي اين واحدهاي مسكوني مورد استفاده قرار گيرد، به طور متوسط حدوداً هر ۴ يا ۵ نفر در يك واحد مسكوني سكونت خواهند داشت. پس يكي از عوامل فيزيكي توسعه اي قابل دفاع، توسعه شهرسازي و مسكن سازي و فرهنگ خانوار در تك واحد است.
اين بررسي از لحاظ كميت بود. اما از لحاظ كيفيت به ويژه از سال ۱۳۷۰ به بعد به تدريج ابتدا مهندسان، بعد دارندگان سرمايه و بعد مصرف كنندگان متوجه اهميت توجه به كيفيت ساختمان سازي شدند. لذا كيفيت ساختمانهاي ساخته شده از سال ۱۳۷۰ به بعد خيلي بهتر از قبل است، هرچند كه هنوز تا رسيدن به شرايط ايده آل و مطلوب فاصله داريم.
از نظر ديگري هم مي توان اين بررسي را انجام داد و آن اينكه تقريباً سه چهارم صنايع كشور در امر ساخت و ساز است. يعني اگر شما به سراغ صنايع كشور برويد سه چهارم اين صنايع مربوط به اين صنعت است. پس اگر صنعت در كشور به اين اقتدار رسيده است به خاطر توسعه صنعت ساختمان در كشور و داشتن مدعيان خيلي زياد است.
* در انتها اگر موضوع خاصي در نظر داريد، بفرماييد.
- سرمايه وقتي جذب مي شود كه نيروي انساني براي كار موجود باشد. دليل اصلي رونق در امر ساخت و ساز در كشور وجود نيروي كار عظيم در اين حوزه است كه شامل نزديك به يكصد هزار مهندس و بيش از چند ميليون كارگر مي شود. من فاكتور اصلي را نيروي انساني مؤثر مي دانم و نه سرمايه. اگر رونق سرمايه داريم به خاطر نيروي كاري است كه در اين زمينه واقعاً توان جوابگويي را دارند. من به شما اطمينان مي دهم كه ظرف يكي دو دهه اين نيرو به صورت كاملاً متبحر درخواهد آمد. نيروي فارغ التحصيل از دانشگاه را بايد در كارگاه آموزش داد تا متبحر شود. اگر اين دانشگاهيان را تربيت نمي كرديم، همين نيروي امروز را هم نداشتيم؛ از نيروي بي سواد نمي توان نيروي متبحر ساخت.
اصولاً تطور در توليد جزو ذات توليد است. وقتي توليد را سازماندهي مي كنيد اين خود هنر بزرگي است. تا به حال كاري كه با داشتن مصالح مختلف و نيروي انساني انجام داده ايم، كار بسيار بزرگي است. هر نفر در ايران به ازاي هر سال يك متر مربع ساخت و ساز مي كند. يعني با داشتن ۷۰ ميليون نفر جمعيت سالانه ۷۰ ميليون متر مربع ساختمان مي سازيم كه كار بسيار عظيمي است. اما لازمه ساخت و ساز منطبق بر يك استاندارد تعريف شده، تربيت نيروي انساني است. قطعاً به دنبال ايجاد اشتغال در يك زمينه كيفيت هم به دنبال كميت خواهد آمد و مردم از اين پس خانه هايي را خريداري خواهند كرد كه كيفيت مناسبي داشته باشد. من از رسانه ها مي خواهم تا با آموزشهاي متوالي با ما براي بهبود كيفيت ساخت و ساز همكاري كنند.