محمد مهدوي
آمار اخير منتشر شده توسط بانك مركزي نشان مي دهد كه كل سرمايه گذاري بخش خصوصي در ساخت و سازهاي تهران تا پايان خرداد ماه سال جاري به ۹۵۹ ميليارد ريال رسيد، در حالي كه اين ميزان در سه ماهه اول سال گذشته ۴ هزار و ۵۲۱ ميليارد ريال بوده است. پس در سه ماهه اول سال جاري، بخش خصوصي با كاهش ۷۹ درصدي حدود ۳ هزار و ۵۶۲ ميليارد ريال كمتر در ساختمان سازي تهران سرمايه گذاري كرده است. قابل ذكر است كه براساس اين آمار، كل سرمايه گذاري بخش خصوصي در ساختمان سازي مناطق شهري طي سه ماهه اول سال جاري در مقايسه با مدت مشابه سال قبل رشدي معادل ۴۰/۱۱ درصد داشته است كه اين ميزان رشد در شهرهاي بزرگ و ساير مناطق شهري كشور به ترتيب داراي رشد ۳۳ و ۷۲ درصد بوده است.
براساس آمار منتشر شده در چند ماه پيش، كل سرمايه گذاري بخش خصوصي در احداث ساختمان در سال ۸۲ نسبت به سال ۸۱ رشدي معادل ۷/۱۳ درصد، در سال ۸۱ نسبت به سال ۸۰ رشدي معادل ۴۱ درصد و بالاخره در سال ۸۰ نسبت به سال پيش از آن ۳۰ درصد رشد داشته است. اين ارقام در مورد تهران به ترتيب ۲۴ درصد تنزل و ۳۷ و بالاخره ۴۷ درصد رشد بوده است.
بررسي سير طبيعي نوسانات قيمت مسكن، تحولات فروش تراكم مازاد، تغيير قيمت زمين و مصالح ساختماني، تغيير ميزان دستمزدها، تحول در مكانيزمهاي وام، وضعيت بازارهاي رقيب و... به ريشه يابي تحولات اخير بازار ساخت و ساز در تهران كمك شاياني مي كند.
با اين پيش زمينه نظر دو تن از كارشناسان را جويا شده ايم تا به بررسي علل و عوامل كاهش چشمگير سرمايه گذاري بخش خصوصي در ساخت و سازهاي تهران در سه ماهه اول سال ۸۳ نسبت به سال پيش از آن بپردازيم. چنانكه خواهيد ديد بر مسأله تراكم (قطع فروش تراكم و نيز پيش آگهي هاي احتمال قطع آن) و وجود بازارهاي رقيب براي سرمايه گذاري (به ويژه بورس )و كشورهاي حاشيه خليج فارس تأكيد بيشتري شده است.
موضوع فروش تراكم مازاد به سبب امكان بهره گيري از همان قطعه زمين در ساخت و سازهاي پرتراكم تر و بهره گيري مضاعف از آن اهميت چشمگيري در سودآوري در اين بخش داشته و بي ترديد متقابلاً توقف فروش آن ميل به سرمايه گذاري را به شدت كاهش داد.
خانم مهندس حميده امكچي، دبير جامعه مهندسان شهرساز، جداي از اثر انكارناپذير و جدي قطع فروش تراكم بر كاهش ميل و رغبت براي سرمايه گذاري در بخش مسكن معتقد است كه مقايسه سرمايه گذاري در دوره هاي زماني مورد نظر تحت تأثير فاكتور خاصي است؛ او در اين باره مي گويد:
«مسأله مهمي كه براي مقايسه سه ماهه اول ۸۳ نسبت به سه ماهه اول ۸۲ داريم اين است كه پيش آگهي هايي كه از احتمال قطع فروش تراكم وجود داشت، موجب شده بود كه درخواست براي صدور پروانه در پيش از سه ماهه اول سال ۸۲ افزايش يابد. با گرفتن پروانه افراد با اقدامات اوليه براي اجرا حركت خود را براي احداث ساختمان تثبيت مي كنند كه اين عملاً معناي سرمايه گذاري را دارد. پس اين پيش آگهي ها باعث افزايش اقدام براي گرفتن پروانه در پايان سال ۸۱ شد و با يك سرمايه گذاري بيش از روند معمول در سه ماهه اول ۸۲ مواجه شديم. بنابراين مقايسه سه ماهه اول ۸۳ با سه ماهه مشابه سال پيش از آن با يك وضعيت بسيار ويژه همراه است، در حالي كه در مقايسه سرمايه گذاري در بخش مسكن در تهران طي دوره هاي اشاره شده با وضعيت متعادل و متوسط، با وجود داشتن كاهش، اين كاهش به اين حد نخواهد بود.»
در واقع خانم مهندس امكچي بر اين نكته اذعان دارد كه خاص بودن نقطه قياس باعث شده تا شاهد چنين سقوط فاحشي باشيم. به اين دليل كه پيش آگهي هاي احتمال توقف فروش تراكم، باعث افزايش تقاضا براي دريافت پروانه و به دنبال آن سرمايه گذاري فشرده در بخش مسكن شد.
وجود بازارهاي رقيب و وضعيت آنها از جمله عوامل دخيل در بازار مسكن محسوب مي شود.
مهندس حميده امكچي بر تأثير بازار بورس در كاهش سرمايه گذاري در تهران اشاره مي كند:
«همزمان با توقف فروش تراكم، بازار بسيار متشكل بورس با معرفي بسيار وسيع خود به عنوان رقيب جدي براي بازار ساخت و ساز مطرح شد. اين بازار رقيب توانست سرمايه هاي بخش ساختمان را به راحتي در خود جذب كند. در واقع بازار بورس به ويژه در يك تا ۱۵ سال گذشته خود را در عرصه هاي عمومي بسياري مطرح كرده وجاذب خوبي براي سرمايه ها بوده است.»
انتقال سرمايه هاي بخش مسكن به ساير استانها (به ويژه استانهاي گيلان، مازندران، اصفهان و...) نتيجه آخرين تحولات اين بخش در تهران بوده است كه منجربه افزايش بهاي زمين و مسكن در اين مناطق شد.
دبير جامعه مهندسان شهرساز در ادامه به موضوع فعال شدن سرمايه گذاري هاي بخش مسكن در استانها مي پردازد ودر اين باره مي گويد: «مورد ديگر فعال شدن سرمايه گذاري در استانها و شهرستانهايي است كه محدوديتهاي اشاره شده در شهر تهران را نداشته اند. البته اين زمينه ها از قبل هم در اين استانها وجود داشته است اما مزيت نسبي تهران آن قدر بالا بوده است كه پيش از اين هيچ سرمايه گذاري به فكر كشف اين فرصتها در شهرستانها نيفتاده بود. هر چند كه به صورت طبيعي با افزايش عرضه بايستي قيمتها در اين مناطق كاهش مي يافت اما كشف اين فرصتها باعث افزايش بها شد.»
ارائه برگ پيش فروش (پيش سند) به همت شهرداري و دادستاني تهران از ۱۴ شهريور امسال از سوي پيش فروش كنندگان آپارتمان در كليه مناطق تهران اجباري شد كه هدف اصلي اين طرح پيشگيري از تكرار تخلفات پيش فروش واحدهاي آپارتماني بوده است و به زعم بسياري از كارشناسان باعث برقراري امنيت و اطمينان خاطر در بازار ساخت و ساز شده است.
وي در ادامه به تأثير تمهيدات نظارتي اشاره مي كند: «موضوع تأييد و كنترل اطلاعيه هاي پيش فروش و نيز مسأله پيش سند كه به ترتيب توسط وزارت مسكن و شهرسازي و شهرداري عنوان شده هر دو كاملاً منطقي بوده و نوعي كنترل و نظارت را مطرح ساخته اند. اما متأسفانه بخش سرمايه گذار ما هيچ نوع نظارتي را برخود نمي تابد و همين امر تا حدي باعث انتقال سرمايه ها به ساير بخشها شده است.»
البته ناگفته نماند كه طرح پيش سند مربوط به سه ماهه اول ۸۳ نمي شود وصدور آن مربوط به ۱۴ شهريور است اما به هر حال از نگاه مهندس امكچي با وجود منطقي و معقول بودن، خوشايند بخش سرمايه گذار است. وي در انتها بر اين موضوع تأكيد دارد كه كاهش اخير سرمايه گذاري ساخت و ساز در تهران تا حدي (البته قطعاً نه تا اين حد) طبيعي بوده است: «در برنامه سوم توسعه تقريباً در اغلب بخشها توليد خوبي داشته ايم و با توجه به رشد كمتر از ۵/۱ درصدي جمعيت در تهران، بازار به حالت اشباع نزديك شده و از آن پس حتي اگر مسأله توقف فروش تراكم هم وجود نداشت، باز هم تا حدي با نوعي آغاز برنامه هاي كاهشي در اين حوزه مواجه مي شديم.»
مهندس كاميار بيات ماكو، رئيس سابق سازمان نظام مهندس ساختمان استان تهران و عضو فعلي هيأت مديره اين سازمان، انتقال و گسيل سرمايه هاي بخش ساخت و ساز را در درجه اول به بازار بسيار مطمئن بورس و در درجه دوم بخش كوچكتري هم به كشورهاي حاشيه خليج فارس (عمدتاً امارات) در كاهش ميزان سرمايه گذاري بخش مسكن در تهران مؤثر مي داند. وي در اين باره مي گويد:
«در اين دوره سرمايه داراني كه مي توانستند در بازار بورس فعاليت كنند به اين بازار جذب شدند و آنهايي كه نمي توانسته و يا نمي خواسته اند وارد اين بازار شوند، سرمايه هاي خود را وارد بازارهاي مالي و تجاري جنوب خليج فارس كرده اند. پس عمده اين سرمايه ها وارد بازار بورس شده اند. در واقع آن قسمت از سرمايه هاي بخش ساختمان كه امكان آزاد شدن را داشته است، در اين بازار متمركز شده است. اين سرمايه ها يا سرمايه هاي نيمه تمامي بوده كه در ساختمان سازي صرف شده بوده و يا سرمايه هاي افرادي است كه در ابتداي دوره ركود، اين افراد توانستند آنچه را كه ساخته بودند بفروشند. بالاخره بخش كمتري از سرمايه هاي بخش مسكن چنانكه اشاره كردم در كشورهاي حاشيه خليج فارس استفاده مي شود. در حال حاضر سرمايه هاي ايرانيان و اعراب رانده شده از آمريكا با بخشي از سرمايه هاي ايرانيان و اعراب ساكن منطقه مخروج شده است. به اين ترتيب كه مديريت افرادي كه از آمريكا و اقمار آن رانده شده اند بر مديريت ساكنان منطقه  مي چربد. اينان با توجه به حجم سرمايه هايي كه در اختيار دارند. مثل قطبهاي جاذب سرمايه هم عمل مي كنند و سرمايه هاي افرادي كه در ايران هستند و همين طور اعراب حاشيه خليج فارس را جذب مي كنند.»
در فعاليتهاي مختلف اجرايي ساختمانها از مصالح مختلفي استفاده مي شود كه درصد تأثير مصالح مختلف در قيمت ساختمانها، متفاوت است. جداي ازافزايش قيمت مصالح ساختماني در طول سال، عموماً همه ساله شاهد يك جهش فرورديني در قيمت اكثر مصالح هستيم.
مهندس بيات ماكو در مورد افزايش قيمت مصالح ساختماني مي گويد:
منهاي فولاد، افزايش بهاي ساير مصالح ساختماني منطقي بوده است. اما آهن آلات سهم بسيار كمي از مصالح مصرفي يك ساختمان را تشكيل مي دهد. همچنين افزايش قيمت سيمان در فروردين ماه امسال بين ۵ تا ۷ درصد بوده است كه بسيار معقول و طبيعي است.«
در حال حاضر وضعيت بازار مسكن در تهران چنان است كه به علت كاهش تقاضاي مؤثر بسياري از واحدهاي مسكوني ساخته شده، به فروش نرسيده و خالي از سكنه اند.
مهندس بيات ماكو در مورد وضعيت فعلي بازار مسكن در تهران مي گويد:
«در حال حاضر خريداران بخش ساختمان به رخوت فرو رفته اند. يعني هم توان مالي آنها كم است و هم افزايش شديد قيمت آنها را نگران و از لحاظ روحي منفعل كرده است. چه بسا افرادي كه در حال حاضر توان مالي خريداري را دارند ولي حتي به بازار سر نمي زنند تا از كاهش قيمت ناشي از ركود خبردار شوند. پس الان حالت كاملاً انفعالي در بين خريداران بخصوص خريداران طبقات متوسط و ضعيف حاكم است. در واقع اين انفعال و شوك ناشي از افزايش بسيار شديد قيمت مسكن طي سال ۸۲ و اواخر سال ۸۱ بازار مسكن را به رخوت فرو برده است. »سير طبيعي نوسانات اقتصاد مسكن ايجاب مي كند كه بالاخره بازار مسكن در تهران وارد فاز رونق شود. اما اين تغيير فاز تابع عوامل گوناگوني است.
عضو هيأت مديره سازمان نظام مهندسي ساختمان استان تهران در انتها در پيش بيني وضعيت آتي ساخت و ساز در تهران مي گويد:« اين حالت و ركود ساخت و ساز و در نتيجه گريز سرمايه ها از ساخت و ساز شهري و بخش خصوصي آن به تدريج مرتفع خواهد شد. برآورد من هم اين است كه اگر اقدامات ناگهاني در بازار صورت نگيرد، در نيمه دوم سال آينده اثرات اين ركود كاملاً مرتفع خواهد شد. اين ركود به اندازه كافي طول كشيده و موجب كاهش قيمتها در بعضي از موارد حتي از ۳۵ تا ۴۰ درصد شده است. ولي به صورت عمومي شاهد ۲۰ درصد كاهش قيمت هستيم. خلاصه بالاخره در انتها شاهد يك رونق البته رقيق خواهيم بود. »

مدير مؤسسه مطالعات بين المللي انرژي در تحليل منافع راهبردي ايران در ارتباط با انعقاد قرارداد بزرگ صادرات گاز به چين تأكيد كرد كه اين قرارداد مي تواند حضور فعال ايران در بازار جهاني گاز در سالهاي آينده را تضمين كند.
به گفته وي قرارداد صادرات گاز ايران و چين مقدمه اي براي حضور كشورهاي ديگر در ايران، قراردادهاي بلندمدت بعدي و اطميناني براي حضور فعال ايران در بازار جهاني گاز است.
دكتر مهدي عسلي، افزود: ايران با اين قرارداد مشتري بلندمدتي را به دست آورد و مشكل فروش گاز مايع (LNG) كه مدت ها در مورد فروش آن صحبت هايي بود را حل كرد.
وي معتقد است كه در چنين قراردادهاي بلندمدتي با اين حجم قاعدتا هر دو طرف نفع مي برند، اما وضعيت و شرايط مي تواند در ميزان اين انتفاع تأثيرگذار باشد.
وي تصريح كرد: ايران منابع عظيمي از گاز را در اختيار دارد و به دنبال حضور در بازار بين المللي گاز است و اين درحالي است كه در رقابت با شريك خود در پارس جنوبي مدت هاست عقب افتاده است و قرارداد اخير مي تواند در استفاده روزانه ما از اين منابع كمك بيشتري كند.
وي به صحبت هايي كه پيرامون فروش گاز فازهاي پارس  جنوبي صورت گرفته است، اشاره كرد و افزود: اين نگراني  از اوايل شروع به كار فازهاي LNG پارس جنوبي مطرح بود كه آيا واقعا مشتري مناسبي براي LNG خواهد بود يا خير كه با اين قرارداد بلندمدت اين نگراني مرتفع شد.
مدير مؤسسه مطالعات بين المللي انرژي به تمايلات كارشناسان كره اي و ژاپني براي قراردادهاي بلندمدت اشاره و ابراز كرد: ثبات حاكم در قراردادهاي بلندمدت عاملي است كه براي فروشنده بسيار مهم است. به خصوص در بخش انرژي كه بسيار حساس تر مي گردد و خوشبختانه با اين قرارداد اين كشورها اعتماد بيشتري خواهند داشت.
عسلي در ادامه چين را به عنوان دومين كشور وارد كننده انرژي نيازمند بازار مطمئن ايران در ۳۰ سال آينده عنوان كرد و گفت: چين علاوه بر بازار نفت ايران كه به مدت ۲۰ سال از آن منتفع مي شود اين شانس را پيدا مي كند تا در برخي از حوزه هاي نفتي ديگر مشاركت داشته باشد.
از سوي ديگر بازار بزرگ چين نيز براي LNG ايران بسيار مناسب است، چراكه چين در آينده بزرگ ترين مصرف كننده انرژي خواهد بود و ايران مي تواند جاي پاي گاز و ساير محصولات نفتي خود را در اين بازار محكم كند.
عسلي به پيش بيني هاي مركز مصرف كنندگان انرژي (IEA) در رابطه با رشد تقاضا براي گاز در ۳۰ سال آينده كه بيش از نفت و ذغال سنگ خواهد بود اشاره كرد و گفت: در سال هاي آينده اگر نفت يك درصد رشد داشته باشد گاز با رشدي حدود ۳ درصد جلو خواهد رفت.
وي امضاي پروتكل كيوتو توسط كشورهاي مختلف صنعتي از جمله روسيه و الزامي كردن آن را زمينه اي براي گرايش به سمت سوخت هاي تميز مثل گاز دانست و اين امر را عاملي براي افزايش بازار گاز خواند.