بانك مسكن وعده داده سود تسهيلات خريد مسكن با 4 واحد كاهش به 11 درصد برسد، اما اينكه اين وعده كي محقق مي شود، هنوز معلوم نيست 
كسي نمي داند خوش باورترين كسي كه خبر پرداخت وام هاي 18 ميليوني مسكن را جدي گرفت، بايد در ميان متقاضيان اين وام جست وجو شود كه به بانك  هاي غير مرتبط با وام مسكن مراجعه كردند يا اينكه چنين عنواني، فقط برازنده خبرنگار اقتصادي بخش فارسي راديو بي.بي.سي است.
اتفاق هاي روزهاي بعد نشان داد آنها كه روزنامه در دست به شعبات بانك ها مراجعه و تقاضاي وام 18 ميليوني كردند، يا به محتواي خبر توجه دقيقي نداشتند يا آنكه روزنامه هاي غير دقيقي را براي مطالعه انتخاب كرده بودند، ولي آنچه مسلم است، در يكي دو هفته گذشته، تعداد زيادي از كاركنان بانك ها مجبور شدند كارهاي بيشتري انجام دهند، بدون آنكه براي آن حقوق بيشتري هم دريافت كنند.
اين كارها چيزي نبود جز پاسخ دادن به پرسش هاي همين شهروندان كم دقت در مورد وام هاي جديد مسكن.
مجيد توحيدي، رئيس يكي از شعبه هاي بانك سپه درباره اين وام مي گويد: پرداخت وام خريد مسكن در دستور كار بانك هاي دولتي نيست، ولي اين امكان براي بانك هاي خصوصي فراهم شده تا بتوانند حتي تا 70درصد مبلغ خريد خانه به متقاضيان وام دهند. در بين بانك هاي دولتي تنها بانك مسكن مي تواند وام بدهد كه البتهآن هم ضوابط خاص خود را دارد، اما متاسفانه با اخباري كه طي چند روز گذشته در رسانه ها اعلام شده، مردم به ما مراجعه كرده و تقاضاي وام دارند، در حالي كه وام 18 ميليوني اكنون وجود ندارد و فقط جزئي از برنامه هاي آينده است.
سقف وام 
يك مقام بانك مسكن درباره اعطاي وام مي گويد: طبق آخرين بخشنامه، سقف وام ها 12 ميليون است. اينكه گفته مي شود بانك مسكن وام 5/3 ميليوني خود را به 18 ميليون ارتقا داده، اصلا صحت ندارد. در واقع ما 4 نوع وام پرداخت مي كنيم كه به ترتيب 5/3، 5، 7 و 12 ميليون است كه رقم آخر نهايت پرداخت بانك ماست. اگر قرار باشد اين رقم اضافه شود، بايد پيشنهادي از سوي بانك مسكن ارايه شود و بانك مركزي آن را تاييد كند كه در حال حاضر پيشنهادي از سوي اين بانك ارايه نشده است.
اما مردم در شعبه هاي بانك مسكن توجهي به اين حرف ها ندارند. آنها فقط به دنبال اين هستند كه روي خانه هاي دست دوم خود وامي بگيرند يا اينكه براي خريد خانه دست دوم با در اختيار گرفتن وام با بهره كم ولو طولاني مدت، صاحب خانه شوند.
خانه هاي دست دوم 
خانه هاي خالي در شمال و آدم و خانواده هاي جوياي خانه در جنوب شهر در يك زمان، مي تواند يك واقعيت غير قابل انكار را نشان دهد: بازار مسكن در تهران دچار ركود شده است. راه حلي كه به ذهن اعضاي شوراي اقتصاد رسيده، پرداخت وام مسكن براي خريد خانه هاي دست دوم است.
سرشناس ترين مخالف اين طرح، عبدالعلي زاده، وزير مسكن و شهرسازي است كه در مصاحبه اش اعلام كرد: اين كار به نفع وضعيت اقتصادي ما نيست، چراكه بار مالي زيادي در برداشته و شايد بانك ها از عهده آن برنيايند. و با اين اظهارنظر نشان داد كه گرچه قدرت پاسخگويي به مشكلات توسعه شهرها را دارد، ولي همزمان مي تواند در نقش يك كارشناس بازار سرمايه، درخصوص نقدينگي بانك ها، افزايش تقاضاي وام و عدم تناسب آنها با يكديگر نيز نظرات كارشناسي ارايه كند؛ نظراتي كه احتمالا مسوولان بانك مركزي توجه چنداني به آن ندارند.
راديو بي .بي. سي در گزارش خود از بازار مسكن تهران مدعي شد: برنامه فروش تراكم در دهه 70 و جلوگيري از آن در اوايل دهه 80 تبعات عميقي بر بازار زمين و مسكن در تهران به جاي گذاشته و قيمت ها را به شدت افزايش داده است. بر اساس اين روش، سازندگان واحدهاي ساختماني مي توانستند با پرداخت مبالغي مجوز لازم را براي احداث طبقات بيشتر در سطح معيني از زمين به دست آورند.
ركود بازار مسكن كه در تهران بسيار عميق بوده، از چند سال پيش شروع شده و در يكي، دو سال گذشته شدت يافته است و دولت براي مقابله با آن در اوايل سال جاري وام مسكن را از 7 ميليون تومان به 12 ميليون تومان افزايش داد، اما به نظر مي رسد اين مبلغ تنها در شهرهاي كوچك كه قيمت مسكن در آنها پايين تر است، نتيجه بخش بوده و در شهري چون تهران كارايي ندارد، زيرا با اين مبلغ نمي توان صاحب خانه شد.
اين گزارش مي افزايد: در سال 79 از سوي بانك مسكن حدود 140 هزار فقره وام براي خريد مسكن پرداخت شد، اما اين رقم در سال 81 به حدود 116 هزار و در سال 82 به 68 هزار فقره كاهش يافته است و دولت ايران در پرداخت وام مسكن 2 هدف را دنبال مي كند كه عبارت است از: پايان دادن به اين ركود و دادن قدرت خريد به بي خانه ها. هرچند به نظر مي رسد كه دسترسي به اين 2 هدف چندان هم آسان نيست.
بر اساس آمارهاي رسمي 5/13 ميليون خانوار ايراني در 12 ميليون واحد مسكوني شهري و روستايي زندگي مي كنند و حدود 5/1 ميليون خانواده ايراني فاقد مسكن هستند يا به صورت مشترك از يك واحد مسكوني استفاده مي كنند.
بنابراين بايد به دنبال راه حل هاي جديدي براي خانه دار شدن اين جمعيت 5/1 ميليوني هم بود.
مصوبه شوراي پول و اعتبار
شوراي پول و اعتبار كه نهادي مختص ايران است، با تغييراتي در شرايط پرداخت وام خريد مسكن، امكان خريد واحدهاي دست دوم را با وام مسكن فراهم كرده و با اصلاح آئين نامه اجرايي پرداخت وام براي خريد مسكن، عبارت نوساز و دست اول را از مصوبه حذف كرده است و به اين ترتيب، بانك ها مجاز خواهند بود تسهيلات خريد مسكن را علاوه بر واحدهاي نوساز براي واحدهاي دست دوم نيز پرداخت كنند.
اين تصميم در پي ركود مسكن در شهرهاي بزرگ به خصوص تهران صورت گرفته كه در چند سال گذشته بي سابقه بوده است و به گفته يك مقام مسوول در وزارت مسكن و شهرسازي، سهم احداث مسكن در تهران از كل واحدهاي احداثي در كشور از 40 درصد به 15 درصد كاهش يافته است.
اطلاع رساني ناقص 
بخشي از سردرگمي مراجعه كنندگان بانك ها، مي تواند به ارايه اطلاعات ناقص به آنها اختصاص داشته باشد يا اطلاعاتي كه زمان ارايه آنها كمي جلوتر از ارايه خدمات است.
يكي از مراجعه كنندگان مي گويد: من كارمند هستم و مي دانم تا سقف 5 ميليون تومان مي توانم براي خانه دست دوم وام بگيرم، ولي شنبه 2 هفته قبل در يكي از روزنامه ها خواندم كه اين وام اضافه شده، فقط سوالم اين است كه آيا بهره اين وام مثل قبل ثابت مانده يا تغيير كرده است؟
يكي از مسوولان بانك مسكن درباره شايعه پرداخت وام به خانه هاي دست دوم مي گويد: بانك مركزي دستورالعمل شرايط پرداخت وام را به بانك مسكن ابلاغ كرده و تا پايان هفته جاري، اين مساله به مردم ابلاغ مي شود. قرار است بانك مسكن به خانه هاي دست دوم نيز وام پرداخت كند، حتي نحوه پرداخت آن هم تدوين شده، ولي از همين حالا مي گوييم كه اين وام 18 ميليون نيست. همان طور كه گفتيم پرداخت اين رقم هنوز به مرحله پيشنهاد و تصويب نرسيده.
۵‎/۱۳ ميليون خانوار ايراني در 12 ميليون واحد مسكوني شهري و روستايي زندگي مي كنند و حدود 5/1 ميليون خانواده ايراني فاقد مسكن هستند يا به صورت مشترك از يك واحد مسكوني استفاده مي كنند
عامل سردرگمي 
مخبر كميسيون عمران مجلس در اين خصوص گفت: ابلاغ و عدم ابلاغ دستورالعمل  اعطاي وام مسكن به واحدهاي مسكوني دست دوم موجب سرگرداني متقاضيان وام مسكن و حتي اعتراض آنها به نمايندگان مجلس شده است. ولي آذروش تصريح كرد: چنانچه مراحل اجرايي دستورالعمل اعطاي وام به واحدهاي مسكوني دست دوم قبل از اعلام آن فراهم و سپس از طريق رسانه ها اعلام مي شد، مي توانست مفيدتر باشد، چراكه ابلاغ و عدم ابلاغ اين دستورالعمل به بانك مسكن موجب شده تا بسياري از متقاضيان مسكن در مراجعه به شعب بانك مسكن و پاسخ منفي، اعتراض خود را به نمايندگان مجلس اعلام كنند.
راه ارزان شدن 
راه حل هاي مختلفي براي ارزان شدن قيمت مسكن پيشنهاد مي شود.
دكتر محمدحسين اديب، اقتصاددان معتقد است: كاهش قيمت مسكن در كشور با رشد 50 درصدي احداث و خريد و فروش مسكن ميسر نمي شود، بلكه مي توان با كاهش زيربناي واحدهاي مسكوني از ميانگين 90 متر به 60 متر در زمينه كاهش قيمت مسكن در كشور تلاش كرد.
وي مي  افزايد: با توجه به افزايش آمار ازدواج از 620 هزار در سال جاري به 900 هزار تا 4 سال ديگر، تقاضاي بالقوه در بخش مسكن در 3 سال آينده 50 درصد افزايش مي يابد، در حالي كه با وضع موجود نمي توان جوابگوي متقاضيان جديد مسكن در سالهاي آينده بود.
وي با بيان اين مطلب كه كوچك سازي بايد استراتژي آينده توليد مسكن در ايران باشد، تصريح مي كند: با تثبيت نرخ ارز در 5 سال گذشته و رشد 29 درصدي نقدينگي، سرمايه هاي سرگردان به سمت بخش مسكن سرازير و موجب افزايش قيمت در اين بخش مي شود، اما اين افزايش به دليل متكي بودن بر شرايط عرضه و تقاضا نمي تواند به صورت مصنوعي كنترل شود.
اگر نظرات اين اقتصاددان را ملاك قرار دهيم، راه حل اساسي رفع بحران مسكن در تغيير الگوهاي ساخت و مصرف است و در شرايطي كه توان اقتصادي خريداران پايين است، تغيير شرايط پرداخت مالي نمي تواند به عنوان تنها راه حل، موفقيت كامل را تضمين كند.
در مقابل اما نظراتي وجود دارد كه وام ها را عامل رونق بازار مسكن مي دانند.
دكترحسين كدخدايي، استاد دانشگاه معتقد است كه اعطاي وام هاي مسكن با رقم درشت، نقدشوندگي ملك را بيشتر مي كند. وي مي گويد: بازار كشش بيشتري پيدا مي كند و خريد و فروش ملك از حالت راكد خارج مي شود. اصطلاحي وجود دارد به نام ريسك بازار يعني نبود مشتري. دولت با اين كار عملا ريسك بازار را از بين مي برد و مشتري اين توان را پيدا مي كند كه خريد كرده و قيمت ها تا حدودي تثبيت شود.
اعطاي اين وام مي تواند در نگاهي خوشبينانه تقاضا را بالا ببرد، به طوري كه مي توانيم اميدوار باشيم تا چند سال آينده سطح عرضه و تقاضا در نرمي يكسان قرار گيرد. سال ها قبل اين وام فقط به خانه  هاي نوساز اختصاص پيدا مي كرد، ولي با اجراي اين طرح بايد منتظر تاثير روي ساير بخش هاي اقتصادي نيز بود.
شخصا بر اين باورم كه اين كار خوب است، چون توان برابري عرضه و تقاضا را به وجود مي آورد، اما زياد خوشبين نيستم كه قيمت ها چندان بالا و پايين شود، چون همان طور كه گفتم قدرت نقدشوندگي بيشتر شده و فكر نمي كنم از اين هم كه هست، بالاتر برود، چون در حال حاضر از نظر قيمت در بالاترين سطح هستيم و جامعه بيش از اين كشش ندارد.
برخي از كارشناسان اقتصادي معتقدند، اعطاي وام به خانه هاي دست دوم مي تواند تا حدودي از صعود قيمت خانه هاي نوساز جلوگيري كند كه درست يا غلط بودن اين فرضيه تنها به زمان نياز دارد.
كاهش بهره 
وزير مسكن پيشنهاد داده تا سود تسهيلات خريد مسكن نيز 4 درصد كاهش يابد تا به رقم 11 درصد برسد. در شرايطي كه دريافت وام مسكن به سپرده گذاري اوليه بستگي دارد، اين كار زياني به منابع بانك وارد نخواهد آورد، چون وام هاي پرداختي، تركيبي از دريافت و پرداخت تسهيلات بين بانك و مشتري به حساب مي آيد. به همين دليل است كه درحال حاضر، تجارتي با عنوان خريد و فروش وام مسكن رونق يافته است. افرادي سپرده هاي خود را در بانك مسكن مي نهند تا امتياز وام به آنها داده شود. اين امتياز، قيمت هاي مختلفي در بازار دارد. وام 5 ميليوني تا 8/1 ميليون خريد و فروش مي شود. قيمت وام 7 ميليوني و 12 ميليوني به مراتب بالاتر است. گرچه وزارت و بانك مسكن اين اقدام را غير قانوني مي نامند، ولي به نظر مي رسد اعطاي وام مسكن براي خريد خانه هاي دست دوم، ارزش اين وام ها را باز هم بالاتر ببرد. فراموش نكنيد كه در ايران، وام يك امتياز است كه با شرايط ويژه به دست مي آيد. درست برخلاف بازارهاي مالي اروپاي غربي و آمريكا كه در آن چيزي ارزان تر از اعتبارات بانكي وجود ندارد.
كنترل مهاجرت يا نوسازي شهر؟
از سوي ديگر بايد در نظر داشت كه هزينه اقامت در مركز تهران بايد تا حدي بالا برود كه تقاضا براي حضور در آن به حد منطقي كاهش يابد. اعطاي وام به خانه هاي دست دوم گرچه براي شكستن ركود بازار مسكن اجتناب ناپذير است، ولي عاملي است براي كنترل نوسازي فضاي شهري و افزايش رغبت براي حضور در قسمت هاي گران تر شهر. البته بايد در نظر گرفت كه وام ، عنصري براي رونق بازارهاي اقتصادي است و اگر پيامدي منفي دارد، بايد آن را از طريق مكانيزم هاي ديگري كنترل كرد؛ مكانيزمي كه نوسازي شهر را بدون آسيب  رساندن به قدرت خريد مردم محقق كند.
اولويت منافع بانك
به رغم آنكه تمايل براي دريافت وام مسكن كاهش يافته است، اما در اين بانك همچنان شرايط محدودكننده اي براي كساني كه مدت ها پيش در اين بانك حساب باز كرده اند وضع مي شود، چون آنها چاره  اي جز پذيرش اين شرايط نخواهند داشت.
بانك مسكن تصريح كرده كه دارندگان حساب هاي صندوق پس انداز مسكن كه قبل از تاريخ 15/5/1381 افتتاح حساب كرده اند، حداكثر تا پايان سال 83 مهلت خواهند داشت كه بر اساس شرايط و ضوابط زمان افتتاح حساب خود، از تسهيلات برخوردار شوند و پس از اتمام مهلت مذكور، امتياز تمامي حساب ها به طور يكسان، از مبدا تاريخ افتتاح حساب و با لحاظ متوسط موجودي دوره ها به طور جداگانه، محاسبه خواهد شد.

مهدي  خاكي فيروز
اگر شهروندان 10 درصد كمتر از نيازشان به پوشاك دسترسي داشته باشند، حداكثر مشكلي كه در جامعه رخ مي  دهد، اجبار آنها به استفاده طولاني تر از لباس هايشان خواهد بود. ولي اگر 10 درصد از خانواده ها به مسكن دسترسي نداشته باشند، ناچار بايد سخت ترين شرايط زندگي را تحمل كنند. جوان هايي كه ترجيح مي  دهند ازدواج نكنند تا نيازشان به مسكن در حد يك اتاق از خانه پدري محدود بماند، شايد آسوده ترين افراد بي  مسكن در جامعه باشند. در مقابل اما كارتن خواب ها و خانواده هايي قرار دارند كه در خانه ها و بيغوله هاي غيراستاندارد زندگي مي  كنند و ثروتمندترين دولت ها
هم نمي  توانند مشكل آنها را به صورت ريشه اي برطرف كنند.
دو مشكل بزرگ كه باعث مي  شود بسياري از شهروندان به سختي بتوانند صاحب خانه شوند، قيمت بالاي توليد مسكن در كشور از يك سو و شرايط پرداخت آن از سوي ديگر است. وقتي قيمت يك آپارتمان كوچك در پرت ترين نقطه شهر بالاي 30 ميليون تومان است، يعني هر شهروند بايد ماهي 300 هزار تومان كنار بگذارد تا اگر چيزي با نام چاپ اسكناس وجود نداشته باشد، بتواند بعد از 10 سال يكي از اين آپارتمان هاي كوچك  را بخرد كه تازه آن هم پس از 6 ماه به تعميرات اساسي نياز خواهد داشت. شايد وام هاي 5/3 تا 12 ميليوني بتواند كمي از اين بار سنگين را از دوش خانواده هاي تهراني بردارد ولي اين بار آنقدر سنگين هست كه تاب و توان مقاومت براي كمتر كسي باقي گذارد.
بانك مسكن كه متوجه اين شرايط شده، تا چند سال پيش پررونق ترين بانك ايراني بود تا جايي كه شب عيد كه همه بانك ها با كمبود نقدينگي مواجه مي  شوند و بي  محابا تراول به مشتريان خود تحويل مي  دهند، به جاي بانك مركزي به كمك بانك هاي ديگر مي  شتافت تا آنها بتوانند پاسخگوي مشتريان خود باشند. اين بانك وام هايي به مشتريان غيرصنعتي تجاري خود مي  داد كه در تاريخ بانكداري ايران بي  سابقه بود. اما اكنون با كاهش روزافزون تقاضا براي وام مسكن، مجبور شده به كاهش شرايط اعطاي تسهيلات روي آورد. امروز كه عطش اوليه مشتريان فروكش كرده، بانك مسكن نه تنها با شرايط سهل تري وام مي  دهد بلكه قصد دارد سود تسهيلات خود را نيز كاهش دهد و اين يك نشانه خوب است، نشانه اي از آنكه دوران پرشتاب درتحولات بازار مسكن ايران پشت سر گذاشته شده و داريم كم كم به دوران تعادل نزديك مي  شويم. اكنون هر چند به دليل 10 درصد فاصله عرضه و تقاضا، بهترين وضع نيز نيست ولي فرصت يكه تازي از عوامل توسعه پرشتاب نظير بانك ها گرفته شده و آنها مجبورند هر روز امتيازهاي بيشتري به مشتريان خود بدهند تا بتوانند سرپا بمانند، تاشايد روزي برسد كه با ارايه بهترين خدمات بانكي، همه بفهمند كه گره كور مسكن، فقط به بانك ها ربطي ندارد و خيلي چيزهاي ديگر هم هست كه مي  توان در مورد آنها فكر كرد.